Рішенням від 08.06.2011 господарського суду міста Києва позов задоволено, визнано недійсними з моменту укладення договір від 03.04.2000 № 554 на пайову участь у будівництві житла, укладений між Головним квартирно-експлуатаційним управлінням Міністерства оборони України та ТОВ "Сантанна" та додаткові угоди до нього від 22.04.2002 № 586, від 06.06.2003, від 27.09.2004, проведено розподіл судових витрат.

Постановою від 27.09.2011 Київського апеляційного господарського вказане вище рішення залишено без змін.

Не погоджуючись з судовими рішеннями, ТОВ "Сантанна" звернулося до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою і просить їх скасувати як прийняті з порушенням норм матеріального та процесуального права, прийняти нове рішення, яким в позові відмовити.

Колегія суддів, приймаючи до уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права при винесенні оспорюваного судового акту знаходить необхідним касаційну скаргу залишити без задоволення.

Як було встановлено судами попередніх інстанцій, які приймали рішення у даній справі, відповідно до умов договору від 03.04.2000 №554 про пайову участь у будівництві житла, укладеного між Головним квартирно-експлуатаційним управлінням Міністерства оборони України та ТОВ "Сантанна", останнє взяло на себе зобов’язання здійснити у повному обсязі фінансування будівництва житлового будинку на 90 квартир загальною площею 9334,89 квадратних метрів з вбудовано-прибудованими приміщеннями загальною площею 2322,01 квадратних метри та дитячим дошкільним закладом на 140 місць по вулиці Андрющенко в м. Києві, а Управління як замовник - внести свою дольову участь у будівництво у вигляді своїх обов’язків у повному обсязі та надання для будівництва проектної документації розробленої на стадії "проект".

Пунктом 2.4 договору передбачено після введення об'єкту в експлуатацію отримання ГКЕУ МО України 22 квартир загальною площею 2333,72 квадратних метри, що становить 25% від загальної площі житла, а ТОВ "Сантанна" - 68 квартир загальною площею 7001,17 квадратних метри, що становить 75% від загальної площі житла.

Додатковою угодою від 22.04.2002 № 586 до вказаного вище договору із абзацу 2 пункту 2.4 виключено цифри та слова "25% і 75% від загальної площі житла" та п. 2.8.

Додатковою угодою від 06.06.2003, спірний договір доповнено пунктами 2.8-2.9 щодо можливості внесення змін проектних рішень при будівництві дошкільного закладу за пропозицією ТОВ "Сантанна" та їх фінансування. Пункт 3.1 спірного договору доповнено підпунктом "й", яким делеговано товариству всі функції замовника стосовно будівництва додаткової жилої площі.

Також, сторонами було підписано додаткову угоду від 27.09.2004, за якою функції замовника будівництва житлового будинку по вул. Андрющенка передано від ГКЕУ МО України до Центрального спеціалізованого будівельного управління МО України, а по тексту договору №554 слова "Головне квартирно-експлуатаційне управліннями МО України" замінено на "Центральне спеціалізоване будівельне управління МО України".

Звертаючись з позовом у даній справі, прокурор послався на те, що положення спірного договору суперечать вимогам ст. 14 Закону України "Про Збройні Сили України", Закону України "Про правовий режим майна у Збройних Силах України" (1075-14) та Положенню "Про Міністерство оборони України" (1080-2006-п) , а також те, що при його укладенні сторонами не було досягнуто згоди з усіх істотних умов договору.

Приймаючи оскаржувані рішення, суди попередніх інстанцій послались на те, що ГКЕУ МО України не мав права передавати право користування земельною ділянкою, в тому числі у спільне користування, особам приватного права, з іншою метою, ніж цільове призначення цієї земельної ділянки, та використовувати цю земельну ділянку в інтересах осіб приватного права, в тому числі у спільних інтересах, оскільки така земельна ділянка має використовуватись виключно для розміщення і постійної діяльності військових частин, установ, військово-навчальних закладів, підприємств та організацій Збройних Сил України, інших військових формувань, утворених відповідно до законів України, які дислокуються на території держави відповідно до завдань оборони, стратегічного плану застосування і завдань Збройних Сил України з урахуванням військово-адміністративного поділу території України та соціально-економічних умов районів дислокації.

На думку судів, укладенням спірного договору сторони фактично змінили цільове призначення вказаних земель, які відносяться до земель оборони та не відводились уповноваженими органами для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу з соціальною інфраструктурою, що суперечить вимогам ч. 2 ст. 20 Земельного кодексу України .

Крім того, суди дійшли висновку, що спірний договір суперечить Указу Президента України "Про інвестування будівництва та придбання житла для військовослужбовців Збройних Сил України та членів їх сімей" від 01.07.1993 №240/93 (240/93) , яким введено в дію відповідне Положення, котрим запроваджено спеціальний механізм здійснення такого будівництва, п. 3 якого передбачено, що погашення інвестицій інвесторам, зазначеним у п.1 цього Положення, виконується шляхом набуття ними у власність до 35 відсотків від загальної площі побудованого на інвестиційні кошти житла. Порядок погашення інвестицій іншим інвесторам обумовлюється угодою (контрактом). Замовникам будівництва дозволено –Міністерствам та іншим центральним органам державної виконавчої влади, які мають військові формування, в окремих випадках збільшувати частку житла, яка передається у власність інвестора, до 50 відсотків.

Колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що висновки судів попередніх інстанцій зроблено без дослідження та врахування усіх фактичних обставин справи та за відсутності належних та допустимих доказів.

Так, судами не надано належної оцінки спірному договору, зокрема, тому факту, що останній взагалі не містить положень щодо земельної ділянки та передачі права користування останньою, в тому числі у спільне користування.

Також, у цьому зв’язку судами не надано оцінки акту № 383 Державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, затвердженого розпорядженням Шевченківської у м. Києва райдержадміністрації від 30.12.03 № 2269, з якого вбачається, що спірне будівництво було здійснено на підставі рішення Київської міської ради народних депутатів від 20.10.93 № 013-75, яке не було досліджено судами та яким могло бути вирішено питання і щодо виділення земельної ділянки під будівництво.

До того ж, вказаний акт свідчить про проведення такого будівництва у встановленому законом порядку з дотриманням усіх законодавчо встановлених норм та правил.

При цьому судами не з’ясовано статус земельної ділянки, документально не підтверджено знаходження земельної ділянки на території військового містечка та належності останньої до земель оборони, не залучено до участі у справі орган влади, наділений правом розпорядження спірною земельною ділянкою, в тому числі і щодо зміни її цільового призначення.

Крім того, судами не взято до уваги і те, що прокурором в якості однієї з підстав заявленого позову зазначено про проведену військовою прокуратурою Центрального регіону України перевірку дотримання посадовими особами Міноборони України законодавства при використанні земель оборони, в той же час, в матеріалах справи відсутній, а судами не витребуваний акт, складений за результатами такої перевірки із зазначенням виявлених порушень, тобто в даному випадку відсутні докази, які б підтверджували викладені в позовній заяві обставини.

Не безспірним, на думку колегії суддів Вищого господарського суду України, є висновок судів і щодо невідповідності умов договору п. 3 Положення "Про інвестування будівництва та придбання житла для військовослужбовців Збройних Сил України та членів їх сімей" (240/93) , оскільки останнє розрізняє інвесторів залежно від джерела інвестування будівництва та, відповідно, передбачає різний порядок погашення інвестицій. Разом з тим, судами не досліджено вказане питання, виходячи з умов оспорюваного договору.

Не було надано судами належної правової оцінки і тому факту, що підстави позову щодо недійсності договору фактично зводяться до недосягнення сторонами згоди по всіх його істотних умовах, що в силу положень ст. 180 ГК України, ст. 638 ЦК України може свідчити про те, що такий договір є не укладеним.

В той же час, не може визнаватись недійсним не укладений договір як такий, що не породжує будь-яких правових наслідків.

З врахуванням того, що згідно ч. ІІ ст. 1117 касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, збирати нові докази або додатково перевіряти їх, судове рішення підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд.

При новому розгляді справи місцевому господарському суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно з’ясувати та перевірити всі фактичні обставини справи, надати об’єктивну оцінку доказам, які мають юридичне значення для її розгляду, правильно застосувати норми матеріального права, які регулюють спірні відносини.