позивача-ОСОБА_4, відповідача третьої особи-не з'явились, -не з'явились, розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_5 на постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 10.09.2013 у справі №912/175/13-гза позовом КП "Енерговодоканал" до (третя особафізичної особи-підприємця ОСОБА_5 - Смолінська селищна рада) про та за зустрічним позовом провиселення із займаного нежилого приміщення спонукання продовжити термін дії договору оренди шляхом укладення додаткової угоди

Рішенням господарського суду Кіровоградської області від 28.05.2013 (суддя Коротченко Л.С.), залишеним без змін постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 10.09.2013 (судді: Крутовських В.І., Дитренко А.К., Прокопенко А.Є.), первісний позов задоволено повністю, а в зустрічному позові відмовлено.

Рішення мотивоване фактами припинення з 14.09.2012 року укладеного між сторонами договору оренди від 14.09.2011 №29-ОР/11 у зв'язку зі своєчасною відмовою орендодавця від пролонгації цього договору, оформленою листом від 20.09.2012 №379, та відсутністю підстав для реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий термін, передбачених ч.1 ст. 285 ГК України та ч.3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", через недоведеність наміру власника передати об'єкт оренди іншій особі.

Фізична особа-підприємець ОСОБА_5 в поданій касаційній скарзі просить рішення та постанову скасувати, прийняти нове рішення про відмову в первісному позові та задоволення зустрічного позову, посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права, а саме ст.ст. 640, 644, 759, 764 ЦК України, ч.1 ст. 285 ГК України, ч.ч.1,2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ст. 43, 84 ГПК України. Зокрема, скаржник вважає договір оренди поновленим з причин неотримання від орендодавця заяви про припинення договору в місячний термін до закінчення строку його чинності, передбачений п.9.1 цього договору. На думку заявника, він має переважне право на укладення на укладення договору оренди на новий строк з огляду на прийняття власником (третьою особою) рішення №374 від 21.12.2012 про надання приміщення під аптечний пункт та недоведеність здійснення власником своєчасного попередження орендаря про намір використання приміщення для власних потреб, а саме за 3 місяці до закінчення терміну дії договору. Крім того, відповідач вказує на відсутність у позивача (орендодавця) повноважень щодо припинення договору оренди комунального майна та недоведеність вчасного (у місячний термін) прийняття власником рішення про відмову в продовженні дії договору оренди.

Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, заслухавши пояснення присутнього у засіданні представника позивача, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає відхиленню, а оскаржувані рішення та постанова - залишенню без змін з наступних підстав.

Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції про задоволення первісного позову та відмову в зустрічному позові, суд апеляційної інстанції виходив з того, що:

14.09.2011р. між КП "Енерговодоканал" (далі - орендодавець) та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_5 (далі - ФОП ОСОБА_5 або орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення №29-ОР/11 (далі - договір оренди), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно - приміщення за адресою АДРЕСА_1, яке перебуває на балансі КП "Енерговодоканал", з метою торгівлі непродовольчими товарами.

Згідно п.9.1 договору оренди сторони визначили, що термін орендованого користування за цим договором складає 1 рік і діє з 14 вересня 2011 року до 13 вересня 2012 року включно та вважається продовженим на той самий строк, якщо за місяць до закінчення вищевказаного строку не буде заявлено однією із сторін про відмову від цього договору або його перегляд.

Листом №379 від 20.09.2012 КП "Енерговодоканал" повідомило ФОП ОСОБА_5 про те, що строк договору оренди закінчився 14.09.2012р. та продовжуватись не буде, у зв'язку з чим, з метою розташування аптечного пункту, просило повернути орендоване майно шляхом підписання акту приймання-передачі (а.с.13).

У відповідь на лист позивача №379 від 20.09.2012, відповідач листом від 15.10.2012 повідомив, що орендар не планує залишати приміщення магазину по АДРЕСА_1 та пропонує орендодавцю одну з орендованих ним кімнат площею 34 кв.м. під аптеку (а.с.14).

Листами №444 від 23.10.2012, №453 від 01.11.2012 та №517 від 28.12.2012 КП "Енерговодоканал" неодноразово вимагало від ФРП ОСОБА_5 негайно звільнити орендоване ним приміщення, передати майно орендодавцю та підписати відповідний акт прийому-передачі (а.с.57-59).

Проте, листом від 11.012013 ФОП ОСОБА_5 повідомив орендодавця про те, що договір оренди у відповідності до його умов є продовженим на строк до 13.09.2013р. (а.с.17).

Згідно з ч.2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Зі змісту норм ст. 764 ЦК України, ч.4 ст. 284 ГК України та ч.2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк лише за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. При цьому, такі заперечення мають бути висловлені ним як до закінчення терміну дії договору оренди, так і протягом одного місяця після закінчення терміну його дії.

Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється (Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 03.06.2008 у справі №2-11/9948-2007 та від 18.08.2009 у справі №2/385).

Волевиявлення орендодавця щодо припинення договірних відносин і повернення об'єкту оренди підтверджується його листами, зокрема листом від 20.09.12 №379, який було надіслано орендарю в межах місячного строку, встановленого ст. 764 ЦК України, ч.4 ст. 284 ГК України та ч.2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Таким чином, Договір припинив свою дію 13.09.2012р. у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено.

Відповідно до ч.1 ст. 285 ГК України та ч.3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар може реалізувати надане йому переважне право на продовження строку дії договору оренди тільки в тому разі, коли після його закінчення орендодавець має намір передати об'єкт оренди іншій особі.

Сторонами не надано доказів, що свідчать про намір орендодавця або Смолінської селищної ради, як власника, розпорядитися належним на праві комунальної власності нерухомим майном шляхом його передачі в оренду іншій особі.

В матеріалах справи наявні листи №1 від 01.02.2013 та №1091 від 29.12.2012, які не є належними та допустимим доказами в розумінні ст. 34 ГПК України, оскільки не стосуються ані проведення конкурсу на оренду, ані передачі спірного майна в оренду іншим особам (а.с.131,132).

Порядок зміни та розірвання господарських договорів передбачений ст. 188 ГК України.

При цьому, застосування ст. 188 ГК України можливо лише щодо договорів, термін дії яких не закінчився.

Зустрічний позов, в якому орендар просив зобов'язати орендодавця продовжити термін дії договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, пред'явлено 12.03.2013р., тобто після закінчення строку дії договору.

Згідно ч.1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Частиною 1 ст. 785 ЦК України передбачено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Пунктом 6.11 договору оренди визначено, що у разі припинення або розірвання договору орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві орендоване майно в належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду (з урахуванням нормального фізичного зносу).

Таким чином, оскільки строк договору оренди закінчився 13.09.2012 року та позивач у визначений законом строк повідомив ФОП ОСОБА_5 про припинення даного договору, а останній не повернув орендоване ним майно, то первісний позов задоволено та у зустрічному позові відмовлено правомірно.

Касаційна інстанція погоджується з висновками апеляційного суду з огляду на таке.

Згідно зі ст. 764 ЦК України у разі, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до ч.2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Тобто, норма зазначеної статті має диспозитивний характер, оскільки не вказує на те, що відповідна вимога про припинення договору оренди має називатися виключно заявою. Така заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у даному випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов'язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною.

Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов'язкового укладення нового договору або внесення змін до нього (п.4.1 постанови Пленуму ВГСУ від 29.05.2013 №12 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна").

Як достеменно встановлено судами, в даному випадку відповідною заявою-запереченням є отриманий відповідачем лист КП "Енерговодоканал" №379 від 20.09.2012 (а.с.13), яким повідомлено орендаря про те, що строк договору оренди закінчився 14.09.2012р. та продовжуватись не буде, у зв'язку з чим, з метою розташування аптечного пункту, просило повернути орендоване майно шляхом підписання акту приймання-передачі. Цей лист за своїм змістом є достатнім та належним доказом на підтвердження своєчасної відмови орендодавця від пролонгації договору оренди, оскільки направлений орендарю в межах місячного терміну, встановленого законом, що, в свою чергу, вказує на припинення договору оренди після 14.09.2012р.

Колегія не може прийняти до уваги посилання скаржника в обґрунтування своїх заперечень на п.9.1 договору оренди, яким, на думку скаржника, передбачено обов'язок однієї із сторін саме за місяць до закінчення строку чинності договору повідомляти іншу сторону про небажання продовжувати даний договір, оскільки вказаний пункт не підлягає застосуванню до спірних правовідносин як такий, що суперечить нормам ст. 764 ЦК України та ч.2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в частині місячного строку вчинення відповідного повідомлення), які (норми) не містять договірних застережень в частині встановлення іншого порядку перебігу вказаного строку на розсуд сторін ("якщо інше не передбачено договором"). За таких обставин, відсутні підстави вважати договір оренди поновленим з причин неотримання від орендодавця заяви про припинення договору в місячний термін до закінчення строку його чинності, на чому помилково наполягає відповідач.

Враховуючи презумпцію правомірності правочину, закріплену ст. 204 ЦК України, та відсутність у справі доказів визнання недійсним договору оренди від 14.09.2011 №29-ОР/11 з підстав його укладення неналежним орендодавцем, касаційна інстанція вважає, що вказаний вище лист-заперечення був направлений орендарю належною особою (орендодавцем) за згаданим договором. Крім того, норми ст. 764 ЦК України та ч.2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не вимагають від власника висловлення заперечень щодо пролонгації договору оренди, а в силу ч.2 ст. 14 ЦК України власник (третя особа) не може бути примушений до вчинення таких дій. Наведеним спростовуються недоречні твердження заявника про відсутність у позивача (орендодавця) повноважень щодо припинення договору оренди комунального майна та недоведеність вчасного (у місячний термін) прийняття власником рішення про відмову в продовженні дії договору оренди, які не мають істотного значення для правильного вирішення даного спору.

Таким чином, судами попередніх інстанцій правильно застосовано положення ст. 764 ЦК України, ч.4 ст. 284 ГК України та ч.2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", виходячи з системного аналізу змісту яких автоматична пролонгація договору оренди (продовження його дії на той самий строк та на тих самих умовах) відбувається в позасудовому порядку та має місце в разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору.

Колегія враховує, що касаційна скарга не містить істотних заперечень щодо встановлених судом фактичних обставин відсутності пролонгації договору оренди. Зміст скарги зводиться передусім до наявності у відповідача за первісним позовом переважного права на укладення договору оренди на новий строк.

Водночас, приписами ч.1 ст. 285 ГК України, ч.1 ст. 777 ЦК України, ч.3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено наявність у орендаря переважного права, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий строк, якому відповідає обов'язок орендодавця щодо укладення такого договору за умов доведеності необхідної сукупності обставин, визначених вищенаведеними нормами. При цьому, судом також мають досліджуватися обставини, пов'язані з наміром власника використовувати для власних потреб майно, стосовно якого виник спір, в тому числі наявність доказів, які однозначно свідчать про відповідний намір (п.4.3 постанови Пленуму ВГСУ від 29.05.2013 №12 (v0012600-13) "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна").

Заявляючи зустрічний позов про продовження дії договору оренди на той же річний строк, а не на новий (інший) строк, заявник по суті просить визнати договір пролонгованим шляхом укладення додаткової угоди до нього, що суперечить змісту ст. 764 ЦК України, ч.4 ст. 284 ГК України та ч.2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

В свою чергу, викладені у касаційній скарзі заперечення переконливо свідчать про помилкове ототожнення ним правового інституту пролонгації договору оренди державного чи комунального майна (продовження договору на той же строк та на тих самих умовах), закріпленого ч.2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та правового інституту продовження договору оренди на новий строк внаслідок переважного права добросовісного орендаря (ч.3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"), реалізація якого в разі незгоди орендодавця може бути предметом спору в господарському суді.

Разом з тим, касаційна інстанція не приймає до уваги передчасні посилання скаржника на ч.1 ст. 285 ГК України в обґрунтування наявності у нього на даний час переважного права перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди, оскільки виходячи зі змісту ч.1 ст.777 ЦК та ч.3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якими врегульовано порядок та підстави набуття такого права, поняття переважного права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб'єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, яка наділена переважним правом. При цьому, для набуття переважного права на укладення договору на новий термін недостатнім є належне виконання орендарем своїх обов'язків за попереднім договором оренди, оскільки іншими передумовами для реалізації такого права законодавство чітко визначає необхідність досягнення між сторонами домовленості щодо умов нового договору, рівність умов (пропозицій) особи, яка наділена переважним правом, з умовами (пропозиціями) іншого претендента на оренду, а також відсутність у власника наміру використовувати майно для власних потреб.

Як правильно зазначив апеляційний суд, з матеріалів справи не вбачається та відповідачем не доведено як обставин існування іншого реального претендента на оренду, укладення з ним договору, так і щодо досягнення домовленості сторонами щодо умов договору оренди як підстави для набуття орендарем переважного права на укладення договору на новий термін. Адже, в разі недосягнення сторонами відповідної домовленості, переважне право припиняється (п.3 ч.1 ст. 777 ЦК України).

Таким чином, в разі виникнення обставин, з якими закон пов'язує набуття переважного права на укладення договору оренди на новий термін (рівність умов, запропонованих претендентами; укладення договору оренди з іншою особою, відсутність у власника наміру використовувати майно для своїх потреб), фізична особа-підприємець ОСОБА_5 не буде позбавлена можливості звернутися за судовим захистом свого переважного права.

За наведених обставин, не мають значення для справи передчасні посилання заявника про відсутність його попередження власником про намір використання майна для власних потреб за 3 місяці до закінчення терміну договору, оскільки на даний час не настали інші передумови для набуття відповідачем переважного права на оренду, передбачені ч.1 ст.777 ЦК та ч.3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Що стосується обставин, пов'язаних з наміром власника (Смолінської селищної ради) використовувати для власних потреб займане відповідачем приміщення, то, як вбачається з матеріалів справи та визнається заявником у зустрічному позові (а.с.53), проявом наміру власника використовувати приміщення для потреб місцевої територіальної громади, а саме для потреб забезпечення населення лікарськими засобами шляхом розміщення аптечного пункту, може вважатися рішення Смолінської селищної ради від 21.12.2012 №374 (а.с.60).

Оскільки відповідно до ст.ст. 2, 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" правовою підставою користування комунальним майном є договір оренди, а договір оренди припинився, то у відповідача відсутні підстави для подальшого перебування у займаних приміщеннях, які мають бути ним звільнені.

Касаційна інстанція відхиляє посилання скаржника в обґрунтування своїх заперечень на постанови Вищого господарського суду України від 18.03.2013 у справі №5011-24/526-2012, від 26.03.2013 у справі №5023/3722/12 та від 13.06.2013 у справі №18/3162/11, оскільки відповідно до ст. 111-16 ГПК України заява про перегляд судових рішень господарських судів може бути подана на підставі неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, внаслідок чого ухвалено різні за змістом судові рішення у подібних правовідносинах.

Ухвалення різних за змістом судових рішень (пункт 1 статті 111-16 Господарського процесуального кодексу України) може мати місце лише в разі, якщо суд касаційної інстанції при розгляді двох чи більше справ з подібними предметом спору, підставами позову, змістом позовних вимог та встановлених судом фактичних обставин і за умов однакового правового регулювання спірних правовідносин, дійшов неоднакових правових висновків, покладених в основу цих судових рішень.

Зокрема, у справах №5011-24/526-2012 та №18/3162/11 висновки судів попередніх інстанцій, з якими погодилася касаційна інстанція, мотивовані доведеністю фактичних обставин пролонгації договору оренди державного майна (продовження його дії на той же строк та на тих самих умовах) у зв'язку з відсутністю своєчасного повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договору.

В основу ж постанови ВГСУ в справі №5023/3722/12 покладено факти продовження дії договору оренди державного майна на той же 5-річний строк та на тих самих умовах з огляду на недоведеність направлення орендодавцем на адресу орендаря заяви про припинення договору оренди як за місяць до закінчення строку чинності договору, так і протягом одного місяця після закінчення його чинності.

Водночас, на відміну від вищезгаданих справ, на постанови касаційної інстанції в яких послався заявник, у даній справі (№912/175/13-г) судами попередніх інстанцій достовірно встановлено ті фактичні обставини, що договір оренди припинився з підстав направлення орендодавцем орендарю заяви про припинення договору оренди та відмову у його продовженні в місячний термін, передбачений чинним законодавством про оренду, а також на даний час не настали встановлені законом умови для виникнення у орендаря переважного права на укладення договору оренди на новий термін.