06.06.2014 Біляївський міжрайонний прокурор Одеської області звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Біляївської районної державної адміністрації Одеської області та Товариства з обмеженою відповідальністю "УКРСЕРВІС 2006", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на стороні позивача Біляївська районна рада Одеської області, та просив суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки (реєстраційний номер - 04.08.516.00010) розташованої на території Усатівської сільської ради за межами населеного пункту, загальною площею 3 га, який укладено між ТОВ "УКРСЕРВІС 2006" та Біляївською районною державною адміністрацією Одеської області 08.08.2008, а також повернути названу земельну ділянку до земель запасу Усатівської сільської ради.

Позовні вимоги мотивовані тим, що технічна документація з нормативної оцінки вказаної земельної ділянки, виходячи з якої розрахований розмір орендної плати у спірному договорі, Біляївською районною радою не затверджувалась, таким чином договір оренди укладений з порушенням вимог законодавства стосовно визначення розміру орендної плати.

В процесі розгляду спору до участі у справі залучено Усатівську сільську раду як третю особу.

Рішенням господарського суду Одеської області від 20.08.2014 (суддя Никифорчук М.І.) у задоволенні позову Біляївського міжрайонного прокурора Одеської області відмовлено повністю.

Рішення суду вмотивовано тим, що при укладенні Договору оренди сторонами були дотримані всі істотні умови, визначені ст. 15 Закону України "Про оренду землі"; відповідно до цієї статті нормативна грошова оцінка земельної ділянки не є істотною умовою договорів оренди землі, а відповідно до п. 4 Договору сторони визначили нормативну грошову оцінку землі як на період будівництва, так і після вводу об'єкта в експлуатацію (нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент будівництва становить 714712,53 грн., після вводу об'єкта в експлуатацію - 3573562,67 грн.). Крім того, Договір оренди землі зареєстрований належним чином, та державний реєстратор прав на нерухоме майно, здійснивши реєстрацію права оренди за спірним договором, підтвердив відповідність договору вимогам чинного законодавства.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 25.11.2014 (судді: Мишкіна М.А., Будішевська Л.О., Лашин В.В.) зазначене судове рішення скасоване, постановлено:

"Позов задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, реєстраційний номер 04.08.516.00010, розташованої на території Усатівської сільської ради Біляївського району Одеської області за межами населеного пункту, загальною площею 3 га, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "УКРСЕРВІС 2006" та Біляївською районною державною адміністрацією Одеської області 08.08.2008 р.

Товариству з обмеженою відповідальністю "УКРСЕРВІС 2006" повернути до земель запасу Усатівської сільської ради Біляївського району Одеської області земельну ділянку, отриману за договором оренди землі від 08.08.2008 р., реєстраційний номер 04.08.516.00010, загальною площею 3 га, що розташована за адресою: Усатівська сільська рада, 465 км автошляху Київ-Одеса".

постанова мотивована тим, що Біляївською райрадою нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка передана в оренду за спірним договором, не затверджувалась, договір не містить даних, на підставі чого визначена в даному випадку нормативна грошова оцінка, договір не містить зазначення рішення виконавчого органу, на підставі якого його було укладено, тому спірний договір не відповідає вимогам законодавства, що є підставою для його визнання недійсним.

Не погоджуючись з прийнятою у справі постановою, Товариство з обмеженою відповідальністю (надалі ТОВ) "УКРСЕРВІС 2006" звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, просить її скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.

Розглянувши касаційну скаргу, перевіривши правильність застосування господарськими судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, Вищий господарський суд України дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Господарськими судами встановлено:

В червні 2007 року Біляївською районною державною адміністрацією Одеської області дозволено ТОВ "УКРСЕРВІС 2006" збір матеріалів попереднього розташування земельної ділянки площею 4 га пасовищ для відведення в довгострокову оренду терміном на 25 (двадцять п'ять) років для розміщення та експлуатації автосалону, за адресою: 465 км. автошляху Київ-Одеса на землях запасу Усатівської сільської ради Біляївського району Одеської області

05 жовтня 2007 року Біляївською районною державною адміністрацією Одеської області було прийнято розпорядження № 1498/2007 "Про передачу в оренду ТОВ "УКРСЕРВІС 2006" земельної ділянки для розміщення та експлуатації автосалону для обслуговування територіальних громад району на території Усатівської сільської ради", відповідно до якого, зокрема, вирішено:

"1. Затвердити проект землеустрою щодо відведення ТОВ "УКРСЕРВІС 2006" у довгострокову оренду термін на 25 (двадцять п'ять) років для розміщення та експлуатації автосалону для обслуговування територіальних громад району за адресою: 465 км автошляху Київ-Одеса на території Усатівської сільської ради Біляївського району Одеської області, розроблений ТОВ "Консалтингова компанія ЮГСТАР".

2. Передати ТОВ "УКРСЕРВІС 2006" в довгострокову оренду терміном на 25 (двадцять п'ять) років земельної ділянки загальною площею 3 га пасовищ, за рахунок земель запасу сільськогосподарського призначення Усатівської сільської ради для розміщення та експлуатації автосалону для обслуговування територіальних громад району за адресою: 465 км автошляху Київ-Одеса на території Усатівської сільської ради Біляївського району Одеської області (п. 2 розпорядження)".

08 серпня 2008 року між Біляївською районною державною адміністрацією Одеської області (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "УКРСЕРВІС 2006" (Орендар) укладено договір оренди земельної ділянки (надалі - Договір оренди від 08.08.2008 р.)

Відповідно до п. 1 Договору оренди від 08.08.2008 Орендодавець надає, а Орендар приймає в довгострокове платне користування земельну ділянку для розміщення та експлуатації автосалону, для обслуговування територіальних громад району (код згідно УКЦВЗ - 3.4. "Іншого призначення") - землі запасу Усатівської сільської ради (за межами населеного пункту) Біляївського району Одеської області, яка знаходиться за адресою: Усатівська сільська рада, 465 кілометр автошляху Київ-Одеса. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 3 га (п. 2 Договору оренди від 08.08.2008р.).

Згідно із п. 4 Договору оренди від 08.08.2008 р. нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: на період будівництва 714712,53 грн., після вводу об'єкта в експлуатацію - 3573562,67 грн.

Договір укладено на 25 років. Після закінчення строку Договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендаря про намір продовжити його дію (п. 7 Договору оренди від 08.08.2008 р.).

Відповідно до п. 8 Договору оренди від 08.08.2008 орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить: на період будівництва - 71471,26 грн., після вводу об'єкта в експлуатацію 357356,28 грн. в рік. Орендна плата вноситься щомісячно у розмірі 1/12 частини річної орендної плати не пізніше 15-го числа місяця наступного за звітним (п. 10 Договору).

Договір оренди зареєстрований в Одеській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру", про що у книзі записів реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 08.08.2008 № 04.08.516.00010, що підтверджується відповідною відміткою на останньому аркуші Договору.

До укладення названого Договору була розроблена технічна документація про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (а.с. 30-36, т. 1), однак Біляївською районною радою не була затверджена (через зауваження землевпорядної експертизи по цьому питанню).

Як відзначили господарські суди попередніх інстанцій, прокурор оспорює дійсність Договору оренди, вважаючи, що при його укладанні були порушені вимоги ст. 23 Закону України "Про оцінку земель", оскільки технічна документація з нормативної грошової оцінки земельної ділянки не затверджувалась Біляївською районною радою, що, на думку прокурора, є підставою для визнання договору недійсним згідно положень ст. 203 ч. 1, ст. 215 Цивільного кодексу України України, ст. 15 Закону України "Про оренду землі".

За приписами частин 1, 2 ст. 29 Господарського процесуального кодексу України прокурор бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, порушену за позовом інших осіб, на будь-якій стадії її розгляду для представництва інтересів громадянина або держави. З метою вступу у справу прокурор може подати апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд рішення Верховним Судом України про перегляд рішення за нововиявленими обставинами або повідомити суд і взяти участь у розгляді справи, порушеної за позовом інших осіб. У разі прийняття господарським судом позовної заяви, поданої прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі прийняття господарським судом позовної заяви, поданої прокурором в інтересах держави, в якій зазначено про відсутність органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, або про відсутність у такого органу повноважень щодо звернення до господарського суду, прокурор набуває статусу позивача.

З урахуванням вищенаведених норм процесуального закону, суд першої інстанції обґрунтовано відзначив, що прокурор як позивач мав належно мотивувати яким чином укладення відповідачами спірного договору у справі порушує інтереси держави. Як встановлено судом першої інстанції, і це підтверджується матеріалами справи, в даному випадку прокурором не обґрунтовано (не доведено) чи дійсно порушені інтереси держави на час укладення спірного договору у зв'язку з визначенням у договорі орендної плати, виходячи із нормативної оцінки земельної ділянки, яка в свою чергу не була затверджена у встановленому законом порядку. А відтак, місцевий господарський суд правомірно відмовив у задоволенні позову.

Щодо доводів апеляційного господарського суду при скасуванні рішення суду першої інстанції, то судова колегія касаційної інстанції відзначає наступне.

Статтею 13 Закону України "Про оцінку земель" (в редакції на час укладення спірного договору), зокрема, встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру земельного податку, а також визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до ст. 21 Закону України "Про оцінку земель" технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель, нормативної грошової оцінки земельних ділянок, а також звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу підлягають державній експертизі відповідно до закону.

Із встановлених судами попередніх інстанцій вбачається, що земельна ділянка передавалась в оренду, тобто, з огляду на норми ст. 21 зазначеного Закону, в такому випадку проводити державну експертизу нормативної грошової оцінки земельної ділянки необов'язково.

Частинами 1, 3 ст. 124 Земельного кодексу України (в редакції чинній на дату укладення спірного договору) встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок громадянам і юридичним особам із зміною їх цільового призначення та із земель запасу під забудову здійснюється за проектами відведення в порядку, встановленому статтями 118, 123 цього Кодексу.

Із встановлених судами попередніх інстанцій обставин справи вбачається, що за замовленням ТОВ "УКРСЕРВІС 2006" був розроблений відповідний проект землевідведення, який пройшов відповідну експертизу (зауваження якої були враховані шляхом виправлення недоліків), органом виконавчої влади прийнято рішення про затвердження проекту та передачу в оренду вищезазначеної земельної ділянки, на підставі якого між відповідачами було укладено спірний договір оренди.

Відповідно до частин 1, 2, 3 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є:

об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

строк дії договору оренди;

орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

умови збереження стану об'єкта оренди;

умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Із встановлених судами попередніх інстанцій обставин вбачається, що при укладенні спірного договору оренди дотримані вимоги земельного законодавства щодо розробки проекту землеустрою, райдержадміністрацією прийнято відповідне рішення про затвердження проекту та передачу земельної ділянки в оренду, у договорі наявні всі істотні умови, передбачені ст. 15 Закону України "Про оренду землі", в тому числі визначено орендодавця - Біляївську райдержадміністрацію (ст. 4 Закону) та орендаря - ТОВ "УКРСЕРВІС 2006" (ст. 5 Закону), право на оренду земельної ділянки набуто у порядку, визначеному Земельним кодексом України (2768-14) (ст. 6 Закону), ризики випадкового знищення або пошкодження об'єкта (ст. 11 Закону) договором передбачені, а також наявні визначені ст.ст. 17, 19 Закону умови.

Таким чином спростовуються мотиви, з яких було скасоване рішення суду першої інстанції. Прийняте судом апеляційної інстанції рішення про задоволення позову обґрунтовувалося відсутністю в тексті договору посилань на відповідне розпорядження райдержадміністрації, незважаючи на наявність копії такого розпорядження у матеріалах справи, та на факт відмови Біляївської райради у затвердженні нормативної оцінки земельної ділянки, хоча судами попередніх інстанцій встановлено, що така оцінка землі була проведена, матеріали оцінки були своєчасно (до укладення договору) направлені на розгляд райради і розглянуті радою лише через два місяці після укладення договору. Ні у рішенні райради про відмову затвердження нормативної оцінки землі, ні прокурором під час розгляду справи не наведено ніяких доводів про неправильність такої оцінки.

З урахуванням викладеного колегія вважає, що рішення суду апеляційної інстанції про задоволення позову не відповідає вимогам вищенаведеного законодавства та встановленим обставинам справи, а суд першої інстанції правильно вирішив спір у даній справі, тому оскаржена постанова підлягає скасуванню, а рішення місцевого господарського суду - залишенню в силі.