Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого, судді Кузьменка М.В.,

судді Васищака І.М.,

судді Палій В.М.,

розглянувши касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю

"Юнікаст Інвест"

на рішення господарського суду міста Києва від 04.07.2013 р.

та постанову Київського апеляційного господарського суду від 20.11.2013 р.

у справі № 910/1015/13

за позовом Комунального підприємства "Агентство по залученню інвестицій"

Дарницького району м. Києва

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Юнікаст Інвест"

про стягнення 195 356,55 грн.,

за участю представників:

від позивача: не з'явився,

від відповідача: Сокіран А.В. - довіреність у справі,

Комунальне підприємство "Агентство по залученню інвестицій" Дарницього району м.Києва звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Юнікаст Інвест" і просить суд стягнути з останнього 195 356,55 грн. боргу.

Позовні вимоги мотивовані неналежним виконанням відповідачем свого зобов'язання за договором оренди № 22-1 від 30.12.2010 р. щодо сплати орендної плати.

Заперечуючи проти задоволення позову, відповідач посилається на те, що договір оренди, на якому ґрунтуються позовні вимоги, не має юридичної сили, оскільки є неукладеним через недодержання сторонами вимог чинного законодавства щодо його нотаріального посвідчення та державної реєстрації.

Рішенням господарського суду міста Києва від 04.07.2013 р. (суддя Підченко Ю.О.), залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 20.11.2013 р. (головуючий, суддя Кропивна Л.В., судді Мартюк А.І., Пашкіна С.А.), позов задоволено: присуджено до стягнення з відповідача 195 356,55 грн. боргу з орендної плати.

Не погоджуючись з вказаними рішенням та постановою, відповідач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить суд їх скасувати, як такі, що ухвалені з порушенням норм матеріального та процесуального права, та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у касаційній інстанції, обговоривши доводи касаційної скарги та проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права при ухваленні оскаржуваних судових актів, знаходить касаційну скаргу такою, що підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Як встановлено судами, на підставі розпорядження Дарницької районної у місті Києві державної адміністрації від 08.07.2010 р. № 413 між сторонами підписано договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Дарницького району м.Києва № 22-1 від 30.12.2010 р., за умовами якого позивач передає, а відповідач приймає в оренду нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення), що належать до комунальної власності територіальної громади Дарницького у місті Києві району за адресами згідно Додатку № 2 до договору, загальною площею 457,0 кв.м., для розміщення телекомунікаційного обладнання.

Об'єкти, визначені вказаним договором оренди, були передані відповідачу за актами приймання-передачі від 03.01.2011 р., від 01.02.2011 р., 01.03.2011 р., 01.04.2011 р., 02.05.2011 р., 01.06.2011 р., 01.07.2011 р., 01.08.2011 р.

Пунктом 9.1 договору оренди визначено, що він вступає в дію з моменту його підписання сторонами і діє з 30.12.2010 р. до 01.07.2020 р.

Вказаний договір укладено у простій письмовій формі.

Звертаючись до суду з даним позовом, позивач посилається на невиконання відповідачем належним чином свого зобов'язання за договором оренди щодо сплати орендних платежів.

Висновок судів двох інстанцій про наявність підстав для задоволення позову ґрунтується на доведеності факту користування відповідачем об'єктами нерухомого майна, переданими за договором оренди, а також несплатою плати за таке користування.

При цьому заперечення відповідача стосовно того, що договір оренди є неукладеним суди двох інстанцій відхилили, пославшись на те, що положення ст. 12 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", згідно якої договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору, мають переважну силу перед нормами ст.ст. 793, 794 ЦК України (вимоги щодо нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору оренди нерухомого майна). За висновком суду першої інстанції, з яким погодився і суд апеляційної інстанції, недотримання сторонами вимог щодо нотаріального посвідчення не може бути підставою для визнання його неукладеним або недійсним, оскільки на час його підписання жодна із сторін не наполягала на його нотаріальному посвідченні і останніми досягнуто згоди щодо всіх його істотних умов, як це передбачено ст.ст. 180, 181 ГК України та ст.ст. 627, 638 ЦК України. Оскільки докази у справі підтверджують прагнення сторін на виконання договору, то він не потребує обов'язкового нотаріального посвідчення та державної реєстрації.

Однак, колегія суддів вважає такий висновок судів помилковим з огляду на таке.

В силу ст. 174 ГК України, ч.2 ст. 11 ЦК України, договір є підставою виникнення цивільних прав та обов'язків. Отже вирішуючи переданий на розгляд суду спір, який ґрунтується на договорі, суд має насамперед дати йому юридичну оцінку на предмет відповідності його вимогам чинного законодавства.

Як встановлено, орендоване майно є комунальним, тому до спірних правовідносин мають застосовуватися норми Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) з урахуванням загальних положень ГК України (436-15) та ЦК України (435-15) .

Згідно з частиною шостою статті 283 ГК України до відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до положень ч.2 ст. 180 ГК України та ч.1 ст. 638 ЦК України, договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов.

Частиною 4 ст. 203 ЦК України встановлено, що правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

В силу статей 793, 794 ЦК України, у редакції, чинній на моменту укладення договору оренди, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Частиною 3 статті 640 ЦК України, у редакції, чинній на момент укладення договору оренди, встановлено, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Згідно ч.1 ст. 210 ЦК України, правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

При недотриманні вимоги стосовно реєстрації правочину, у тих випадках, коли така реєстрація визнана законом обов'язковою, такий правочин вважається не вчиненим, а отже не має юридичної сили і не може породжувати для його суб'єктів бажаного правового результату і відповідних прав.

Аналіз змісту ст. 210 ЦК України дає змогу дійти висновку, що цивільні права і обов'язки у сторін такого правочинну можуть виникати тільки з моменту його реєстрації.

Матеріалами справи доведено, що договір оренди укладено на строк більше трьох років (з 30.12.2010 р. до 01.07.2020 р.) без додержання сторонами вимог закону щодо обов'язкового нотаріального посвідчення та державної реєстрації.

За таких обставин колегія суддів погоджується з викладеними у касаційній скарзі доводами про помилкове не врахування судами того, що момент вчинення договору оренди № 22-1 від 30.12.2010 р., який підлягає і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, відповідно до статей 201 та 640 ЦК України пов'язується з його державною реєстрацією.

Однак, суди двох інстанцій безпідставно відхилили доводи відповідача і не дослідили питання, чи дотримано сторонами вимоги діючого законодавства щодо нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору оренди.

Дослідження вказаних обставин має істотне значення для правильного вирішення даного спору, оскільки у разі нездійснення нотаріального посвідчення та державної реєстрації договір оренди не є укладеним і не створює прав та обов'язків для його сторін.

Отже, постановлені у справі судові рішення не можна вважати законними і обґрунтованими, а тому вони підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9 - 111-11 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Юнікаст Інвест" задовольнити частково.

2. Рішення господарського суду міста Києва від 04.07.2013 р. та постанову Київського апеляційного господарського суду від 20.11.2013 р. у справі № 910/1015/13 скасувати.

3. Справу передати на новий розгляд до господарського суду міста Києва.