Т. Дроботової - головуючого Н. Волковицької Л. Рогач за участю представників: прокуратури Томчук М.О. - прокурор відділу Генеральної прокуратури України позивача не з'явилися (про час і місце судового засідання повідомлено належно) відповідача не з'явилися (про час і місце судового засідання повідомлено належно) розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги Луганської міської ради на постанову від 09.04.2014 р. Донецького апеляційного господарського суду у справі № 913/3336/13 господарського суду Луганської області за позовом Прокурора Жовтневого району м. Луганська в інтересах держави в особі Луганської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Декорт Плюс" про внесення змін до договору оренди землі

У грудні 2013 р. прокурор Жовтневого району м. Луганська в інтересах держави в особі Луганської міської ради звернувся до господарського суду Луганської області з позовом до ТОВ "Декорт Плюс" про внесення змін до договору оренди землі від 05.12.2006 р. (державна реєстрація від 19.12.2006 р. за № 040640200306), укладеного між Луганською міською радою та ТОВ "Декорт Плюс", виклавши абзац 1 пункту 8 розділу "Орендна плата" вказаного договору у наступній редакції: "8. Річна орендна плата встановлюється у розмірі земельного податку з коефіцієнтом 3".

Позовні вимоги з посиланням на приписи статей 632, 651, 653 Цивільного кодексу України, статей 21, 30 Закону України "Про оренду землі", норми Земельного та Податкового кодексів України (2755-17) та норми Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (280/97-ВР) обґрунтовані необхідністю приведення умов укладеного між сторонами договору у відповідність до чинного законодавства, у зв'язку із законодавчою зміною річного розміру орендної плати за землю, який не може бути меншим трикратного розміру земельного податку.

Прокурор зазначав, що рішенням Луганської міської ради від 27.05.2011 р. № 9/12 було вирішено при прийнятті міською радою рішень про передачу земельних ділянок в оренду та при внесення змін до договорів оренди землі щодо зміни розміру річної орендної плати, розмір річної орендної плати за земельну ділянку встановити із застосуванням договірного коефіцієнту залежно від мети використання земельної ділянки, яка (мета) та які (договірні коефіцієнти) зазначені у додатку до цього рішення міської ради, при цьому, розмір річної орендної плати повинен бути не меншим ніж трикратний розмір земельного податку за земельну ділянку, передбачений Податковим кодексом України (2755-17) та не може перевищувати 12 відсотків від нормативної грошової оцінки відповідної земельної ділянки.

Згідно з додатком до рішення Луганської міської ради від 27.05.2011 р. № 9/12 за визначеним договором земельної ділянки відповідно до мети її використання, необхідним є застосування коефіцієнт 3.

З метою приведення договору у відповідність до вимог чинного законодавства необхідним є внесення змін до укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки від 05.12.2006 р., однак, відповідач до Управління міської ради з питань земельних ресурсів щодо внесення змін до договору не звертався, зміни до договору не внесені, що стало підставою для звернення до суду.

24.12.2013 р. прокурором до господарського суду Луганської області подано заяву про зміну предмету спору, в частині коефіцієнту, з посиланням на те, що згідно з додатком до рішення Луганської міської ради від 27.05.2011 р. № 9/12, для супермаркетів, гіпермаркетів та об'єктів торгівлі, які є нерухомим майном, що розміщуються на земельній ділянці площею більше 1000 кв.м., договірні коефіцієнти до розміру земельного податку встановлюються у розмірі 3,5, а за умовами спірного договору відповідачу була передана земельна ділянка площею 0,1547 га для будівництва та розміщення будівлі торгівельного комплексу та благоустрою прилеглої території (а.с. 27-28).

У відзиві на позовну заяву ТОВ "Декорт Плюс" просило відмовити у її задоволенні посилаючись на те, що прокурором заявлені вимоги про зміну умов договору в частині зміни договірного коефіцієнту з 2,5 на коефіцієнт 3,5, при цьому, не довівши такі свої вимоги, в порядку статті 33 Господарського процесуального кодексу України та не навівши причин встановлення саме такого коефіцієнту, оскільки згідно з додатком до рішенням міської ради від 27.05.2011 р. № 9/12, на яке посилався прокурор, договірний коефіцієнт у розмірі 3,5 застосовується до земельної ділянки з такими цілями використання, як розміщення супермаркетів, гіпермаркетів та об'єктів торгівлі на земельній ділянці площею більше ніж 1000 кв.м., в той час, як відповідачем на земельній ділянці, переданій в оренду під будівництво та розміщення будівлі торгівельного комплексу, будівництво не завершено, жодне спорудження в експлуатацію не введено, тобто відсутнє нерухоме майно, що, на думку відповідача, свідчить про необхідність застосування коефіцієнту у розмірі 3, визначеному у додатку у рішенні міської ради для "Інших об'єктів".

Луганська міська рада підтримала позовні вимоги прокурора та зазначила, що відповідачу за умовами договору від 05.12.2006 р. (державна реєстрація від 19.12.2006 р. було передано в оренду земельну ділянку площею 0,1547 га під будівництво та розміщення торгового комплексу, договірний коефіцієнт за яку згідно рішення міської ради № 9/12 становить 3,5 та благоустрій прилеглої території, договірний коефіцієнт щодо якої встановлений у розмірі 3.

Відповідно до рішення міської ради № 9/12 від 27.05.2011 р., у разі передачі земельної ділянки в оренду під декілька цілей використання без визначення площ земельних ділянок, які (площі) будуть використовуватися під певну мету, та які (площі) є складовими загальної площі земельної ділянки, яка передається в оренду, при визначенні, згідно додатку до даного рішення, договірного коефіцієнту відносно загальної площі земельної ділянки, застосовується максимальний договірний коефіцієнт із усіх договірних коефіцієнтів, які відповідають цілям використання земельної ділянки під які (цілі) вона передавалась.

Рішенням господарського суду Луганської області від 29.01.2014 р. (суддя Косенко Т.В.) позовні вимоги задоволені в повному обсязі, внесені зміни до договору оренди землі від 05.12.2006 р., державна реєстрація від 19.12.2006 за № 040640200306, який укладений між Луганською міською радою та ТОВ "Декорт Плюс", відносно земельної ділянки площею 0,1547 га під будівництво та розміщення будівлі торгового комплексу та благоустрій прилеглої території, яка знаходиться за адресою: м. Луганськ, вул.Южная Подстанція, 4, виклавши 1 абзац пункту 8 розділу "Орендна плата" вказаного договору у наступній редакції: "8. Річна орендна плата встановлюється у розмірі земельного податку з коефіцієнтом 3,5".

Мотивуючи рішення суд першої інстанції, виходячи з приписів статей 632, 651, 653 Цивільного кодексу України, статей 2, 30 Закону України "Про оренду землі", норм Податкового кодексу України (2755-17) та положень постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.2011 р. (v0006600-11) , дійшов висновку щодо доведеності та обґрунтованості позовних вимог, при цьому визнавши безпідставними доводи відповідача щодо відсутності підстав для застосування договірного коефіцієнту у розмірі 3,5, у зв'язку з тим, що будівництво торгового комплексу на спірній земельній ділянці не завершено, виходячи з умов самого договору та зміст рішення Луганської міської ради 9/12 від 27.05.2011 "Про деякі питання щодо орендної плати за землю у м. Луганську".

За апеляційною скаргою ТОВ "Декорт Плюс" Донецький апеляційний господарський суд (судді: Склярук О.І., Богатир К.В., Дучал Н.М.), переглянувши рішення господарського суду Луганської області від 29.01.2014 р. в апеляційному порядку, постановою від 09.04.2014 р. скасував його, прийняв нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовив.

Суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що прокурором та позивачем не доведено обґрунтованість застосування саме коефіцієнту 3,5, оскільки відповідно до додатку до рішення Луганської міської ради від 27.05.2011 р. № 9/12 коефіцієнт 3,5 застосовується якщо земельна ділянка використовується під супермаркетами, гіпермаркетами та об'єктами торгівлі, які є нерухомим майном, що розміщуються на земельній ділянці площею 1000 кв.м., проте, в даному випадку матеріали справи не містять доказів, що на земельній ділянці розташований об'єкт торгівлі, який є нерухомим майном.

Луганська міська рада подала до Вищого господарського суду України касаційну скаргу, в якій просить постанову Донецького апеляційного господарського суду від 09.04.2014 р. у даній справі скасувати, а рішення господарського суду Луганської області від 29.01.2014 р. залишити в силі, обґрунтовуючи доводи касаційної скарги неправильним застосуванням судом апеляційної інстанції норм матеріального права, зокрема, статей 626, 628, 629 Цивільного кодексу України.

Скаржник зазначає про залишення судом апеляційної інстанції поза увагою, що згідно з умовами укладеного між сторонами договору оренди землі, відповідач повинен будувати на орендованій земельній ділянці виключно будівлю торгового комплексу, тобто об'єкту торгівлі та розпочати використовувати земельну ділянку згідно з метою її використання до 19.12.2008 р., проте, судом апеляційної інстанції не було застосовано відповідні положення рішення міської ради № 9/12 від 27.05.2011 р. щодо визначення розміру коефіцієнту, який застосовується до розміру земельного податку, залежно від мети використання земельної ділянки, яка зазначається у договорі.

Заслухавши доповідь судді - доповідача, пояснення присутнього у судовому засіданні прокурора, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами першої та апеляційної інстанції, 05.12.2006 р. між Луганською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Декорт Плюс" (орендар) було укладено договір оренди землі (державна реєстрація від 19.12.2006 р. за № 040640200306), за умовами якого орендодавець, на підставі рішення міської ради від 24.10.2006 р. № 10/97, надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку під будівництво та розміщення будівлі торгового комплексу та благоустрій прилеглої території, яка знаходиться за адресою: м. Луганськ, вул.Южная Подстанція, 4, загальною площею 0,1547 га, строком на 49 років.

Відповідно до пункту 8 договору річна орендна плата встановлюється у розмірі земельного податку (річного) у гривнях збільшеного на коефіцієнт 2,5 (довідка розрахунку розмірів земельного податку (річного) додається до договору та є його невід'ємною частиною).

Пунктом 12 договору передбачено, що розмір орендної плати може переглядатися один раз на рік у разі, зокрема, настання випадку (ів) передбаченого (их) законами України.

Як вбачається з матеріалів справи, предметом спору у даній справі є вимога прокурора про внесення змін до абзацу 1 пункту 8 розділу "Орендна плата" договору оренди землі від 05.12.2006 р. (державна реєстрація від 19.12.2006 р. за № 040640200306) в частині зміни договірного коефіцієнту з 2,5, визначеного у договорі на 3,5. встановленого рішенням міської ради № 9/12 від 27.05.2011 р., з огляду на приписи статей 632, 651, 653 Цивільного кодексу України, статей 21, 30 Закону України "Про оренду землі", норми Податкового кодексу України (2755-17) та норми Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (280/97-ВР) .

За приписами статей 627, 628 та 629 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до статей 651, 652 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Орендна плата за землю визначена у частині 1 статті 21 Закону України "Про оренду землі" як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Отже, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором або законом.

Згідно до пунктом 32 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами, 27.05.2011 р. Луганською міською радою прийнято рішення № 9/12 "Про деякі питання щодо орендної плати за землю у м. Луганську", яким встановлено, що при прийнятті Луганською міською радою рішень про передачу фізичним та юридичним особам в оренду земельних ділянок та при внесенні змін до вказаних рішень та до договорів оренди землі щодо зміни розміру річної орендної плати, розмір річної орендної плати за земельну ділянку встановлюється у цих рішеннях та у договорах оренди землі у розмірі земельного податку із застосуванням до нього договірного коефіцієнту залежно від мети використання земельної ділянки.

В абзаці 3 пункту 1 цього рішення зазначено, що у разі передачі земельної ділянки в оренду під декілька цілей використання без визначення площ земельних ділянок, які (площі) будуть використовуватися під певну мету, та які (площі) є складовими загальної площі земельної ділянки, яка передається в оренду, при визначені, згідно додатку до даного рішення, договірного коефіцієнту, відносно загальної площі вказаної земельної ділянки, застосовується максимальний договірний коефіцієнт земельної ділянки під які (цілі) вона передається (а.с. 29).

У додатку до цього рішення міської ради встановлено, що до земельних ділянок, які використовуються з цілями під супермаркети, гіпермаркети та об'єкти торгівлі, які є нерухомим майном, що розміщуються на земельній ділянці площею більш 1000 кв.м., застосовується договірний коефіцієнт 3,5 (а.с. 29).

При цьому, зі змісту вказаного рішення міської ради вбачається, що для використання земельної ділянки під іншими об'єктами застосовується коефіцієнт 3.

За приписами статті 181 Цивільного кодексу України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (частина 1 статті 182 вказаного Кодексу).

Як вбачається з матеріалі справи та встановлено судом апеляційної інстанції, на земельній ділянці площею 0,1547 га, переданій відповідачу у користування за спірним договором, розташовано об'єкт незавершеного будівництва - фундамент незавершеного будівництва нежилої будівлі, готовністю одинадцять відсотків, який належить ТОВ "Декор Плюс" на підставі договору купівлі-продажу.

Проте, як було встановлено судом, матеріали справи не містять доказів, що на спірній земельній ділянці розташований об'єкт торгівлі, який є нерухомим майном, а відтак прокурором та позивачем не доведено наявність підстав для застосування саме коефіцієнту 3,5.

Доводи Луганської міської ради стосовно того, що відповідно до умов договору оренди землі відповідач повинен будувати на орендованій земельній ділянці виключно будівлю торгового комплексу, тобто об'єкту торгівлі та розпочати використовувати земельну ділянку згідно з метою її використання до 19.12.2008 р., а відтак і наявність підстав для застосування визначеного у рішенні міської ради № 9/12 коефіцієнту 3,5, не приймаються судовою колегією до уваги, оскільки невиконання орендарем умов договору щодо зобов'язання приступити до використання земельної ділянки протягом певного строку з моменту набрання чинності договором оренди землі, тягне за собою інші наслідки, встановлені законодавством та умовами цього договору.

Враховуючи викладене та виходячи з норм статті 111-7 Господарського процесуального кодексу України, з огляду на встановлені судом апеляційної інстанції обставини справи, судова колегія вважає прийняту у справі постанову такою, що підлягає залишенню без змін, а доводи скаржника вважає такими, що зводяться до переоцінки доказів, що за приписами статті 111-7 Господарського процесуального кодексу України виходить за межі повноважень касаційної інстанції та спростовуються встановленими під час розгляду справи обставинами.