суддів: Грейц К.В. - головуючого (доповідача), Бакуліної С.В., Глос О.І., розглянувши матеріали касаційної скарги Фонду комунального майна Севастопольської міської ради на постанову від 19.12.2013 Севастопольського апеляційного господарського суду у справі Господарського суду міста Севастополя № 919/694/13 за позовом Фонду комунального майна Севастопольської міської ради до Приватного підприємства "Кримхімпродукт" простягнення 139711,02 грн. та за зустрічним позовом Приватного підприємства "Кримхімпродукт" до Фонду комунального майна Севастопольської міської ради про розірвання договору оренди нерухомого майна № 240-12 від 29.11.2012, за участю представників: позивача - не з'явились відповідача -Стародубцев Д.С.

Рішенням Господарського суду міста Севастополя від 31.07.2013 у справі № 919/694/13 (суддя Грицай О.С.), залишеним без змін постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 19.12.2013 (колегія суддів у складі головуючого судді Дмитрієва В.Є., суддів Гонтаря В.І., Рибіної С.А.), відмовлено в задоволенні позовних вимог Фонду комунального майна Севастопольської міської ради (далі - позивач) до Приватного підприємства "Кримхімпродукт" (далі - відповідач) про стягнення 139711,02 грн., в т.ч. 11401,92 грн. заборгованості по орендній платі за договором оренди від 29.11.2012 № 240-12 за період з 29.11.2012 по 31.03.2013, 334,09 грн. 30% річних, 175,01 грн. пені та 127800 грн. штрафу.

Зустрічні позовні вимоги Приватного підприємства "Кримхімпродукт" до Фонду комунального майна Севастопольської міської ради про розірвання договору оренди нерухомого майна № 240-12 від 29.11.2012 задоволені.

Фонд комунального майна Севастопольської міської ради з рішенням та постановою у справі в частині відмови у задоволенні первісних позовних вимог не згоден, в поданій касаційній скарзі просить їх скасувати та в цій частині прийняти нове рішення про задоволення позову, посилаючись на порушення та неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права, а саме: ст. ст. 626, 759, ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України, ст. ст. 13, 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Зокрема скаржник вважає, що судами попередніх інстанцій безпідставно не прийнята до уваги та обставина, що технічний стан об'єкта оренди був вказаний в акті приймання-передачі майна та відомий орендарю, відтак, він не вправі посилатись на неможливість використовувати майно за цільовим призначенням, а мав провести поточний ремонт приміщення і сплачувати орендну плату.

Відзив на касаційну скаргу не надійшов.

Представник скаржника не скористався своїм процесуальним правом на участь в судовому засіданні касаційної інстанції, про дату і час якого був належним чином повідомлений ухвалою Вищого господарського суду України від 11.02.2013.

Заслухавши пояснення присутнього у відкритому судовому засіданні представника Приватного підприємства "Кримхімпродукт", перевіривши доводи касаційної скарги, повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки в постанові апеляційного та рішенні місцевого господарських судів, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Судами попередніх інстанцій під час розгляду справи встановлено, що за результатами проведення конкурсу з передачі в оренду комунального майна - вбудованих нежитлових приміщень, зокрема, літ. "А" з № 1 по № 16 загальною площею 123,5 м2, розташованих за адресою: м. Севастополь, вул. Менжинського, 25, оформленого протоколом засідання конкурсної комісії від 08.11.2012 № 9(6)-12, переможцем визнано Приватне підприємство "Кримхімпродукт".

29.11.2012 між Фондом комунального майна Севастопольської міської ради (орендодавець) та Приватним підприємством "Кримхімпродукт" (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна № 240-12, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду майно - вбудовані нежитлові приміщення літ. "А" з № 1 по № 16 загальною площею 123,5 м2, розташовані за адресою: м. Севастополь, вул. Менжинського, 25, які знаходяться на балансі КП "Жилсервіс-14" СГС, вартість яких згідно незалежної оцінки станом на 31.07.2012 складає 204520 грн. (без ПДВ) (п.1.1 договору); об'єкт оренди буде використовуватись під аптеку (п. 1.2 договору); підписанням даного договору орендар заявляє, що орендодавець повністю проінформував його про технічні й інші властивості об'єкта оренди (п.2.4 договору); орендна плата складає 3550 грн. (без ПДВ) за перший місяць оренди (додаток 3) та перераховується орендарем орендодавцю не пізніше 20 числа поточного місяця на розрахунковий рахунок місцевого бюджету м. Севастополя. Орендна плата вноситься щомісячно(п.3.2 договору); розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом корегування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції, що відповідає попередньому місяцю (п. 3.3 договору); орендна плата не може бути зменшена незалежно від причин, за винятком випадку, визначеного п.3.3 договору, орендар не може бути звільнений від орендної плати (п.3.6 договору); орендар, зокрема, зобов'язується:

- прийняти об'єкт оренди у орендодавця і використовувати об'єкт оренди відповідно до його призначення, згідно умовам даного договору, під аптеку (п.4.4.2 договору);

- своєчасно вносити орендодавцю орендну плату, а також здійснювати інші платежі пов'язані з використанням об'єкта оренди, в тому числі оплату комунальних та експлуатаційних витрат (п.4.4.3 договору);

- своїми силами і за свій рахунок здійснювати поточний ремонт об'єкта оренди, профілактичні огляди і відновлювальні ремонти інженерного обладнання об'єкта оренди, що забезпечують життєдіяльність об'єкта при обов'язковому погодженні з орендодавцем, у випадку аварії на об'єкті оренди приймати міри по усуненню наслідків аварій (п.4.4.9 договору);

Даний договір діє з моменту його підписання і до 08.11.2015 (п.7.1 договору); у разі порушення строку внесення орендної плати, встановленого пунктом 3.2 даного договору, орендар сплачує на користь орендодавця, окрім збитків, пеню в розмірі 200% від облікової ставки Національно банку України, яка діє в період, за який буде нараховуватися пеня, від суми заборгованості за кожен день прострочення (п.8.5 договору); у разі, якщо прострочення внесення орендної плати буде продовжуватись понад 30 календарних днів, орендодавець має право вимагати, а орендар зобов'язаний оплатити на користь орендодавця, окрім збитків, 30% річних від простроченої суми за весь час прострочення (п.8.6 договору); у разі, якщо прострочення внесення орендної плати буде продовжуватись більше 60 календарних днів орендар сплачує на користь орендодавця, окрім збитків, штраф у сумі, що дорівнює трикратному розміру річної орендної плати за договором (п.8.7 договору).

На виконання умов договору 29.11.2012 сторонами підписано акт приймання-передачі орендованого майна, яким зафіксовано стан об'єкта оренди і зі змісту якого вбачається, що приміщення потребує проведення ремонтно-будівельних робіт з-за його залиття каналізаційними стоками.

На замовлення відповідача Державним закладом "Севастопольська міська санітарно-епідеміологічна станція" проведено обстеження орендованого приміщення, про що складено акт від 10.12.2012, за висновком якого санітарно-технічний стан приміщення незадовільний.

Листом від 20.12.2012 Приватне підприємство "Кримхімпродукт" зверталось до Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради з проханням відремонтувати приміщення або зарахувати вартість ремонту в рахунок плати за користування приміщенням.

У відповідь на вказане звернення, Фонд комунального майна Севастопольської міської ради в листі № 01-15/4861 від 27.12.2012 зазначив, що бюджетом міста Севастополя на 2012-2013 р.р. не передбачено коштів на проведення капітальних ремонтів об'єктів нерухомого майна, які підлягали здачі в оренду, а відповідно до п. 4.4.9 та п. 4.4.10 договору обов'язок проводити поточний ремонт об'єкта оренди покладено на орендаря за його ж рахунок

З огляду на зазначені обставини, листом від 08.01.2013 №03 відповідач звернувся до позивача з пропозицією розірвати договір оренди нерухомого майна від 29.11.2012 № 240-12, втім, у задоволенні зазначеної пропозиції орендодавець майна листом від 17.01.2013 № 01-15/151 відмовив.

Зазначаючи про те, що у період з 29.11.2012 по 31.03.2013 орендарем не вносились орендні платежі, внаслідок чого його заборгованість за договором склала 139711,02 грн., з яких: 11401,92 грн. основної заборгованості, 175,01 грн. - пені, 334,09 грн. - 30% річних, 127800,00 грн. - штрафу, Фонд комунального майна Севастопольської міської ради звернувся до господарського суду з даним позовом, вимоги якого обґрунтовані приписами ст. ст. 526, 611 Цивільного кодексу України та пунктами 3.2, 4.4.3, 8.5, 8.6, 8.7 договору оренди від 29.11.2012 №240-12.

Водночас, відмова Фонду комунального майна Севастопольської міської ради розірвати договір оренди за погодженням сторін спричинила звернення Приватного підприємства "Кримхімпродукт" до господарського суду із зустрічною позовною заявою до Фонду комунального майна Севастопольської міської ради про розірвання договору оренди, вимоги якої обґрунтовано приписами ст. 776 Цивільного кодексу України, ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Колегія суддів враховує, що судові акти про задоволення зустрічного позову не є предметом касаційного оскарження

Відмовляючи у задоволенні первісних позовних вимог, господарські суди попередніх інстанцій виходили з того, що орендодавцем передано орендареві приміщення у стані, непридатному для його використання за цільовим призначенням, а, отже, останній в силу приписів ч. 6 ст. 762 ЦК України має бути звільнений від плати на весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Колегія суддів погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про відсутність підстав для задоволення первісного позову, враховуючи таке.

Згідно з ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ч. 4 ст. 13 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендодавець зобов'язаний передати орендарю об'єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами попередніх інстанцій, протягом часу між оцінкою майна, яка передувала проведенню конкурсу, та переданням приміщення за актом приймання-передачі, в приміщенні будинку по вул. Менжинського, 25 у м. Севастополі відбулось пошкодження каналізаційної мережі, що призвело до погіршення стану об'єкта оренди.

В акті приймання-передачі орендованого майна від 29.11.2012 сторонами зафіксовано технічний стан приміщень та зроблені висновки, що внаслідок залиття приміщення каналізаційними стоками необхідно проведення ремонтно-будівельних робіт, зокрема, капітального ремонту полу, заміни лінолеуму, санітарного оброблення приміщення, прочищення каналізації, тощо.

Крім того, неможливість використання приміщення для цілей, визначених умовами договору - розміщення аптеки, підтверджується актом від 10.12.2012 Державного закладу "Севастопольська міська санітарно-епідеміологічна станція", а також Звітом від 11.12.2012 Приватного підприємства "Архбуднагляд" про технічне обстеження та оцінку стану будівельних конструкцій на відповідність державним стандартам, будівельним нормам та правилам, за висновками якого стан орендованих приміщень є аварійним та таким, що не відповідає конструктивним та санітарним вимогам, приміщення потребує капітального ремонту.

Отже, відповідачем належним чином доведено невідповідність стану орендованого майна технічним та санітарним вимогам, необхідним для здійснення діяльності, визначеної умовами договору оренди, до проведення капітального ремонту.

Відповідно до приписів ч. ч. 2, 3 ст. 18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. Якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право: відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Аналогічні приписи містить норма ст. 776 ЦК України.

Згідно з ч. ч. 1, 6 ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

При цьому, враховуючи, що умовами договору сторонами не визначено іншого порядку та іншої зобов'язаної особи на здійснення капітального ремонту майна, ніж встановлено нормами чинного законодавства, обов'язок вчинити зазначені дії, до здійснення яких орендоване майно не могло бути використане відповідачем для цілей, визначених умовами договору, покладається саме на орендодавця майна.

Колегія суддів враховує, що висновок судів попередніх інстанцій про дострокове розірвання договору оренди з підстав не проведення орендодавцем капітального ремонту орендованого приміщення Фонд комунального майна Севастопольської міської ради не оскаржив.

Відтак, зважаючи на невиконання позивачем встановленого законодавством зобов'язання з надання орендареві приміщення у стані, який відповідає призначенню майна, і не проведення в ньому капітального ремонту, колегія суддів погоджується з висновками господарських судів попередніх інстанцій щодо наявності підстав для застосування до спірних правовідносин приписів ч. 6 ст. 762 ЦК України, що зумовлює відмову у задоволенні первісного позову.

Таким чином, колегія суддів вважає висновки судів попередніх інстанцій щодо безпідставності заявленого первісного позову законними і обґрунтованими, а доводи касаційної скарги такими, що цього висновку не спростовують, а зводяться до намагання надати їм перевагу над встановленими судом обставинами та переоцінити наявні у справ докази, що відповідно до приписів ст. ст. 111-5, 111-7 Господарського процесуального кодексу України перебуває поза процесуальними межами повноважень суду касаційної інстанції.

Наведене свідчить, що під час прийняття рішення та постанови у справі суди попередніх інстанцій не припустились порушення або неправильного застосування норм чинного матеріального та процесуального законодавства, а, отже, підстави для їх скасування або зміни та задоволення вимог касаційної скарги відсутні.