Рішенням Господарського суду Сумської області від 09.06.2011р. у справі № 5021/836/2011, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 06.09.2011р., задоволено позовні вимоги Тростянецької міської ради (Позивач), розірвано договір купівлі-продажу незавершеного будівництвом 90-квартирного житлового будинку готовністю 31% шляхом викупу від 24.12.2009р. за № 1807, укладений між Тростянецькою міською радою та МПП "БРІВТ", стягнуто з Малого приватного підприємства "БРІВТ" (Відповідач) на користь державного бюджету України 85,00 грн. державного мита та 236,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Не погоджуючись із вказаними судовими актами, Відповідач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить Вищий господарський суд України скасувати рішення Господарського суду Сумської області від 09.06.2011р., постанову Харківського апеляційного господарського суду від 06.09.2011р. у справі № 5021/836/2011 та передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

В касаційній скарзі заявник вказує на порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, зокрема статей 210, 640 Цивільного кодексу України, Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" (1953-14) .

Представники сторін в судове засідання не з’явились, про час та місце проведення засідання повідомлені належним чином.

Заслухавши суддю-доповідача, розглянувши та обговоривши доводи касаційної скарги щодо дотримання судами першої та апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до статті 1117 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція перевіряє застосування господарськими судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених фактичних обставин справи.

Як встановлено судами попередніх інстанцій та підтверджується матеріалами справи, на підставі договору купівлі-продажу незавершеного будівництвом 90-квартирного житлового будинку готовністю 31%, шляхом викупу від 24.12.2009р., укладеного між Тростянецькою міською радою Сумської області (Продавець) і Малим приватним підприємством "БРІВТ" (Покупець), Продавець на підставі рішення Тростянецької міської ради Сумської області "Про затвердження програми приватизації окремого індивідуально визначеного майна та об’єктів незавершеного будівництва комунальної власності Тростянецької міської ради на 2009 рік" № 397 від 19.12.2008 р., рішення Тростянецької міської ради Сумської області "Про внесення змін до програми приватизації окремого індивідуально - визначеного майна", рішення Тростянецької міської ради Сумської області від 08.10.2009 р. № 457 "Про внесення змін до програми приватизації окремого індивідуально визначеного майна та об'єктів незавершеного будівництва комунальної власності Тростянецької міської ради на 2009 рік" № 327 від 14.07.2009 р., рішення Тростянецької міської ради Сумської області "Про продаж незавершеного будівництвом 90-квартирного житлового будинку по вул. Б.Хмельницького, 15а, в м. Тростянець" № 458 від 08.10.2009 р., зобов’язується передати у власність відповідача об’єкт незавершеного будівництва, незавершений будівництвом 90-квартирний житловий будинок готовністю 31%, з підвалом, літ. А-5, цегляні, загальною площею 6798,6 кв. м, який знаходиться за адресою: Сумська область, Тростянецький район, м. Тростянець, вул. Б.Хмельницького, буд. 15а, розташований на земельній ділянці площею 0,9163 га, кадастровий номер 592501010000012:0188, яка належить позивачеві на підставі державного акту на право постійного користування земельною ділянкою (серії ЯЯ №275783), виданого Тростянецькою міською радою 17.11.2008 р., акт зареєстровано в книзі записів реєстрації державних актів на право власності на змелю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі № 030863500143, зареєстрованого в КП "Охтирське міське БТІ" 28.11.2008 р. у реєстрову книгу № 1 н/з за р. № 5, реєстраційний номер об’єкта № 25572072, що підтверджується Витягом № 21080406 про реєстрацію права власності на нерухоме майно, виданого КП "Охтирське міське БТІ" 28.11.2008 р., а Відповідач зобов’язується прийняти вказаний об'єкт приватизації, сплатити його ціну відповідно до умов визначених у даному договорі.

Відповідно до пункту 2.1 договору Покупець зобов’язаний внести 145 5491,91 грн. у повному обсязі за придбаний об’єкт приватизації протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення та державної реєстрації цього договору.

Пунктами 3.1, 3.2 договору передбачено, що передача об'єкта приватизації здійснюється Продавцем Покупцю в 5-денний термін після сплати повної вартості придбаного об'єкта приватизації., передача об'єкта приватизації Продавцем і прийняття об'єкта приватизації Покупцем здійснюється за актом прийому-передачі, який підписується сторонами.

Додатковим договором № 1 від 05.02.2010р. продовжено термін сплати ціни договору на 60 календарних днів.

Додатковим договором № 2 від 04.06.2010р. термін сплати ціни договору продовжено до 15.07.2010р.

Додатковим договором № 3 від 11.01.2011р. внесено зміни до пункту 2.1 договору, який передбачає обов"язок Покупця внести 1 455 491,91 грн. за придбаний об"єкт з урахуванням індексу інфляції у термін до 22.01.2012р. Пунктом 2.1.1 Продавцем надано Покупцю розстрочку строком до 22.01.2012р.

Пункт 3.1 договору викладено в наступній редакції: "Передача об’єкта приватизації здійснюється в 5-тиденний термін після сплати першого платежу в сумі 450 000,00 грн." Пунктом 5.1.4 договору встановлено строк завершення будівництва об’єкта приватизації та введення його в експлуатацію - 31.12.2012 р.

Тростянецька міська рада листами № 3385 від 07.09.2010р., № 3597 від 24.09.2010 р., № 3935 від 18.10.2010р., № 4231 від 16.11.2010р., № 4788 від 22.12.2010 р., № 346 від 01.02.2011р., № 973 від 16.03.2011р. зверталася до МПП "БРІВТ" з нагадуванням про необхідність сплатити заборгованість та нараховані штрафні санкції.

Тростянецька міська рада звернулася до Господарського суду Сумської області з позовом, в якому просить розірвати договір купівлі-продажу незавершеного будівництвом 90-квартирного житлового будинку готовністю 31% шляхом викупу від 24.12.2010 р. за №1807 до 22.01.2012 р., укладений між Тростянецькою міською радою та МПП "БРІВТ".

Суд першої інстанції, з позицією якого погодився суд апеляційної інстанції, задовольняючи позовні вимоги вказав на їх обґрунтованість та зазначив, що зобов’язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України (435-15) , інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до пункту 7.3 договору Тростянецька міська рада має право в установленому порядку на розірвання договору та повернення майна у комунальну власність територіальної громади м. Тростянець Сумської області за рішенням суду, а згідно з пунктом 12.2 спірного договору у разі невиконання однією з сторін умов договору, він може бути змінений або розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду або господарського суду, а об’єкт приватизації повернутий до комунальної власності територіальної громади м. Тростянець Сумської області.

Позивач зазначає, що МПП "БРІВТ" ігнорує умови договору щодо сплати за придбаний об’єкт, дотримання норм безпеки та благоустрою біля даного об’єкта, не надаються пояснення та обґрунтування щодо усунення порушень умов договору та строків продовження добудови.

Колегія суддів Вищого господарського суду України вважає за необхідне скасувати рішення та постанову суду першої та апеляційної інстанцій з огляду на наступне.

За загальним правилом, закріпленим у частині 1 статті 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Разом з тим, частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Пунктом 6.1.4. договору передбачено обов"язок Продавця здійснювати контроль за виконанням Покупцем умов цього договору.

Позивачем не надано доказів на підтвердження зафіксованих в акті перевірки висновків щодо порушення Відповідачем умов договору.

Рішення судів попередніх інстанцій мотивовані невиконанням Відповідачем умов договору щодо сплати грошових коштів за придбаний об"єкт та дотримання норм безпеки та благоустрою біля даного об'єкта.

Статтею 19 Закону України "Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва" передбачено, що обов’язковими умовами приватизації об’єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання, є: встановлення строку завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва; заборона відчуження об’єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки, на якій розташований цей об’єкт, до завершення будівництва та введення об’єкта в експлуатацію; забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об'єкта приватизації.

У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань, строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.

У разі невиконання умов, зазначених у цій статті, договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку. При цьому покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу, повертає об’єкт приватизації за актом приймання-передачі, а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов договору.

Додатковим договором № 3 від 11.01.2011р. до договору Продавцем надано Покупцю розстрочку строком до 22.01.2012р. та встановлено строк завершення будівництва об’єкта приватизації та введення його в експлуатацію - 31.12.2012р.

Пункт 3.1 договору (з урахуванням додаткового договору № 3) передбачає, що передача об’єкта приватизації здійснюється в 5-тиденний термін після сплати першого платежу в сумі 450 000,00 грн.

Відповідно до пунктів 1.2., 3.2. право власності на об'єкт приватизації переходить до Покупця з моменту підписання акта прийому-передачі. Передача об'єкта приватизації Продавцем і прийняття об'єкта Покупцем здійснюється за актом прийому-передачі, який підписується сторонами.

Відповідачем перераховано Позивачу 500 000 грн. за об'єкт приватизації.

Частиною 1 статті 12 Закону України "Про особливості приватизації незавершеного будівництва" передбачено, що представник органу приватизації та покупець об'єкта незавершеного будівництва в п'ятиденний строк після сплати повної вартості придбаного об'єкта незавершеного будівництва, а в разі надання розстрочки платежу - 50 відсотків (для об'єктів незавершеного будівництва житлового призначення - 30 відсотків) вартості цього об'єкта, підписують акт приймання-передачі об'єкта незавершеного будівництва.

Судами попередніх інстанцій не досліджено питання передачі об'єкта приватизації Відповідачеві та підписання з цього приводу акта.

Стаття 334 Цивільного кодексу України передбачає, що право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом.

Крім того, пунктом 1.2 договору встановлено, що право власності на об"єкт приватизації переходить до Покупця з моменту підписання акта прийому-передачі.

Згідно з частиною 2 статті 12 Закону України "Про особливості приватизації незавершеного будівництва" право власності на об"єкт незавершеного будівництва виникає у покупця з моменту державної реєстрації договору купівлі-продажу.

Суд апеляційної інстанції вказав на відсутність законодавчих підстав для державної реєстрації договору купівлі-продажу незавершеного будівництвом 90-квартирного житлового будинку готовністю 31%, шляхом викупу від 24.12.2009р.

Разом з тим, Державна реєстрація договорів здійснюється відповідно до Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 року N 671 (671-2004-п) , відповідно до якого реєстраторами є державні нотаріальні контори, приватні нотаріуси, які згідно з договорами, укладеними з адміністратором Реєстру, проводять державну реєстрацію правочинів, змін, внесених до них, відомостей про припинення їх дії тощо.

Статтею 5 даного Порядку (671-2004-п) встановлено, що державній реєстрації підлягають, зокрема правочини, державна реєстрація яких передбачена законом.

Державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Реєстру одночасно з його нотаріальним посвідченням. здійснюється шляхом внесення нотаріусом запису до Державного реєстру правочинів.

Датою державної реєстрації правочину вважається дата та час внесення відповідного запису до Реєстру.

Судами попередніх інстанцій не досліджено питання реєстрації договору купівлі-продажу незавершеного будівництвом 90-квартирного житлового будинку готовністю 31%, шляхом викупу від 24.12.2009р., як і не досліджено питання переходу права власності на об'єкт приватизації.

Приписами статті 19 Закону України "Про особливості приватизації незавершеного будівництва" передбачено обов'язкові умови приватизації об'єктів незавершеного будівництва, зокрема, забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об'єкта приватизації.

Судами не дано оцінки питанню щодо можливості виконання приписів даної статті та будівництва об'єкта приватизації без передачі даного об'єкта Відповідачу.

Згідно з імперативними вимогами статей 1115, 1117 Господарського процесуального кодексу України у касаційній інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи у суді першої інстанції за винятком процесуальних дій, пов'язаних із встановленням обставин справи та їх доказуванням. Касаційна інстанція використовує процесуальні права суду першої інстанції виключно для перевірки юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення у рішенні або постанові господарського суду. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі вже встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

З системного аналізу змісту приписів частин 1, 2 статті 101, 1115, 1117 ГПК України саме суди першої та апеляційної інстанцій, які на відміну від касаційної інстанції, наділені правом на дослідження обставин справи.

Враховуючи викладене, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню, рішення Господарського суду Сумської області від 09.06.2011р., постанова Харківського апеляційного господарського суду від 06.09.2011р. у справі № 5021/836/2011 підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

При новому розгляді, суду слід з'ясувати наведені в цій постанові обставини справи, дослідити наявні у справі докази, дати їм, та доводам сторін належну правову оцінку та ухвалити законне та обґрунтоване рішення. Під час нового розгляду справи суду слід врахувати, що рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального закону і всебічно перевіривши обставини, вирішив спір у відповідності з нормами матеріального права, а обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, що мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, підтвердженими в судовому засіданні.

за участю представників від:
позивача	не з"явився