розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житловий комплекс "Оксфорд" на постанову Донецького апеляційного господарського суду від 10.09.2013 року у справі № 913/1509/13 за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Міск-Інвест" до об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житловий комплекс "Оксфорд" про визнання договору недійсним,

У травні 2013 року позивач звернувся до господарського суду Луганської області з позовною заявою до відповідача про визнання недійсним договору про надання послуг з утримання будинку і споруд та прибудинкових територій від 01.03.2010 року у зв'язку з суперечністю вимогам закону, оскільки на думку позивача відповідач не наділений повноваженнями надавати житлово-комунальні послуги та встановлювати тарифи на такі послуги.

Рішенням господарського суду Луганської області від 24.07.2013 року (суддя Ворожцов А.Г.) позов задоволено та визнано недійсним з моменту укладення договір про надання послуг з утримання будинку і споруд та прибудинкових територій від 01.03.2010 року, укладений між товариством з обмеженою відповідальністю "Міск-Інвест" та об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Житловий комплекс "Оксфорд".

Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 10.09.2013 року (судді Ломовцева Н.В., Кододова О.В., Татенко В.М.) зазначене рішення суду першої інстанції залишено без змін.

У касаційній скарзі відповідач вважає, що судами попередніх інстанцій порушено і неправильно застосовано норми матеріального та процесуального права, і тому просить прийняті ними рішення скасувати, та справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Відзив на касаційну скаргу від позивача до суду не надходив.

Дослідивши доводи касаційної скарги, перевіривши матеріали справи та прийняті в ній судові рішення, суд касаційної інстанції вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи, що 01.03.2010 року між товариством з обмеженою відповідальністю "Мікс-інвест" (споживач) та об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Житловий комплекс "Оксфорд" (виконавець) було укладено договір про надання послуг з утримання будинку і споруд та прибудинкових територій, предметом якого є забезпечення виконавцем надання послуг з утримання будинку і споруд та прибудинкової території згідно з додатком № 2 до цього договору у житловому будинку № 25 по кварталу Молодьожний у м. Луганську, а споживачем - забезпечення своєчасної оплати таких послуг за встановленим рішенням загальних зборів ОСББ "ЖК "Оксфорд" тарифом у строк та на умовах, що передбачені цим договором.

Пунктом 2 договору визначено, що виконавець надає послуги, перелік та розмір щомісячної вартості яких узгоджений сторонами в додатку № 2 до цього договору.

Розмір щомісячної плати за надані послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій на дату укладання цього договору становить одна гривня сорок одна копійка за 1 кв. м. загальної площі квартири (п. 3 договору).

Пунктом 5 договору передбачено, що розрахунковим періодом є календарний місяць. Платежі за надані послуги вносяться споживачем не пізніше 5 числа місяця наступного за розрахунковим.

Пунктом 13 договору сторони визначили, що виконавець зобов'язаний забезпечувати своєчасне надання послуг належної якості згідно із законодавством.

За змістом п. 20 договору він набирає чинності з моменту його підписання і діє безстроково.

Предметом даного судового розгляду є вимоги споживача про визнання недійсним договору про надання послуг з утримання будинку і споруд та прибудинкових територій у зв'язку суперечністю вимогам закону.

Висновок судів обох інстанцій про визнання спірного договору недійсним обґрунтовано доведеністю підстав, з якими закон пов'язує визнання правочину недійсним.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.

За вимогами ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Суд першої інстанції зробивши висновок про невідповідність спірного договору вимогам Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (2866-14) та Типовому договору, який затверджено наказом Держжитлокомунгоспу України від 27.08.2003 року № 141 (z1155-03) , а також статутним положенням відповідача, не звернув уваги, що звертаючись із позовом про визнання недійсним договору у зв'язку із суперечністю вимогам закону, позивач не навів норм законодавства, яким на його думку суперечить спірний договір та не зазначив в чому така суперечність полягає.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об'єднання) - юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна;

Згідно з ч. 5 ст. 4 названого Закону об'єднання може здійснювати господарську діяльність для забезпечення власних потреб безпосередньо або шляхом укладення договорів з фізичними чи юридичними особами.

Типовий договір відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя разом із типовим Статутом об'єднання співвласників багатоквартирного будинку затверджено Наказом Держжитлокомунгоспу України від 27.08.2003 року № 141 (z1155-03) та зареєстровано в Мін'юсті України 12.12.2003 року за № 1155/8476. Постановою Кабінету Міністрів України від 20.05.2009 року № 529 (529-2009-п) затверджено типовий договір про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій.

Однак, зазначивши у своїх рішеннях, що між сторонами було укладено договір про надання послуг з утримання будинку і споруд та прибудинкової території, суди не з'ясували правову природу спірного договору та встановили його невідповідність умовам типового договору відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя, затвердженого Наказом Держжитлокомунгоспу України від 27.08.2003 року № 141 (z1155-03) , у зв'язку з відсутністю істотних умов, передбачених цим типовим договором, не дослідивши відповідність умов спірного договору умовам типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затвердженого постановою КМУ від 20.05.2009 року № 529 (529-2009-п) .

За вимогами ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

До того ж, судам слід було мати на увазі, що в силу ст. 180 ГК України господарський договір вважається укладеним за умови досягнення згоди щодо усіх його істотних умов, з обов'язковим погодженням предмету, ціни та строку його дії. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

При цьому, недодержання сторонами обов'язку щодо погодження істотних умов договору відповідно до ч. 8 ст. 181 ГК України тягне за собою визнання договору неукладеним (таким, що не відбувся), а не недійсним згідно зі ст. ст. 215, 203 ЦК України.

У п. 2.6 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 року № 11 "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними" (v0011600-13) зазначено, що не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено (договір, який не укладено).

У зв'язку з наведеним господарським судам необхідно встановлювати, чи є оспорюваний правочин вчиненим та з якого моменту (статті 205 - 210, 640 ЦК України, частини друга - п'ята, сьома статті 180 ГК України тощо).

Зокрема, не вважаються вчиненими правочини (укладеними господарські договори), в яких (за якими): відсутні передбачені законом умови, необхідні для їх укладення (не досягнуто згоди за всіма істотними для даного правочину умовами).

Однак, суди обох інстанцій не дослідили обставин досягнення згоди між сторонами з усіх істотних умов договору про надання послуг з утримання будинку і споруд та прибудинкової території, ступінь його виконання, хоча з'ясування таких обставин має суттєве значення у даній справі для визнання укладеним спірного договору.

Водночас, встановивши обставини не укладення договору, суд відмовляє в задоволенні позову про визнання такого правочину недійсним.

Крім того, за приписами статті 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" управитель - це юридична особа, яка здійснює управління неподільним та загальним майном житлового комплексу за дорученням власника (власників) майна і забезпечує його належну експлуатацію.

Частинами 2, 3 ст. 12 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" визначено, що у разі якщо балансоутримувачем є об'єднання, рішення про форму управління приймається на загальних зборах кваліфікованою більшістю голосів.

У цьому випадку управління неподільним та загальним майном житлового комплексу об'єднання може здійснювати у формі:

управління неподільним та загальним майном через статутні органи об'єднання;

передачі всіх або частини функцій по управлінню неподільним та загальним майном житлового комплексу юридичній особі за договором;

делегування визначених статутом повноважень по управлінню неподільним та загальним майном житлового комплексу асоціації.

Згідно зі ст. 1 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" виконавцем може бути суб'єкт господарювання, предметом діяльності якого є надання житлово-комунальної послуги споживачу відповідно до умов договору.

Проте, суди не з'ясували статус відповідача у даних правовідносинах, та не встановили, чи має право ОСББ "ЖК "Оксфорд" здійснювати діяльність, яка є предметом спірного договору, згідно з законодавством та Статутом об'єднання.

Отже, висновок судів обох інстанцій про наявність підстав для задоволення позову про визнання недійсним договору про надання послуг з утримання будинку і споруд та прибудинкових територій у зв'язку із його суперечністю вимогам закону і невідповідністю умовам типового договору зроблено без дослідження фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення спору та з неправильним застосуванням норм матеріального права.

За таких обставин, прийняті судові рішення попередніх інстанцій не можна визнати законними й обґрунтованими, і тому вони підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи суду необхідно врахувати викладене і вирішити спір з дотриманням вимог закону.

З огляду наведеного та керуючись ст. ст. 111-5, 111-7, 111-9 - 111-12 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

Касаційну скаргу об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житловий комплекс "Оксфорд" задовольнити.

Постанову Донецького апеляційного господарського суду від 10.09.2013 року та рішення господарського суду Луганської області від 24.07.2013 року скасувати, і справу № 913/1509/13 передати на новий розгляд до суду першої інстанції в іншому складі.