головуючого судді: суддів: Іванової Л.Б. (доповідач), Гольцової Л.А., Козир Т.П., розглянувши касаційну скаргу Коцюбинської селищної ради на постанову Київського апеляційного господарського суду від 19.06.2014 у справі № 911/3676/13 Господарського суду Київської області за позовом Коцюбинської селищної ради до 1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Аверс-Сіті" 2. Публічного акціонерного товариства "Альфа-Банк" за участю Заступника прокурора Київської області про визнання недійсним іпотечного договору за участю представників сторін:

позивача: Черніков С.І., дов. від 06.06.2014 № 174/04.08

відповідача-1: Кіккас М.В., дов. від 16.02.2013 б/н

відповідача-2: Черей О.В., дов. від 21.09.2012 № 1230/12

прокуратури: Клюге Л.М., посв. від 17.01.2013 № 014652

Коцюбинська селищна рада звернулася до Господарського суду міста Києва з позовом (з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог від 05.03.2014 № 66/04-08) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Аверс-Сіті" та Публічного акціонерного товариства "Альфа-Банк" про визнання недійсним Іпотечного договору № 315/10 від 16.07.2010, що укладений між ТОВ "Аверс-Сіті" та ПАТ "Альфа-Банк" в частині передачі відповідачем-1 відповідчу-2 в іпотеку житлових приміщень/квартир (майнових прав на них) обсягом 4% від загальної житлової площі (І, ІІІ, V, VІІ, ІХ пускових комплексів І - ІІІ черг будівництва) усього об'єкту (Житлового комплексу багатоповерхових будинків з об'єктами соціально-побутового призначення та паркінгом по вул. Пономарьова (вул. Будівельна), 26 у смт. Коцюбинське Київської області), загальною площею 4916,15 кв.м., у житлових будинках за адресою: Київська обл., смт. Коцюбинське, вул. Пономарьова, 26, корп. 1 та корп. 2.

Рішенням Господарського суду Київської області від 05.03.2014 у справі № 911/3676/13 (суддя Бацуца В.М.), залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 19.06.2014 (колегія суддів у складі: головуючого судді Шапрана В.В., суддів Андрієнка В.В., Буравльова С.І.), у задоволенні позову відмовлено повністю.

Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції та постановою суду апеляційної інстанції, Коцюбинська селищна рада звернулася до Вищого господарського суду України із касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду від 19.06.2014 у справі № 911/3676/13 та винести нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги позивача.

Обґрунтовуючи підстави звернення з касаційною скаргою, скаржник посилається на порушення та неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права.

Сторони згідно з приписами статті 111-4 Господарського процесуального кодексу України були належним чином повідомлені про день, час і місце розгляду касаційної скарги та скористалися передбаченим законом правом на участь у перегляді справи в суді касаційної інстанції.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у касаційній інстанції, обговоривши доводи касаційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права при ухваленні оскаржуваних судових актів, вважає касаційну скаргу такою, що не підлягає задоволенню, з огляду на наступне.

Як встановлено господарськими судами попередніх інстанцій та підтверджується матеріалами справи, 10.07.2006 між Виконавчим комітетом Коцюбинської селищної ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Регіональні будівні інвестиції" була укладена угода № 10/07-01 про спільну діяльність при проектуванні та будівництва житлового комплексу, предметом якої є спільна діяльність сторін по проектуванню та будівництву житлового комплексу "Багатоповерхові житлові будинки з об'єктами соціально-побутового призначення та багатоповерховим паркінгом по вул. Пономарьова, 26 в смт. Коцюбинське Київської області" та виконанню робіт з реконструкції існуючих каналізаційних мереж та будівництва нових водо-, тепло- та дощових каналізаційних мереж у рамках будівництва об'єкту (п. 1.1. Угоди).

Згідно із п. 2.1 Угоди сторони зобов'язалися: протягом двох місяців з дати підписання акту державної комісії укласти договір купівлі-продажу житлових приміщень загальна площа яких складає 1 % від загальної площі збудованих житлових приміщень об'єкту, що підлягає уточненню згідно з обмірами БТІ при вводі об'єкта в експлуатацію, за ціною 700 доларів США за 1 кв.м., розрахунки здійснюються в гривнях по курсу НБУ на дату здійснення розрахунків.

Як передбачено п.п. 2.2, 2.3.9 Угоди замовник зобов'язаний передати, а Виконком отримує житлові приміщення, сумарна загальна площа яких складає 2 % від загальної площі збудованих житлових приміщень об'єкту, що підлягає уточненню згідно з обмірами БТІ при вводі об'єкта в експлуатацію. Передача житлових приміщень у власність Селищній Раді здійснюється впродовж місячного терміну після підписання акту державної комісії.

Судами першої та апеляційної інстанції з'ясовано, що 09.07.2010 між позивачем, відповідачем-1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Регіональні будівні інвестиції" був укладений договір № 09/07/2010-01 про заміну сторони у зобов'язанні, відповідно до умов якого ТОВ "Регіональні будівні інвестиції" в повному обсязі передала відповідачу-1 всі права та обов'язки (в тому числі грошові, інвестиційні, майнові зобов'язання по виконанню умов основної угоди) за Угодою № 10/07-01 від 10.07.2006 про спільну діяльність при проектуванні та будівництві житлового комплексу.

16.07.2010 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Аверс-Сіті" (іпотекодавець) та Публічним акціонерним товариством "Альфа-Банк" (іпотекодержатель) був укладений іпотечний договір № 315/10, за умовами якого іпотекодавець у забезпечення виконання зобов'язання, що виникло на підставі договору про відкриття кредитної лінії № 35/10 від 01.07.2010, передає іпотекодержателю у іпотеку майнові права на нерухоме майно, будівництво якого не завершено, та земельну ділянку, зазначені у пункті 3.1. цього договору, що надалі іменується - "предмет іпотеки", а іпотекодержатель приймає у іпотеку та набуває право одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки у повному обсязі переважно перед іншими кредиторами іпотекодавця, якщо інше не встановлено законом.

Як визначено п. 2.2. іпотечного договору, розмір основного зобов'язання, що забезпечується іпотекою згідно із цим договором, складає 757864015,91 грн.

Згідно із п. 3.1 іпотечного договору предметом іпотеки за цим договором є, зокрема,:

- земельна ділянка площею 4,3864 га, що розташована за адресою: Київська область, смт. Коцюбинське, вул. Пономарьова, 26, кадастровий номер 3210946200:01:034:0081, цільове призначення - для розміщення житлового та соціального комплексу. Право власності забудовника на вказану земельну ділянку підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку серія ЯИ № 270393, виданим на підставі рішення Коцюбинської селищної ради 40 сесії 5 скликання № 69 від 29.04.2010, та зареєстрованим в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі 01.06.2010 за № 021096600018 (п. 3.1.1 договору);

- майнові права на нерухоме майно, будівництво якого не завершено, що належать іпотекодавцю як забудовнику об'єкту будівництва, в тому числі майнові права на 61 квартиру, будівництво яких не завершене, що будуються в житловому будинку № 2 (на ділянці № 2) (за проектом) в смт. Коцюбинське, вул. Пономарьова (вул. Будівельна), 26, в складі І пускового комплексу І черги будівництва об'єкту будівництва, поштова адреса - Київська обл. смт. Коцюбинське, вул. Пономарьова, 26, корп. 2, загальною проектною площею 518837 кв. м. (п. 3.1.2.1 договору),

- майнові права на 68 квартир, будівництво яких не завершене, що будуються в житловому будинку (на ділянці № 1) (за проектом) в смт. Коцюбинське, вул. Пономарьова (вул. Будівельна), 26, в складі III пускового комплексу І черги будівництва об'єкту будівництва, поштова адреса - Київська обл. смт Коцюбинське, вул. Пономарева, 26, корп. 1, загальною проектною площею 6135,24 кв. м. (п. 3.1.2.4 договору).

Пунктом 3.1.3 іпотечного договору передбачено, що право власності іпотекодавця на кожен з об'єктів нерухомого майна, майнові права на які виступають предметом іпотеки за цим договором, виникатиме після проведення комплексу заходів по завершенню будівництва кожного з пускових комплексів об'єкту будівництва (разом або окремо) та прийняття кожного пускових комплексів об'єкту будівництва (разом або окремо) в експлуатацію від моменту державної реєстрації права власності іпотекодавця на відповідне нерухоме майно, майнові права на яке виступають предметом іпотеки за цим договором.

Місцевим та апеляційним господарськими судами зазначено, що відповідно до п. 3.1.4 іпотечного договору будівництво об'єкту будівництва здійснюється забудовником на земельній ділянці, що зазначена в п. 3.1.1. договору та належить іпотекодавцю на праві власності.

Проект будівництва об'єкта будівництва відповідає нормативній базі, про що свідчить зведений комплексний висновок № 130А ДП "ЦС Укрінвестекпертизи" від 25.07.2006, позитивний комплексний висновок № 40 ДП "Укрінвестекпертиза" від 04.02.2009 та лист ДП "Укрінвестекпертиза" № 08-525 від 13.03.2009 про виділення пускових комплексів.

Дозвіл на виконання будівельних робіт № 374/10 від 19.03.2010 виданий іпотекодавцю Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Київській області.

Будівельні роботи з будівництва об'єкта будівництва здійснюються Товариством з обмеженою відповідальністю "Екологічні системи" як Генеральним підрядником відповідно до договору генерального підряду № 0108-Е від 01.08.2006.

Як визначено п. 3.5 іпотечного договору, сторони за домовленістю оцінили предмет іпотеки: земельну ділянку площею 4,3864 га у 21430262,91 грн.; майнові права на нерухоме майно, будівництво якого не завершено - у 736433753,00 грн.

Судами попередніх інстанцій також встановлено, що 11.08.2010 між Коцюбинською селищною радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Аверс-Сіті" було укладено додаткову угоду "Про внесення змін до угоди № 10/07-01 про спільну діяльність при проектуванні та будівництва житлового комплексу від 10.07.2006 року та договору № 09/07/2010-01 про заміну сторони у зобов'язанні від 09.07.2010 року", згідно із якою, зокрема, викладено в новій редакції п.п. 1.1, 2.2.4, 2.3.9 Угоди.

Так, відповідно до п. 1 Додаткової угоди сторони дійшли згоди викласти п. 1.1 Угоди про спільну діяльність на наступній редакції: "Предметом Угоди є спільна діяльність сторін по проектуванню та будівництву житлового комплексу (надалі - "Об'єкт") Багатоповерхові житлові будинки з об'єктами соціально-побутового призначення та паркінгом по вул. Пономарьова (вул. Будівельна), 26 в смт. Коцюбинське Київської області, будівництво яких організовує замовник та/або особа, яка набуває будь-яким чином права власності на активи житлового комплексу, будівництво якого на дату укладення цього договору незавершене, до складу якого відповідно до проекту будівництва черги будівництва згідно переліку та виконати роботи з реконструкції існуючих каналізаційних мереж та будівництва нових водо-, тепло- та дощових каналізаційних мереж у рамках будівництва об'єкту до факту оформлення сертифікату відповідності на складові частини об'єкту - пускові комплекси та підключення будинків до інженерних мереж".

Пунктом 2 Додаткової угоди сторони дійшли згоди викласти п. 2.2.4 Угоди про спільну діяльність в наступній редакції: "Отримує житлові приміщення, сумарна загальна площа яких складає 4 % від загальної площі житлових приміщень об'єкту, при оформленні актів готовності об'єктів та сертифікатів відповідності будинків першої черги будівництва об'єкту (житлового будинку за адресою: Київська область, смт. Коцюбинське, вул. Пономарьова, 26, корп. 1 та житлового будинку за адресою: Київська область, смт. Коцюбинське, вул. Пономарьова, 26, корп. 2 ) за рахунок квартир житлового будинку за адресою: Київська обл., смт. Коцюбинське, вул. Пономарьова, 26, корп. 1 та/або житлового будинку за адресою: Київська обл., смт. Коцюбинське, вул. Пономарьова, 26, корп. 2. в повному обсязі - 4916,15 кв.м. згідно наведеного розрахунку".

Сторони досягли згоди, що розмір загальної площі збудованих житлових приміщень об'єкту не є остаточним, його буде змінено за підсумками обмірів та складення інвентарних справ КП КОР "Ірпінське бюро технічної інвентаризації" протягом 10 (десяти) календарних днів з винесення Радою та/або уповноваженим Радою органом рішення "Про оформлення та видачу товариству з обмеженою відповідальністю "Аверс-Сіті" свідоцтв на право власності на об'єкти нерухомого майна".

Згідно із п. 3 Додаткової угоди сторони дійшли згоди викласти п. 2.3.9 Угоди про спільну діяльність в наступній редакції: "Замовник зобов'язаний передати у власність Коцюбинської селищної ради Київської області житлові приміщення, сумарна загальна площа яких 4 % від загальної площі житлових приміщень об'єкту, при оформленні актів готовності об'єктів та сертифікатів відповідності будинків першої черги будівництва об'єкту (житлового будинку за адресою: Київська область, смт. Коцюбинське вул. Пономарьова, 26, корп. 1 та житлового будинку за адресою: Київська область, Коцюбинське, вул. Пономарьова, 26, корп. 2) за рахунок квартир житлового будинку за адресою: Київська обл., смт. Коцюбинське, вул. Пономарьова, 26, корп. 1 та/або житлового будинку за адресою: Київська обл., смт. Коцюбинське, вул. Пономарьова, 26, корп. 2. в повному обсязі - 4916,15 м. кв. згідно наведеного розрахунку".

Предметом позову у справі є позовні вимоги Коцюбинської селищної ради про визнання недійсним Іпотечного договору № 315/10 від 16.07.2010 в частині передачі відповідачем-1 в іпотеку відповідчу-2 житлових приміщень/квартир (майнових прав на них) обсягом 4% від загальної житлової площі усього об'єкту будівництва, загальною площею 4916,15 кв.м., у житлових будинках за адресою: Київська обл., смт. Коцюбинське, вул. Пономарьова, 26, корп. 1 та корп. 2.

Обґрунтовуючи підстави недійсності вказаного договору позивач вказує на те, що відповідач-1 не повідомив позивача про фактичне відчуження квартир житлового будинку за адресою: Київська область, смт. Коцюбинське вул. Пономарьова, 26, корп. 1 та корп. 2, відчуження майнових прав та обтяження їх та земельної ділянки зобов`язанням за іпотечним договором, чим порушив умови договору про заміну сторони у зобов`язанні щодо обов'язку повідомити позивача та надати йому всю необхідну інформації стосовно прав та обов`язків за даним договором, які підлягають переходу до третьої особи разом з майновими, фінансовими правами на об`єкт будівництва та земельну ділянку.

На думку позивача, незаконна передача в іпотеку майнових прав на квартири порушує права та інтереси позивача і фактично позбавляє його можливості набути у власність квартири в порядку та на умовах, визначених угодою про спільну діяльність.

Вирішуючи спір по суті та відмовляючи у задоволенні позову, місцевий господарський суд виходив з того, що сторони домовилися щодо усіх істотних умов даного договору (предмет, термін дії договору, інші умови), їх зміст та форма договору відповідають положенням Цивільного кодексу України (435-15) , Господарського кодексу України (436-15) , Закону України "Про іпотеку" (898-15) та іншим нормативно-правовим актам в редакціях, що діяли на момент вчинення правочину; відповідач-1 був належним іпотекодавцем майнових прав, що є предметом спірного іпотечного договору, так як є замовником будівництва об'єкту будівництва і відповідно є особою, якій належали відповідні майнові права; будь-які права позивача у спірних відносинах відповідачами не порушувались.

Враховуючи наведене суд першої інстанції дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог.

Суд апеляційної інстанції, переглядаючи справу в повному обсязі згідно із положеннями статті 101 Господарського процесуального кодексу України, погодився із вказаним висновком місцевого господарського суду та залишаючи без змін рішення суду першої інстанції, виходив з того, що відповідач-1 не був обмежений у способі інвестування будівництва об`єкту, а умовами угоди про спільну діяльність не передбачено отримання дозволу позивача на залучення для будівництва об`єкта кредитних коштів; позивачем не доведено невиконання чи неналежне виконання відповідачем-1 своїх зобов`язань перед відповідачем-2, що давало б іпотекодержателю право вимагати переведення на себе майнових прав, що складають предмет іпотеки; відповідач-1 не передавав та не відчужував третім особам майнові, фінансові права на об`єкт будівництва та земельну ділянку; умовами угоди про спільну діяльність не визначено право позивача вимагати погодження з ним укладання відповідачем-1 як власником об`єкта будівництва будь-яких правочинів, що стосуються його майна; додаткова угода, якою погоджено збільшення відсотку житлових приміщень з 2% до 4%, що отримує позивач, була укладена сторонами 11.08.2010, тобто після підписання відповідачами іпотечного договору, що свідчить про відсутність порушення прав позивача на час укладення іпотечного договору.

З урахуванням встановлених господарськими судами попередніх інстанцій обставин справи, колегія суддів Вищого господарського суду України, переглядаючи у касаційному порядку оскаржувані судові рішення у цій справі, виходить з наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно із п. 2 ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України способом захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним.

За змістом ст. ст. 215, 216 Цивільного кодексу України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.

Відповідно до ст. 203 Цивільного кодексу України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Статтею 215 Цивільного кодексу України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

У силу припису статті 204 Цивільного кодексу України правомірність правочину презюмується. Отже, на позивача, як особу, яка не є стороною правочину, покладається обов'язок доведення наявності обставин, з якими закон пов'язує визнання господарським судом оспорюваного правочину недійсним, а також факту порушення вчиненням такого правочину його прав та законних інтересів.

Суди попередніх інстанцій, дослідивши умови угоди № 10/07-01 про спільну діяльність та встановивши, що замовник зобов`язався проінвестувати 100 % витрат на проектування та будівництво об`єкту і не був обмежений у способі залучення інвестицій для будівництва об`єкту, а згоди позивача на укладання відповідачем-1 правочинів щодо залучення коштів та розпорядження майном умовами угоди не передбачено; з'ясувавши, що відповідач-1, як замовник будівництва об'єкту, був належним іпотекодавцем майнових прав, що є предметом спірного іпотечного договору; виходячи з того, що відповідач-1 не передавав та не відчужував третім особам майнові, фінансові права на об`єкт будівництва та земельну ділянку, дійшли висновку про відповідність оспорюваного договору положенням Цивільного кодексу України (435-15) , Господарського кодексу України (436-15) , Закону України "Про іпотеку" (898-15) , у зв'язку із чим правомірно відмовили у задоволенні позову.

З урахуванням того, що положеннями угоди № 10/07-01 про спільну діяльність не визначено конкретні квартири (у розмірі 2 % від загальної площі збудованих житлових приміщень об'єкту), які повинен передати замовник після введення об'єкту будівництва в експлуатацію, а також зважаючи на те, що за спірним договором в іпотеку були передані майнові права на частину квартир, що будуються в житловому будинку в смт. Коцюбинське, вул. Пономарьова (вул. Будівельна), 26, колегія суддів касаційної інстанції також погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про недоведеність порушення прав позивача у спірних відносинах.

Матеріали справи свідчать про те, що господарськими судами першої та апеляційної інстанції в порядку ст. 43 Господарського процесуального кодексу України всебічно, повно і об'єктивно досліджено матеріали справи в їх сукупності і вірно застосовано норми процесуального та матеріального права.

Відповідно до статті 111 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції лише перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Оцінка та перевірка обставин справи і доказів не віднесена до повноважень касаційної інстанції.

Доводи скаржника, наведені у касаційній скарзі, були предметом розгляду у суді апеляційної інстанції, їм надана належна правова оцінка і вказані доводи правомірно відхилені судом в процесі апеляційного перегляду рішення суду першої інстанції.

Твердження скаржника про порушення і неправильне застосування судами першої та апеляційної інстанції норм законодавства при прийнятті оскаржуваних судових рішень не знайшли свого підтвердження, у зв'язку з чим підстав для зміни чи скасування постанови Київського апеляційного господарського суду від 19.06.2014, якою залишено без змін рішення Господарського суду Київської області від 05.03.2014 у справі № 911/3676/13, колегія суддів не вбачає.