розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Торговельно-комерційного товариства з обмеженою відповідальністю з іноземними інвестиціями фірми "Харків-Москва" на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 20.11.2012 р.у справі господарського суду№ 5023/3683/12 Харківської області за позовом Харківської міської ради до Торговельно-комерційного товариства з обмеженою відповідальністю з іноземними інвестиціями фірми "Харків-Москва" про розірвання договору та повернення земельної ділянкив судовому засіданні взяли участь представники:

позивача:Радченко Є.В., дов. № 08-11/68/2-13 від 03.01.2013 р.;відповідача:не з'явились;

У серпні 2012 р. Харківська міська рада (далі - Рада) звернулась до господарського суду Харківської області з позовною заявою, у якій, з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог (а. с. 94-95), просила:

- розірвати укладений між Радою та Торговельно-комерційним товариством з обмеженою відповідальністю з іноземними інвестиціями фірми "Харків-Москва" (далі - Товариство) договір оренди земельної ділянки від 07.06.2001 р. № 110/01 (далі - Договір), зареєстрований у виконавчому комітеті Харківської міської ради в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі;

- зобов'язати Товариство повернути земельну ділянку, загальною площею 0, 1257 га по вул. Університетській, 26 у м. Харкові територіальній громаді міста Харкова в особі Ради з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Позовні вимоги Рада, посилаючись на норми Конституції України (254к/96-ВР) , Цивільного кодексу України (435-15) , Земельного кодексу України (2768-14) , Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (280/97-ВР) , Закону України "Про оренду землі" (161-14) обґрунтовувала тим, що Товариство не приступило до будівництва на орендованій земельній ділянці тимчасового літнього майданчику кафе та гостьової автостоянки до майданчику кафе у встановлені договором строки та фактично не використовує вказану земельну ділянку за цільовим призначенням, внаслідок чого на ній утворився смітник, в зв'язку з чим Товариство порушує істотні умови договору. Окрім того, спірний договір не відповідає чинному законодавству України про плату за землю, оскільки не було здійснено перерахунок розміру орендної плати та внесено відповідні зміни до нього.

Рішенням господарського суду Харківської області від 05.10.2012 р. (суддя Светлічний Ю.В.) позовні вимоги Ради задоволено повністю.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 20.11.2012 р. (колегія суддів: Тихий П.В., Потапенко В.І., Терещенко О.І.) рішення господарського суду Харківської області від 05.10.2012 р. залишено без змін.

Вказані рішення та постанова прийняті з мотивів, викладених Радою у позовній заяві.

Товариство звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, у якій просить постанову Харківського апеляційного господарського суду від 20.11.2012 р. і рішення господарського суду Харківської області від 05.10.2012 р. скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити Раді у задоволенні позовних вимог у повному обсязі. Викладені у касаційній скарзі вимоги Товариство обґрунтовує посиланням на обставини справи, ст. 129 Конституції України, ст.ст. 156, 157 Земельного кодексу України, ст. ст. 15, 16, 24, 25, 32, 34 Закону України "Про оренду землі" та ст. ст. 4, 4-2, 4-3, 32- 36, 43 Господарського процесуального кодексу України та зазначає, що висновки судів попередніх інстанцій не відповідають дійсності, ґрунтуються на неналежних доказах.

Рада скористалася правом, наданим ст. 111-2 Господарського процесуального кодексу України, та надіслала до Вищого господарського суду України відзив на касаційну скаргу Товариства, у якому просить залишити її без задоволення, а постанову Харківського апеляційного господарського суду від 20.11.2012 р. - без змін. Викладені у відзиві вимоги Рада обґрунтовує тим, що оскаржувана постанова прийнята з урахуванням фактичних обставин справи та у відповідності до законодавства України.

У судовому засіданні 23.01.2013 р. оголошувалась перерва до 15:00.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставини справи, застосування господарськими судами першої та другої інстанцій норм матеріального та процесуального права при прийнятті рішення та постанови, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що касаційна скарга Товариства підлягає задоволенню, враховуючи наступне.

Господарськими судами попередніх інстанцій на підставі матеріалів справи встановлено, що:

- на підставі рішення виконавчого комітету Харківської міської ради від 14.03.2001 р. № 422 між Радою та Товариством було укладено договір оренди земельної ділянки від 05.06.2001 р., відповідно до якого Товариству надано в тимчасове платне користування на умовах оренди земельну ділянку по вул. Університетській, 26 в м. Харкові загальною площею 0,1257 га для проектування та будівництва до 01.03.2003 р. тимчасового відкритого літнього майданчику кафе і гостьової автостоянки до майданчику кафе та подальшої експлуатації строком до 01.03.2018 р. без компенсації витрат у разі їх зносу. Реєстрацію договору здійснено 07.06.2001 р. за № 110/01;

- головним спеціалістом відділу самоврядного контролю за використанням та охороною земель управління земельних відносин Харківської міської ради в порядку самоврядного контролю за використанням та охороною земель Казьмерчуком О.А. та Державною інспекцією сільського господарства в Харківській області в порядку державного контролю за використанням та охороною земель було обстежено земельну ділянку по вул. Університетській, 26 в м. Харкові та встановлено, що спірна земельна ділянка частково огороджена, будівництво тимчасового літнього майданчику кафе і гостьової автостоянки не ведеться та знаходиться у занедбаному стані (поросла чагарником, влаштовано смітник), про що складено акт обстеження земельної ділянки №2563/12 від 26.07.2012 р. та акт перевірки дотримання вимого земельного законодавства від 07.08.2012 р.;

- листом № 3636 від 08.08.2012 р. Державна інспекція сільського господарства в Харківській області звернулась до Харківського міського голови з клопотанням про вирішення питання щодо скасування рішення виконавчого комітету Харківської міської ради № 422 від 14.03.2001 р. у зв'язку з порушеннями умов договору та земельного законодавства;

- листом № 1298 від 03.10.2012 р. Служби містобудівного кадастру управління містобудування та архітектури департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин Харківської міської ради повідомлено заступника міського голови Овіннікову Т.І. про те, що у період з 2001 р. по 2012 р. цією Службою проектна документація щодо інженерного забезпечення тимчасового відкритого літнього майданчику кафе та гостьової автостоянки за адресою: м. Харків, вул. Університетська, 26 не погоджувалася та не реєструвалася, виконавчі креслення інженерних мереж та зйомка благоустрою території Службою також не реєструвалася.

Задовольняючи позовні вимоги Ради місцевий господарський суд, з яким погодився суд апеляційної інстанції, на підставі акту обстеження №2563/12 від 26.07.2012 р., акту перевірки від 07.08.2012 р. та листа № 1298 від 03.10.2012 р. виходили з того, що Товариством порушено істотні умови договору та положення земельного законодавства в частині цільового використання земельної ділянки.

Між тим, колегія суддів Вищого господарського суду України не може погодитися з таким висновком судів попередніх інстанцій з огляду на наступне.

Як вбачається з позовної заяви, Радою визначено наступні підстави розірвання спірного договору:

- Товариство порушує істотні умови договору в частині використання земельної ділянки за цільовим призначенням, оскільки не приступило до будівництва на орендованій земельній ділянці тимчасового літнього майданчику кафе та гостьової автостоянки до майданчику кафе у встановлені договором строки;

- спірний договір не відповідає чинному законодавству України про плату за землю, оскільки не було здійснено перерахунок розміру орендної плати та внесено відповідних змін до нього.

Відповідно до частини першої ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (2768-14) , Цивільним кодексом України (435-15) , цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно частини першої ст. 13 ЦК України цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства.

Підстави і порядок розірвання спірного договору оренди земельної ділянки сторони визначили в пункті 4.4 договору. Згідно вказаного пункту на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання стороною обов'язків, передбачених цим договором та законодавством України у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом (2768-14) та іншими законами України.

Відповідно до частини першої ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України (2768-14) та іншими законами України.

Відповідно до частини першої, другої ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Як встановлено попередніми судовими інстанціями та підтверджується матеріалами справи, серед підстав розірвання спірного договору оренди земельної ділянки Радою зазначено невиконання Товариством п.1.2 договору щодо здійснення проектування та будівництва до 01.03.2003 р. тимчасового відкритого літнього майданчику кафе та гостьової автостоянки до майданчику кафе. При цьому в якості доказів Радою було представлено акт обстеження земельної ділянки головного спеціаліста відділу самоврядного контролю за використанням та охороною земель управління земельних відносин Харківської міської ради від 26.07.2012 р. № 2563/12, акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства Державної інспекції сільського господарства в Харківській області від 07.08.2012 р. та лист Служби містобудівного кадастру управління містобудування та архітектури департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин Харківської міської ради № 1298 від 03.10.2012 р.

Однак колегія суддів Вищого господарського суду України зазначає, що відповідно до частини другої ст. 34 ГПК України обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Згідно з абзацом другим пункту 2.21 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. № 7 (v0007600-11) "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах що виникають із земельних відносин" (в редакції від 26.12.2011 р. (v0012600-11) ) про невиконання відповідачем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням може свідчити, зокрема, відсутність проведення будь-яких будівельних робіт на об'єкті, що може підтверджуватися, наприклад, актом, складеним Державною архітектурно-будівельною інспекцією. Разом з тим слід звернути увагу на те, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, а не, наприклад, невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Окрім того, пунктом 2.22 зазначеної постанови Пленуму Вищого господарського суду України передбачено, що якщо підставою розірвання договору оренди землі визначається невиконання або несвоєчасне виконання орендарем передбаченого договором обов'язку щодо здачі об'єкта будівництва в експлуатацію у встановлений граничний строк, то господарським судам слід виходити з положень Законів України "Про основи містобудування" (2780-12) та "Про регулювання містобудівної діяльності" (3038-17) (набрав чинності з 12.03.2011) і відповідних обставин, які впливають або могли б вплинути на порушення строків будівництва та введення в експлуатацію об'єкта. У вирішенні таких спорів суди мають з'ясовувати, у чому полягає шкода, завдана органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у зв'язку з зазначеною обставиною, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може потягнути його розірвання.

Враховуючи наведене, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла до висновку, що факт порушення Товариством п.1.2 договору в частині відсутності у нього проектної документації та документів про будівництво тимчасового відкритого літнього майданчику кафе та гостьової автостоянки до майданчику кафе повинен бути доведений відповідними документами держаних органів, які здійснюють контрольні функції в галузі будівництва. Такі докази у матеріалах справи відсутні, в зв'язку з чим не можна вважати що Радою доведено факт невиконання п. 1.2 спірного договору.

Окрім того, вимагаючи розірвання спірного договору у зв'язку з істотним порушенням Товариством умов спірного договору Рада посилалась на положення статті ст. 651 ЦК України. В абзаці другому частини другої зазначеної статті вказано, що істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Однак Радою не було доведено, що внаслідок завданої порушенням договору шкоди, вона значною мірою була позбавлена того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Водночас судами попередніх інстанцій не було з'ясовано, у чому полягає шкода, завдана органу місцевого самоврядування у зв'язку з зазначеною обставиною, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак чи буде це істотним порушенням умов договору оренди.

Щодо посилання Ради у позовній заяві на невідповідність спірного договору чинному законодавству України про плату за землю в частині зміни розміру орендної плати визначеної в договорі колегія суддів Вищого господарського суду України зазначає наступне.

Частиною другою ст. 188 ГК України встановлено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Частиною 3 цієї ж статті передбачено, що сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

Отже, вказана норма містить імперативний обов'язок сторін, відступити від якого вони не вправі.

Згідно з частиною четвертою ст. 188 ГК України у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Таким чином, умови передачі спору на вирішення суду пов'язані з розглядом конкретних пропозицій сторонами договору.

Статтею 11 ГПК України передбачено, що підприємство чи організація, які вважають за необхідне змінити чи розірвати договір, надсилають пропозиції про це другій стороні за договором. Підприємство, організація, які одержали пропозицію про зміну чи розірвання договору, відповідають на неї не пізніше 20 днів після одержання пропозиції. Якщо підприємства і організації не досягли згоди щодо зміни чи розірвання договору, а також у разі неодержання відповіді в установлений строк з урахуванням поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення господарського суду.

Судами попередніх інстанцій не встановлено та в матеріалах справи відсутні докази звернення Ради до Товариства, як сторони за укладеним між ними договором оренди земельної ділянки, з пропозицією привести розмір орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства.

Враховуючи викладене, колегія суддів Вищого господарського суду України приходить до висновку, що господарські суди попередніх інстанцій безпідставно задовольнили позовні вимоги Ради про розірвання договору оренди земельної ділянки від 07.06.2001 р. № 110/01 та зобов'язання Товариства повернути земельну ділянку, загальною площею 0, 1257 га по вул. Університетській, 26 у м. Харкові територіальній громаді міста Харкова в особі Ради з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Частиною першою ст. 111-10 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що підставами для скасування або зміни рішення місцевого чи апеляційного господарського суду або постанови апеляційного господарського суду є порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

Таким чином, постанова Харківського апеляційного господарського суду від 20.11.2012 р. та рішення господарського суду Харківської області від 05.10.2012 р. підлягають скасуванню.

При цьому колегія суддів Вищого господарського суду України, зважаючи на повноту встановлення обставин справи, вважає за можливе прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог Ради з наведених вище підстав.