головуючого Полянського А.Г., суддів Коробенка Г.П., Мачульського Г.М. (доповідач), розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника прокурора Одеської областіна постанову Одеського апеляційного господарського суду від 06.11.2014 у справі № 916/1227/14 Господарського суду Одеської області за позовом заступника прокурора Одеської області до 1. Біляївської районної державної адміністрації Одеської області 2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Арагон" третя особа Біляївська районна рада про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та зобов'язання повернути земельну ділянку

- прокурора: Кузнецова Ю.В. (посвідчення № 023135 від 26.11.2013 р.),

Звернувшись з даним позовом, заступника прокурора Одеської області (далі - прокурор) просив суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки та зобов'язати повернути до земель запасу Біляївської та Яськівської сільських рад земельну ділянку (кадастровий номер 5121010100:01:001:0139), загальною площею 2,8984 га, укладеного 26.09.2007 між Біляївською районною державною адміністрацією Одеської області (далі - відповідач-1) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Арагон" (далі - відповідач-2). Позовні вимоги обґрунтовані тим, що спірний договір було укладено без затвердженої належним чином нормативно - грошової оцінки землі, у зв'язку з чим оспорюваний договір укладений з порушенням вимог діючого земельного законодавства та підлягає визнанню недійсним на підставі ст. ст. 203, 215 Цивільного кодексу України.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 03.09.2014 (колегія суддів у складі: головуючий суддя - Горячук Н.О., судді - Гут С.Ф., Щавинська Ю.М.), залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 06.11.2014 (колегія суддів у складі: головуючий суддя - Бєляновський В.В., судді - Мишкіна М.А., Будішевська Л.О.), в позові відмовлено.

У касаційній скарзі прокурор просить скасувати вказані судові рішення та прийняти нове рішення, про задоволення позовних вимог, посилаючись на неправильне застосування і порушення судами норм матеріального права.

У відзиві відповідач-2 просить залишити касаційну скаргу без задоволення, вказуючи, що суди повно встановили обставини справи та правильно застосували норми права.

Переглянувши у касаційному порядку оскаржені судові рішення, колегія суддів Вищого господарського суду України, приймаючи до уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, виходить з наступного.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, рішеннями Яськівської сільської ради Біляївського району Одеської області № 41/V від 27.10.2006 та Біляївської міської ради Одеської області № 312-11/V від 30.03.2007 відповідачу-2 надано дозвіл на вибір земельних ділянок на території Яськівської сільської ради та Біляївської міської ради для експлуатації гідротехнічних споруд, благоустрою, а також розташування оздоровчо-спортивного комплексу з надання послуг, пов'язаних з розведенням та ловлею риби та дичини за рахунок земель запасу відповідних рад.

Розпорядженнями відповідача-1 № 393/2007 та № 394/2007 від 10.04.2007 дозволено відповідачу-2 збір матеріалів попереднього погодження по вибору земельної ділянки загальною площею 20,380 га за рахунок земель запасу Яськівської сільської ради та земельної ділянки загальною площею 15,72 га за рахунок земель запасу Біляївської міської ради в довгострокову оренду терміном на 35 років для експлуатації гідротехнічних споруд, благоустрою, а також розташування оздоровчо-спортивного комплексу з надання послуг, пов'язаних із розведенням та ловлею риби і дичини, для обслуговування жителів територіальної громади.

Розпорядженням відповідача-1 № 572/2007 від 11.05.2007 затверджено акт вибору земельної ділянки площею 30,123 га для експлуатації гідротехнічних споруд, благоустрою, а також розташування оздоровчо-спортивного комплексу з надання послуг, пов'язаних із розведенням та ловлею риби і дичини, для обслуговування жителів територіальної громади району відповідачу-2 із земель водного фонду, що перебувають в запасі Яськівської сільської ради та Біляївської міської ради, в т.ч.: на території Біляївської міської ради ділянка площею 9,813 га, на території Яськівської сільської ради ділянка площею 20,380 га.; дозволено відповідачу-2 розробку проекту відведення в оренду вищевказаної земельної ділянки площею 30,123 га.

На підставі вищевказаного розпорядження № 572/2007 від 11.05.2007 за замовленням відповідача-2 згідно з укладеним договором № 14-4/V від 14.05.2007 ТОВ "Інагро" розроблено проект із землеустрою щодо відведення земельних ділянок відповідачу-2 для експлуатації гідротехнічних споруд, благоустрою, а також розташування оздоровчо-спортивного комплексу з надання послуг, пов'язаних із розведенням та ловлею риби і дичини, для обслуговування жителів територіальної громади району в довгострокову оренду строком на 35 років на території Біляївської міської ради та Яськівської сільської ради.

Управлінням державної експертизи землевпорядної документації та ліцензування Державного агентства земельних ресурсів України проведено державну експертизу землевпорядної документації, за результатами якої складено висновок від 27.06.2007 р. № 357-07, згідно з яким поданий на державну експертизу проект із землеустрою щодо відведення земельних ділянок відповідачу в довгострокову оренду строком на 35 років в цілому відповідає вимогам чинного законодавства України, встановленим нормам і правилам, оцінюється позитивно.

Розпорядженням відповідача-1 за № 870/2007 від 02.07.2007 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок відповідачу-2 в довгострокову оренду терміном на 35 років, розроблений ТОВ "Інагро"; надано відповідачу-2 в довгострокову оренду терміном на 35 років земельні ділянки загальною площею 30,123 га., у тому числі і ділянку площею 2,8984 га, яка є об'єктом оренди за оспорюваним договором.

Відповідачем-2 було замовлено та розроблено технічну документацію з нормативної грошової оцінки вищевказаних земельних ділянок несільськогосподарського призначення. За вказаною технічною документацією з нормативної грошової оцінки земельних ділянок проведено державну експертизу.

26 вересня 2007 року між відповідачем-1 (орендодавець) та відповідачем-2 (орендар) було укладено спірний договір оренди землі, зареєстрований у Біляївському районному відділі Одеської регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру", про що у книзі записів реєстрації договорів землі вчинено запис від 03.10.2007 за № 04.07.516.00042, за умовами якого на підставі розпорядження відповідача-1 від 02.07.2007 № 870/207 орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування із земель запасу на території Біляївської міської ради (за межами населеного пункту) земельну ділянку несільськогосподарського призначення з кадастровим № 5121010100:01:001:0139, площею 2,8984 га для експлуатації гідротехнічних споруд, благоустрою, а також розташування оздоровчо-спортивного комплексу з надання послуг, пов'язаних із розведенням та ловлею риби і дичини, для обслуговування жителів територіальної громади району за рахунок земель водного фонду, строком на 35 років.

Відповідно до п.4 договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент будівництва з урахуванням коефіцієнту індексації становить 126 048,08 грн. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки після завершення будівництва з урахуванням індексації становить 393 878,63 грн.

Згідно з п.8 договору, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить на період здійснення будівництва 3 781,35 грн., а після завершення будівництва 11 816,36 грн. в рік.

Невід'ємними частинами договору є: план меж земельної ділянки, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), акт приймання - передачі об'єкта оренди.

Зазначену в даному договорі земельну ділянку було передано орендареві від орендодавця за актом приймання - передачі від 03.10.2007.

Суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, своє рішення про відмову у позові мотивував тим, що чинне законодавство не пов'язує дійсність договору оренди землі із наявністю або відсутністю затвердженої технічної документації з нормативно-грошової оцінки землі, також це не є істотною умовою договору оренди землі, відсутність якої може свідчити про недотримання відповідачами вимог чинного законодавства при укладенні спірного договору, крім того, технічна документація з нормативно-грошової оцінки землі була розроблена і орендна плата розрахована відповідно до неї.

Про те, судові рішення є незаконними та підлягають скасуванню виходячи з наступного.

Спірний договір між відповідачами було укладено 26 вересня 2007 року, тому законодавство, що регулює правовідносини, слід застосовувати чинне на вказаний період.

Статтею 15 Закону України "Про оренду землі" визначено, що однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Статтею 5 Закону України "Про оцінку земель" у відповідній редакції встановлено, що для визначення розміру, зокрема, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Відповідно до приписів статті 13 цього Закону проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок є обов'язковим при визначенні розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Згідно зі статтею 18 вказаного Закону у відповідній редакції нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності (ч.1). Нормативна грошова оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення проводиться не рідше як один раз у 5 - 7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше як один раз у 7 - 10 років (ч.2). Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою (ч.3).

За результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. (стаття 20 вказаного Закону).

Разом з тим, приписами статті 23 Закону України "Про оренду землі" визначено, що технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою, а технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, затверджується районними радами.

Суди в обґрунтування своїх висновків про не завдання інтересам держави шкоди при застосуванні у спірних правовідносинах незатвердженої нормативно-грошової оцінки земель посилались, зокрема, на те, що технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок пройшла державну експертизу, що підтверджується висновком державної експертизи землевпорядної документації № А456 від 10.09.2007.

Проте у пункті 11 названого висновку (підсумкова оцінка результатів державної експертизи) вказано, що представлена на державну землевпорядну експертизу технічна документація не в повній мірі відповідає вимогам чинного земельного законодавства та нормативно технічних документів і підлягає доопрацюванню (т.1 а.с.190).

Як вказувалось вище, статтею 18 Закону України "Про оцінку земель" у відповідній редакції передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок повинна проводитись відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів.

За вказаних обставин висновки судів не ґрунтуються на повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, а за встановлених судовими інстанціями обставин справи відсутні правові підстави вважати, що у спірному договорі наявна така істотна його умова, як орендна плата із зазначенням її розміру, які б були визначені у відповідності із наведеними нормами права.

Отже, у зв'язку із не затвердженням технічної документації з нормативно-грошової оцінки земель та недосконалістю даної документації за змістом щодо її відповідності вимогам законодавства та іншим нормативним документам, вказані вище висновки судів про те, що відсутні підстави для визнання договору недійсним на підставі статей 215, 203 Цивільного кодексу України, є незаконними.

Також, за вказаних мотивів не може підтверджуватись розмір орендної плати за договором оренди витягом з такої технічної документації з нормативної грошової оцінки земель, яким відповідно до закону оформлюються дані про нормативно-грошову оцінку окремої земельної ділянки.

При цьому судами обох інстанцій не повно і не об'єктивно розглянуто в судовому процесі всі обставини справи в їх сукупності і в цій частині, оскільки у верхній частині наданого витягу зазначено слово "ПРОЕКТ" (т.1 а.с.144), однак суди цю обставину не дослідили та належної оцінки їй не дали.

Відповідно до приписів частини першої статті 47, частини першої статті 43 Господарського процесуального кодексу України судове рішення приймається за результатами обговорення усіх обставин справи шляхом всебічного, повного і об'єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності.

Судові рішення, прийняті у справі, вказаним вимогам не відповідають.

Оскільки суди обох інстанцій припустились порушень норм процесуального права, які унеможливили встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи, а з'ясування цих обставин справи пов'язане із дослідженням та оцінкою доказів, судові рішення підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

При новому розгляді справи суду необхідно всебічно та повно з'ясувати обставини справи в їх сукупності та вирішити спір відповідно до закону.

Керуючись ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9 п.3, 111-10 ч.1, 111-11, 111-12 Господарського процесуального кодексу України,

Касаційну скаргу заступника прокурора Одеської області задовольнити частково.

Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 06.11.2014 та рішення Господарського суду Одеської області від 03.09.2014 у справі № 916/1227/14 скасувати, а справу передати до суду першої інстанції на новий розгляд.