У березні 2013 року заступник прокурора міста Києва, виступаючи в інтересах держави в особі Київської міської ради звернувся до господарського суду міста Києва з позовом до приватного акціонерного товариства "Ремдизель", просив (з урахуванням заяви від 02.04.2013 року) розірвати договір оренди земельної ділянки загальною площею 0,8419 га, розташованої по просп. Московському, 32 в Оболонському районі міста Києва, укладений між Київською міською радою та приватним акціонерним товариством "Ремдизель" та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у книзі записів державної реєстрації договорів 14.09.2007 року за № 78-6-00459; припинити право користування приватного акціонерного товариства "Ремдизель" земельною ділянкою площею 0,8419 га по просп. Московському, 32 в Оболонському районі міста Києва (кадастровий № 800000000:78:167:0016) та зобов'язати відповідача повернути Київській міській раді зазначену земельну ділянку нормативно-грошовою оцінкою 8 121 263,23 грн.

Позовні вимоги мотивовано невиконанням відповідачем умов вищезгаданого договору щодо сплати орендних платежів та завершення забудови земельної ділянки.

Рішенням господарського суду міста Києва від 04.06.2013 року (суддя Власов Ю.Л.) позов задоволено. Вирішено питання розподілу судових витрат (т. 1, а.с. 98-103).

Судовий акт мотивовано встановленням факту невиконання відповідачем умов договору оренди земельної ділянки.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 09.10.2013 року (головуючий Гончаров С.А., судді Смірнова Л.Г., Тищенко О.В.) рішення господарського суду міста Києва від 04.06.2013 року скасовано, прийнято нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено. Вирішено питання розподілу судових витрат.

Оскаржений судовий акт мотивовано відсутністю істотних порушень відповідачем договору оренди землі.

Не погодившись з прийнятим апеляційною інстанцією судовим рішенням, заступник прокурора міста Києва звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, просив постанову Київського апеляційного господарського суду від 09.10.2013 року скасувати, рішення господарського суду міста Києва від 04.06.2013 року залишити в силі, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права.

Ухвалою Вищого господарського суду України від 09.12.2013 року касаційну скаргу заступника прокурора міста Києва прийнято до провадження та призначено до розгляду на 16.12.2013 року.

У судове засідання 16.12.2013 року представник позивача - Київської міської ради не з'явився, причин неявки суду не повідомив.

Стаття 22 Господарського процесуального кодексу України зобов'язує сторони добросовісно користуватись належними їм процесуальними правами. Оскільки явка в судове засідання представників сторін - це право, а не обов'язок, справа може розглядатись без їх участі, якщо нез'явлення цих представників не перешкоджає вирішенню спору.

Статтею 77 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що господарський суд відкладає в межах строків, встановлених статтею 69 цього Кодексу розгляд справи, коли за якихось обставин спір не може бути вирішено в даному засіданні.

Відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.

З врахуванням вищенаведеного судова колегія визнала за можливе розглянути справу у відсутність представника позивача - Київської міської ради.

Колегія суддів, вивчивши матеріали справи, вислухавши прокурора, представника відповідача - приватного акціонерного товариства "Ремдизель", обговоривши доводи касаційної скарги, дослідивши правильність застосування господарськими судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 111-7 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що рішенням Київської міської ради від 08.02.2007 року № 148/809 "Про передачу земельної ділянки закритому акціонерному товариству "Ремдизель" для будівництва та експлуатації виробничо-складських приміщень, ангарів та гаражів закритого акціонерного товариства "Ремдизель" на просп. Московському, 32 в Оболонському районі м. Києва, які виносяться з території заводу в зв'язку з будівництвом Подільського мостового переходу" передано відповідачу в довгострокову оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,84 га для будівництва та експлуатації виробничо-складських приміщень, ангарів та гаражів на просп. Московському, 32 в Оболонському районі м. Києва (а.с. 10).

На підставі зазначеного рішення 11.09.2007 року між Київською міською радою та закритим акціонерним товариством "Ремдизель" було укладено договір оренди земельної ділянки, предметом якого є зобов'язання орендодавця передати, а зобов'язанням орендаря прийняти в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку площею 0,8419 га (кадастровий № 8000000000:78:167:0016), яка знаходиться по просп. Московському, 32 в Оболонському районі м. Києва для будівництва та експлуатації виробничо-складських приміщень, ангарів та гаражів орендаря, які виносяться з території заводу в зв'язку з будівництвом Подільського мостового переходу (п. 1.1, 2.1 договору) (а.с. 11-13).

Вищезгаданий договір зареєстрований 14.09.2007 року Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) за № 78-6-00459.

Відповідно до п. 3.1 договору його укладено на 10 років.

Згідно п. 4.7 договору орендна плата вноситься орендарем рівними частинами за базовий податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом тридцяти календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця.

Пунктом 4.11 договору передбачено, що контроль за правильністю обчислення і справляння орендної плати, нарахування пені за несвоєчасну сплату орендної плати та її стягнення здійснює районний податковий орган за місцем розташування земельної ділянки.

Відповідно до п. 5.1 договору на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов'язана з цільовим призначенням земельної ділянки.

Згідно п. 7.1 договору після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому її одержано в оренду.

Пунктом 8.4 договору передбачено, що орендар зобов'язаний завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору, використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення та своєчасно вносити орендну плату.

Відповідно до п. 11.4 договору він може бути розірваний за взаємною згодою сторін; за рішенням суду в порядку, встановленому законом; в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця з звільненням позивача від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України (436-15) , в разі коли орендар систематично не сплачує орендну плату (протягом півроку), в разі порушення відповідачем строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених в п. 8.4 договору.

Згідно п. 11.5 договору він може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов'язків, визначених у п. п. 5.1 і 8.4 цього договору.

14.09.07 року між сторонами був підписаний акт приймання-передачі вищезазначеної земельної ділянки (а.с. 17).

Згідно листа Державної податкової інспекції в Оболонському районі м. Києва від 05.02.2013 року № 1337/9/22.7-20 починаючи з 30.05.2012 року відповідач припинив сплачувати орендну плату за вищезазначену земельну ділянку та станом на 05.02.2013 року у відповідача наявний податковий борг з орендної плати з юридичних осіб в сумі 174 856,77 грн.

Судами попередніх інстанцій також встановлено, що за результатами обстеження земельної ділянки, що перебуває в оренді приватного акціонерного товариства "Ремдизель" 23.01.2013 року Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації було складено акт № 27/05, згідно якого станом на момент проведення перевірки земельна ділянка знаходиться в занедбаному стані та відповідачем за цільовим призначенням не використовується, ділянка огороджена частково залізобетонним парканом, частково парканом з металевої сітки, на огородженій території знаходиться капітальна будівля невизначеного призначення (орієнтовною площею 0,005 га) (а.с. 24-25).

Згідно листа Департаменту земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації № 057025-2246 від 06.02.2013 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки (кадастровий № 8000000000:78:167:0016) становить 8 121 263,23 грн. (а.с. 20-21).

13.05.2013 року відповідачем сплачено на користь державної податкової інспекції в Оболонському районі м. Києва податковий борг в сумі 174 856,77 грн.

17.05.2013 року відповідачем сплачено на рахунок ГУ ДКУ у м. Києві згідно договору оренди кошти в сумі 10 000,00 грн. з призначенням платежу "оренда землі пеня" та 64 341,00 грн. з призначенням платежу "оренда землі за січень-березень 2013р. КЕКД 13050200 без ПДВ", що підтверджується відповідними платіжними дорученнями.

Частиною 1 ст. 2 Закону України від 06.10.1998 року № 161-XIV "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (2768-14) , Цивільним кодексом України (435-15) , цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 15 Закону України від 06.10.1998 року № 161-XIV "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно ч. 1, 2 ст. 21 Закону України від 06.10.1998 року № 161-XIV "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (2755-17) ).

Частиною 1 ст. 24 Закону України від 06.10.1998 року № 161-XIV "Про оренду землі" передбачено, що орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 25 Закону України від 06.10.1998 року № 161-XIV "Про оренду землі" орендар земельної ділянки зобов'язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Згідно ч. 1 ст. 32 Закону України від 06.10.1998 року № 161-XIV "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України (2768-14) та іншими законами України.

У пункті 2.20 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 року № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" (v0006600-11) зазначено, що у вирішенні спорів про розірвання договору оренди земельної ділянки судам слід враховувати, що відповідно до статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору, та з підстав, визначених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі", у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також з підстав, визначених ЗК України (2768-14) та іншими законами України.

Відповідно до п. 2.23 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 року № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" (v0006600-11) розглядаючи справи зі спорів про розірвання договору оренди з підстав заборгованості з орендної плати, потрібно мати на увазі, що згідно зі статтями 1, 13 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. Разом з тим доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватися належними доказами, наприклад, довідкою, виданою державною податковою інспекцією про наявність (або відсутність) заборгованості за земельним податком та орендною платою.

Згідно ч. 1 ст. 34 Закону України від 06.10.1998 року № 161-XIV "Про оренду землі" у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Місцевим господарським судом встановлено, що відповідач зобов'язання зі сплати орендних платежів з травня 2012 року систематично не виконував та на момент звернення прокурора з позовом до суду не сплатив орендну плату за дев'ять місяців за період з травня 2012 року по березень 2013 року.

Враховуючи зазначене, місцевий господарський суд дійшов висновку про істотне порушення відповідачем умов договору.

Також суд першої інстанції встановивиши невиконання відповідачем зобов'язання щодо будівництва виробничо-складських приміщень, ангарів та гаражів у строки, передбачені договором, дійшов висновку про невикористання приватним акціонерним товариством "Ремдизель" зазначеної земельної ділянки, що у сукупності стало підставою для задоволення позовних вимог.

Відповідно до ст. 99 Господарського процесуального кодексу України в апеляційній інстанції справи переглядаються за правилами розгляду цих справ у першій інстанції з урахуванням особливостей, передбачених у цьому розділі.

Згідно ч. 1 ст. 101 Господарського процесуального кодексу України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Додаткові докази приймаються судом, якщо заявник обгрунтував неможливість їх подання суду першої інстанції з причин, що не залежали від нього.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 103 Господарського процесуального кодексу України апеляційна інстанція за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати рішення повністю або частково і прийняти нове рішення.

Скасовуючи прийнятий у справі судовий акт, апеляційна інстанція зазначила, що станом на момент прийняття рішення у даній справі відповідачем було у повному обсязі виконано зобов'язання зі сплаті орендної плати за спірним договором оренди земельної ділянки.

Враховуючи положення ч. 1, 3 ст. 291 Господарського кодексу України, ч. 1 ст. 781, ст. 783 Цивільного кодексу України і сплату відповідачем заборгованості з орендних платежів станом на час вирішення спору, апеляційний господарський суд дійшов висновку про відсутність істотних порушень у розумінні ст. 651 Цивільного кодексу України та правового підгрунтя для розірвання в судовому порядку спірного договору з підстав систематичної несплати орендної плати.

Пунктом "а" ч. 1 ст. 143 Земельного кодексу України передбачено, що примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Згідно п. 2.21 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 року № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" (v0006600-11) у разі встановлення порушень, передбачених статтею 143 ЗК України, зокрема, коли земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, визначеним умовами договору, та у спосіб, що суперечить екологічним вимогам, суди мають правові підстави для задоволення вимог про розірвання договору оренди на підставі статті 32 Закону України "Про оренду землі".

Про невиконання відповідачем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням може свідчити, зокрема, відсутність проведення будь-яких будівельних робіт на об'єкті, що може підтверджуватися, наприклад, актом, складеним Державною архітектурно-будівельною інспекцією.

Разом з тим слід звернути увагу на те, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, а не, наприклад, невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Апеляційна інстанція зазначила, що акт обстеження земельної ділянки від 23.01.2013 року свідчить про те, що спірна земельна ділянка не використовується відповідачем за цільовим призначенням, проте не свідчить про використання відповідачем вказаної земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Також, апеляційний господарський суд зазначив, що відповідно до п. 1.4 договору він може бути розірваний, зокрема, в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності згідно з Господарським кодексом України (436-15) у разі, зокрема, порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених п. 8.4 договору.

Тобто, у разі порушення відповідачем строків завершення забудови земельної ділянки орендодавець має право за умовами договору відмовитись від договору оренди в односторонньому порядку.

Враховуючи вищезазначене, апеляційна інстанція дійшла висновку про відмову у позові.

Колегія суддів не погоджується з висновками суду апеляційної інстанції з огляду на наступне.

Як встановлено місцевим господарським судом, пунктом 8.4 договору передбачено обов'язок орендаря завершити забудову земельної ділянки у визначені строки, використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення та своєчасно вносити орендну плату.

Невиконання або неналежне виконання вказаного пункту договору тягне за собою відповідальність, встановлену п. 11.5 договору, зокрема, дострокове його розірвання.

Також, можливість розірвання договору оренди землі за рішенням суду за невиконання сторонами умов договору визначена у ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі".

Судова колегія погоджується з висновками місцевого господарського суду відносно того, що несплата орендної плати протягом шести місяців є підставою для розірвання договору оренди землі.

Посилання суду апеляційної інстанції на те, що підстава для розірвання спірного договору відпала, оскільки на дату вирішення справи сума боргу була погашена, колегія суддів вважає помилковим, оскільки погашення орендарем заборгованості після подання позову не має правового значення для вирішення такого спору, оскільки, як було зазначено вище, умовами договору та чинним законодавством ( Закон України "Про оренду землі" (161-14) ) передбачена можливість такого розірвання у разі систематичної несплати орендних платежів, тобто, встановлення факту системного характеру.

Крім того, судова колегія погоджується з висновком місцевого господарського суду стосовно невиконання відповідачем п. 8.4 договору щодо будівництва виробничо-складських приміщень, ангарів та гаражів у строки, передбачені договором, що також є окремою підставою для задоволення позовних вимог.

Відповідно до ч. 1 ст. 111-10 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування або зміни рішення місцевого чи апеляційного господарського суду або постанови апеляційного господарського суду є порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

Абзацем 5 п. 11 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 24.10.2011 року № 11 "Про деякі питання практики застосування розділу XII1 Господарського процесуального кодексу України" (v0011600-11) передбачено, що, відповідно до частини першої статті 111-10 ГПК України підставою для скасування судового рішення місцевого чи апеляційного господарського суду є, зокрема, порушення або неправильне застосування норм процесуального права.

Відповідно до ч. 2 ст. 111-7 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Пунктом 6 ч. 1 ст. 111-9 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити в силі одне із раніше прийнятих рішень або постанов.