( Додатково див. постанову Київського апеляційного господарського суду (rs24977801) ) ( Додатково див. рішення господарського суду Черкаської області (rs21663041) )

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого суддів:С.Могил Є.Борденюк, І.Вовка, розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Супер Стар" на постанову від 28.05.2012 Київського апеляційного господарського суду у справі № 06/5026/2882/2011за позовомкомунального підприємства "Управління по експлуатації Будинку ради і об'єктів обласної комунальної власності" дотовариства з обмеженою відповідальністю "Супер Стар" про стягнення 16 094,75 грн. В судове засідання прибули представники сторін: позивача Єременко Н.Г. (дов. від 12.11.2012) відповідача Пиркало В.М. (керівник), Щербатюк Б.А. (дов. від 04.12.2012) Заслухавши суддю-доповідача -Є. Борденюк, пояснення представників сторін та перевіривши матеріали справи, Вищий господарський суд України

Комунальне підприємство "Управління по експлуатації Будинку рад і об'єктів обласної комунальної власності" звернулось до господарського суду Черкаської області з позовом про стягнення з товариства з обмеженою відповідальністю "Супер-Стар" заборгованості в розмірі 16 094,75 грн., у т.ч. 10767,59 грн. орендної плати та 5327,16грн. комунальних послуг, мотивуючи вимоги неналежним виконанням умов договору №53-2008 від 01.03.2008.

Рішенням господарського суду Черкаської області від 23.02.2012 (суддя І.Анісімов), яке залишене без зміни постановою Київського апеляційного господарського суду від 28.05.2012 (колегія суддів: А.Мальченко, О.Гаврилюк, А.Майданевич), позов задоволений.

Судові рішення мотивовані таким.

01.03.2008 між Комунальним підприємством "Управління по експлуатації Будинку рад і об'єктів обласної комунальної власності" (орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю "Супер-Стар" (орендар) укладений договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до обласної комунальної власності №53-2008, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування приміщення №16, 17, 19, 20 на 2-му поверсі, корисною площею 84,7 кв.м, загальною площею 109,1 кв.м, розміщене за адресою: м.Черкаси, вул. Хрещатик, 225, з метою використання в якості офісного приміщення.

Згідно з додатковою угодою №2 від 01.08.2009 пункт 1 договору викладений в редакції "орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування приміщення №10, 11 на 2-му поверсі, корисною площею 41,0 кв.м, загальною площею 61,5 кв.м, розміщене за адресою: м.Черкаси, вул. Хрещатик, 225. Майно передається в оренду з метою розміщення офісу".

Факт передачі відповідачеві в оренду приміщення підтверджується актами приймання-передачі від 01.03.2008 та 05.04.4011.

Орендна плата за договором становить без ПДВ за перший місяць оренди-березень 2008року 3636,67 грн. з ПДВ 4364,00 грн. За рік без ПДВ 43640,04 грн., з ПДВ 52368,00 грн. (п. 3.1. договору). Згідно з додатковою угодою №2 від 01.08.2009, пункт 3.1 договору викладено в редакції "орендна плата становить без ПДВ за місяць оренди-серпень 2009 року 2479,27 грн., з ПДВ 2975,12 грн.".

Згідно з п.11.1 договору даний договір укладений строком до трьох років, що діє з 01.03.2008 по 31.12.2010 включно.

Додатковою угодою № 3 від 01.01.2011, пункт 3.5 викладений в наступній редакції: "орендна плата перераховується на рахунок орендодавця щомісячно не пізніше дванадцятого числа місяця, за який сплачується орендна плата". Продовжена дія договору до 31.12.2012.

Додатковою угодою № 4 від 05.05.2011 до договору сторони узгодили на підставі листа орендаря від 28.04.2011 №18 розірвати договір з 05.05.2011.

Відповідно до п.3.10 договору у разі припинення (розірвання) договору оренди орендар сплачує орендну плату до дня повернення майна за актом приймання-передачі включно. Закінчення строку дії договору оренди не звільняє орендаря від обов'язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, в повному обсязі, враховуючи санкції.

Зі змісту пункту 3.12 договору вбачається обов'язок орендаря сплачувати комунальні послуги та інші експлуатаційні витрати.

З матеріалів справи вбачається, що позивач на виконання договору виставляв відповідачу рахунки-фактури за період з січня по травень 30.06.2011 на оплату орендної плати в розмірі 14135,08грн. та комунальних послуг у розмірі 7603,09грн.

За період з січня по травень 2011 року відповідачу нараховано 14135,08 грн. орендної плати та 7603,09 грн. комунальних платежів.

Матеріали справи свідчать, що відповідач зобов'язання зі сплати орендних платежів належним чином не виконав, оплата здійснена частково в розмірі 3367,49грн. орендної плати та 2275,93грн. комунальних платежів.

З огляду на встановлене, суди попередніх інстанцій дійшли висновку про неналежне виконання відповідачем зобов'язань зі сплаті орендної плати на суму 10767,59 грн. та комунальних послуг на суму 5327,16 грн. та визнали правомірними вимоги позивача про стягнення такої заборгованості.

Звертаючись до суду з касаційною скаргою, відповідач посилається на неправильне застосування судами попередніх інстанцій при ухвалені оскаржуваних судових рішень норм права, просить рішення та постанову у справі скасувати, у позові відмовити.

Скаржник, заперечуючи проти позовних вимог, посилається на відсутність у нього заборгованості за договором, оскільки ним у відповідності до вимог чинного законодавства та умов договору здійснені поліпшення орендованого майна на суму 16684,00грн., а отже розмір орендної плати та комунальних платежів підлягає зменшенню на зазначену суму.

Перевіряючи юридичну оцінку встановлених судом фактичних обставин справи та їх повноту, Вищий господарський суд України дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає до задоволення, виходячи з такого.

Згідно з пунктом 6.4 договору орендар має право з письмової згоди орендодавця проводити переобладнання, перепланування, ремонт об'єкта оренди, вести будівельні роботи на прибудинковій території. Дозвіл на виконання таких робіт оформляється листом орендодавця, в якому зазначається про надання дозволу, погодження проекту (якщо його наявність передбачена законодавством України), кошторису витрат та термін виконання робіт. Будівельні роботи на об'єкті оренди виконуються тільки на підставі проектно-кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому чинними нормативно-правовими актами порядку, та при наявності дозволу на ведення будівельних робіт, отриманого в установленому порядку.

Листом №171/П від 21.09.2004 позивач надав дозвіл на проведення поліпшень орендованих приміщені № 16,17,19,20 на суму 39 910 грн., в той час як відповідачем здійснений капітальний ремонт приміщень №10,11 на суму 16 684 грн.

Відповідно до п.7.5 договору орендодавець зобов'язується в разі розірвання договору відшкодовувати орендарю вартість зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, за наявності дозволу орендодавця на такі поліпшення в межах суми приросту вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень.

Крім того, відповідно до ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Листами №318 від 28.04.2011 та №39 від 15.11.2011 відповідач звертався до позивача з клопотаннями про зарахування в рахунок витрат на оплату орендної плати та комунальних послуг здійснені ним поліпшення орендованого майна, які відповіддю позивача №18 від 10.01.2011 залишені без задоволення з посиланням на відсутність дозволу орендодавця на здійснення зазначених поліпшень, а отже і правових підстав такого зарахування.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів Вищого господарського суду України погоджується з висновком судів попередніх інстанцій про відсутність доказів отримання від позивача дозволу на поліпшення орендованого майна.

На підставі вищевикладеного, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що висновки судів попередніх інстанцій відповідають матеріалам справи, встановленим фактичним обставинам справи на основі повного, всебічного і об'єктивного дослідження поданих доказів та зроблені у відповідності до норм матеріального та процесуального права, у зв'язку з чим, підстав для скасування чи зміни оскаржуваної постанови не вбачається.