головуючого судді Ходаківської І.П. (доповідач), суддів Фролової Г.М., Яценко О.В., розглянувши касаційну скаргу Луганської міської ради на постанову від 02.12.2013 Донецького апеляційного господарського суду у справі № 913/1885/13 господарського суду Луганської області за позовом Луганської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Калькалит-Україна 1" про розірвання договору оренди землі та зобов'язання передати земельну ділянку За участю представників сторін:

Від позивача - не з'явились

Від відповідача - Осмоловський Є.Л. (директор)

Луганська міська рада звернулась до господарського суду Луганської області з позовом до ТОВ "Калькалит-Україна 1" про розірвання договору оренди землі від 05.02.2008, державна реєстрація від 19.02.2008 №040840200028, відносно земельної ділянки площею 0,2030га за адресою: вул. 7-я Лінія (біля перехрестя з вул. Леніна), а також про зобов'язання відповідача передати Управлінню Луганської МР з питань земельних ресурсів земельну ділянку площею 0,2030га за адресою: вул. 7-я Лінія (біля перехрестя з вул. Леніна) згідно з актом приймання-передачі у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Рішенням від 11.09.2013 господарського суду Луганської області (суддя Смола С.В.) позов задоволено, розірвано договір оренди землі від 05.02.2008, зобов'язано ТОВ "Калькалит-Україна 1" передати Управлінню Луганської МР з питань земельних ресурсів земельну ділянку площею 0,2030га за адресою: вул. 7-я Лінія (біля перехрестя з вул. Леніна) згідно з актом приймання-передачі у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Постановою колегії суддів Донецького апеляційного господарського суду від 02.12.2013 у складі: Будко Н.В., Кододової О.В., М'ясищева А.М. рішення господарського суду першої інстанції скасовано, в позові відмовлено.

Луганська міська рада у касаційній скарзі просить постанову апеляційної інстанції скасувати, рішення господарського суду першої інстанції залишити без змін. Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням Донецьким апеляційним господарським судом норм чинного законодавства, зокрема, ст.ст. 143, 144 Земельного кодексу України.

ТОВ "Калькалит-Україна 1" у відзиві просить постанову апеляційної інстанції залишити без змін.

Розглянувши матеріали справи та касаційної скарги, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом норм матеріального і процесуального права, колегія суддів зазначає наступне.

Господарськими судами при розгляді справи встановлено, що рішенням Луганської міської ради № 25/71 від 31.10.2007 ТОВ "Калькалит-Україна 1" затверджено проект відведення земельної ділянки площею 0,2030га за адресою: м. Луганськ, вул.7-я Лінія (біля перехрестя з вул. Леніна) під будівництво та розміщення багатоповерхового житлового будинку з вбудованим торгово-офісним центром.

На підставі вказаного рішення 05.02.2008 між Луганською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Калькалит-Україна 1" (орендар) укладено договір оренди землі (зареєстрований в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі Ленінського району м. Луганська 19.02.2008 за № 040840200028), за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 0,2030 га під будівництво та розміщення багатоповерхового житлового будинку з вбудованим торгово-офісним центром за адресою: м. Луганськ, вул. 7-я Лінія (біля перехрестя з вул. Леніна).

Згідно п.7 договору, його укладено на 49 років і після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

Відповідно до п.п.17-19.3 договору, земельна ділянка передається в оренду під будівництво та розміщення багатоповерхового житлового будинку з вбудованим торгово-офісним центром. Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови. Умови збереження стану об'єкта оренди: дотримуватись державних стандартів, норм, правил та проектних рішень, екологічної безпеки землекористування, місцевих правил забудови населених пунктів, режиму використання, санітарної охорони, та територій, які особливо охороняються, самовільна забудова земельної ділянки забороняється.

Відповідно до п. 36 договору його дія припиняється за взаємною згодою сторін або за рішенням суду на вимогу однієї сторони внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Орендодавець має право за його рішенням односторонньо відмовитись в повному обсязі від договору оренди землі у наступних випадках: - якщо орендар не приступив до використання земельної ділянки згідно мети її використання, передбаченої у договорі оренди землі, протягом двох років з моменту прийняття рішення про передачу земельної ділянки в оренду; - якщо орендар використовує земельну ділянку у невідповідності з її метою використання або (та) у невідповідності з її цільовим призначенням, визначеним договором оренди землі, протягом шести місяців підряд; - у разі здійснення самовільного будівництва. З моменту прийняття вищевказаного рішення Луганської міської ради договір оренди є розірваним. В інших випадках одностороння відмова від договору оренди землі не допускається (п.37 договору).

Після припинення або розірвання договору орендар повертає орендодавцю (або уповноваженому їм органу) земельну ділянку в тижневий термін після прийняття відповідного рішення згідно з актом приймання-передачі у стані не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду (п.23 договору).

06.12.2012 сторонами підписано договір про зміну умов вищевказаного договору оренди землі в частині визначення нового розміру річної орендної плати.

Судами також встановлено, що 03.07.2013 працівниками Управління Луганської міської ради з питань земельних ресурсів проведено обстеження земельної ділянки площею 0,2030га за адресою: м. Луганськ, вул.7-я Лінія (біля перехрестя з вул. Леніна), за результатами якої складено акт, відповідно до якого земельна ділянка, передана в оренду ТОВ "Калькалит-Україна 1" під будівництво та розміщення багатоповерхового житлового будинку з вбудованим торгово-офісним центром згідно договору оренди землі від 05.02.2008, огороджена металевим парканом, на земельній ділянці розташовані навіси та споруди. Фактично земельна ділянка використовується під функціонування автостоянки, про що свідчить напис на споруді при в'їзді на неї.

Позивач, Луганська міська рада, звернулась до господарського суду з даним позовом, посилаючись на невиконання орендарем умов договору оренди землі від 05.02.2008 в частині використання спірної земельної ділянки за цільовим призначенням.

Апеляційним господарським судом встановлено, що в акті обстеження земельної ділянки від 03.07.2013 відсутні відомості щодо обізнаності представника орендаря про проведення обстеження, його присутності або відсутності при огляді земельної ділянки, докази направлення такого акта орендарю тощо.

На вимогу господарського суду Луганською міською радою направлявся відповідачу лист-запрошення для участі в обстеженні спірної земельної ділянки 26.07.2013, який, за даними позивача, повернувся адресанту у зв'язку з відсутністю орендаря за вказаною адресою. Водночас, 26.07.2013 представниками позивача було вдруге проведено огляд спірної земельної ділянки та складено акт зі змістом, аналогічним акту обстеження земельної ділянки від 03.07.2013.

07.08.2013 працівниками Управління Луганської міської ради з питань земельних ресурсів в присутності директора ТОВ "Калькалит-Україна 1" було втретє обстежено земельну ділянку площею 0,2030 га за адресою: м. Луганськ, вул. 7-я Лінія (біля перехрестя з вул. Леніна). Актом обстеження від 07.08.2013 зафіксовано, що земельна ділянка на час перевірки огороджена тимчасовим металевим парканом, на ній розташовані навіси та споруди, земельна ділянка має покриття (будівельник шлак). На час перевірки на земельній ділянці знаходились 4 транспорті засоби, будівельні роботи не ведуться. За поясненнями землекористувача, зафіксованими в акті, земельна ділянка підготовлена для проведення будівельних робіт, на її території знаходиться службовий транспорт. Території не використовується під автомобільну стоянку. Умови призначення земельної ділянки не змінено.

Крім того, на вимогу Донецького апеляційного господарського суду представниками Департаменту Луганської міської ради з питань земельних ресурсів у присутності директора ТОВ "Калькалит-Україна 1" було проведено обстеження вказаної земельної ділянки, за результатами якого складено акт від 21.11.2013, яким встановлено, що на час перевірки земельна ділянка огороджена металевим парканом, на земельній ділянці розташовані тимчасові некапітальні споруди, металеві навіси, 7 легкових автомобільних засобів та будівельний шлак. На час перевірки будівельні роботи не ведуться.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 31 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно ст. 32 Закону України "Про оренду землі", на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України (2768-14) та іншими законами України.

У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. У разі невиконання орендарем обов'язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки (ст. 34 Закону України "Про оренду землі").

Апеляційним господарським судом встановлено, що умовами договору оренди землі від 05.02.2008, а саме п. 37, передбачений такий порядок односторонньої відмови орендодавця від спірного договору (за його рішенням): - якщо орендар не приступив до використання земельної ділянки згідно мети її використання, передбаченої у договорі оренди землі, протягом двох років з моменту прийняття рішення про передачу земельної ділянки в оренду; - якщо орендар використовує земельну ділянку у невідповідності з її метою використання або (та) у невідповідності з її цільовим призначенням, визначеним договором оренди землі, протягом шести місяців підряд; - у разі здійснення самовільного будівництва. З моменту прийняття вищевказаного рішення Луганської міської ради договір оренди є розірваним. В інших випадках одностороння відмова від договору оренди землі не допускається.

В матеріалах справи відсутні докази прийняття Луганською міською радою рішень Луганської міської ради відносно розірвання договору оренди землі від 05.02.2008, укладеного з ТОВ "Калькалит-Україна 1", у зв'язку з використанням орендарем спірної земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Згідно Порядку планування та здійснення контрольних заходів з питань перевірки стану дотримання суб'єктами господарювання вимог земельного законодавства, затвердженого Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.02.2013 № 132 (z0412-13) , Державний нагляд (контроль) з питань перевірки стану дотримання суб'єктами господарювання вимог земельного законодавства здійснюється Державною інспекцією сільського господарства України та її територіальними органами. Пунктом 1.4 вказаного Порядку встановлено, що планові та позапланові заходи здійснюються шляхом проведення перевірок, обстежень земельних ділянок.

Відповідно до пункту 5.3 Порядку, за результатами здійснення планових та позапланових заходів з питань перевірки стану дотримання суб'єктами господарювання вимог земельного законодавства, використання та охорони земель усіх категорій та форм власності, які використовуються ними у процесі ведення господарської діяльності, державні інспектори складають акт перевірки згідно з уніфікованою формою акта перевірки дотримання суб'єктами господарювання вимог земельного законодавства (додаток до наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України від 12 липня 2012 року № 424 "Про затвердження Переліку питань та уніфікованої форми акта перевірки для здійснення планових заходів державного нагляду (контролю) за дотриманням суб'єктами господарювання вимог земельного законодавства" (z1289-12) , зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 30 липня 2012 року за N 1289/21601 (z1289-12) ).

Таким чином, чинним законодавством встановлено орган, спеціально уповноважений для здійснення відповідних перевірок та фіксації порушень вимог земельного законодавства користувачами земельних ділянок на відповідних територіях, зокрема, для фіксації фактів використання земельних ділянок не за цільовим призначенням. Вказаним Порядком також встановлений порядок складання Актів проведених перевірок та їх форма.

Крім того, статтями 143- 144 Земельного кодексу України передбачено, що у разі виявлення порушення земельного законодавства, державний інспектор по використанню та охороні земель складає протокол про порушення та видає особі, яка допустила порушення, вказівку про його усунення у 30-денний строк. Якщо особа, яка допустила порушення земельного законодавства, не виконала протягом зазначеного строку вказівки державного інспектора щодо припинення порушення земельного законодавства, державний інспектор відповідно до закону накладає на таку особу адміністративне стягнення та повторно видає вказівку про припинення правопорушення чи усунення його наслідків у 30-денний строк. У разі не усунення порушення земельного законодавства у вказаний термін державний інспектор по використанню та охороні земель звертається до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про припинення права користування земельною ділянкою.

Апеляційним господарським судом встановлено, що в матеріалах справи відсутні докази складання по відношенню до відповідача вказаного пакету документів та здійснення відповідних заходів щодо примусового усунення виявлених порушень земельного законодавства.

Крім того, апеляційним судом взято до уваги, що ні умовами договору, ні умовами чинного законодавства не передбачена відповідальність орендаря у вигляді дострокового розірвання договору оренди за невикористання земельної ділянки. Факт використання відповідачем земельної ділянки не за цільовим призначенням матеріалами справи не підтверджено, оскільки акти від 03.07.2013 та від 26.07.2013 не можуть вважатись належними доказами у справі.

З огляду на викладене, апеляційним господарський суд обгрунтовано дійшов висновку про відмову в частині розірвання договору оренди землі від 05.02.2008. Вимога про зобов'язання передати земельну ділянку є похідною, тому в цій частині позову також відмовлено обгрунтовано.