головуючого Полянського А.Г., суддів Кравчука Г.А., Мачульського Г.М. (доповідач), розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Малого приватного підприємства "Алсу" на постанову Одеського апеляційного господарського суду від 27.11.2014 р. у справі № 915/1946/13 Господарського суду Миколаївської області за позовом прокурора Ленінського району міста Миколаєва в інтересах держави в особі Миколаївської міської ради до Малого приватного підприємства "Алсу" про внесення змін до договору оренди землі

за участю - прокурора: Збарих С.М. (посвідчення № 028728 від 05.09.14 р.),

Звернувшись в інтересах держави в особі Миколаївської міської ради (далі - позивач) в суд з даним позовом до Малого приватного підприємства "Алсу" (далі - відповідач), прокурор Ленінського району міста Миколаєва просив внести до договору оренди землі від 01.11.2001, укладеного між позивачем та відповідачем, який зареєстровано в книзі записів договорів оренди землі позивача 08.11.2001 за № 2292, зміни, виклавши частину 1 пункту 3.2 розділу 3 договору оренди землі в такій редакції: "Річна орендна плата за земельну ділянку (4282 кв. м) встановлюється у трикратному розмірі земельного податку, який становить 38 058,84 грн.". Позовні вимоги обґрунтовані тим, що у зв'язку із внесенням змін до Закону України "Про оренду Землі" (161-14) та у зв'язку із тим, що з 01.01.2011 в Податковому кодексі України (2755-17) визначено мінімальний розмір річної орендної плати, який не може бути меншим трикратного розміру земельного податку, у договір оренди повинні бути внесені зміни щодо розміру орендної плати.

Справа розглядалась судами неодноразово.

Останнім рішенням Господарського суду Миколаївської області від 18.09.2014 (суддя Алексєєв А.П.), у позові прокурору відмовлено повністю.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 27.11.2014 (колегія суддів у складі: головуючий суддя - Туренко В.Б., судді Величко Т.А., Разюк Г.П.) це рішення господарського суду скасовано, позов задоволено.

У касаційній скарзі відповідач просить скасувати вищевказані судові рішення та прийняти нове, яким у задоволенні позову відмовити.

Переглянувши у касаційному порядку оскаржені судові рішення, колегія суддів Вищого господарського суду України, приймаючи до уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, виходить з наступного.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, спір у даній справі виник у зв'язку із внесенням змін до договору оренди землі від 01.11.2001, укладеного між позивачем як орендодавцем, та відповідачем, як орендарем, зареєстрованого в реєстрі за № 7729 та в книзі записів договорів оренди землі Миколаївської міської ради 08.11.2001 за № 2292, в частині визначення річного розміру орендної плати за земельну ділянку площею 4282 кв.м, передану в оренду без права передачі в суборенду строком на 15 (п'ятнадцять) років для обслуговування автостоянки по вул.Новозаводській, 1-а (Ленінський район).

Приймаючи рішення про відмову у позові місцевий господарський суд мотивував його тим, що істотно змінились обставини, якими сторони керувалися при укладенні договору, а саме зміни у законодавстві щодо зміни мінімальної річної орендної плати за користування землею комунальної власності, і пославшись на те, що в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане, та зазначивши, що у Податковому кодексі України (2755-17) відсутні вимоги щодо обов'язкового перегляду розміру річної орендної плати, дійшов висновку про від сутність правових підстав для задоволення позову.

Скасовуючи це рішення та приймаючи нове, суд апеляційної інстанції свою постанову мотивував тим, що оскільки нормами чинного законодавства та п. 3.4. договору оренди землі, укладеного між сторонами, передбачена можливість зміни розміру орендної плати, тому наявні підстави для задоволення позову.

Такі висновки суду є обґрунтованими виходячи з наступного.

Відповідно до приписів статті 1 Закону України "Про оренду землі" орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата.

Згідно статті 21 Закону України "Про оренду землі" в редакції на час укладення вказаного договору, у разі збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати, якщо інше не передбачено умовами договору оренди (ч.3).

Судом апеляційної інстанції встановлено, що за умовами п. 3.4. договору оренди землі, укладеного між сторонами, передбачена можливість зміни розміру орендної плати.

Частиною другою статті 21 Закону України "Про оренду землі" (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) встановлено, що розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (2755-17) ).

Згідно п. 288.5.1. статті 288 Податкового кодексу України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою для інших категорій земель, крім земель сільськогосподарського призначення - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом.

За вказаних обставин висновки суду апеляційної інстанції про наявність правових підстав для внесення змін у договір оренди землі в частині розміру орендної плати, є правильними.

Під час нового розгляду справи також встановлено, що у зв'язку із набранням чинності 01.01.2011 Податковим кодексом України (2755-17) , яким встановлюється мінімальний розмір орендної плати за користування земельними ділянками комунальної форми власності, рішенням Миколаївської міської ради від 09.06.2011 № 6/33 затверджено Порядок визначення розміру орендної плати за землю, Управлінню земельних ресурсів при укладанні, поновленні договорів оренди землі, продовження строку їх дії встановлювати розмір орендної плати згідно з Порядком, у разі якщо по діючих договорах оренди землі розмір орендної плати менше трикратного розміру земельного податку, забезпечити перегляд умов договорів оренди землі щодо розміру орендної плати за землю. Також цим рішенням визначено, що при перегляді умов договорів оренди землі щодо розміру орендної плати за землю збільшити розмір орендної плати до трикратного розміру земельного податку, а рішення міської ради від 04.09.2009 № 36/64 визнано таким, що втратило чинність.

Згідно Порядку визначення розміру орендної плати, затвердженого вищезазначеним рішенням, який є чинним на момент подання позову (22.10.2013) розмір орендної плати за земельну ділянку, яка використовується для розміщення та обслуговування автомобільних стоянок та парковок визначена у розмірі - 3 % від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки.

Рішенням Миколаївської міської ради від 23.12.2011 № 12/58 внесено зміни до рішення Миколаївської міської ради від 27.01.2011 № 3/40 (із змінами внесеними рішенням Миколаївської міської ради від 09.06.2011 № 6/33), та викладено його в такій редакції: "Затвердити нормативну грошову оцінку земель м. Миколаєва; встановити, що базова вартість 1 кв.м землі становить 175,69 грн./кв.м.; вести в дію дане рішення з 01.01.12 р.; визнати таким, що втратило чинність рішення Миколаївської міської ради від 03.03.00р. № 17/22 "Про затвердження грошової оцінки земель м. Миколаєва" з 01.01.12 р.; землекористувачам, власниками та орендарям землі провести нормативну грошову оцінку земельних ділянок для перерахування розміру плати за землю з 01.01.12.".

Судом апеляційної інстанції встановлено, що згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 4282 кв.м, що розташована за адресою: м. Миколаїв, вул. Новозаводська, 1-а від 03.02.2012 № 490-02, вартість останньої складала - 1268628,14 грн. (а.с. 20 т.1).

Також встановлено, що за розрахунком розміру річної орендної плати, виконаним Управлінням земельних ресурсів Миколаївської міської ради, яке наділено відповідними повноваженнями у відповідності до Положення про управління земельних ресурсів Миколаївської міської ради, затвердженого рішенням Миколаївської міської ради від 21.04.2011 № 5/3, річна сума платежу за оренду земельної ділянки площею 4282 кв.м по вул. Новозаводській, 1-а в м.Миколаєві становить - 38058,84 грн. (а.с. 32, 97-101 т.1).

Разом з тим, згідно вищевказаного витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (т.1 а.с.20) - 1268628,14 грн. це нормативно грошова оцінка земельної ділянки під забудовою.

При цьому із розрахунку розміру річної орендної плати, виконаним Управлінням земельних ресурсів Миколаївської міської ради, вбачається, що вказаний розмір нормативно грошової оцінки земельної ділянки - 1268628,14 грн. та трикратний розмір земельного податку були взяті для визначення річної суми платежу за оренду (т.1 а.с.32).

Між тим, із встановлених судами обставин справи вбачається, що в оренді відповідача знаходиться земельна ділянка, зарахована до земель транспорту для обслуговування автостоянки, та не вбачається, що цільове призначення переданої в оренду земельної ділянки змінено на земельну ділянку під забудовою.

На ці обставини відповідач посилається у касаційній скарзі як на підставу для скасування судових рішень та зазначає, що вказане призвело до безпідставного завищення зонального коефіцієнта Км2, який характеризує містобудівну цінність території.

Також на ці обставини відповідач посилався у своїх запереченнях на позов, поданих суду першої інстанції (т.2 а.с.3), та у відзиві на апеляційну скаргу (т.2 а.с.54).

Оскільки суди не дослідили належним чином докази у цій частині, а з'ясування цих обставин справи пов'язане з дослідженням та оцінкою доказів, ухвалені судові рішення згідно приписів ст.ст. 111-5, 111-7 Господарського процесуального кодексу України підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи суду першої інстанції слід взяти до уваги викладене в цій постанові, всебічно, повно й об'єктивно встановити обставини справи та вирішити спір відповідно до вимог чинного законодавства.

Керуючись ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9 п.3, 111-10 ч.1, 111-11, 111-12 Господарського процесуального кодексу України, -

Касаційну скаргу Малого приватного підприємства "Алсу" задовольнити частково.

Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 27.11.2014 та рішення Господарського суду Миколаївської області від 18.09.2014 у справі № 915/1946/13 скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.