Корсака В.А. - головуючого, Данилової М.В. (доповідача), Данилової Т.Б., за участю представників: позивача не з'явились (про час та місце судового засідання повідомлено належним чином) відповідача Донченко Т.Г. (дов. від 15.08.2013 № 457) прокуратури Томчук М.О. (посв. від 01.08.2012 № 000606) розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Публічного акціонерного товариства "Український інноваційний банк" на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 05.11.2014 у справі № 922/3386/14 Господарського суду Харківської області за позовом Заступника прокурора Київського району в інтересах держави в особі Харківської міської ради до Публічного акціонерного товариства "Український інноваційний банк" про внесення змін до договору

Заступник прокурора Київського району м. Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради звернувся до Господарського суду Харківської області із позовною заявою до Публічного акціонерного товариства "Український інноваційний банк", в якій просить суд внести зміни до договору оренди землі від 18.10.2005, укладеного між Харківською міською радою та Акціонерним товариством "Український інноваційний банк" (найменування якого було змінено на Публічне акціонерне товариство "Український інноваційний банк"), зареєстрованого у Харківській регіональній філії "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах", шляхом визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди землі в редакції, яка викладена у позовній заяві.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 10.09.2014 (суддя Светлічний Ю.В.) у справі № 922/3386/14, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 05.11.2014 (колегія суддів: головуючий Горбачова Л.П., судді Істоміна О.А., Тарасова І.В.), позов задоволено; внесено зміни до договору оренди землі від 18.10.2005, зареєстрованого у Харківській регіональній філії "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах", шляхом визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди землі в редакції, яка викладена у позовній заяві.

Не погодившись з вищезазначеними судовими рішеннями Публічне акціонерне товариство "Український інноваційний банк" звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 10.09.2014 та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 05.11.2014, та прийняти нове рішення про відмову у позові, посилаючись на неповне та неналежне встановлення судами попередніх інстанцій обставин справи та невідповідність висновків судів цим обставинам, що стало підставою порушення норм матеріального та процесуального права під час прийняття судом оскаржуваної постанови

Зокрема, скаржник посилаючись на приписи статті 598 Цивільного кодексу України, статті 120 Земельного кодексу України та статті 31 Закону України "Про оренду землі", зазначає про те, що спірний договір оренди землі від 18.10.2005 припинив свою дію, оскільки згідно договору купівлі-продажу від 19.11.2013 нежитлова будівля літ. "А-2", загальною площею 500,4 м2, що знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, буд. 52, та розташована на земельній ділянці, що є об'єктом оренди, була передана у власність Товариства з обмеженою відповідальністю "Юніфуд Інтернешнл", а отже, з моменту передачі вищезазначеної нежитлової будівлі іншій юридичній особі, договір оренди землі від 18.10.2005 припинив свою дію, тому внесення змін до даного договору є необґрунтованим та неправомірним.

Ухвалою Вищого господарського суду від 15.12.2014 касаційну скаргу Публічного акціонерного товариства "Український інноваційний банк" прийнято до провадження та призначено до розгляду на 14.01.2015.

14.01.2015 ухвалою Вищого господарського суду продовжено строк розгляду справи № 922/3386/14 за клопотанням представника Публічного акціонерного товариства "Український інноваційний банк" на 15 днів, а розгляд касаційної скарги відкладено на 28.01.2015.

Заслухавши доповідь судді-доповідача та пояснення присутніх у судовому засіданні касаційної інстанції 28.01.2015 прокурора та представника скаржника, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Як встановлено судами попередніх інстанцій та вбачається з матеріалів справи, рішенням Харківської міської ради від 22.02.2005 № 21/05 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" Акціонерному товариству "Український інноваційний банк" (найменування якого було змінено на Публічне акціонерне товариство "Український інноваційний банк") надано в оренду земельну ділянку загальною площею 505 м2 для реконструкції будівлі літ. "А-2" з прибудовою та надбудовою 3-го поверху та дахової котельні для розміщення банку до 01.12.2007 (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та експлуатації цього об'єкту по вул. Мироносицькій, 52, строком до 01.12.2030.

На підставі вказаного рішення 18.10.2005 між Харківською міською радою та Акціонерним товариством "Український інноваційний банк" укладено договір оренди землі, який того ж числа зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за № 66242/05.

Згідно пункту 1 договору орендодавець (Харківська міська рада) на підставі рішення Харківської міської ради від 22.02.2005 № 21/05 надав, а орендар (Акціонерне товариство "Український інноваційний банк") прийняв в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться в м. Харкові по вул. Мироносицькій, 52.

У пункті 40 договору сторони передбачили, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником будинків та споруд.

19.11.2013 між Публічним акціонерним товариством "Український інноваційний банк" (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Юніфуд інтернешнл" (покупець) укладено договір купівлі продажу нежитлової будівлі літ. "А-2", загальною площею 500,4 м2, що знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, буд. 52.

Пунктом 1 договору сторони передбачили, що згідно з договором оренди землі, укладеним між Харківською міською радою Харківської області та Публічним акціонерним товариством "Український інноваційний банк" (найменування якого було змінено з Акціонерного товариства "Український інноваційний банк") від 18.10.2005, зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) 18.10.2005 № 66242/05, земельна ділянка, на якій розташована нежитлова будівля має площу 0,0505 га, кадастровий номер 6310136600:02:011:0009 та ПАТ "Український інноваційний банк" є платником орендної плати за землю. Сторони домовились про те, що після підписання акта приймання-передачі нежитлової будівлі покупець буде відшкодовувати продавцю (ПАТ "Український інноваційний банк") суму орендної плати до переоформлення договору оренди земельної ділянки на покупця на підставі виставлених продавцем рахунків.

Поряд з цим, рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, згідно пункту 1.1. якого затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 застосовується з 01.01.2014.

Попередня вартість 1 квадратного метру землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 № 335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007", рішень Харківської міської ради від 27.02.2008 № 42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007" та була введена в дію з 01.03.2008.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" встановлено (пункти 2, 3), що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що на підставі вищевказаних положень рішень Харківської міської ради Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було одержано витяг з державного земельного кадастру про земельну ділянку загальною площею 505 м2, що знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, буд. 52, виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2013, одержано витяг № 627/14 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, підготовлено проект додаткової угоди від 02.12.2013 до договору оренди землі, який разом із листами-пропозиціями від 07.12.2013 № 4250/0/225-13 та від 07.12.2013 № 4355/0/225-13 рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу Публічного акціонерного товариства "Український інноваційний банк".

Як вбачається з матеріалів справи, з метою забезпечення здійснення реєстрації додаткових угод шляхом внесення відповідних змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та надання інформації з реєстру у формі витягу, на підставі положень статті 29 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та постанови Кабінету міністрів України від 21.11.2012 № 1204 "Про затвердження розміру і порядок використання плати за внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та надання інформації із зазначеного реєстру" (1204-2012-п) , Департаментом земельних відносин було запропоновано Публічному акціонерному товариству "Український інноваційний банк" сплатити кошти в розмірі 51 грн. за внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та у розмірі 120 грн. за надання інформації з Реєстру у формі витягу та надати оригінали платіжних документів до міської ради.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, Публічне акціонерне товариство "Український інноваційний банк" у встановлений термін відповідь на лист-пропозицію до Харківської міської ради не надав.

Враховуючи викладене, заступник прокурора Київського району м. Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради звернувся до господарського суду із позовною заявою до Публічного акціонерного товариства "Український інноваційний банк" про внесення зміни до договору оренди землі від 18.10.2005, укладеного між Харківською міською радою та ПАТ "Український інноваційний банк", шляхом визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди землі в редакції, яка викладена у позовній заяві.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції, з позицією якого погодився апеляційний суд, посилаючись, при цьому, на приписи Закону України "Про оренду землі" (161-14) , Закону України "Про оцінку земель" (1378-15) та положення Податкового кодексу України (2755-17) , дійшов висновку, що Публічне акціонерне товариство "Український інноваційний банк" сплачує орендну плату за договором оренди землі від 18.10.2005 у розмірі, який не відповідає положенням Податкового кодексу України (2755-17) та вищевказаним рішенням Харківської міської ради.

Так, згідно зі статтею 15 Закону України "Про оренду землі" однією із істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Згідно зі статтею 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Статтею 15 Закону України "Про оцінку земель" визначено, що підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Відповідно до статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

Судами встановлено, що різниця в розмірі орендної плати на рік, що підлягає сплаті Харківській міській раді за користування спірною земельною ділянкою, згідно із визначеним у договорі розміром орендної плати та даних розрахунку розміру орендної плати згідно із нормативною грошовою оцінкою землі, що введена в дію з 01.01.2014, становить 57 658, 48 грн.

Таким чином, вважаючи, що договір оренди землі від 18.10.2005, укладений між Харківською міською радою та Акціонерним товариством "Український інноваційний банк" (найменування якого було змінено на Публічне акціонерне товариство "Український інноваційний банк") є чинним, оскільки після укладення останнім з Товариством з обмеженою відповідальністю "Юніфуд інтернешнл" договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 19.11.2013 спірна земельна ділянка власнику фактично повернута не була, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов висновку, що в даному випадку є підстави для виконання сторонами умов спірного договору оренди землі у повному обсязі, в тому числі, щодо реалізації зміни його умов у передбаченому законодавством та вказаним договором порядку.

Разом з тим, колегія суддів касаційної інстанції вважає, що суди попередніх інстанцій дійшли висновку про внесення змін до договору оренди землі від 18.10.2005 шляхом визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди землі в редакції, яка викладена у позовній заяві, при недостатньому дослідженні дійсних обставин справи, які мають суттєве значення для вирішення спору, та ненаданні цим обставинам відповідної правової оцінки, що призвело до суперечливих та передчасних висновків.

Відповідно до частини 1 статті 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з частинами 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Згідно статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Таким чином, згідно вищевказаних приписів законодавства, у випадку, якщо право власності на нерухоме майно, що розташовано на орендованій земельній ділянці, переходить від орендаря до іншої особи, договір оренди з попереднім власником нерухомого майна припиняється.

Як було зазначено вище, вбачається з матеріалів справи та встановлено судами попередніх інстанцій, 19.11.2013 між Публічним акціонерним товариством "Український інноваційний банк" (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Юніфуд інтернешнл" (покупець) укладено договір купівлі продажу нежитлової будівлі літ. "А-2", загальною площею 500,4 м2, що знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, буд. 52, тобто розташована на земельній ділянці, що є об'єктом оренди за спірним договором оренди землі від 18.10.2005.

Згідно частини 1 статті 598 Цивільного кодексу України зобов'язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.

Таким чином, згідно вищевказаних приписів законодавства, є підстави вважати, що спірний договір оренди землі від 18.10.2005 припинив свою дію з моменту укладення договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 19.11.2013, а отже, зобов'язання по даному договору між його сторонами - Харківською міською радою та Акціонерним товариством "Український інноваційний банк" (найменування якого було змінено на Публічне акціонерне товариство "Український інноваційний банк") також припинились.

Разом з тим, згідно статті 34 Закону України "Про оренду землі" у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

Як вбачається з умов договору оренди землі від 18.10.2005 (підпункт "ї" пункту 31 договору) неповернення земельної ділянки в зазначений термін не звільняє орендаря від плати за фактичне користування земельною ділянкою. Плата за землю в цьому випадку вноситься у розмірах, визначених цим договором.

Крім того, згідно частини 2 пункту 287.1 статі 287 Податкового кодексу України (2755-17) у разі припинення права власності або права користування земельною ділянкою плата за землю сплачується за фактичний період перебування землі у власності або користуванні у поточний місяць.

Таким чином, вбачається, що як чинним законодавством, так і спірним договором оренди землі передбачено, що у разі припинення договору оренди землі орендар повинен повернути земельну ділянку та сплатити орендну плату до моменту фактичного повернення ділянки, що оформлюється відповідним актом приймання-передачі, а орендодавець, відповідно, має право прийняти земельну ділянку та отримати плату, нараховану до моменту фактичного повернення.

При цьому, будь-яких інших прав та обов'язків сторін у випадку припинення договору оренди землі, в тому числі - права вносити зміни до договору, дія якого припинена, ні чинним законодавством, ні спірним договором оренди землі не передбачено.

Колегія суддів зазначає, що чинне законодавство України не передбачає внесення змін до припиненого договору, а отже укладення додаткової угоди до договору оренди землі, який припинив свою дію між особами, які вже не перебувають у договірних правовідносинам, суперечить загальним засадам чинного законодавства та, зокрема, положенням Цивільного (435-15) та Земельного кодексів України (2768-14) , та Закону України "Про оренду землі" (161-14) .

Поряд з цим, Публічне акціонерне товариство "Український інноваційний банк" (найменування якого було змінено з Акціонерного товариства "Український інноваційний банк") стверджує, що не відмовлялось від виконання обов'язку по сплаті орендної плати за землю до оформлення акту приймання-передачі спірної земельної ділянки за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, буд. 52, та, беручи до уваги передбачений законодавством та договором оренди землі від 18.10.2005 механізм повернення власнику земельної ділянки, на даний час готує пакет документів, які вимагаються Харківською міською радою для дострокового повернення земельної ділянки з оренди за вказаним договором.

Враховуючи викладене, не можна вважати, що судами попередніх інстанцій дотримано вимог, передбачених статтями 43, 84 Господарського процесуального кодексу України щодо всебічного, повного і об'єктивного розгляду справи на підставі встановлених обставин справи і доказів, які були предметом дослідження і оцінки судом, та повного і послідовного викладення рішення.

Ухвалюючи оскаржувані рішення, суди попередніх інстанцій залишили поза увагою положення пунктів 1, 2 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про судове рішення" № 6 від 23.03.2012 (v0006600-12) , згідно з якими рішення з господарського спору повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими господарським судом, тобто з'ясованими шляхом дослідження та оцінки судом належних і допустимих доказів у конкретній справі.

Рішення господарського суду має ґрунтуватись на повному з'ясуванні такого: чи мали місце обставини, на які посилаються особи, що беруть участь у процесі, та якими доказами вони підтверджуються; чи не виявлено у процесі розгляду справи інших фактичних обставин, що мають суттєве значення для правильного вирішення спору, і доказів на підтвердження цих обставин; яка правова кваліфікація відносин сторін, виходячи з фактів, установлених у процесі розгляду справи, та яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору.

З наведеного слідує, що приймаючи оскаржувані судові рішення, суди не забезпечили виконання вимог процесуального закону щодо об'єктивності та всебічності з'ясування дійсних обставин справи, оскільки не надали ґрунтовної юридичної оцінки наявним у матеріалах справи доказам, виходячи, зокрема, з принципу їх належності та допустимості, що мало своїм наслідком порушення судами попередніх інстанцій норм процесуального права.

Враховуючи, що в силу статті 111-7 Господарського процесуального кодексу України у суду касаційної інстанції відсутнє право встановлювати або вважати доведеними обставини справи, які не були встановлені судами попередніх інстанцій, так само як і надавати їм власну юридичну оцінку, колегія суддів зазначає, що у розумінні статті 1119 названого Кодексу усі вищевикладені обставини є підставою для скасування судових рішень судів попередніх інстанцій у даній справі і передачі її на новий розгляд до місцевого господарського суду.

За таких обставин колегія суддів, беручи до уваги доводи, викладені в касаційній скарзі Публічного акціонерного товариства "Український інноваційний банк", дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення судів першої та апеляційної інстанцій - скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції, під час здійснення якого суду необхідно врахувати вищезазначені обставини, які стали підставою для скасування оскаржуваних судових рішень, дослідивши, зокрема, наявність чи відсутність належних правових підстав для внесення змін до спірного договору оренди землі від 18.10.2005 шляхом укладення додаткової угоди до нього, і повністю встановивши фактичні обставини справи, підтверджені належними та допустимими доказами, з наданням їм обґрунтованої юридичної оцінки, вирішити спір з приводу наявності чи відсутності підстав для задоволення позову із застосуванням до спірних правовідносин відповідних норм матеріального права.

Керуючись статтями 111-5, 111-7, 111-9 - 111-11 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

Касаційну скаргу Публічного акціонерного товариства "Український інноваційний банк" задовольнити частково.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 05.11.2014 у справі № 922/3386/14 та рішення Господарського суду Харківської області від 10.09.2014 скасувати, справу направити на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.