головуючого - судді Капацин Н.В. - доповідача у справі суддів: Бернацької Ж.О. Кривди Д.С. розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Бривар" на постанову Київського апеляційного господарського суду від 20.02.2014 у справі № 910/16751/13 господарського суду міста Києва за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвест-Регіон" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Бривар" про стягнення 47 055, 99 грн. за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Бривар" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвест-Регіон" про визнання недійсними пунктів 4.4, 6.3.6 договору купівлі-продажу нерухомого майна від 30.07.2010 за участю представників від: позивача Нікітюк Є.О. (довір. від 24.07.2013) відповідача не з"явилися, повідомлені належним чином

Рішенням Господарського суду міста Києва від 14.11.2013 у справі № 910/16751/13, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 20.02.2014, задоволено позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвест-Регіон" (Позивач), стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Бривар" (Відповідач) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвест-Регіон" 47 055,99 грн. боргу та 1 720,50 грн. судового збору. Відмовлено у задоволенні зустрічного позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Бривар" про визнання недійсними пунктів 4.4, 6.3.6 договору купівлі-продажу.

Не погоджуючись із вказаними судовими актами, Товариство з обмеженою відповідальністю "Бривар" звернулося з касаційною скаргою, в якій просить Вищий господарський суд України скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 14.11.2013, постанову Київського апеляційного господарського суду від 20.02.2014 у справі № 910/16751/13, справу передати на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

В касаційній скарзі заявник вказує на порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права.

Заслухавши суддю-доповідача, розглянувши та обговоривши доводи касаційної скарги щодо дотримання судами першої та апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до статті 111-7 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція перевіряє застосування господарськими судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених фактичних обставин справи.

Як встановлено судами попередніх інстанцій та підтверджується матеріалами справи, на підставі договору оренди землі від 31.12.2008, укладеного між Вінницькою міською радою (орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвест-Регіон" (орендарем), орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для іншого призначення - обслуговування АЗС, яка розташована на території Вінницько-Хуторської сільської ради за межами населеного пункту.

Згідно з пунктами 2-4 договору оренди в оренду передається земельна ділянка площею 0,1366 га, в тому числі 0,0032 га - під капітальними одноповерховими спорудами, 0,0159 га - під спорудами, 0,00752 га - під проїздами, проходами та площадками, 0,0423 га - інші, для іншого призначення - обслуговування АЗС, за рахунок земель, не наданих у власність та постійне користування, яка розташована на території Вінницько-Хутірської сільської ради, за межами населеного пункту. На земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна, а також інші об'єкти інфраструктури, які належать орендарю, на праві приватної власності. Нормативно-грошова оцінка земельної ділянки становить 107 301,42 грн.

Відповідно до пункту 6 договору оренди договір укладено на 10 років.

Пунктами 7-9 договору встановлено, що орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі шляхом перерахування коштів на рахунок орендодавця в сумі 12 876,17 грн. на рік. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься щомісячно до 20 числа поточного місяця.

В пункті 12 договору оренди зазначено, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 10% не перерахованої суми за кожен день прострочення, але не більше як 30% від суми, яка підлягає сплаті протягом двох років згідно з умовами договору.

Між Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвест-Регіон" (Продавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Бривар" (Покупцем) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна від 30.07.2010, відповідно до якого Продавець продає (передає у власність покупця), а покупець купує (приймає у власність) нерухоме майно: нежитлову будівлю, що розташована за адресою: Вінницька область, Вінницький район, с. Вінницькі хутори, Немирівське шосе, № 205а, загальною площею - 20,9 кв. м., реєстраційний № (РПВН) 30762936, і сплачує визначену цим договором ціну.

Пунктом 1.3 договору купівлі-продажу сторони погодили, що об'єкт розташований на земельній ділянці площею 0,1366 га, що перебуває в оренді Продавця. Відповідно до статті 377 Цивільного кодексу України до покупця переходить право власності (користування) на земельну ділянку, на якій розташоване нерухоме майно, без зміни її цільового призначення.

Перехід права власності (користування) на земельну ділянку необхідно оформити на підставі статей 120, 121 Земельного кодексу України.

Пунктом 4.4. договору купівлі-продажу передбачено, що Покупець докладе необхідних зусиль для оперативного - протягом 2 місяців оформлення права оренди на земельну ділянку, на якій знаходиться об"єкт. Крім того, сторони домовилися, що Продавець буде забезпечувати внесення плати за землю (орендну плату) попередніми власниками об'єкта (попередніми власниками об'єкта і земельної ділянки) (а за необхідності сплачувати самостійно з наступним відшкодуванням покупцем) протягом 2 (двох) місяців в повному обсязі, з дати підписання сторонами акта приймання-передачі. За умови, що з незалежних від Покупця причин при сумлінному виконанні Покупцем вимог щодо оформлення на свою користь права оренди на земельну ділянку, протягом 2 (двох) місяців з дати підписання сторонами акта приймання-передачі Покупець не здійснить оформлення права користування оренди на земельну ділянку. Продавець буде забезпечувати внесення плати за землю (орендну плату) попередніми власниками об'єкта (попередніми власникам об'єкт і земельної ділянки) (а за необхідності сплачувати самостійно з наступним відшкодуванням Покупцем) після спливу вказаного вище терміну в 2 (два) місяці до моменту оформлення Покупцем на себе права оренди на вказану вище земельну ділянку, на якій знаходиться об'єкт.

Відповідно до пункту 6.3.6 договору купівлі-продажу Покупець зобов'язаний відшкодувати Продавцю на його вимогу суми плати за землю (орендної плати) попередніми власниками об'єкту (земельної ділянки), внесену продавцем, як визначено у статті 4.4 вище, у повному фактично сплаченому продавцем розмірі.

02.08.2010 між Продавцем і Покупцем підписано акт приймання-передачі нерухомого майна до договору купівлі-продажу, згідно з яким Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвест-Регіон" передало, а Товариство з обмеженою відповідальністю "Бривар" прийняло об'єкт - нежитлову будівлю, загальною площею 20,9 кв. м., що розташована за адресою: Вінницька область, Вінницький район, с. Вінницькі хутори, Немирівське шосе, № 205а.

31.07.2013 Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвест-Регіон" звернулося до Товариства з обмеженою відповідальністю "Бривар" з вимогою про відшкодування суми плати за землю, оскільки ТОВ "Бривар" не оформлено право оренди на земельну ділянку, на виконання пункту 4.4 договору купівлі-продажу ТОВ "Інвест-Регіон" сплатило за період з 02.08.2010 по 30.06.2013 орендну плату за землю на суму 47 055,99 грн. (з 02.08.2010 по 31.08.2010 - 1 302,29 грн., а далі - 1 345,70 грн. на місяць).

Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвест-Регіон" звернулося до Господарського суду з позовом про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Бривар" 47 055, 99 грн. відшкодування орендної плати за землю, стягнення солідарно з ТОВ "КРК Груп", на підставі договору поруки, № 01 від 02.08.2010, укладеного між ТОВ "Інвест-Регіон" і ТОВ "КРК Груп") суму боргу в розмірі 1 000 грн.

ТОВ "Інвест-Регіон" відмовилося від позовних вимог в частині солідарного стягнення з ТОВ "КРК Груп" суми боргу в розмірі 1 000 грн.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 01.10.2013 припинено провадження у справі в частині позовних вимог до ТОВ "КРК Груп" на підставі пункту 4 частини 1 статті 80 Господарського процесуального кодексу України.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Бривар" звернулося до суду першої інстанції з зустрічним позовом про визнання недійсним пунктів 4.4., 6.3.6. договору купівлі-продажу нерухомого майна від 30.07.2010.

Суд першої інстанції, з позицією якого погодився суд апеляційної інстанції, задовольняючи позовні вимоги ТОВ "Інвест-Регіон" вказав на їх обґрунтованість.

Судові рішення мотивовані тим, що відповідно до статті 377 Цивільного кодексу України до покупця переходить право власності (користування) на земельну ділянку, на якій розташоване нерухоме майно, без зміни її цільового призначення.

Оскільки Товариством з обмеженою відповідальністю "Бривар" не оформлено право оренди на спірну земельну ділянку, на виконання пункту 4.4 договору купівлі-продажу ТОВ "Інвест-Регіон" сплатило за період з 02.08.2010 по 30.06.2013 на користь орендодавця 47 055,99 грн. орендної плати за землю (з 02.08.2010 по 31.08.2010 - 1 302,29 грн., а далі - 1 345,70 грн. на місяць), яка підлягає відшкодуванню Відповідачем-1.

Судами попередніх інстанцій відмовлено ТОВ "Бривар" у задоволенні зустрічного позову про визнання недійсними пунктів 4.4. і 6.3.6 договору купівлі-продажу, якими передбачено обов'язок покупця з відшкодування сплаченої продавцем орендної плати за землю, вважаючи їх такими, що суперечать чинному законодавству.

Судові рішення мотивовані тим, що сторонами договору купівлі-продажу погоджено його істотні умови, а саме предмет і ціну договору, розмір і строк виконання зобов'язання та строк дії договору.

Положення пунктів 4.4 і 6.3.6 договору купівлі-продажу не суперечать нормам статті 377 Цивільного кодексу України, статті 120 Земельного кодексу України, статтям 7 та 31 Закону України "Про плату за землю".

Колегія суддів Вищого господарського суду України погоджується з висновками місцевого та апеляційного господарських судів з огляду на наступне.

Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України є, зокрема, договори. Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до статті 6 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору.

В статті 14 ЦК України зазначено, що цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.

За приписами частини 1 статті 203 ЦК України угода визнається недійсною у разі коли вона суперечить Цивільному кодексу (435-15) , іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Вирішуючи спір про визнання договору недійсним, господарський суд має встановити наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання угод недійсними і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту угод вимогам закону, додержання встановленої форми угоди; правоздатність сторін за угодою; у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони тощо.

Загальні підстави визнання недійсними угод і настання відповідних наслідків встановлені статтями 215, 216 Цивільного кодексу України.

Відповідно до частини 1 статті 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з частинами 2 та 4 статті 120 Земельного кодексу України встановлено, що якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Приписами частини 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Згідно з пунктами "а", "е" статті 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

При цьому новий власник не звільняється від необхідності оформлення права на земельну ділянку відповідно до законодавства.

Відповідно до частини 1 статті 93 Земельного кодексу України та статті 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Договір оренди землі припиняється в разі, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом (частини 1, 3 ст. 31 Закону України "Про оренду землі").

Разом із тим, статтею 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено такий спосіб припинення договору оренди землі як його дострокове розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору.

ТОВ "Інвест-Регіон" є орендарем за договором оренди землі від 31.12.2008, даний договір не втратив чинність, ТОВ "Бривар" не підписано договір оренди з власником землі, тому платником орендної плати за землю до бюджету є ТОВ "Інвест-Регіон".

Пунктом 4.4. договору купівлі-продажу сторони домовляються, що продавець буде забезпечувати внесення плати за землю (орендну плату) попередніми власниками об'єкту (попередніми власниками об'єкту і земельної ділянки) (а за необхідності сплачувати самостійно з наступним відшкодуванням покупцем) протягом 2 (двох) місяців в повному обсязі, з дати підписання сторонами акта приймання-передачі. За умови, що з незалежних від покупця причин при сумлінному виконанні покупцем вимог щодо оформлення на свою користь права оренди на земельну ділянку, протягом 2 (двох) місяців з дати підписання сторонами акта приймання-передачі покупцем не здійснить оформлення права користування оренди на земельну ділянку продавець буде забезпечувати внесення плати за землю (орендну плату) попередніми власниками об'єкту (попередніми власникам об'єкт і земельної ділянки) (а за необхідності сплачувати самостійно з наступним відшкодуванням покупцем) після спливу вказаного вище терміну в 2 (два) місяці до моменту оформлення покупцем на себе права оренди на вказану вище земельну ділянку, на якій знаходиться об'єкт.

Пунктом 6.3.6 договору встановлено обов"язок покупця відшкодувати продавцю на його вимогу суми плати за землю (орендної плати) попередніми власниками об'єкту (земельної ділянки), внесену продавцем, як визначено у статті 4.4 вище, у повному фактично сплаченому продавцем розмірі.

Як встановлено судами попередніх інстанцій та підтверджується матеріалами справи Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвест-Регіон" сплатило за період з 02.08.2010 по 30.06.2013 на користь орендодавця 47 055,99 грн. орендної плати за землю (з 02.08.2010 р. по 31.08.2010 р. - 1 302,29 грн., а далі - 1 345,70 грн. на місяць).

Вказана орендна плата підлягає відшкодуванню на підставі пункту 6.3.6 договору купівлі-продажу, яким встановлено обов"язок покупця відшкодувати продавцю суми плати за землю, оскільки фактичне користування земельною ділянкою здійснює новий власник нерухомості.

Ураховуючи викладене вище, судами правомірно задоволено позовні вимоги ТОВ "Інвест-Регіон" щодо стягнення з Відповідача-1 суми 47 055,99 грн. відшкодування орендної плати.

Колегія суддів Вищого господарського суду України погоджується з висновками місцевого та апеляційного господарських судів щодо відмови ТОВ "Бривар" у задоволенні позову про визнання недійсним пунктів 4.4., 6.3.6 договору купівлі-продажу, оскільки вказані пункти не суперечать нормам чинного законодавства.

З огляду на викладене, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що відповідно до вимог статті 43 ГПК України рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного господарського суду ґрунтуються на всебічному, повному та об'єктивному розгляді всіх обставин справи, які мають значення для вирішення спору, а доводи касаційної скарги не спростовують висновків Господарського суду міста Києва та Київського апеляційного господарського суду.