Головуючого: Кузьменка М.В., суддів: Васищака І.М., Студенця В.І., за участю представників сторін позивача - Кладіков М.П.; відповідача - Єфіменко В.Д., Бєлянін Д.О.; третьої особи - Дасюк В.В., Ложечник Ю.А.; розглянувши касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Петрохолдинг-Інвест" Компанії Варніейт Лімітед (Varniate Limited) на постанову Київського апеляційного господарського суду від 27.11.2014 та на рішення Господарського суду міста Києва від 18.09.2014 у справі № 910/13343/14 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгівельний будинок "Амстор" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Петрохолдинг-Інвест" третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Компанія Варніейт Лімітед (Varniate Limited) про стягнення 894 566, 96 грн

Товариство з обмеженою відповідальністю "Амстор" (далі - ТОВ "Торгівельний будинок "Амстор") звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Петрохолдинг-Інвест" (далі - ТОВ "Петрохолдинг-Інвест") про стягнення 894 566, 96 грн, з яких 447 283, 48 грн - безпідставно набуті та збережені грошові кошти, 447 283, 48 грн - сума штрафу.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 07.07.2014 порушено провадження справі № 910/13343/14 за позовом ТОВ "Торгівельний будинок "Амстор" до ТОВ "Петрохолдинг-Інвест" про стягнення 894 566, 96 грн

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 11.08.2014 залучено до участі у справі Компанію Варніейт Лімітед (Varniate Limited) як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача.

Рішенням Господарського суду міста Києва (суддя Марченко О.В.) від 18.09.2014 позов задоволено. Суд стягнув з ТОВ "Петрохолдинг-Інвест" на користь ТОВ "Торгівельний будинок "Амстор" 447 283, 48 грн безпідставно набутих грошових коштів та 447 283, 48 грн штрафу.

Постановою Київського апеляційного господарського суду (колегія суддів у складі: головуючий суддя Сулім В.В., судді Гаврилюк О.М., Коротун О.М.) від 27.11.2014 рішення Господарського суду міста Києва від 18.09.2014 залишено без змін.

Не погоджуючись з постановою Київського апеляційного господарського суду від 27.11.2014 та рішенням Господарського суду міста Києва від 18.09.2014, ТОВ "Петрохолдинг-Інвест" подало касаційну скаргу, в якій просить рішення судів попередніх інстанцій скасувати та прийняти нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог ТОВ "Торгівельний будинок "Амстор" відмовити повністю.

Касаційна скарга мотивована тим, що оскаржувані рішення є незаконними та необґрунтованими, зокрема скаржник не погоджується з висновком господарських судів щодо неукладення основного договору оренди, і як наслідок наявності правових підстав для повернення гарантійного платежу та стягнення штрафу.

Не погоджуючись з постановою Київського апеляційного господарського суду від 27.11.2014 та рішенням Господарського суду міста Києва від 18.09.2014, Компанія Варніейт Лімітед (Varniate Limited) також подала касаційну скаргу, в якій просить рішення судів попередніх інстанцій скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Касаційна скарга мотивована тим, що оскаржувані рішення прийняті з порушенням норм матеріального права, а саме ст. 635, ч. 1 ст. 1212, 627 та 628 ЦК України та процесуального права: ст. 33, ч. 3 ст. 35, ст. 36 ГПК України.

Ухвалою Вищого господарського суду України від 06.02.2015 касаційні скарги ТОВ "Петрохолдинг-Інвест" та Компанії Варніейт Лімітед (Varniate Limited) прийнято до провадження та призначено до розгляду на 18.02.2015. Цією ж ухвалою зупинено виконання рішення Господарського суду міста Києва від 18.09.2014, залишеного без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 27.11.2014, до закінчення їх перегляду в касаційному порядку.

Відповідно до розпорядження Секретаря четвертої судової палати Вищого господарського суду України від 16.02.2015 № 05-05/117 для розгляду касаційних скарг ТОВ "Петрохолдинг-Інвест" та Компанії Варніейт Лімітед (Varniate Limited) на постанову Київського апеляційного господарського суду від 27.11.2014, сформовано колегію суддів у такому складі: суддя Студенець В.І. - головуючий, судді Васищак І.М., Грек Б.М.

На адресу суду від ТОВ "Петрохолдинг-Інвест" та Компанії Варніейт Лімітед (Varniate Limited) надійшли клопотання про відкладення розгляду справи.

Ухвалою Вищого господарського суду України від 18.02.2015 розгляд касаційних скарг відкладено на 04.03.2015.

Судове засідання, призначене на 04.03.2015, не відбулось у зв'язку з тимчасовою непрацездатністю судді-доповідача Студенця В.І.

Відповідно до розпорядження Секретаря четвертої судової палати Вищого господарського суду України від 10.03.2015 № 05-05/215 для розгляду касаційних скарг Товариства з обмеженою відповідальністю "Петрохолдинг-Інвест", Компанії Варніейт Лімітед (Varniate Limited) на постанову Київського апеляційного господарського суду від 27.11.2014 зі справи № 910/13343/14, сформовано колегію суддів у такому складі: суддя Кузьменко М.В. - головуючий, судді Васищак І.М., Студенець В.І

Ухвалою Вищого господарського суду України від 10.03.2015 розгляд касаційних скарг призначено на 25.03.2015.

Колегія суддів, розглянувши наявні матеріали, заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи, обговоривши доводи касаційних скарг, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування норм матеріального і процесуального права вважає, що касаційна скарга ТОВ "Петрохолдинг-Інвест" підлягає частковому задоволенню, а касаційна скарга Компанії Варніейт Лімітед (Varniate Limited) - задоволенню повністю, з огляду на таке.

Як встановлено господарськими судами між ТОВ "Торгівельний будинок "Амстор" (орендар) та ТОВ "Петрохолдинг-Інвест" (орендодавець) 28.12.2012 укладено попередній договір, за умовами якого сторони зобов'язалися укласти договір оренди нерухомого майна (основний договір) у нотаріальній формі не пізніше п'яти календарних днів з моменту (дати) реєстрації орендодавцем права власності на нерухоме майно, визначене пунктом 1.2 цього попереднього договору (пункт 1.1 договору).

Відповідно до п. 1.1.1 попереднього договору у разі неможливості укладення договору оренди в нотаріальній формі до дати відкриття торговельно-виробничого комплексу "Амстор" (далі - ТВК "Амстор") з причин непроведення орендодавцем державної реєстрації права власності на нерухоме майно, сторони зобов'язалися за вимогою орендаря укласти договір оренди у простій письмовій формі не пізніше ніж за 20 календарних днів до дати відкриття ТВК "Амстор".

Під терміном "нерухоме майно" сторони розуміють нежитлове приміщення або їх сукупність, загальною орієнтованою площею 3 997,1 кв.м., що розташовані у будівлі ТРЦ (пункт 1.2 договору);

Згідно з п. 1.8 попереднього договору протягом 10 банківських днів з дати укладання Попереднього договору орендар зобов'язаний сплатити перший транш у розмірі 447 283,83 грн., що еквівалентно 55 959,40 доларів США.

Пунктом 1.12 попереднього договору передбачено, що про точну дату, місце і час нотаріального посвідчення основного договору орендодавець зобов'язаний повідомити письмово орендаря не пізніше ніж за п'ять календарних днів до вказаної дати.

Договір набирає чинності з дня його підписання сторонами та нотаріального посвідчення і діє до дати укладення основного договору (пункт 1.20 попереднього договору).

ТОВ "Торгівельний будинок "Амстор" на виконання пункту 1.8 попереднього договору перерахував ТОВ "Петрохолдинг-Інвест" гарантійний платіж у сумі 447 283, 48 грн, що підтверджується платіжним дорученням від 08.01.2013 № 738.

Разом з тим, як встановлено господарськими судами, ТОВ "Петрохолдинг-Інвест" про державну реєстрацію права власності на об'єкт оренди не повідомив, зобов'язання за попереднім договором не виконав, у встановлений строк основний договір не уклав.

ТОВ "Петрохолдинг-Інвест" зареєструвало право власності на нежитлове приміщення 30.07.2013, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, індексний номер 7272416 від 30.07.2013.

Таким чином, згідно висновків судів попередніх інстанцій, основний договір мав бути укладений сторонами не пізніше 05.08.2013 (04.08.2014 - вихідний день, неділя).

При цьому, господарськими судами також встановлено, що між ТОВ "Петрохолдинг-Інвест" (орендодавець) та ТОВ "Торгівельний будинок "Амстор" (орендар) 20.02.2013 укладено договір оренди в простій письмовій формі, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове оплатне користування нерухоме майно - приміщення, конкретне розташування та характеристики якого визначені додатком № 1 до договору оренди (нежитлове приміщення загальною площею 4 098, 2 кв.м., що розташоване на відмітці - 3.800, 5.100 будівлі ТРЦ (пункт 1.1 договору оренди).

У преамбулі договору оренди сторони зазначили, що діють у відповідності до умов підпункту 1.1.1 пункту 1.1 і пункту 1.2 попереднього договору № 28-12-АМ, укладеного сторонами 28.12.2012.

ТОВ "Петрохолдинг-Інвест" і ТОВ "Торгівельний будинок "Амстор" 20.02.2013 склали та підписали акт приймання-передачі приміщення для підготовки до орендного користування, за яким орендарю передано приміщення (нежитлове приміщення загальною площею 4 098,2 кв.м.), що розташоване на відмітці - 3.800, - 5.100 будівлі ТРЦ, для підготовки до використання за цільовим призначенням.

ТОВ "Петрохолдинг-Інвест" і ТОВ "Торгівельний будинок "Амстор" 07.03.2013 склали та підписали акт приймання-передачі приміщення в оренду, за яким орендарю передано приміщення (нежитлове приміщення загальною площею 4 098,2 кв.м.), що розташоване на відмітці - 3.800, - 5.100 будівлі ТРЦ) для здійснення господарської діяльності з розміщення торговельно-виробничого комплексу у складі магазину, закладів громадського харчування, виробничих цехів різного профілю, складських та адміністративних приміщень, надання супутніх послуг, тощо.

Також між ТОВ "Петрохолдинг-Інвест" (продавець) та Компанією Варніейт Лімітед (Varniate Limited) 31.07.2013 укладено в нотаріальній формі договір купівлі-продажу, за умовами якого продавець зобов'язався передати у власність покупця нерухоме майно - 44/100 частини нежитлових приміщень, що складає 6 990,10 кв.м., в які також входить приміщення, що є предметом оренди за договором з ТОВ "Торгівельний будинок "Амстор".

Згодом 10.09.2013 ТОВ "Петрохолдинг-Інвест" (продавець) і Компанією Варніейт Лімітед (Varniate Limited) (покупець) укладено в нотаріальній формі договір поділу нерухомого майна, за умовами якого сторони розподілили нерухоме майно, що є предметом права спільної часткової власності.

За Компанією Варніейт Лімітед (Varniate Limited) зареєстровано право власності на 44/100 частини нежитлових приміщень за адресою: м. Київ, вул. Борщагівська, буд. 154, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 9200904.

Предметом позову є матеріально-правова вимога ТОВ "Торгівельний будинок "Амстор" до ТОВ "Петрохолдинг-Інвест" про стягнення грошових коштів у сумі 447 283, 48 грн, сплачених як гарантійний платіж, а також 447 283, 48 грн штрафу за ухилення від укладення основного договору, оскільки станом на 05.08.2013 (і станом на дату подання позовної заяви) основний договір не був укладений.

Суди попередніх інстанцій, приймаючи рішення про задоволення позову, дійшли висновку, що ТОВ "Петрохолдинг-Інвест" не виконало обов'язку, передбаченого пунктами 1.1 та 1.12 попереднього договору, а саме не повідомило про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, не уклало з позивачем основний договір та не повідомило про дату, час і місце нотаріального посвідчення основного договору і оскільки внаслідок неукладення сторонами основного договору попередній договір припинився, то відповідно до ст. 1212 ЦК України з ТОВ "Петрохолдинг-Інвест" підлягає стягненню на користь ТОВ "Торгівельний будинок "Амстор" гарантійний платіж, як такий, що набутий на підставі, яка згодом відпала.

Рішення господарських судів обґрунтовані також з посиланням на абз. 3 п. 9.1 попереднього договору, відповідно до якого у разі неправомірної відмови чи ухилення від укладення основного договору або договору у простій письмовій формі орендодавець зобов'язаний повернути орендарю суму сплаченого ним гарантійного платежу, компенсувати орендарю вартість документально підтверджених виконаних опоряджувальних робіт, та сплатити штраф в розмірі місячної орендної плати.

Разом з тим, колегія суддів не погоджується з такими висновками судів попередніх інстанцій та вважає їх передчасними з огляду на таке.

Відповідно до ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Таким чином, попередній договір повинен містити умови основного договору, який на його підставі сторони зобов'язуються укласти. При цьому положення абз. 1 ч. 1 ст. 635 ЦК України не покладає на сторони попереднього договору обов'язок визначити в ньому всі істотні умови основного договору. Проте, однією із умов, яка має бути обов'язково погоджена при укладенні попереднього договору, є умова про предмет основного договору.

З врахуванням наведеного, судами попередніх інстанцій не було надано належної правової оцінки відповідності умов, погоджених у попередньому договорі, та закріплених в договорі оренди від 20.02.2013, зокрема щодо такої істотної умови як предмет, та як наслідок не визначено правової природи договору оренди від 20.02.2013.

Також господарськими судами не було надано належної правової оцінки тій обставині, що підставою для настання таких наслідків як: зобов'язання повернути орендарю суму сплаченого ним гарантійного платежу, а також сплата штрафу згідно абз. 3 п. 9.1 попереднього договору, є неправомірна відмова чи ухилення орендодавця від укладення одного з передбачених умовами попереднього договору - основного договору або договору у простій письмовій формі.

При цьому, судами попередніх інстанцій було встановлено, що між ТОВ "Петрохолдинг-Інвест" (орендодавець) та ТОВ "Торгівельний будинок "Амстор" (орендар) 20.02.2013 укладено договір оренди в простій письмовій формі.

Окрім того, судами попередніх інстанцій не було взято до уваги посилання ТОВ "Петрохолдинг-Інвест" на те, що укладення і виконання сторонами основного договору підтверджується зокрема відповідними рахунками-фактурами, оскільки вказані рахунки-фактури виставлялися за оренду нерухомого майна за договором оренди, вказані в них суми відповідають встановленій в договорі оренди, як в договорі оренди, так і в рахунках відсутні посилання на зарахування такими рахунками гарантійного платежу як частини місячних орендних платежів, чим спростовуються доводи ТОВ "Петрохолдинг-Інвест" про врахування у сумі орендних платежів названого гарантійного платежу.

Проте, господарськими судами не надано правової оцінки умовам договору оренди від 20.02.2013 щодо гарантійних платежів, зокрема пункту 5.5.

Окрім того, судами попередніх інстанцій не було перевірено розміри сум, сплачених ТОВ "Петрохолдинг-Інвест" на виконання договору оренди від 20.02.2013, на їх відповідність порядку нарахування орендної плати, визначеному п. 5.6 цього договору, з врахуванням розміру орендної ставки та офіційного курсу долара США за 2013 рік, а тому висновки судів, що вказані в рахунках-фактурах суми відповідають сумам встановленим в договорі оренди без врахування гарантійного платежу, є передчасними та необґрунтованими.

Також визначаючи розмір штрафу, який підлягав до стягнення з ТОВ "Петрохолдинг-Інвест", суди попередніх інстанцій встановили, що згідно пункту 1.9 попереднього договору він дорівнює місячній орендній платі.

Відповідно до статті 5 Умов основного договору оренди нерухомого майна, які викладені у додатку № 2 до попереднього договору, ставка місячної орендної плати складає суму в гривнях, еквівалентну 14 доларам США за один квадратний метр в період першого року оренди (12 календарних місяців).

За розрахунком позивача розмір штрафу, що підлягає стягненню з відповідача, становить 447 283, 48 грн та обчислений, виходячи із кількості квадратних метрів орендованого приміщення та офіційного курсу гривні до долара США станом на 06 серпня 2013 року (дата виникнення права у позивача щодо стягнення штрафу з відповідача).

Перевіривши здійснений позивачем розрахунок суми штрафу, місцевий господарський суд, з яким погодився суд апеляційної інстанції, дійшов висновку про те, що розрахунок правильний, а відтак, стягненню з відповідача підлягає 447 283, 48 грн штрафу.

Разом з тим, господарськими судами не було враховано розміри орендної плати, які були нараховані ТОВ "Петрохолдинг-Інвест" згідно з умовами договору від 20.02.2013 за відповідні місяці оренди та фактично сплачені ТОВ "Торгівельний будинок "Амстор", а саме співрозмірність штрафу, розрахованого позивачем та визнаного обґрунтованим судами, із зазначеними платежами у разі неврахування в їх розмір гарантійного платежу.

Згідно з ч. 1 ст. 111-7 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Підставами для скасування або зміни рішення місцевого чи апеляційного господарського суду або постанови апеляційного господарського суду є порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права (ч. 1 ст. 111-10 ГПК України).

Відповідно до п. 3 ст. 111-9 ГПК України касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції і передати справу на новий розгляд, якщо суд припустився порушень норм процесуального права, які унеможливили встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи.

Оскільки як місцевий, так і апеляційний господарські суди припустилися неправильного застосування приписів ч. 1 ст. 47 ГПК України (1798-12) щодо прийняття судового рішення суддею за результатами обговорення усіх обставин справи та ч. 1 ст. 43 цього Кодексу стосовно всебічного, повного і об'єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, то це відповідно є підставою для скасування оскаржуваних судових рішень, та передання справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду місцевому господарському суду слід взяти до уваги викладене, вжити всі передбачені законом заходи для всебічного, повного та об'єктивного встановлення обставин справи, прав та обов'язків сторін, і, залежно від встановленого та відповідно до вимог чинного законодавства, вирішити спір.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9 - 111-12 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Петрохолдинг-Інвест" задовольнити частково.

Касаційну скаргу Компанії Варніейт Лімітед (Varniate Limited) задовольнити.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 27.11.2014 та рішення Господарського суду міста Києва від 18.09.2014 у справі № 910/13343/14 скасувати, а справу передати на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.