на рішення господарського суду Львівської області від 29.11.2013 р. та постанову Львівського апеляційного господарського суду від 09.09.2014 р.

у справі № 914/3543/13 господарського суду Львівської області

за позовом Львівського прокурора з нагляду за додержанням законів у воєнній сфері Західного регіону України в інтересах держави в особі Міністерства оборони України в особі Квартирно-експлуатаційного відділу м. Львова

до відповідача Приватного підприємства науково-виробничої фірми

"Інформаційні ділові системи та сервіс-плюс"

про розірвання договору оренди № 5 від 01.10.2001 р. та стягнення 58 998,37 грн.

за участю представників:

ГПУ - Кривоклуб Т.В.;

Квартирно-експлуатаційного відділу м. Львова - не з'явилися;

ПП НВФ "Інформаційні ділові системи та сервіс-плюс" - Духнич В.В.;

Львівський прокурор з нагляду за додержанням законів у воєнній сфері Західного регіону України в інтересах держави в особі Міністерства оборони України в особі Квартирно-експлуатаційного відділу м. Львова звернувся до господарського суду Львівської області з позовом до Приватного підприємства науково-виробничої фірми "Інформаційні ділові системи та сервіс-плюс" і просив суд: розірвати договір оренди № 5 від 01.10.2001 р. стягнути з відповідача 58 998,37 грн., у т.ч. 55 909,28 заборгованості з орендної плати, 67,04 грн. заборгованості з земельного податку, 750,31 грн. пені, 2 271,74 грн. штрафу.

Позовні вимоги обґрунтовані невиконанням відповідачем свого зобов'язання за договором оренди № 5 від 01.10.2001 р. щодо сплати протягом лютого - серпня 2013 року орендної плати (т.1 а.с.6-9).

Відповідач у справі - ПП НВФ "Інформаційні ділові системи та сервіс-плюс" у відзиві на позов проти задоволення позовних вимог заперечує, посилаючись на відсутність заборгованості з орендної плати, у зв'язку з проведеним ним зарахуванням в рахунок орендної плати вартості витрат на покращення орендованого майна, яке здійснено за згодою позивача - Квартирно-експлуатаційного відділу м. Львова (т.1 а.с.131-133).

Рішенням господарського суду Львівської області від 29.11.2013 р. у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з припинення зобов'язання відповідача щодо сплати заборгованості внаслідок зарахування в рахунок орендної плати вартості витрат на покращення орендованого майна, яке здійснено за згодою позивача (т.1 а.с.191-195).

Постановою Львівського апеляційного господарського суду від 09.09.2014 р. рішення суду першої інстанції залишено без змін (т.2 а.с.229-234).

Не погоджуючись з прийнятими у справі судовими актами, Військова прокуратура Західного регіону України звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить суд їх скасувати, а справу направити до суду першої інстанції для нового розгляду.

Вимоги касаційної скарги мотивовані порушенням судами норм матеріального та процесуального права (т.3 а.с.23-28).

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у касаційній інстанції, обговоривши доводи касаційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права при ухваленні оскаржуваних судових актів, знаходить касаційну скаргу такою, що не підлягає задоволенню, з таких підстав.

Судами встановлено, що 01.10.2001 р. між Будинком офіцерів Західного оперативного командування (в подальшому орендодавця змінено на Квартирно-експлуатаційний відділ м. Львова) та ТОВ НВФ "ІДС сервіс-плюс" (правонаступником якого є відповідач) укладено договір № 5 оренди нежитлових приміщень будинку офіцерів, згідно п. 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування на весь термін дії цього договору нежитлове невід'ємне приміщення Будинку офіцерів, що розташоване за адресою: м. Львів, вул. Театральна, 22 площею 146, 7 м. кв. для забезпечення статутної діяльності: офіс і кафе-бар.

Площа орендованого майна складає згідно останніх змін 170,3 кв.м., з яких: кафе, в якому здійснюється продаж товарів підакцизної групи займає 45 кв.м.; а 125,3 кв. м. також кафе, в якому не здійснюється продаж товарів підакцизної групи. Згідно договору, в редакції від 02.10.2011 р., термін його дії визначено до 30.09.2014 р.

Пунктом 5.3. зазначеного договору визначено обов'язок орендаря своєчасно та у повному обсязі сплачувати орендну плату.

Орендна плата встановлена без ПДВ за базовий місяць (червень 2012 року) на рівні 8 783,47 грн. за результатами конкурсу (домовленості) з урахуванням моніторингу орендної плати на аналогічних об'єктах оренди, але не нижче орендної плати, визначеної на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою КМУ від 04.10.1995 № 786 (786-95-п) (зі змінами) (далі - Методика), яка становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (червень 2012 року) 8 728, 85 грн. (п. 3.1. в редакції договору від 03.01.2013 р.)

Оскільки відповідач свого зобов'язання щодо сплати у повному обсязі орендних платежів за період з лютого по серпень 2013 р., а також зі сплати земельного податку не виконав, Львівський прокурор з нагляду за додержанням законів у воєнній сфері Західного регіону України звернувся до суду з даним позовом про стягнення з відповідача заборгованості та про розірвання укладеного договору оренди.

Положення п. 6.3. договору визначають право орендаря за письмового дозволу орендодавця за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Вирішуючи даний спір, суди встановили, що відповідач 28.04.2009 р. звертався із заявою № 34 до позивача з проханням надати дозвіл на проведення поточного та частково капітального ремонту орендованого приміщення.

30.04.2009 р. за вих. № 882/а позивач дозволив відповідачу проведення поточного та частково капітального ремонту орендованого приміщення за власний рахунок та погодив проектно-кошторисну документацію на суму вкладу 427 520,00 грн.

На час звернення відповідача до позивача за отриманням згоди на ремонт орендованого майна діяла редакція договору № 5-1/КЕВ від 16.03.2009 р. Цим договором визначено, що для отримання такої згоди орендар подає заяву. Форма ж згоди орендодавця не визначена ні договором, ні законом.

25.08.2009 р. КЕВ м. Львів отримано лист № 9 від 21.08.2009 р., в якому ПП НВФ "ІДС сервіс-плюс" повідомило про закінчення ремонту в орендованих нежитлових приміщеннях площею 160,39 кв.м. будівлі № 1 військового містечка № 55.

Після здійснення ремонту орендованого приміщення, згідно вимог керівних документів БТІ утворені ніші та прибрані перегородки, здійснені під час ремонту, віднесено до корисної площі орендованого приміщення, у зв'язку із чим його площа збільшилась на 9,91 кв.м. (складає 170,3 кв.м.).

Такі обставини зумовили укладення між сторонами ще одного додаткового договору № 5-3/2011/КЕВ від 01.09.2011 р., згідно п.1 якого площа нерухомого військового майна - нежитлових приміщень, що знаходяться на балансі Квартирно-експлуатаційного відділу м. Львова, розташованих за адресою: м. Львів, вул. Театральна, 22, складає 170, 3 кв. м.

18.11.2013 р., відповідач звернувся до Квартирно-експлуатаційного відділу м. Львова з заявою від 15.11.2013 р. про зарахування вартості понесених витрат на покращення орендованого майна в рахунок орендної плати.

Доводи суду першої інстанції, з якими погодилась апеляційна інстанція, про можливість здійснення зарахування понесених відповідачем витрат на поліпшення орендованого майна в рахунок заборгованості з орендної плати та земельного податку, є обгрунтованими, з огляду на наступне.

Відповідно до ч. 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Частиною 3 ст. 778 ЦК України передбачено, що якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Отже, якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, то наймач отримує право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок орендної плати за користування річчю.

Статтею 202 ГК України передбачено, що господарське зобов'язання припиняється, між іншим, зарахуванням зустрічної однорідної вимоги.

До відносин щодо припинення господарських зобов'язань застосовуються відповідні положення ЦК України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених ГК України (436-15) .

Відповідно до ст. 601 ЦК України, зобов'язання припиняється зарахуванням зустрічних однорідних вимог, строк виконання яких настав, а також вимог, строк виконання яких не встановлений або визначений моментом пред'явлення вимоги. Зарахування зустрічних вимог може здійснюватися за заявою однієї із сторін.

За змістом наведеної норми згоди іншої сторони у зобов'язанні із зарахуванням вимог не вимагається.

Отже, наявність заперечень однієї сторони не перешкоджає проведенню зарахування зустрічних однорідних вимог за заявою іншої сторони.

При цьому, закон не виключає можливість здійснення відповідачем зарахування зустрічних однорідних вимог і в процесі судового розгляду.

Судами встановлено, що відповідач скористався наданим йому правом на таке зарахування і 18.11.2013 р. звернувся до Квартирно-експлуатаційного відділу м. Львова з заявою від 15.11.2013 р. про зарахування вартості понесених витрат на покращення орендованого майна в рахунок орендної плати, у зв'язку з чим зобов'язання відповідача зі сплати вказаного боргу є припиненим. Тому висновок суду першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, про відсутність підстав для задоволення позову в частині стягнення з відповідача спірного боргу є правильним.

Згідно з ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України (435-15) для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Статтею 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

При цьому повинні враховуватися приписи ч. 2 ст. 651 ЦК України, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Оскільки орендоване майно є комунальним, то на спірні правовідносини поширюється також дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , згідно з ч. 3 ст. 26 якого підставою для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду може бути невиконання сторонами своїх зобов'язань.

Таким чином, істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди державного (комунального) майна, як внесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю). (Аналогічна правова позиція викладена у постанові ВСУ від 08.05.2012 р. у справі № 5011/966/2011).

Відтак, правомірним є висновок судів про відсутність підстав для розірвання договору, оскільки здійснене зарахування вартості поліпшень орендованого майна, зроблених відповідачем за згодою позивача, в рахунок орендної плати за період з лютого по серпень 2013 р. та земельного податку підтверджує відсутність порушення відповідачем свого зобов'язання щодо внесення орендної плати та сплати земельного податку, а тому така підстава для розірвання договору оренди як несплата орендних платежів, відпала.

В силу ст. 111-7 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. При цьому, касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

За таких обставин, суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, дійшов обґрунтованого висновку щодо відсутності підстав для задоволення заявлених вимог.

Враховуючи зазначене, підстав для зміни чи скасування постанови Львівського апеляційного господарського суду від 09.09.2014 р., якою залишено без змін рішення господарського суду Львівської області від 29.11.2013 р. у даній справі, немає.

З огляду на викладене, керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119- 11111 ГПК України (1798-12) , колегія суддів

постанову Львівського апеляційного господарського суду від 09.09.2014 р. у справі № 914/3543/13 господарського суду Львівської області залишити без змін, а касаційну скаргу Військової прокуратури Західного регіону України - без задоволення.