суддів: Грейц К.В. - головуючого (доповідача), Бакуліної С.В., Глос О.І., розглянувши матеріали касаційної скарги Харківської міської ради на постанову від 22.09.2014 Харківського апеляційного господарського суду у справі Господарського суду Харківської області № 922/531/14 за позовом Харківської міської ради до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_4 про внесення змін до договору,

Рішенням Господарського суду Харківської області від 27.03.2014 (суддя Жельне С.Ч.) задоволені позовні вимоги Харківської міської ради (далі - позивач) до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 (далі - відповідач) про внесення змін до договору оренди земельної ділянки шляхом укладення додаткової угоди до вказаного договору. Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди землі № 88109/05 від 05.07.2005 в редакції, запропонованій позивачем і викладеній в резолютивній частині рішення.

Харківський апеляційний господарський суд, здійснюючи апеляційний перегляд в зв'язку зі скаргою відповідача, постановою від 22.09.2014 (колегія суддів у складі: головуючий суддя Бондаренко В.П, судді Ільїн О.В., Россолов В.В.) рішення у справі скасував та прийняв нове, яким відмовив у задоволенні позовних вимог.

Позивач з постановою суду апеляційної інстанції не згоден, в поданій касаційній скарзі просить її скасувати, натомість рішення місцевого господарського залишити в силі, посилаючись на порушення та неправильне застосування апеляційним господарським судом норм матеріального та процесуального права, а саме: ст. 144 Конституції України, п.п. 288.5.1 п. 288.5 ст. 288, п. 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України, ч.2 ст. 632, ст. 651 Цивільного кодексу України, ч. ч.1, 2 ст. 188 Господарського кодексу України.

Зокрема, скаржник зазначає, що прийняття міською радою рішення про затвердження нової нормативної грошової оцінки землі, є підставою для внесення змін до договору оренди в частині визначення розміру орендної плати за користування землею.

Відзив на касаційну скаргу не надійшов.

Представники сторін не скористались своїм процесуальним правом на участь в судовому засіданні касаційної інстанції, про дату і час якого були належним чином повідомлені ухвалою Вищого господарського суду України від 30.10.2014.

Перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки в постанові апеляційного та рішенні місцевого господарських судів, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Судами попередніх інстанцій під час розгляду справи встановлено, що на підставі рішень Харківської міської ради від 06.10.2004 № 153/04 "Про припинення та надання у користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам" та від 22.05.2005 № 30/05 "Про припинення та надання у користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам" між Харківською міською радою (орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 (орендар) укладено договір оренди землі, зареєстрований 05.07.2005 за № 88109/05, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі транспорту, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (п. 1 договору); в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,5156 га, під забудовою 0,3711 га, інших угідь 2,1445 га (п.2 договору); нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з довідкою № 472/05 від 04.03.2005 становить 7175895 грн (п.5 договору); договір укладено строком до 01.09.2054 (п. 8 договору); орендна плата в місяць за земельну ділянку становить: 2005 рік - 7268,28 грн, 2006 рік - 8348,71 грн; з 2007 року - 9822,01 грн (п.9 договору); розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; внаслідок інфляції - щорічно; погіршання стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом (п.13 договору); зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку (п.36 договору); договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п.43 договору).

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013. Пунктом 1.1 вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн, яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України. Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 застосовується з 01.01.2014.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013" встановлено, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014 (п. 2 рішення). Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові (п. 3 рішення).

Відповідно до пункту 16.4 Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012 № 960/12, зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку зміни нормативної грошової оцінки землі.

З огляду на ухвалення зазначених рішень Харківської міськради, зміну нормативної грошової оцінки земель м. Харкова та запровадження нового порядку визначення розміру орендної плати за користування земельними ділянками, Департаментом земельних відносин Харківської міської ради підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди землі, який разом з листами-пропозиціями від 03.12.2013 № 881/0/30-13 та від 03.12.2013 № 884/0/30-13, рекомендованими поштовими відправленнями надіслано на адресу відповідача.

Втім, зазначена додаткова угода так і не була підписана орендарем, у зв'язку з чим Харківська міська рада звернулась до господарського суду з позовом про внесення змін до договору оренди земельної ділянки шляхом укладення додаткової угоди до нього в редакції, запропонованій міськрадою.

Задовольняючи позовні вимоги, обґрунтовані, зокрема, приписами ст. ст. 632, 651, 652 Цивільного кодексу України, ст. 188 Господарського кодексу України, ст. 289.1 Податкового кодексу України (2755-17) , ст. ст. 15, 30 Закону України "Про оренду землі", ст. ст. 13, 15, 21 Закону України "Про оцінку земель", місцевий господарський суд дійшов висновку, що затвердження міською радою нового розміру нормативної грошової оцінки землі міста Харкова є підставою для перегляду розміру орендної плати і внесення відповідних змін до договору оренди землі.

Харківський апеляційний господарський суд з такими висновками суду першої інстанції не погодився, натомість, відмовляючи в задоволенні позову, зазначив, що встановлення нової нормативної грошової оцінки землі зумовлює виникнення прав та обов'язків за договорами, що будуть укладені після її затвердження, втім не може бути підставою для внесення змін у вже укладені правочини. Крім того, суд апеляційної інстанції вирішив, що ні умови укладеного між сторонами договору, ані приписи законодавства, не містять прямих вказівок про обов'язковість внесення змін у договір щодо розміру орендної плати в разі затвердження нової нормативної оцінки земель.

Втім, з такими висновками суду апеляційної інстанції колегія суддів не погоджується, з огляду на таке.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі ст. 15 Закону України "Про оренду землі" однією із істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до ст. 21 цього Закону орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (2755-17) ).

Відповідно до пункту 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Згідно зі ст. 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Згідно із ст. 15 цього Закону підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Статтею 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими для виконання на відповідній території.

Відповідно до ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування" акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної в місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами, організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Згідно із п. 2.1, п. 2.2 Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 за № 1269/13, Департамент земельних відносин на підставі п. 4 ст. 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 за № 1209/13, здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Відповідно до п. 3.1, п. 3.2 вказаного Порядку зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі. Зміни до договору оренди землі оформляються додатковою угодою.

Відповідно до п. 36 договору оренди землі від 05.07.2005, який кореспондується із приписами ст. 30 Закону України "Про оренду землі", зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. 632 Цивільного кодексу України у випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Статтею 651 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Отже, нормами законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати, зокрема внаслідок зміни у встановленому порядку нормативної грошової оцінки землі є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 06.12.2010 у справі № 2-1/10068-2008).

Відтак, суд першої інстанції, керуючись вищезазначеними законодавчими приписами та умовами договору оренди, які передбачають можливість перегляду розміру орендної плати і внесення відповідних змін до договору, дослідивши умови запропонованої позивачем до укладення додаткової угоди та розмір орендної плати на предмет їх відповідності вимогам чинного законодавства, правомірно визнав позовні вимоги такими, що підлягають задоволенню.

Водночас, висновки апеляційного господарського суду про те, що встановлення нової нормативної грошової оцінки землі зумовлює виникнення прав та обов'язків за договорами, що будуть укладені після її затвердження, втім не може бути підставою для внесення змін у вже укладені правочини, а також, що ні умови укладеного між сторонами договору, ані приписи законодавства, не містять прямих вказівок про обов'язковість внесення змін у договір щодо розміру орендної плати в разі затвердження нової нормативної оцінки земель, колегія суддів касаційної інстанції вважає безпідставними, оскільки зазначені висновки спростовуються умовами укладеного між сторонами договору оренди та вищенаведеними приписами законодавства

З урахуванням меж перегляду справи в касаційній інстанції, колегія суддів вважає, що під час розгляду справи фактичні її обставини встановлені господарським судом першої інстанції на підставі всебічного, повного і об'єктивного дослідження поданих доказів, висновки суду відповідають цим обставинам і їм дана належна юридична оцінка з правильним застосуванням норм матеріального і процесуального права, у зв'язку з чим у суду апеляційної інстанції були відсутні підстави для скасування законного і обґрунтованого рішення місцевого господарського суду.