головуючого Овечкіна В.Е., суддів Чернова Є.В., Цвігун В.Л., за участю представників: позивача-ОСОБА_4, ОСОБА_5, відповідача прокуратури-ОСОБА_6, -ОСОБА_7, розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_8 на постанову Київського апеляційного господарського суду від 31.10.2013 у справі №910/5164/13 фізичної особи-підприємця ОСОБА_8 за позовом першого заступника прокурора Дніпровського району м.Києва в інтересах держави в особі Управління освіти Дніпровської районної в м.Києві державної адміністрації до фізичної особи-підприємця ОСОБА_8 про виселення із займаних приміщень та стягнення 291652,06 грн. заборгованості з орендної плати, 91535,35 грн. в рахунок відшкодування вартості комунальних послуг та податку на землю

Рішенням господарського суду м.Києва від 04.06.2013 (суддя Якименко М.М.) позов задоволено повністю у зв'язку з обґрунтованістю та доведеністю позовних вимог.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 31.10.2013 (судді: Гаврилюк О.М., Іоннікова І.А., Коротун О.М.) рішення змінено шляхом відмови у задоволенні позовних вимог про стягнення 33532,11 грн. в рахунок відшкодування податку на землю.

постанова мотивована відсутністю у договорі оренди від 14.07.2004 №92 та договорі про надання комунальних послуг від 14.07.2004 №93 умов щодо покладання на орендаря обов'язку відшкодувати позивачу податок на землю.

Фізична особа-підприємець ОСОБА_8 в поданій касаційній скарзі просить рішення та постанову скасувати, прийняти нове рішення про відмову в позові повністю, посилаючись на порушення та неправильне застосування судами норм матеріального та процесуального права, а саме ст.ст. 512, 517, 613, 764 ЦК України, ст. 284 ГК України, ч.2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ст. 105 ГПК України. Зокрема, скаржник вважає недоведеними обставини правонаступництва позивача стосовно цивільних прав та обов'язків орендодавця за договором оренди від 14.07.2004 № 92, оскільки в п. 40 рішення Київської міської ради від 30.12.2010 № 573/5385 (ra-573023-10) йдеться про правонаступництво позивача виключно за бюджетними зобов'язаннями. На думку заявника, договір оренди не припинився 21.12.2005р. з причин його неодноразової пролонгації, обумовленої відсутністю надсилання орендодавцем на адресу відповідача повідомлень про закінчення строку дії договору з вимогами про звільнення займаного приміщення, а тому, з урахуванням останньої пролонгації після 14.03.2013 р., вважає кінцевим строком оренди 03.01.2015 р. Крім того, відповідач вказує на невчинення позивачем передбачених договором дій щодо виставлення орендарю платіжних вимог та платіжних вимог-доручень на сплату орендної плати і комунальних послуг, до вчинення яких відповідач не міг виконати свій обов'язок по їх оплаті, тобто має місце прострочення кредитора, що виключає відповідальність орендаря за відсутності його вини.

Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет правильності застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, заслухавши пояснення присутніх у засіданні представників сторін та прокуратури, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає відхиленню, а оскаржувана постанова - залишенню без змін з наступних підстав.

Змінюючи рішення суду першої інстанції шляхом відмови у відшкодуванні 33532,11 грн. податку на землю, суд апеляційної інстанції виходив з того, що:

14.07.2004р. між Управлінням освіти Дніпровської районної у м.Києві державної адміністрації (орендодавець) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_8 (орендар) укладено договір оренди об'єктів нерухомого майна №92, за умовами якого орендодавець згідно розпорядження Дніпровської районної у м.Києві державної адміністрації від 14.07.2004 №885 надає, а орендар приймає в строкове платне володіння та користування нежиле приміщення за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 358,78кв.м.

Відповідно до ч.3 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Згідно з п.п.3.1, 3.3, 3.5, 3.8, 5.13 договору від 14.07.2004 № 92 орендна плата за користування об'єктом оренди визначається на підставі рішення Дніпровської районної Ради депутатів м.Києва від 21.02.2001 № 182 "Про затвердження Методики розрахунку і порядку використання орендної плати за користування майном районної комунальної власності". Орендна плата сплачується згідно розрахунку, викладеному в додатку №2, і перераховується орендарем на розрахунковий рахунок орендодавця з урахуванням індексу інфляції і ПДВ. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Орендна плата з урахуванням індексу інфляції та ПДВ підлягають сплаті орендарем незалежно від наслідків його господарської діяльності на розрахунковий рахунок орендодавця не пізніше 25-го числа поточного місяця, на підставі платіжної вимоги, що виставляється орендодавцем. Орендар зобов'язується своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату, а також платежі визначені в п.3.2 даного договору. Орендна плата сплачується орендарем, починаючи з дати підписання акту приймання-передачі, в разі закінчення строку дії даного договору, орендар сплачує орендну плату та платежі, зазначені в п.3.2 даного договору, на день фактичної здачі приміщення (будинку) орендодавцю по акту приймання-передачі. У випадку зміни до Методики розрахунку і порядку використання орендної плати користування майном районної комунальної власності, орендар зобов'язується проводити сплату орендної плати та платежів, вказаних в п.3.2 даного договору, з урахуванням відповідних змін, прийнятих органами виконавчої влади та у відповідності з розрахунками, що представлені орендодавцем. Строк дії договору встановлений з 01.03.2004 р. по 21.12.2005р.

Факт приймання-передачі об'єкту оренди підтверджується підписаним між сторонами актом прийому-передачі орендованого нежитлового приміщення від 14.07.2004.

Також 14.07.2004р. між позивачем та відповідачем було укладено договір №93 про надання комунальних послуг, за умовами якого орендодавець на підставі укладених договорів з постачальниками комунальних послуг зобов'язується надавати комунальні послуги щодо нежилого приміщення площею 358,78кв.м. за адресою: АДРЕСА_1, виставляти орендарю до оплати платіжні документи за договором, приймати на розрахунковий рахунок кошти від орендаря та перераховувати їх постачальникам комунальних послуг.

Згідно з п.п.1.2,2.2 договору від 14.07.2004 №93 орендар зобов'язується прийняти комунальні послуги та своєчасно їх сплатити. Орендар повинен до 25-го числа поточного місяця сплатити платежі за гаряче і холодне водопостачання, центральне опалення, водовідведення, електроенергію поточного місяця в сумі, що визначається на рівні сум минулого місяця.

Листами від 10.04.2008 №10-53/397, від 16.03.2011 №1-35/660, від 14.10.2011 №1-35/1975, від 27.10.2011 №1-85/2098, від 22.03.2012 №1-35/608, від 05.09.2012 №1-35/1839 та від 02.11.2012 №1-35/2-197 позивач звертався до відповідача з претензіями про сплату заборгованості, однак, ані відповіді, ані сплати заборгованості позивач не отримав.

Відповідно до ч.2 ст. 614 ЦК України відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідачем не було подано суду доказів погашення вказаної заборгованості в повному обсязі.

Внаслідок порушення відповідачем зобов'язання щодо своєчасності та повноти здійснення орендної плати та плати за отримані комунальні послуги згідно умов договорів від 14.07.2004 № 92 та від 14.07.2004 № 93, у відповідача перед позивачем виникла заборгованість по орендній платі в розмірі 291652,06 грн. та заборгованість по відшкодуванню комунальних послуг в розмірі 58003,24 грн.

Разом з тим, апеляційний господарський суд не погодився з висновком місцевого господарського суду про те, що підлягає стягненню сума відшкодування податку на землю, оскільки в договорах від 14.07.2004 № 92 та від 14.07.2004 № 93 сторони цього не передбачили, а прокурором та позивачем не надано іншого договору, який би передбачав таке відшкодування. Відтак, рішення місцевого господарського суду скасоване в частині стягнення відшкодування по податку на землю в розмірі 33532,11 грн. з прийняттям нового рішення про відмову в позові в цій частині.

Частиною 1 ст. 785 ЦК України визначено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Згідно з п.п.4.1,4.2,4.4 договору оренди від 14.07.2004 № 92 повернення орендодавцю приміщення, що орендується, здійснюється двосторонньою комісією, що складається із представників сторін договору. При передачі приміщення, що орендується, складається акт здачі-приймання, який підписується членами двосторонньої комісії. Приміщення, що орендується, вважається фактично переданим орендодавцю з моменту підписання акту здачі-приймання, після чого припиняються нарахування орендної плати та платежів, вказаних в п.3.2 даного договору.

Згідно зі ст. 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

В зв'язку з тим, що відповідач користується майном після закінчення терміну дії договору оренди, а саме після 21.12.2005р., автоматичної пролонгації договору оренди його умовами не передбачено, нових розпорядчих документів щодо продовження договору оренди надано не було, апеляційна інстанція дійшла висновку, що відповідачем не виконується свій обов'язок про звільнення приміщення, передбачений ч.1 ст. 785 ЦК України, ч.1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та п.п.4.1-4.4 договору оренди від 14.07.2004 № 92, а тому місцевий господарський суд правомірно задовольнив позов про виселення відповідача із займаного приміщення.

Касаційна інстанція погоджується з висновками апеляційного суду з огляду на таке.

Відповідно до ст. 629 та ч.1 ст. 762 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами. За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Згідно з ч.1 ст. 286 ГК України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Судом апеляційної інстанції на підставі ретельної правової оцінки наявних у справі доказів достеменно встановлено та відповідачем не спростовано факт систематичного порушення ним договірних зобов'язань по внесенню орендної плати та відшкодуванню вартості комунальних послуг, внаслідок чого станом на 29.05.2013р. у орендаря виникла заборгованість у загальній сумі 349655,30 грн., доказів погашення якої матеріали справи не містять та заявником не надано.

Згідно зі ст. 764 ЦК України у разі, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до ч.2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Тобто, норма зазначеної статті має диспозитивний характер, оскільки не вказує на те, що відповідна вимога про припинення договору оренди має називатися виключно заявою. Така заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у даному випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов'язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною.

Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов'язкового укладення нового договору або внесення змін до нього (п.4.1 постанови Пленуму ВГСУ від 29.05.2013 №12 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна" (v0012600-13) ).

З матеріалів справи не вбачається та судами не встановлено, що станом на 21.12.2005р. та протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди мали місця заперечення орендодавця щодо продовження дії договору оренди від 14.07.2004 №92 на той же строк (21 місяць та 21 день) та на тих самих умовах, що свідчить про його початкову пролонгацію до 12.10.2007р. Проте, судами достеменно встановлено та скаржником не спростовано той факт, що, в подальшому, наявними у справі листами орендодавець та позивач заперечували проти продовження договору оренди (а.с.24,28,30,235-236 том 1). Зокрема, листом № 153/1143 від 20.08.2007 (а.с.235 том 1) орендодавець повідомив орендаря про те, що строк договору оренди № 92 закінчився 21.12.2005 р. та не буде продовжений з посиланням на недопустимість використання об'єктів освіти та науки не за призначенням, у зв'язку з чим, наполягав терміново звільнити займане приміщення шляхом здачі його по акту приймання-передачі.

Цей лист за своїм змістом є достатнім та належним доказом на підтвердження завчасної відмови орендодавця від подальшої пролонгації договору оренди, оскільки містить мотивовані заперечення орендодавця з посиланням на норму ч.5 ст. 63 Закону України "Про освіту", що, в свою чергу, вказує на припинення договору оренди після 12.10.2007р. Адже, станом на 12.10.2007р. мали місце заперечення орендодавця щодо пролонгації договору оренди від 14.07.2004 № 92.

Наведеним спростовуються посилання скаржника в обґрунтування своїх заперечень на те, що договір оренди не припинився 21.12.2005р. з причин його неодноразової пролонгації, обумовленої відсутністю надсилання орендодавцем на адресу відповідача повідомлень про закінчення строку дії договору з вимогами про звільнення займаного приміщення, та визначення кінцевим строком оренди 03.01.2015р. з урахуванням останньої пролонгації після 14.03.2013 р.

Таким чином, суди попередніх інстанцій, встановивши відсутність автоматичної пролонгації договору оренди, правильно застосували положення ст.ст. 764, 785 ЦК України, ч.4 ст. 284 ГК України та ч.2 ст. 17, ч.1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", виходячи з системного аналізу змісту яких автоматична пролонгація договору оренди (продовження його дії на той самий строк та на тих самих умовах) відбувається в позасудовому порядку та має місце в разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення договору оренди, а у випадку наявності відповідної заяви орендодавця договір оренди припиняється та орендоване майно підлягає поверненню власнику.

Оскільки відповідно до ст.ст. 2, 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" правовою підставою користування комунальним майном є договір оренди, а договір оренди припинився, то у відповідача відсутні підстави для подальшого перебування у займаних приміщеннях, які мають бути ним звільнені.

Колегія враховує, що касаційна скарга не містить істотних заперечень щодо встановлених судом фактичних обставин припинення договору оренди задовго до подання позову в даній справі.

Водночас, заявник помилково вважає, що новостворене Управління освіти Дніпровської районної в м.Києві державної адміністрації не є правонаступником Управління освіти Дніпровської районної у м.Києві державної адміністрації як орендодавця за договором оренди від 14.07.2004 №92, оскільки, як правильно зазначив апеляційний суд, таке твердження відповідача спростовується п.40 рішення Київської міської ради від 30.12.2010 №573/5385 (ra-573023-10) , яким з метою забезпечення сталого фінансування та виконання бюджетних зобов'язань, взятих виконавчими органами районних в місті Києві рад (районними в місті Києві державними адміністраціями), їх структурними підрозділами, що ліквідуються згідно з рішенням Київської міської ради від 09.09.2010 №7/4819 (raa007023-10) "Про питання організації управління районами в місті Києві", встановлено, що районні в місті Києві державні адміністрації та їх структурні підрозділи, яким передаються функції ліквідованих виконавчих органів районних в місті Києві рад (районних в місті Києві державних адміністрацій), їх структурних підрозділів, є правонаступниками прав та обов'язків за бюджетними зобов'язаннями тих виконавчих органів районних в місті Києві рад (районних в місті Києві державних адміністрацій), їх структурних підрозділів, функції яких їм передаються згідно з розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 03.12.2010 № 1057 "Про затвердження рекомендаційного переліку управлінь, відділів, інших структурних підрозділів та граничної чисельності працівників районних в місті Києві державних адміністрацій" та положеннями про ці управління та відділи, затвердженими в установленому порядку.

При цьому, касаційна інстанція відхиляє як такі, що не мають істотного значення для справи, посилання скаржника на встановлення вищезгаданим рішенням Київської міської ради обставин правонаступництва позивача виключно за бюджетними зобов'язаннями орендодавця, оскільки згідно п.1 розпорядження Дніпровської районної у м.Києві державної адміністрації від 27.10.2011 № 449 "Про закріплення майна, переданого до сфери управління Дніпровської районної у м.Києві державної адміністрації" та п.55 додатку №1 до нього (а.с.248-256 том 1) всі приміщення АДРЕСА_1, в тому числі й орендоване приміщення за договором від 14.07.2004 № 92, закріплені на праві повного господарського відання за Управлінням освіти Дніпровської районної в м.Києві державної адміністрації.

З огляду на те, що згідно з ч.3 ст. 136 ГК України щодо захисту права господарського відання застосовуються положення закону, встановлені для захисту права власності, недоречними визнаються твердження заявника про недоведеність права позивача на звернення до суду в інтересах орендодавця, оскільки, в дійсності, подавши позов про виселення відповідача із займаних приміщень, Управління освіти Дніпровської районної в м.Києві державної адміністрації з метою захисту власних прав та інтересів звернулося до суду як особа, що володіє орендованим майном на праві повного господарського відання.

Крім того, колегія не може прийняти до уваги посилання скаржника на недоведеність обставин правонаступництва позивача стосовно цивільних прав та обов'язків орендодавця за договором оренди від 14.07.2004 № 92, оскільки згідно імперативних приписів ч.2 ст. 111 ГПК України у касаційній скарзі не допускаються посилання на недоведеність обставин справи.

Разом з тим, факт припинення договору оренди від 14.07.2004 № 92 станом на момент пред'явлення позову в даній справі (19.03.2013р.) також випливає з наступного.

Відповідно до ч.2 ст. 104 та ч.2 ст. 781 ЦК України юридична особа є такою, що припинилася, з дня внесення до єдиного державного реєстру запису про її припинення. Договір найму припиняється у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем.

Згідно з абзацом 6 ч.2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди припиняється в разі ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем.

З матеріалів справи вбачається, що на виконання п.1 розпорядження Дніпровської районної у м.Києві державної адміністрації від 09.12.2010 № 639 (а.с.257-259 том 1), яким встановлено припинити Управління освіти Дніпровської районної у м.Києві державної адміністрації (орендодавця за договором оренди від 14.07.2004 № 92) шляхом ліквідації, державним реєстратором 08.06.2012 року було внесено до Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців запис про припинення Управління освіти Дніпровської районної у м.Києві державної адміністрації (а.с.260 том 1). Таким чином, в силу приписів ч.2 ст. 781 ЦК України та ч.2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди від 14.07.2004 № 92 припинився з 08.06.2012р., а тому з цього часу відповідач повинен звільнити приміщення АДРЕСА_1 як безпідставно займані.

Касаційна інстанція також відхиляє посилання скаржника в обґрунтування своїх заперечень на прострочення кредитора та ненастання строку виконання зобов'язання по сплаті орендної плати та відшкодуванню вартості комунальних послуг через недоведеність отримання відповідачем виставлених орендодавцем платіжних вимог та платіжних вимог-доручень, з огляду на таке.

Відповідно до ч.1 ст. 530 ЦК України передбачено, що у разі якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Згідно п.3.3 договору оренди від 14.07.2004 № 92 орендна плата з урахуванням індексу інфляції та ПДВ підлягають сплаті орендарем, незалежно від наслідків його господарської діяльності на розрахунковий рахунок орендодавця не пізніше 25-го числа поточного місяця, на підставі платіжної вимоги, що виставляється орендодавцем.

Згідно п.2.2 договору про надання комунальних послуг від 14.07.2004 № 93 орендар повинен до 25-го числа поточного місяця сплатити платежі за гаряче і холодне водопостачання, центральне опалення, водовідведення, електроенергію поточного місяця в сумі, що визначається на рівні сум минулого місяця.

Таким чином, умови згаданих договорів настання строку виконання орендарем зобов'язань не ставлять у залежність від виставлення орендодавцем платіжних вимог та платіжних вимог-доручень. Натомість строк їх виконання чітко визначено, а саме не пізніше 25 числа поточного місяця, тобто ніяким чином не пов'язується з певним терміном після виставлення платіжних вимог. При цьому, врахування індексу інфляції та ПДВ при розрахунку орендної плати є обов'язком орендаря, а не орендодавця.

Відтак, твердження заявника про прострочення кредитора через неотримання орендарем вищевказаних платіжних документів та ненастання строку виконання зобов'язань по внесенню орендної плати і відшкодуванню вартості комунальних послуг, суперечать змісту п.3.3 договору оренди від 14.07.2004 № 92 та п.2.2 договору про надання комунальних послуг від 14.07.2004 № 93, а також ґрунтуються на безпідставному довільному тлумаченні положень ч.1 ст. 530 та ст. 613 ЦК України.