Ткаченко Н.Г. - головуючого, Катеринчук Л.Й., Коробенка Г.П. (доповідач), розглянувши матеріали касаційної скарги підприємства з іноземними інвестиціями "МакДональдз Юкрейн Лтд" на постанову Київського апеляційного господарського суду від 21.11.2013 р. у справі господарського суду м. Києва за позовом Сумської міської ради, м. Суми

до підприємства з іноземними інвестиціями

"МакДональдз Юкрейн Лтд"

про внесення змін до договору

за участю представників:

позивача: Базіль Р.В. (представник за дов. від 10.02.2014 р. № 280/020202-17),

відповідача: не з'явився

Сумська міська рада звернулась до господарського суду міста Києва з позовною заявою до Підприємства з іноземними інвестиціями "МакДональдз Юкрейн Лтд" (надалі - ПІІ "МакДональдз Юкрейн Лтд"), в якій просила вважати укладеними зміни до пункту 2.3 розділу 2 договору оренди земельної ділянки від 15.02.2001, зареєстрованого в Сумському міськвиконкомі 10.04.2001 за № 407, шляхом викладення першого абзацу пункту 2.3. розділу 2 договору в наступній редакції: "Орендна плата на рік становить 6,0 % від нормативної грошової оцінки землі. Складовими частинами розрахунку орендної плати є: - розмір відсотку від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; - нормативна грошова оцінка землі. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі щомісячно рівними частками до 30 числа місяця, наступного за звітним, на рахунок міського бюджету м. Суми № 33218812700002, код платежу 13050200. Банк одержувача ГУДКСУ у Сумській області, код 37970593, МФО 837013".

Рішенням господарського суду міста Києва від 20.03.2013 у справі № 5011-51/17654-2012, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 21.11.2013 р., позов задоволено повністю.

Вказані судові акти мотивовані обґрунтованістю позовних вимог.

Не погоджуючись з прийнятими рішенням та постановою, ПІІ "МакДональдз Юкрейн Лтд" звернулось з касаційною скаргою до Вищого господарського суду України, в якій просить їх скасувати та прийняти нове рішення, яким повністю відмовити в задоволенні позовних вимог, мотивуючи скаргу тим, що оскаржувані судові акти прийняті з порушенням норм матеріального та процесуального права.

У відзиві Сумська міська рада просить оскаржувані судові акти залишити без змін, а касаційну скаргу без задоволення.

Колегія суддів, приймаючи до уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права при винесенні оспорюваних судових актів, знаходить необхідним касаційну скаргу задовольнити частково, враховуючи наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 15.02.2001 р. між Сумською міською радою (орендодавець) та ПІІ "МакДональдз Юкрейн Лтд" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки (надалі - договір оренди), за умовами пункту 1.1. якого Сумська міська рада на підставі свого рішення від 27.09.2000 "Про припинення та перехід права користування земельними ділянками підприємствам, установам організаціям та громадянам" зобов'язався передати, а ПІІ "МакДональдз Юкрейн Лтд" прийняти у строкове платне володіння і користування земельну ділянку придатну для цільового використання, площею 3456 кв.м. за адресою: м. Суми, Червона площа, 15а, на якій знаходиться приміщення ресторану площею 289 кв.м., належного орендарю.

Згідно п. 2.3 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі. Розмір орендної плати становить 1870,56 грн. на місяць. Розмір орендної плати переглядається у випадках і з моменту: зміни умов господарювання або цілі використання орендованої земельної ділянки, визначеної договором, підвищення цін, тарифів тощо, в тому числі внаслідок інфляційних процесів; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документально; у разі невиконання орендодавцем обов'язку повідомити орендаря про права третіх осіб на орендовану земельну ділянку; збільшення розмірів ставки земельного податку; в інших випадках, передбачених законодавством України.

Пунктом 4.1. договору оренди передбачено право орендодавця вимагати від орендаря, зокрема, збільшення розміру орендної плати у випадках зміни умов господарювання або цілі використання орендованої земельної ділянки, визначеної договором, підвищення цін, тарифів тощо, в тому числі внаслідок інфляційних процесів, збільшення розмірів ставки земельного податку.

Відповідно до п. 5.1. договору оренди зміни умов договору можливі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди спір вирішується у судовому порядку.

Відповідно до ст. 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Згідно ст. 19 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент укладення спірного договору) орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, централізується на спеціальних бюджетних рахунках, розподіляється і використовується відповідно до Закону України "Про плату за землю" (2535-12) і не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється зазначеним Законом.

На момент укладення спірного договору оренди розміри та порядок плати за використання земельних ресурсів регулювались Законом України "Про плату за землю" (2535-12) , статтею 2 якого встановлено, що плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель. Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" № 309-VІ від 03.06.2008 р. (309-17) внесено зміни до ч. 4 ст. 21 Закону України "Про оренду землі", згідно із якою річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, а для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю" (2535-12) .

Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки.

У зв'язку із введенням в дію Податкового кодексу України (2755-17) з 01.01.2011 р. Закон України "Про плату за землю" (2535-12) втратив чинність згідно частини 2 Прикінцевих положень Кодексу.

Пунктом 288.5. ст. 288 Податкового кодексу України передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: - для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; - для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом.

Відповідно до ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ст. 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Як встановлено судом, рішенням Сумської міської ради від 26.12.2007 р. № 1119-МР затверджено грошову оцінку земель міста Суми.

24.06.2009 р. рішенням Сумської міської ради № 2763-МР затверджено розміри відсотків від грошової оцінки землі, що застосовуються для обчислення орендної плати за оренду земельних ділянок на території міста Суми на період до 01.01.2011 р., відповідно до якого орендна плата за користування земельною ділянкою на території міста Суми для розміщення ресторану встановлюється у розмірі 6 % від нормативної грошової оцінки землі.

25.07.2012 р. Сумською міською радою прийнято рішення № 1689-МР запропонувати орендарям, зокрема ПІІ "МакДональдз Юкрейн Лтд", внести зміни до договорів оренди земельних ділянок в частині розміру орендної плати згідно з рішенням Сумської міської ради № 2763-МР від 24.06.2009 р. "Про затвердження розмірів відсотків від грошової оцінки землі, що застосовується для обчислення орендної плати за користування земельними ділянками на території міста Суми".

Управління земельних ресурсів Сумської міської ради звернулось до ПІІ "МакДональдз Юкрейн Лтд" з листом № 356/10.01-08 від 08.08.2012 р. про надання документів для приведення договору оренди земельної ділянки від 15.02.2001 р. відповідно до вимог чинного земельного законодавства України, проте доказів розгляду вищевказаного листа ПІІ "МакДональдз Юкрейн Лтд" та надання письмової відповіді на нього до суду надано не було.

В обґрунтування позовних вимог, позивач зазначав, що зміна розміру відсотків від грошової оцінки землі є підставою для внесення змін до договору в частині орендної плати, в той час як відповідач ухиляється від вчинення відповідних дій, у зв'язку з чим Сумська міська рада просила збільшити встановлений договором розмір орендної плати у судовому порядку, та, крім того, встановити порядок та строки внесення орендної плати відповідачем.

Керуючись положеннями вищенаведених норм матеріального права та з огляду на те, що сторонами в договорі оренди передбачена можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, господарський суд попередніх інстанцій дійшов висновку про задоволення позову.

Натомість судом не враховано, що відповідно до ч. 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі", розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, а відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату законодавцем визначена як істотна умова договору, за відсутності досягнення згоди з якої договір в силу ст. 628, 638 ЦК України та ст. 180 ГК України не можна вважати укладеним.

Оскаржуваними рішенням та постановою внесено зміни до договору оренди землі, за змістом та суттю яких розмір орендної плати залишився поза регулюванням договору.

Таким чином, оскільки запропонована позивачем редакція п. 2.3 договору оренди земельної ділянки всупереч наведеним нормам права не містить істотних умов договору оренди земельної ділянки щодо зазначення розміру орендної плати, висновок господарського суду попередніх інстанцій про задоволення позовних вимог колегія визнає помилковим.

Судом також залишено поза увагою те, що під час дії договору оренди земельної ділянки від 15.02.2001 р. грошова оцінка земель міста Суми була змінена рішенням Сумської міської ради від 26.12.2007 р. № 1119-МР, з огляду на що, внесення змін у договір оренди шляхом встановлення новою редакцією п. 2.3 договору орендної плати на рік в розмірі 6% від нормативної грошової оцінки землі без внесення змін у п. 2.1 договору, яким встановлюється така нормативна грошова оцінка орендованої землі, на думку колегії є недоцільним, оскільки всупереч положень ст. 144 Конституції України не являється наслідком виконання рішень Сумської міськради № 2763-МР від 24.06.2009 р. та № 1689-МР від 25.07.2012 р.

Враховуючи наведене, колегія вважає, що місцевим та апеляційним господарським судом при вирішенні даного спору були неправильно застосовані норми матеріального права, що є підставою для скасування оскаржуваних судових актів із направленням справи до місцевого господарського суду на новий розгляд.