Комунальне підприємство "Житлово-експлуатаційне об'єднання" Красноперекопської міської ради звернулось до господарського суду Автономної Республіки Крим з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фірма КРАФТ ГмбХ" про розірвання договору оренди б/н індивідуально - визначеного (нерухомого) майна від 20.11.2008, зобов'язання звільнити приміщення, стягнення (з урахуванням заяви про зменшення позовних вимог) 36 831,22 грн. заборгованості з орендної плати за період з липня 2012 по березень 2013, яка виникла у зв'язку із неналежним виконанням відповідачем зобов'язання із внесення орендної плати за договором оренди б/н індивідуально - визначеного (нерухомого) майна від 20.11.2008. Позовні вимоги в частині розірвання договору оренди та зобов'язання звільнити приміщення мотивовані систематичним порушенням відповідачем умов договору оренди щодо внесення орендної плати.

Рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим від 20.06.2013 у справі № 901/1614/13 (суддя Медведчук О.Л.) позовні вимоги задоволено у повному обсязі, із посиланням на їх обґрунтованість.

Постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 17.12.2013 (судді Заплава Л.М., Антонова І.В., Воронцова Н.В.) рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 20.06.2013 у справі № 901/1614/13 скасовано, прийнято нове рішення, яким у позові відмовлено. постанова мотивована тим, що за спірний період у відповідача відсутня заборгованість перед позивачем по орендній платі, а наявна переплата.

Комунальне підприємство "Житлово-експлуатаційне об'єднання" Красноперекопської міської ради, посилаючись на порушення судом попередньої інстанції норм матеріального та процесуального права, просить постанову апеляційної інстанції скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.

Відзиву на касаційну скаргу не надходило.

Колегія суддів, обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши матеріали справи, юридичну оцінку її обставин та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування господарськими судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково, з наступних підстав.

Як встановлено попередніми судовими інстанціями, 20.11.2008 року між Комунальним житлово-експлуатаційним підприємством (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фірма КРАФТ ГмбХ" (орендар) укладено договір оренди №б/н індивідуально - визначеного (нерухомого) майна площею 207 кв.м., яке знаходиться на балансі Комунального житлово-експлуатаційного підприємства, розташоване на 1-му поверсі п'ятиповерхового будинку за адресою: м. Красноперекопськ, вул. Менделєєва, 30/1, для розміщення торгового об'єкта з продажу продовольчих товарів.

Строк дії договору - з 20.11.2008 по 19.11.2011 включно (п. 10.1).

20.11.2008 сторонами договору складений та підписаний акт приймання-передачі орендованого майна.

Відповідно до п. 3.1. договору, орендна плата визначається на підставі рішення міськвиконкому №321 від 29.12.2007 та становить за перший місяць оренди 2817,38 грн. з ПДВ.

Згідно п. 3.2. договору, орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Орендна плата перераховується на розрахунковий рахунок орендодавця щомісячно не пізніше 25 числа поточного місяця (п. 3.3).

Відповідно до п. 5.2. договору, орендар зобов'язаний своєчасно та у повному обсязі сплачувати орендну плату.

Згідно п. 5.6. договору, орендар зобов'язаний при припиненні або розірванні договору повернути орендодавцю орендоване майно в належному стані.

Згідно п. 10.6. договору, при відсутності заяв однієї із сторін про припинення чи зміну даного договору після закінчення строку його дії протягом 1 місяця, договір вважається продовженим на той самий строк та на тих самих умовах, які були передбачені даним договором.

Відповідно до п. 10.4. договору з ініціативи однієї зі сторін цей договір може бути розірваний за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, сторонами були укладені додаткові угоди до договору.

Додатковою угодою від 11.05.2011 змінено розмір приміщення, яке орендується, з 207 кв.м. на 204 кв.м., у зв'язку із переплануванням орендованого майна.

Додатковою угодою від 20.11.2011 строк оренди встановлено з 20.11.11 по 30.06.2012.

Встановивши, що після закінчення строку дії договору протягом одного місяця заяви про припинення договору оренди позивачем відповідачу не направлялось, суди попередніх інстанцій дійшли до обґрунтованого висновку про те, що договір оренди продовжив свою дію на той самий строк.

Посилаючись на істотне порушення відповідачем умов договору оренди, у зв'язку із систематичною несплатою орендної плати, позивач звернувся до суду із позовом про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати за період з липня 2012 по березень 2013 у сумі 36 831,22 грн.; розірвання договору оренди та зобов'язання відповідача звільнити орендоване приміщення.

В силу ст. 174 Господарського кодексу України (далі - ГК України (436-15) ) господарські зобов'язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Згідно з ст. 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України (435-15) ) цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки; підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Статтею 193 ГК України встановлено, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Згідно із ст. ст. 526, 629 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться; договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Як передбачено ч. 1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно з частиною 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором (абз. 1 ч. 1, ч. 5 ст. 762 ЦК України).

Згідно з частиною третьою статті 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України (435-15) для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Статтею 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Крім підстав для дострокового розірвання договору найму на вимогу наймодавця, які визначені статтею 783 ЦК України, договір найму може бути достроково розірвано за рішенням суду за наявності загальних підстав, передбачених статтею 651 ЦК України, а саме, в разі істотного порушення договору наймачем та в інших випадках, установлених договором або законом.

Так, як унормовано п. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Оскільки орендоване майно є комунальним, на спірні правовідносини поширюється дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) . Згідно положень даного закону орендна плата віднесена до істотних умов договору оренди, а обов'язок з її сплати є основним обов'язком орендаря. В силу ж ч. 3 статті 26 вказаного Закону, підставою для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду може бути невиконання сторонами своїх зобов'язань.

При цьому, вказана норма застосовується з урахуванням наведених вище загальних положень ГК України (436-15) та ЦК України (435-15) .

Отже, істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди державного (комунального) майна, як внесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавця (наймодавцю) (Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України № 5021/966/2011 від 08.05.2012).

З огляду на вимоги ч. 1 ст. 4- 7 ГПК України щодо прийняття судового рішення за результатами обговорення усіх обставин справи та ч. 1 ст. 43 ГПК України стосовно всебічного, повного і об'єктивного розгляду у судовому процесі всіх обставин справи у їх сукупності, суд повинен перевірити обґрунтованість і правильність здійсненого позивачем розрахунку суми основного боргу, і в разі, якщо обчислення помилкове - зобов'язати позивача здійснити перерахунок відповідно до закону чи договору або зробити це самостійно.

Місцевий господарський суд, задовольняючи позов, перевірку обґрунтованості і правильності наведеного позивачем розрахунку заборгованості з орендної плати не здійснив.

Суд апеляційної інстанції, вчинив дії, спрямовані на перевірку такого розрахунку, зокрема, зобов'язав позивача надати розрахунок заборгованості з орендної плати, обчисленої шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за поточний місяць, починаючи з моменту укладення договору до дня звернення до суду з позовом із зазначенням платежів з орендної плати з моменту укладення договору оренди.

Проте, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, у зв'язку із відсутністю заборгованості та наявністю переплати за спірний період, суд апеляційної інстанції помилково не врахував, що умовами договору відповідача не звільнено від внесення орендної плати за перший місяць оренди (у якому укладено договір), відповідно, орендна плата за базовий місяць (2817,38 грн.), яка скоригована на індекс інфляції за місць, підлягала сплаті до 25 числа місяця, у якому укладено договір (листопад 2008). У подальшому, згідно умов договору, орендна плата за кожний наступний місяць підлягала визначенню, шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Отже, правильність розрахунку орендної плати за кожен наступний місяць, залежить від правильності розрахунку за попередні місяці.

З урахуванням наведеного, висновок суду апеляційної інстанції про те, що з грудня 2008 по червень 2012 загальна сума орендної плати, яка підлягала сплаті, склала 146 510,35 грн. є помилковим, а твердження касатора про те, що з урахуванням погодженої у договорі базової суми орендної плати, сума до сплати за період з грудня 2008 по червень 2012 складала 150 365,71 грн., є обґрунтованим.

Натомість, посилання касатора на те, що погоджена у договорі сума за базовий місяць була змінена за усною домовленістю сторін, відповідно, при розрахунку необхідно було враховувати такі зміни, колегія суддів касаційної інстанції відхиляє, оскільки в силу приписів ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється у тій самій формі, що змінюється або розривається.

Також, суд апеляційної інстанції встановив, що за вище вказаний період відповідачем було сплачено 173 572,86 грн., відповідно переплата склала 27062,51 грн. Колегія суддів касаційної інстанції погоджується із обґрунтованим твердженням касатора про те, що за вказаний період відповідачем було сплачено не 173 572,86 грн., а 170 748,16 грн., у зв'язку із чим висновок суду апеляційної інстанції у зазначеній частині ґрунтується на неповному дослідженні матеріалів справи та доказів у ній.

За наведених обставин, сума переплати за період з грудня 2008 по червень 2012 склала 20 382,45грн. (170 748,16 грн. - 150 365,71 грн.), а не 27062,51 грн., як помилково зазначено у постанові апеляційної інстанції.

З урахуванням оплат, які мали місце у період з липня 2012 по березень 2013 включно, висновок суду апеляційної інстанції про те, що загальна сума оплат за вказаний період склала 7343,48 грн. (з них у листопаді 2012 було сплачено 4443,48 грн.), є правильним.

Отже, оскільки за період з липня по грудень 2012 сума орендної плати, яка підлягала до сплати складала 22 378,82 грн., то з урахуванням переплати у розмірі 20 382,45 грн. за попередній період та сплаченої відповідачем суми у листопаді 2012 у розмірі 4443,48 грн., заборгованість у 2012 році була відсутня, натомість, мала місце переплата у сумі 2447,11 грн. (22 378,82 грн. -20 382,45 грн. -4443,48 грн. = - 2447,11 грн.)

З урахуванням того, що до 2012 року включно заборгованість із орендної плати була відсутня, що не заперечується і касатором, судам попередніх інстанцій, для правильного вирішення даного спору, необхідно було дослідити, чи існувала заборгованість із орендної плати у період з січня 2013 по березень 2013 включно.

Зокрема, судам належало встановити, чи існувала заборгованість з орендної плати у вказаний період, у якому саме розмірі, протягом яких місяців орендна плата взагалі не вносилась, або вносилась частково, чи існувала заборгованість за спірний період станом на момент звернення з позовом до суду.

У залежності від дослідження даних обставин, підлягає встановленню, чи мало місце істотне порушення відповідачем такої умови договору як внесення орендної плати, а саме встановлення, чи була завдана орендодавцю шкода, внаслідок якої останній значною мірою був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору.

Від встановлення та дослідження даних обставин залежить правильність вирішення заявленого спору щодо стягнення заборгованості, розірвання договору оренди та повернення орендного майна.

Проте, судами попередніх інстанцій наведені обставини з належною повнотою досліджені не були.

Касаційна ж інстанція відповідно до ч. 2 ст. 111-7 ГПК України не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

За таких обставин, ні рішення суду першої інстанції, ні постанову апеляційної інстанції, не можна визнати законними й обґрунтованими, і тому вони підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи господарському суду першої інстанції слід взяти до уваги викладене у даній постанові, вжити всі передбачені чинним законодавством заходи для всебічного, повного та об'єктивного встановлення обставин справи, дати належну юридичну оцінку зібраним у справі доказам, доводам та запереченням учасників судового процесу і, в залежності від встановленого та у відповідності з вимогами закону, вирішити спір.

Керуючись ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9- 111-12 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,

Касаційну скаргу Комунального підприємства "Житлово-експлуатаційне об'єднання" Красноперекопської міської ради задовольнити частково.

Рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 20.06.2013 та постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 17.12.2013 зі справи № 901/1614/13 скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції в іншому складі.