головуючого Овечкіна В.Е., суддів Чернова Є.В., Цвігун В.Л., за участю представників: позивача - ОСОБА_7, відповідача - Заїка О.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу ТОВ "Кременчуцька м'ясопереробна компанія" на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 21.01.2014 у справі № 917/1778/13 за позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_6 (далі - ФОП ОСОБА_6) до ТОВ "Кременчуцька м'ясопереробна компанія" про визнання договору оренди недійсним

Рішенням господарського суду Полтавської області від 14.11.2013 (суддя Гетя Н.Г.), залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 21.01.2014 (судді: Камишева Л.М., Ільїн О.В., Черленяк М.І.), позов задоволено повністю у зв'язку з обґрунтованістю позовних вимог.

ТОВ "Кременчуцька м'ясопереробна компанія" в поданій касаційній скарзі просить рішення та постанову скасувати, прийняти нове рішення про відмову в позові, посилаючись на порушення та неправильне застосування судами норм матеріального та процесуального права, а саме ч.3 ст. 331, ч.2 ст. 793 ЦК України та ст. 35 ГПК України. Зокрема, скаржник стверджує, що на момент укладення спірного договору він був власником об'єктів незавершеного будівництва (орендованого майна), що було встановлено рішеннями господарського суду Полтавської області від 16.10.2007 про справі № 20/137 та від 27.06.2013 по справі № 917/515/13, у зв'язку з чим судами безпідставно надано об'єкту спірного договору статусу споруди. Таким чином, на думку заявника, договір оренди від 09.06.2010 не підлягає нотаріальному посвідченню.

Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, заслухавши пояснення присутніх у засіданні представників сторін, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає відхиленню, а оскаржувані рішення та постанова - залишенню без змін з наступних підстав.

Як встановлено судами попередніх інстанцій та не спростовано скаржником, 09.06.2010 р. ТОВ "Кременчуцька м'ясопереробна компанія" (орендодавець) та ФОП ОСОБА_6 (орендар) уклали договір оренди будинку, споруди (далі - договір оренди).

Відповідно до умов вказаного договору, орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування двоповерховий будинок, що стоїть окремо, з підсобними (допоміжними) спорудами, який розташований за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 369 кв.м. (пп.пп.1.1.1-1.1.4).

Згідно з пп.1.1.9 договору оренди об'єкт належить орендодавцю на праві власності згідно рішення господарського суду Полтавської області № 20/137 від 16.10.2007.

Відповідно до приписів ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Згідно положень ч.2 ст. 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин).

Відповідно до ч.1 ст. 220 ЦК України в разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Згідно з ч.2 ст. 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки підлягає нотаріальному посвідченню.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, строк дії договору оренди становить 3 роки (п.3.1 договору).

Однак, судами з достовірністю встановлено, що спірний договір оренди не посвідчувався нотаріально.

Як роз'яснено в п.2.5.2 постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 11 від 29.05.2013 "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними" (v0011600-13) , за змістом ч.2 ст. 215 ЦК України нікчемний правочин на відміну від оспорюваного, є недійсним незалежно від наявності чи відсутності відповідного рішення суду. Однак, це не виключає можливості подання та задоволення позову про визнання нікчемного правочину (господарського договору) недійсним. З'ясувавши, що оспорюваний правочин є нікчемним, господарський суд зазначає в резолютивній частині рішення про його недійсність або, за відсутності підстав для такого визнання, відмовляє в задоволенні позову.

Відтак, суди попередніх інстанцій, з'ясувавши, що оспорюваний договір оренди від 09.06.2010 є нікчемним, дійшли обґрунтованого висновку про наявність підстав для визнання його недійсним за позовом орендаря.

Крім того, відповідно до ч.1 ст. 761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

Згідно ч.2 ст. 35 ГПК України (1798-12) факти, встановлені рішенням господарського суду (іншого органу, який вирішує господарські спори), за винятком встановлених рішенням третейського суду, під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.

Як вбачається з матеріалів справи, чинним рішенням господарського суду Полтавської області від 27.06.2013 у справі № 917/515/13 (між тими ж сторонами) встановлено преюдиціальний факт відсутності державної реєстрації за відповідачем, як за власником, об'єкту оренди (споруди) на момент укладення договору оренди від 09.06.2010.

Більш того, судами з достовірністю встановлено, що право власності на спірний об'єкт оренди зареєстровано за відповідачем лише 25.02.2013 р., про що свідчить свідоцтво про право власності від 25.02.2013 № 721368.

Колегія відхиляє недоречні посилання скаржника на господарського суду Полтавської області від 16.10.2007 про справі № 20/137 в обґрунтування наявності у орендованого майна статусу об'єкта незавершеного будівництва, оскільки, по-перше, як достеменно встановлено судами, в договорі сторони зазначили об'єкт оренди саме як новостворене нерухоме майно (двоповерхову окремо стоячу будівлю з підсобними спорудами), тобто завершений будівництвом об'єкт. По-друге, вказане рішення було підставою для оформлення (реєстрації) права власності на нерухоме майно, а тому не може вважатися доказом триваючого досі існування об'єкта оренди в якості об'єкта незавершеного будівництва, зокрема, станом на момент укладення спірного договору оренди від 09.06.2010. Більше того, в розумінні ч.2 ст. 35 ГПК України згадане судове рішення не є носієм преюдиціальних фактів, в тому числі щодо спірного майна як об'єкта незавершеного будівництва, оскільки суб'єктний склад сторін у справах № 20/137 та № 917/1778/13 не є тотожним.

Водночас, згідно з п.2 ч.3 ст. 331 ЦК України (в редакції від 14.01.2006 р., чинній на момент укладення договору оренди від 09.06.2010 )у разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.

Однак, з матеріалів справи не вбачається, судами не встановлено та скаржником не доведено здійснення компетентним органом державної реєстрації орендованого майна як об'єкта незавершеного будівництва на момент укладення оспорюваного договору.

Наведеним спростовуються помилкові твердження заявника про те, що на момент укладення спірного договору він був власником об'єктів незавершеного будівництва у зв'язку з чим договір оренди від 09.06.2010 не підлягає нотаріальному посвідченню.