Черкащенка М.М. - головуючого (доповідач), Жукової Л.В., Нєсвєтової Н.М., розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційне підприємство "Альянс" на постанову Київського апеляційного господарського суду від 13.01.2015 року у справі господарського суду міста Києва за позовом комунального підприємства "Дирекція по обслуговуванню нежитлового фонду Дарницького району міста Києва" до товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційне підприємство "Альянс" про примусове виселення з нежитлового приміщення В засіданні взяли участь представники:

- позивача: Вербовецька Я.І., - відповідача: Дзусенко Т.М., Матющенко М.В.,

У липні 2014 року комунальне підприємство "Дирекція по обслуговуванню нежитлового фонду Дарницького району міста Києва" (далі - КП "Дирекція по обслуговуванню нежитлового фонду Дарницького району міста Києва") звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційне підприємство "Альянс" (далі - ТОВ "Виробничо-комерційне підприємство "Альянс") про виселення з нежитлового приміщення загальною площею 89,55 кв.м., що знаходиться на першому поверсі будинку № 5 на вул. Ахматової у м. Києві.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач в добровільному порядку відмовляється звільнити орендоване приміщення у зв"язку з припиненням дії договору оренди від 01.03.2008 року внаслідок односторонньої відмови орендодавця від договору через порушення орендарем умов договору щодо внесення орендної плати, що на думку позивача є порушенням ст. 785 ЦК України і є підставою для примусового виселення за рішенням суду.

Рішенням господарського суду міста Києва від 15.10.2014 року (суддя Літвінова М.Є.) у задоволенні позову відмовлено.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 13.01.2015 року (колегія суддів у складі: Руденко М.А. - головуючого, суддів: Жук Г.А., Пономаренко Є.Ю.) рішення місцевого господарського суду від 15.10.2014 року скасовано і прийнято нове рішення, яким позов задоволено. Виселено ТОВ "Виробничо-комерційне підприємство "Альянс" з нежитлового приміщення загальною площею 89,55 кв.м., за адресою: м. Київ, вул. Ахматової, 5.

Не погоджуючись з прийнятою постановою, ТОВ "Виробничо-комерційне підприємство "Альянс" подало касаційну скаргу, в якій просить постанову Київського апеляційного господарського суду від 13.01.2015 року скасувати, рішення господарського суду міста Києва від 15.10.2014 рок уз даної справи залишити без змін.

В обґрунтування своїх вимог, скаржник посилається на те, що судом апеляційної інстанції неправильно застосовані норми матеріального та процесуального права, що призвело до прийняття незаконної постанови.

Колегія суддів, розглянувши наявні матеріали, обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами попередніх інстанцій, 01.03.2008 між КП "Дирекція з управління та обслуговування нежитлового фонду Дарницького району м. Києва" (орендодавець) та Закритим акціонерним товариством "Альянс", правонаступником якого є ТОВ "Виробничо-комерційне підприємство "Альянс" (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Дарницького району м. Києва № 113, відповідно до умов якого орендодавець на підставі розпорядження Дарницької районної у місті Києві державної адміністрації № 274 від 17.03.2008 передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення), що належить до комунальної власності територіальної громади дарницького району м. Києва (далі - об'єкт оренди) за адресою: м. Київ, вул. А.Ахматової, 5 під офіс.

Згідно з п. 2.1, 2.4 договору об'єктом оренди є нежиле приміщення загальною площею 89,55 кв.м. на І поверсі, яке належить до комунальної власності територіальної громади Дарницького району у місті Києві і знаходиться на балансі комунального підприємства.

Розмір орендної плати, відповідно до п.3.1 договору, становить 63,18 грн. за кв.м. орендної площі, що в цілому складає 5657,77 грн.

Відповідно до п.3.5, 3.6 договору, орендна плата сплачується орендарем, починаючи з дати підписання акта приймання-передачі; останнім днем сплати орендної плати є дата підписання сторонами акта приймання-передачі при поверненні об"єкта оренди орендодавцеві; орендна оплата сплачується орендарем незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря щомісячно не пізніше 15 числа поточного місяця на рахунок орендодавця.

Сторони в п.9.1 договору, з урахуванням угоди про внесення змін до договору оренди від 01.01.2011 року, домовились, що договір діє з 01.03.2008 року до 01.03.2013 року.

Згідно з п.9.4 договору, одностороння відмова від договору не допускається.

В пунктах 9.6, 9.7 договору сторони дійшли згоди, що договір може бути розірваний за згодою сторін; на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірвано за рішенням суду, господарського суду у разі невиконання сторонами своїх зобов"язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами.

КП "Дирекція по обслуговуванню нежитлового фонду Дарницького району міста Києва" листом № 257 від 24.03.2014 року повідомило ТОВ "Виробничо-комерційне підприємство "Альянс" про відмову від договору оренди нежитлового приміщення № 113 від 01.05.2008 року на підставі ч.1 ст. 782 ЦК України, у зв"язку з не внесенням орендарем плати за користування приміщенням протягом семи місяців з серпня 2013 року по лютий 2014 року та вимагало повернення по акту прийому-передачі нежитлове приміщення загальною площею 89,55 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. А.Ахматової, 5 протягом 10-ти календарних днів з дня отримання цього листа.

Позивач, листом № 467 від 05.05.2014 року повторно вимагав повернення відповідачем об"єкту оренду по акту прийому-передачі у зв"язку з розірванням договору на підставі ст. 782 ЦК України.

ТОВ "Виробничо-комерційне підприємство "Альянс" листом від 28.04.2014 року № 51 відмовилось повертати позивачу орендоване нежитлове приміщення з підстав того, що договір не є розірваним, враховуючи умови договору та те, що предметом оренди є комунальне майно.

Неповернення орендованого нежитлового приміщення і стало підставою для звернення КП "Дирекція по обслуговуванню нежитлового фонду Дарницького району міста Києва" з відповідним позовом до господарського суду.

Задовольняючи заявлені позовні вимоги про виселення відповідача з орендованого приміщення, суд апеляційної інстанції виходив з того, що у орендаря виник обов"язок з повернення орендованого майна позивачу у з"язку з відмовою орендодавця від договору на підставі ст. 782 ЦК України через порушення орендарем умов п.3.1, 3.6 договору оренди, щодо своєчасного внесення плати за користування майном, що встановлено рішенням господарського суду м. Києва від 23.04.2014 року у справі № 910/5343/2014 і про таку відмову від договору КП "Дирекція по обслуговуванню нежитлового фонду Дарницького району міста Києва" повідомило ТОВ "Виробничо-комерційне підприємство "Альянс", надіславши листа № 257 від 24.03.2014 року, який отриманий останнім 01.04.2014 року.

Проте з таким висновком суду апеляційної інстанції колегія суддів не може погодитись з огляду на наступне.

Так, суд апеляційної інстанції не врахував, що до орендних правовідносин застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України (436-15) , а щодо оренди державного та комунального майна, застосовуються відповідні положення спеціального Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) .

Так, відповідно до приписів частини 1 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" одностороння відмова від договору оренди не допускається. Аналогічне положення міститься в ст. 291 ГК України.

Частиною 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Згідно з ч.3 ст. 291 ГК України, договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України (435-15) для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Приписами ст. 782 ЦК України передбачено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Отже враховуючи таку конкуренцію норм, а також те, що об"єктом оренди за укладеним договором від 01.03.2008 року є комунальне майно, то колегія суддів приходить до висновку, що до орендних правовідносин, які виникли між сторонами за вказаним договором, мають застосовуватись в-першу чергу положення спеціального закону - Закон України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , які не наділяють орендодавця правом відмовитись в односторонньому порядку від договору оренди, а лише закріплює за ним право на розірвання договору за згодою сторін (про такий же самий порядок розірвання договору оренди сторони домовились у п.9.4, 9.6, 9.7 договору) або за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань, що не було враховано судом апеляційної інстанції при прийнятті оскаржуваної постанови.

З огляду на зазначене, а також того, як встановлено судами попередніх інстанцій, що позивач в порядку ст. 188 Господарського кодексу України не звертався до відповідача з пропозицією про розірвання договору оренди і не звертався до суду з позовом про розірвання договору оренди через порушення орендарем своїх зобов"язань щодо сплати орендної плати та ту обставину, яка встановлена рішенням господарського суду міста Києва від 25.03.2014 року у справі № 910/1592/14 за позовом КП "Дирекція по обслуговуванню нежитлового фонду Дарницького району міста Києва" до ТОВ "Виробничо-комерційне підприємство "Альянс" про стягнення 140872,28 грн. неустойки в порядку ст. 785 ЦК України, що договір оренди від 01.03.2008 року, укладений між сторонами є продовжений на той самий строк і у відповідача з березня 2013 року не виникло обов"язку повернути об"єкт оренди орендодавцю, то колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про відсутність правових підстав для задоволення заявлених позовних вимог про виселення відповідача з орендованого за договором нежитлового приміщення.

Протилежні ж висновки суду апеляційної інстанції щодо суті заявлених позовних вимог ґрунтуються на неправильному правозастосуванні, а тому колегія суддів приходить до висновку про скасування постанови суду апеляційної інстанції та залишенню без змін рішення місцевого господарського суду, яке є законним та обґрунтованим, прийнятим із правильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.

На підставі вищевикладеного та керуючись ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9- 111-12 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційне підприємство "Альянс" задовольнити.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 13.01.2015 року у справі № 910/14517/14 скасувати.

Рішення господарського суму міста Києва від 15.10.2014 року з даної справи залишити без змін.

Стягнути з КП "Дирекція по обслуговуванню нежитлового фонду Дарницького району міста Києва" (02068, м. Київ, вул. О.Кошиця, 11, п/р 226006300774367 в АТ "Ощадбанк", МФО 322669, Код ЄДРПОУ 35660296) на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційне підприємство "Альянс" (02068, м. Київ, вул. А. Ахматової, 5; Код ЄДРПОУ 16394828, р/р 26003033661 в ПАТ "Укргазпромбанк" м. Київ, МФО 320843) 852,60 грн., судового збору, сплаченого за подачу касаційної скарги.