Рішенням господарського суду Запорізької області від 06.07.2011р. (суддя Місюра Л.С.) визнано недійсним підписаний між Енергодарською міською радою та ТОВ "Інтерсталь" договір оренди земельної ділянки від 18.07.2002 р.. В позові відмовлено.

Суд, керуючись ст.ст. 14, 16, 18 Закону України "Про оренду землі", ст. 83 ГПК України, дійшов висновку, що оскільки договір оренди землі не відповідає вимогам закону, що є підставою для визнання його недійсним, тому відсутні підстави для внесення до недійсного договору змін, з огляду на що в позові про зміну договору слід відмовити.

Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 14.09.2011 р. (судді Склярук О.І., Алєєва І.В., Малашкевич С.А.) рішення господарського суду Запорізької області від 06.07.2011р. скасовано.

Позовні вимоги прокурора м. Енергодара, Запорізької області в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції в спірних відносинах: Енергодарської міської ради, м. Енергодар, Запорізької області до Товариства з обмеженою відповідальністю "Інтерсталь", м. Енергодар, Запорізької області про зміну п. 2.1 договору оренди земельної ділянки загальною площею 1га, розташованої у промисловій зоні в районі ВП "Запорізька АЕС" у м.Енергодарі Запорізької області, укладеним між Енергодарською міською радою і ТОВ "Інтерсталь" посвідченим 18.07.2002 приватним нотаріусом Енергодарського нотаріального округу Запорізької області і зареєстрованим у державному реєстрі за №462 виклавши його у такій редакції: орендна плата вноситься орендарем до місцевого бюджету у грошовій формі у трикратному розмірі земельного податку на рік на р/р 33218812700015 в ГУДКУ у Запорізькій області, МФО 813015, код ЄДРПОУ 34677056 з призначенням платежу: орендна плата за землю юридичних осіб, код бюджетної класифікації платежів 13050500 задовольнити.

Змінити п. 2.1 договору оренди земельної ділянки загальною площею 1га, розташованої у промисловій зоні в районі ВП "Запорізька АЕС" у м.Енергодарі Запорізької області, укладеного між Енергодарською міською радою і ТОВ "Інтерсталь" посвідченим 18.07.2002 приватним нотаріусом Енергодарського нотаріального округу Запорізької області і зареєстрованим у державному реєстрі за №462 виклавши його у такій редакції: - орендна плата вноситься орендарем до місцевого бюджету у грошовій формі у трикратному розмірі земельного податку на рік на р/р 33218812700015 в ГУДКУ у Запорізькій області, МФО 813015, код ЄДРПОУ 34677056 з призначенням платежу: орендна плата за землю юридичних осіб, код бюджетної класифікації платежів 13050500 задовольнити.

Суд апеляційної інстанції з висновками місцевого господарського суду щодо невідповідності договору оренди землі вимогам закону не погодився з тих мотивів, що спірний договір пройшов державну реєстрацію та містить всі істотні умови, визначені ст. 14 Закону України "Про оренду землі", обумовлений договором розмір орендної плати не відповідає вимогам законодавства, зокрема, ст.ст. 274, 288 Податкового кодексу України, що з огляду на законодавчу зміну граничного розміру плати за землю є підставою для зміни умов договору.

Відповідач в касаційній скарзі просить постанову апеляційного господарського суду та рішення господарського суду першої інстанції скасувати з підстав порушення норм матеріального та процесуального права, в позові відмовити.

Скаржник вважає, що суд неправомірно прийняв до розгляду позов, оскільки повноваження прокурора, який підписав позов не встановлено, судом порушено ст.ст. 25, 26, 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", оскільки відповідного рішення про зміну розміру орендної плати міська рада не приймала, процедури внесення змін до договору за вимогами ст. 188 ГК України та форми зміни договору визначеного ст. 654 ЦК України не дотримано, судом не встановлено істотних обставин для зміни договору, порушень умов договору не встановлено, договір відповідає вимогам закону, орендна плата сплачувалася наелжним чином в повному обсязі.

Вищий господарський суд України у відкритому судовому засіданні дослідив матеріали справи, доводи касаційної скарги, вважає, що скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

18.07.2002р. між орендодавцем (позивачем по справі) та орендарем (відповідачем по справі) був укладений договір оренди земельної ділянки, відповідно до п. 1.1 якого, орендодавець (позивач) на підставі рішення №13, затвердженого 3-ю сесією 24-го скликання Енергодарської міської Ради від 26.06.2002р., передає, а орендар (відповідач) приймає в оренду земельну ділянку, що знаходиться в м. Енергодарі Запорізької області, промзона, в районі ВП "Запорізька АЕС", загальною площею 1 гектар, згідно з планом -схемою земельної ділянки, що є невід'ємною частиною договору.

Строк договору встановлено до 26.07.2012 р. ( п.1.2. договору).

Відповідно до п. 2.1. договору, орендна плата складає 38170грн. вноситься щомісячно.

В пункті 2.3. договору сторони передбачили, що розмір орендної плати може переглядатися за згодою сторін.

Зазначений вище договір оренди посвідчено нотаріально.

Енергодарським міським відділом земельних ресурсів проведено державну реєстрацію договору оренди, про що внесено запис до Книги записів державної реєстрації договорів оренди землі за №208 від 18.07.2002р.

Енергодарською міською радою 14.09.2009р., 08.10.2009р. та 28.02.2011р. направлені на адресу Відповідача листи стосовно необхідності приведення договору оренди землі до вимог законодавства (на той час, відповідно до вимог ст. 21 Закону України "Про оренду землі") та у 2011р. відповідно до вимог підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України.

Відповідно до положень ст. 632 ЦК України у випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Згідно із статтею 6 Цивільного кодексу України сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами. Зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов'язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту (ст. 648 Цивільного кодексу України).

Відповідно до приписів статті 651 ЦК України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, яким сторони керувалися при укладенні договору згідно з приписами ст. 652 ЦК України.

За статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (2768-14) , Цивільним кодексом України (435-15) , цим Законом (161-14) , законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Законами України № 309-У1 від 03.06.2008р. (309-17) та № 043644-10 від 02.12.2010р. були внесені зміни до статті 21 Закону України "Про оренду землі", а саме: розмір, форма і строки внесення орендної плати на землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (2755-17) ).

Відповідно до п. п. 288.5.1 Податкового кодексу України (2755-17) розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою:

- для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом;

- для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом.

Відповідно до п. 274.1. ст. 274 Податкового кодексу України ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, за винятком земельних ділянок, зазначених у статтях 272, 273, 276 і 278 цього Кодексу.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" та п. 5.1 договору оренди встановлено, що зміна умов договору оренди здійснюється за взаємною згодою сторін.

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розглядається у судовому порядку.

Згідно зі ст. 1117 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права.

З наведеного судова колегія приходить до висновку, що нормами чинного законодавства передбачена можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором або законом, оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість внесення змін до договору, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.