Дроботової Т.Б. - головуючого Волковицької Н.О. Рогач Л.І. за участю представників сторін: позивача Вовк Н.П. дов. від 23.09.2014 року Нікулової І.В. дов. від 02.01.2014 року відповідача Власенко І.І. дов. від 01.09.2014 року розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради на постанову від 08.07.2014 року Київського апеляційного господарського судуу справі № 910/4029/14 господарського суду міста Києва за позовом Пенсійного фонду України та Національної академії педагогічних наук України до Київської міської ради про визнання припиненим шляхом розірвання договору оренди земельної ділянки

Пенсійний фонд України та Національна академія педагогічних наук України звернулись до господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання припиненим шляхом розірвання договору оренди земельної ділянки розміром 0,4234 га за адресою вул. Бастіонна, 9 у Печерському районі м. Києва, який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 03.09.2008 року за № 82-6-00517 з 15.10.2013 року.

Рішенням господарського суду міста Києва від 12.05.2014 року (суддя Ягічева Н.І.) у задоволенні позовних вимог відмовлено.

За апеляційною скаргою Пенсійного фонду України та Національної академії педагогічних наук України судове рішення переглянуте в апеляційному порядку і постановою Київського апеляційного господарського суду від 08.07.2014 року (головуючий суддя Власов Ю.Л., судді Станік С.Р., Хрипун О.О.) скасоване з прийняттям нового рішення про задоволення позовних вимог.

Розірвано договір оренди земельної ділянки, розміром 0,4234 га, за адресою вул. Бастіонна, 9 у Печерському районі м.Києва, укладений між Київською міською радою, Пенсійним фондом України, Академією педагогічних наук України та Товариством з обмеженою відповідальністю "Спілка будівництва нерухомості № 1" та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 03.09.2008 року за № 82-6-00517.

Стягнуто з Київської міської ради на користь Національної академії педагогічних наук України судовий збір за розгляд апеляційної скарги в сумі 609,00 грн. та 1218,00 грн. судового збору за розгляд позовної заяви.

Київська міська рада звернулася до Вищого господарського суду України із касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду від 08.07.2014 року, з огляду на порушення норм матеріального та процесуального права та залишити в силі рішення господарського суду міста Києва від 12.05.2014 року.

На думку заявника, судом апеляційної інстанції залишені поза увагою приписи статті 652 Цивільного кодексу України та не встановлені обставини, з якими закон пов'язує застосування даної норми.

Також заявник зазначає, що факт ліквідації одного з орендарів не може свідчити про неможливість виконання позивачем умов договору оренди. Позивачі не позбавлені можливості залучити іншого інвестора для реконструкції з надбудовою адміністративного будинку та будівництва офісного комплексу з об'єктами обслуговування та паркінгом.

Крім того, скаржник вважає, що чинним законодавством не передбачено такого способу захисту цивільного права та інтересу як визнання договору припиненим шляхом його розірвання з певної дати.

Обговоривши доводи касаційної скарги, заслухавши суддю - доповідача та присутніх у судовому засіданні представників сторін, перевіривши в межах вимог статей 108, 111-7 Господарського процесуального кодексу України наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в рішенні та постанові у даній справі, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Як встановлено судами попередніх інстанцій та вбачається з матеріалів справи предметом спору у даній справі, з урахуванням уточнень від 30.04.2014 року, є розірвання договору оренди земельної ділянки розміром 0,4234 га за адресою вул. Бастіонна, 9 у Печерському районі м. Києва, укладеного між відповідачем, позивачами та ТОВ "Спілка будівництва нерухомості № 1", з підстав припинення ТОВ "Спілка будівництва нерухомості № 1", як сторони договору, та істотної зміни обставин.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд першої інстанції мотивував своє рішення тим, що ним не встановлено ні підстави дострокового розірвання договору, визначені статтею 32 Закону України "Про оренду землі", ні наявність 4 умов, необхідних для розірвання договору у встановленому законом порядку, передбаченому статтею 652 Цивільного кодексу України, а відтак позовні вимоги про визнання припиненим шляхом розірвання договору є необґрунтованими та не відповідають нормам чинного законодавства. Також, факт ліквідації одного з орендарів не може свідчити про неможливість виконання позивачами умов договору оренди. Позивачі не позбавлені можливості залучити іншого інвестора для реконструкції з надбудовою адміністративного будинку та будівництва офісного комплексу з об'єктами обслуговування та паркінгом.

Апеляційний господарський суд, не погоджуючись із таким висновком місцевого суду та приймаючи рішення про задоволення позовних вимог виходив із наступного.

04.09.2006 року між позивачами та Товариством з обмеженою відповідальністю "Спілка будівництва нерухомості № 1" був укладений Інвестиційний договір № 04-09, згідно пунктів 2 та 2.2 якого предметом є реконструкція з надбудовою адміністративного будинку та будівництво офісного комплексу з об'єктами обслуговування та паркінгом за рахунок коштів інвестора з набуттям права власності на об'єкт інвестування інвестором та позивачами в частинах, порядку та у строки, визначені цим договором. Відповідно до умов цього договору позивачі доручають інвестору, а інвестор зобов'язується вчиняти від імені позивачів усі дії, пов'язані із розробкою, узгодженням та затвердженням проектно-кошторисної документації, реконструкцією, будівництвом та введенням об'єкту інвестування в експлуатацію.

Відповідно до пункту 4.2.1 Інвестиційного договору з моменту підписання цього договору Товариство з обмеженою відповідальністю "Спілка будівництва нерухомості № 1" зобов'язалось забезпечити фінансування Інвестиційного проекту в повному обсязі відповідно до умов цього договору самостійно або шляхом залучення субінвесторів.

Судами встановлено, що 24.05.2007 року рішенням Київської міської ради "Про передачу Академії педагогічних наук України, Пенсійному фонду України, Товариству з обмеженою відповідальністю "Спілка будівництва нерухомості № 1" земельної ділянки для реконструкції з надбудовою адміністративного будинку та будівництва офісного комплексу з об'єктами обслуговування та паркінгом на вул. Бастіонній, 9 у Печерському районі м.Києва" затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки Академії педагогічних наук України, Пенсійному фонду України, Товариству з обмеженою відповідальністю "Спілка будівництва нерухомості №1" для реконструкції з надбудовою адміністративного будинку та будівництва офісного комплексу з об'єктами обслуговування та паркінгом на вул. Бастіонній, 9 у Печерському районі м. Києва; передано Академії педагогічних наук України, Пенсійному фонду України, Товариству з обмеженою відповідальністю "Спілка будівництва нерухомості № 1", за умови виконання пункту 3 цього рішення, у спільну довгострокову оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,4234 га для реконструкції з надбудовою адміністративного будинку та будівництва офісного комплексу з об'єктами обслуговування та паркінгом на вул.Бастіонній, 9 у Печерському районі м. Києва за рахунок земельної ділянки, право користування якою посвідчується державними актами на право постійного користування земельними ділянками від 10.03.2006 року № 02-9-00063, № 02-9-00064 відповідно до рішення Київської міської ради від 06.10.2005 року № 127/3591 (ra_127023-05) "Про надання Пенсійному фонду України та Академії педагогічних наук України земельної ділянки для експлуатації та обслуговування адміністративного будинку на вул. Бастіонній, 9 у Печерському районі м. Києва".

На підставі зазначеного рішення Київської міської ради між відповідачем, позивачами та Товариством з обмеженою відповідальністю "Спілка будівництва нерухомості №1" було укладено договір оренди земельної ділянки розміром 0,4234 га за адресою вул. Бастіонна, 9 у Печерському районі м. Києва.

03.09.2008 року договір зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у книзі записів державної реєстрації договорів за № 82-6-00517.

Згідно пункту 2.1 договору об'єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка, цільове призначення - для реконструкції з надбудовою адміністративного будинку та будівництва офісного комплексу з об'єктами та паркінгом.

Відповідно пункту 3.1 договору договір укладено на 10 років.

Згідно пункту 11.3 договору договір оренди припиняється в разі ліквідації юридичних осіб - орендарів.

Відповідно до пункту 11.4. договору договір може бути розірваний за взаємною згодою сторін; за рішенням суду в порядку встановленому законодавством.

19.08.2013 року між позивачами була укладена додаткова угода про розірвання Інвестиційного договору № 04/09 від 04.09.2006 року, відповідно до якої у зв'язку з припиненням юридичної особи Товариства з обмеженою відповідальністю "Спілка будівництва нерухомості № 1" з причини визнання її банкрутом, що була однією із сторін за Інвестиційним договором № 04/09 від 04.09.2006 року, а також враховуючи, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Спілка будівництва нерухомості № 1" не приступило до виконання обов'язків, покладених на нього Інвестиційним договором у період його дії сторони цією додатковою угодою до Інвестиційного договору сторони дійшли згоди вважати договір розірваним.

Відповідно до Довідки з Єдиного державного реєстру юридичних та фізичних осіб-підприємців від 11.09.2013 року ТОВ "Спілка будівництва нерухомості № 1" припинено як юридичну особу.

Судами встановлено, що 24.09.2013 року позивачі звернулися з листом до відповідача з пропозицією визнати припиненим шляхом розірвання договір оренди земельної ділянки, про що укласти додаткову угоду, оскільки відповідно до статті 31 Закону України "Про оренду землі" та пункту 11.3 договору оренди земельної ділянки від 03.09.2008 року № 82-6-00517 передбачено, що договір оренди припиняється у разі ліквідації особи орендаря. Разом з листом відповідачеві направлений екземпляр додаткової угоди, проте пропозиція позивачів була залишена без задоволення.

30.10.2013 року департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) направив на адресу позивачів лист, в якому зазначив що даний договір може бути розірвано за згодою сторін при переоформленні відповідного права на землю балансоутримувачем об'єктів нерухомості.

Відповідно до статті 1 Господарського процесуального кодексу України юридичні особи мають право звертатись до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів.

Згідно статті 188 Господарського кодексу України розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно зі статтею 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути розірваний за згодою сторін. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо розірвання договору, останній може бути розірваний за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв'язку з виконанням цього договору.

Відповідно до статті 653 Цивільного кодексу України у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.

Виходячи із вказаних норм апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку, що укладений сторонами договір може бути розірваний за рішенням суду з підстав істотної зміни обставин у разі наявності одночасно наступних умов: 1) в момент укладення спірного договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які Позивачі не могли усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від них вимагалися; 3) виконання спірного договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б позивачів того, на що вони розраховували при укладенні договору; 4) із суті спірного договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несуть позивачі.

Земельна ділянка площею 0,4234 га по вул. Бастіонній, 9 у Печерському районі м. Києва знаходилась у постійному користуванні позивачів для експлуатації та обслуговування адміністративного будинку.

У 2006 році між позивачами та ТОВ "Спілка будівництва нерухомості №1" був укладений інвестиційний договір, яким його сторони домовились реконструювати даний адміністративний будинок та побудувати офісний комплекс з об'єктами обслуговування та паркінгом за рахунок коштів ТОВ "Спілка будівництва нерухомості № 1" з набуттям сторонами договору прав власності на реконструйований та побудований об'єкти у визначених договором частинах

З метою реалізації вказаного інвестиційного договору позивачі звернулись до відповідача, який 24.05.2007 року прийняв рішення про припинення права постійного користування позивачів вказаною земельною ділянкою та надання цієї земельної ділянки позивачам та ТОВ "Спілка будівництва нерухомості № 1" у спільну довгострокову оренду для реконструкції з надбудовою адміністративного будинку та будівництва офісного комплексу з об'єктами обслуговування та паркінгом.

На підставі вказаного рішення позивачами, ТОВ "Спілка будівництва нерухомості №1" та відповідачем був укладений спірний договір оренди земельної ділянки для реконструкції з надбудовою адміністративного будинку та будівництва офісного комплексу з об'єктами та паркінгом. В подальшому ТОВ "Спілка будівництва нерухомості № 1" було припинено як юридичну особу, внаслідок чого інвестиційний договір був позивачами розірваний в зв'язку з припиненням та відсутністю інвестора цього договору.

З наведеного апеляційний суд дійшов висновку, що спірний договір оренди землі був укладений позивачами за наявності обставин, згідно з якими інвестор ТОВ "Спілка будівництва нерухомості № 1" зобов'язався за власні кошти реконструювати адміністративний будинок позивачів та побудувати офісний комплекс на земельній ділянці, яка знаходилась в постійному користуванні позивачів.

В подальшому дані обставини змінились в зв'язку з ліквідацією інвестора ТОВ "Спілка будівництва нерухомості № 1". При цьому, в момент укладення спірного договору позивачі виходили з того, що ТОВ "Спілка будівництва нерухомості № 1" не буде ліквідовано. Припинення ТОВ "Спілка будівництва нерухомості № 1" було зумовлено причинами, які не залежали від позивачів. Виконання спірного договору оренди землі після припинення ТОВ "Спілка будівництва нерухомості № 1" порушує співвідношення майнових інтересів позивачів та позбавляє їх того, на що вони розраховували при укладенні цього договору, оскільки останні зобов'язані користуватись земельною ділянкою та сплачувати за це орендну плату для реконструкції з надбудовою адміністративного будинку та будівництва офісного комплексу, які не будуть реконструюватись та будуватись з причин ліквідації ТОВ "Спілка будівництва нерухомості № 1" та розірвання інвестиційного договору. Із суті спірного договору оренди землі не вбачається, що ризик вказаної зміни обставин повинні нести позивачі.

За вказаних обставин, апеляційний суд спростував висновки місцевого суду про відсутність умов, необхідних для розірвання договору, передбачених у статті 652 Цивільного кодексу України, оскільки вони не відповідають обставинам справи та дійшов вірного висновку про скасування рішення суду та задоволення позову.

Таким чином, матеріали справи свідчать, що господарський суд апеляційної інстанції в порядку статті 43, 101 Господарського процесуального кодексу України всебічно, повно і об'єктивно розглянув в судовому процесі всі обставини справи в їх сукупності; дослідив, встановив та надав юридичну оцінку наданим сторонами доказам та дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог.

Твердження заявника про порушення судом норм матеріального та процесуального права не знайшли свого підтвердження, суперечать матеріалам справи та зводяться до переоцінки доказів, що відповідно статті 111-7 Господарського процесуального кодексу України не входить до компетенції касаційної інстанції, в зв'язку з чим, колегія суддів касаційної інстанції не вбачає підстав для скасування постанови Київського апеляційного господарського суду від 08.07.2014 року.