Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

за участю представників:

Полтавська міська рада звернулась до господарського суду Полтавської області з позовом до ТОВ "Завод газорозрядних ламп", за участю третьої особи - Полтавське міське управління земельних ресурсів та земельного кадастру про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 25.11.2008 р., укладеного між сторонами виклавши пункти 4.1 та 4.2 договору у наступній редакції:

- "пункт 4.1 Орендна плата за користування земельною ділянкою з 01 січня 2009 року згідно даного договору становить 756 576,99 грн. (сімсот п’ятдесят шість тисяч п’ятсот сімдесят шість гривень 99 коп.) на рік.

Нарахування та сплата орендної плати за землю у розмірі 756 576,99 грн. (сімсот п’ятдесят шість тисяч п’ятсот сімдесят шість гривень 99 коп.) на рік починається з 01 січня 2009 року.

Орендна плата за користування земельною ділянкою з 01 січня 2010 року згідно даного договору становить 801 227,29грн (вісімсот одна тисяча двісті двадцять сім грн.29 коп.)на рік.

Нарахування та сплата орендної плати за землю у розмірі 801 227,29 грн (вісімсот одна тисяча двісті двадцять сім грн.29 коп.) на рік починається з 01 січня 2010 року.

Орендна плата за користування земельною ділянкою з 01 січня 2011 року згідно даного договору становить 1000689,32грн(один мільйон шістсот вісімдесят дев’ять грн. 32коп.)на рік.

Нарахування та сплата орендної плати за землю у розмірі 1 000 689,32грн (один мільйон шістсот вісімдесят дев’ять грн. 32коп.) на рік починається з 01 січня 2011 року."

- "пункт 4.2 Розмір орендної плати визначено відповідно до результатів нормативної грошової оцінки земель м. Полтави, що затверджена рішенням позачергової тридцять п’ятої сесії Полтавської міської ради п’ятого скликання від 30 грудня 2008 року та рішенням позачергової тридцять шостої сесії Полтавської міської ради п’ятого скликання від 29 січня 2009 року "Про внесення змін до рішення позачергової тридцять п’ятої сесії Полтавської міської ради п’ятого скликання від 30 грудня 2008 року "Про нормативну грошову оцінку земель м. Полтави", методики розрахунку ставок орендної плати, затвердженої рішенням десятої сесії Полтавської міської ради двадцять четвертого скликання від 20.12.2003 р., порядку розрахунку ставок орендної плати, затвердженого рішенням п’ятдесятої сесії Полтавської міської ради п’ятого скликання від 25.02.2010 р. та Закону України "Про оренду землі" (161-14) .

Позовні вимоги з посиланням на приписи статей 648, 651, 792 Цивільного кодексу України, статтю 93 Земельного кодексу України та статті 60, 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" обґрунтовані тим, що умовами укладеного між сторонами договору оренди землі від 25.11.2008 р. передбачена зміна розмірів нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що використовується для визначення розміру орендної плати.

Позивач зазначав, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Пунктом 4.6 договору сторонами було встановлено, що про зміну розміру орендної плати сторони укладають додаткову угоду, а також, що розмір орендної плати змінюється з дня виникнення підстав для її зміни.

Рішенням Полтавської міської ради від 30.12.2008 р. "Про нормативну грошову оцінку земель міста Полтави" було, зокрема, затверджено нову технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Полтави, доручено відповідним органам забезпечити застосування нової нормативної грошової оцінки земель та встановлено, що всім юридичним і фізичним особам, які користуються земельними ділянками необхідно отримати в управлінні земельних ресурсів та земельного кадастру витяги з нормативної грошової оцінки земель м. Полтави, а також зобов'язано орендарів земельних ділянок укласти додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок з урахуванням нормативної грошової оцінки земель, що затверджена цим рішенням ради.

Крім того, пунктом 9 вказаного рішення міської ради від 30.12.2008 р. було встановлено, що нарахування та сплата орендної плати та податку на землю відповідно до нормативної грошової оцінки земель міста здійснюється починаючи з 01.01.2009 року.

Позивач вказував на те, що відповідача було неодноразово повідомлено про зміну нормативної грошової оцінки земель міста та необхідність укладення додаткової угоди до договору оренди, яка не була укладена, що стало підставою для звернення до суду.

Рішенням господарського суду Полтавської області від 24.05.2011 р. (суддя Кульбако М.М.) позов задоволено в повному обсязі, а саме: внесено зміни до договору оренди землі, укладеного 25.11.2008 року між Полтавською міською радою та ТОВ "Завод газорозрядних ламп", який зареєстровано 16.12.2008 р. за № 639-П, виклавши пункти 4.1. та 4.2 в наступній редакції:

"4.1.Орендна плата за користування земельною ділянкою з 01 січня 2009 року згідно даного договору становить- 756 576, 99 грн. (сімсот п’ятдесят шість тисяч п’ятсот сімдесят шість гривень 99 коп.) на рік.

Нарахування та сплата орендної плати за землю у розмірі 756 576, 99 грн. (сімсот п’ятдесят шість тисяч п’ятсот сімдесят шість гривень 99 коп.) на рік починається з 01 січня 2009 року.

Орендна плата за користування земельною ділянкою з 01 січня 2010 року згідно даного договору становить 801 227, 29 грн. (вісімсот одна тисяча двісті двадцять сім грн. 29 коп.) на рік.

Нарахування та сплата орендної плати за землю у розмірі 801 227, 29 грн. (вісімсот одна тисяча двісті двадцять сім грн. 29 коп.) на рік починається з 01 січня 2010 року.

Орендна плата за користування земельною ділянкою з 01 січня 2011 року згідно даного договору становить 1000689, 32 грн. (один мільйон шістсот вісімдесят дев’ять грн. 32 коп.)на рік.

Нарахування та сплата орендної плати за землю у розмірі 1 000 689, 32 грн. (один мільйон шістсот вісімдесят дев’ять грн. 32 коп.) на рік починається з 01 січня 2011 року.

"4.2. Розмір орендної плати визначено відповідно до результатів нормативної грошової оцінки земель м. Полтави, що затверджена рішенням позачергової тридцять п’ятої сесії Полтавської міської ради п’ятого скликання від 30 грудня 2008 року та рішенням позачергової тридцять шостої сесії Полтавської міської ради п’ятого скликання від 29 січня 2009 року "Про внесення змін до рішення позачергової тридцять п’ятої сесії Полтавської міської ради п’ятого скликання від 30 грудня 2008 року "Про нормативну грошову оцінку земель м. Полтави", методики розрахунку ставок орендної плати, затвердженої рішенням десятої сесії Полтавської міської ради двадцять четвертого скликання від 20.12.2003р., порядку розрахунку ставок орендної плати, затвердженого рішенням п’ятдесятої сесії Полтавської міської ради п’ятого скликання від 25.02.2010р. та Закону України "Про оренду землі" (161-14) .

Мотивуючи рішення суд першої інстанції зазначив, що сторони в договорі передбачили, що розмір орендної плати змінюється з дня виникнення підстав для її зміни, а зважаючи на те, що орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності є регульованою ціною, позовні вимоги про внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати з дня виникнення підстав для її зміни, тобто з 01.01.2009 року, є доведеними та обґрунтованими.

За апеляційною скаргою ТОВ "Завод газорозрядних ламп" Харківський апеляційний господарський суд (судді: Бондаренко В.П., Терещенко О.І., Ільїн О.В.) переглянувши рішення господарського суду Полтавської області від 24.05.2011 р. в апеляційному порядку, постановою від 17.08.2011 р. залишив його без змін з тих же підстав.

ТОВ "Завод газорозрядних ламп" подало до Вищого господарського суду України касаційну скаргу, в якій просить судові рішення у справі скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі, обґрунтовуючи доводи касаційної скарги порушенням судами норм матеріального та процесуального права.

Скаржник зазначає, що судами було правильно встановлено, що Полтавською міською радою 19.01.2009 р., 19.05.2009 р. та 16.10.2009 р. було повідомлено відповідача про необхідність укладення додаткових угод, і при цьому судами правильно встановлено, що лише 14.10.2010 р. позивач звернувся до відповідача з пропозицією внести зміни до договору оренди землі № 639-П та надіслав відповідачу проекти додаткових угод, в яких запропоновано змінити розмір орендної плати за 2009, 2010 та 2011 роки.

Проте, на думку заявника касаційної скарги судами неправильно застосовано частину 5 статті 188 Господарського кодексу України та внесено зміни до договору оренди землі в частині розмірів орендної плати з моменту надіслання позивачем листа від 19.01.2009 р.

Скаржник також вважає, що судами помилково залишено поза увагою та не застосовано пункт 3 статті 653 Цивільного кодексу України, згідно якого якщо договір змінюється або розривається в судовому порядку, то зобов'язання змінюються або розриваються з моменту набрання рішенням законної сили.

Крім того, касатор вказує на неправильне застосування судом апеляційної інстанції статті 7 Закону України "Про плату за землю" в частині визначення розмірів орендної плати на 2011 рік, оскільки вказаний закон втратив свою чинність, і в даному випадку з 01.01.2011 р. такі правовідносини врегульовані Податковим кодексом України (2755-17) .

У відзиві на касаційну скаргу Полтавська міська рада просила відмовити у її задоволенні, а постанову суду апеляційної інстанції залишити без змін, вказуючи на її законність та обґрунтованість висновків судів.

Заслухавши доповідь судді - доповідача, пояснення присутнього у судовому засіданні представника позивача, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судами першої та апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами першої та апеляційної інстанції, 25.11.2008 року між Полтавською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Завод газорозрядних ламп" (орендар) було укладено договір оренди землі, згідно якого орендодавець надав, а орендар прийняв в оренду земельну ділянку (кадастровий № 5310136400:13:001:0079, кадастровий № 5310136400:13:001:0080 та кадастровий №5310136400:13:001:0087) для експлуатації та обслуговування виробничих будівель та споруд загальною площею 150186 кв.м. по вул. Заводській, 3 в м. Полтаві на строк до 11.09.2013 року.

Пунктом 4.1 договору сторони погодили розмір орендної плати в сумі 568108,60 грн. на рік.

Умовами договору також передбачено наступне:

- розмір орендної плати не є сталим і змінюється, зокрема, у разі зміни розмірів нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що використовується для визначення розміру орендної плати та в інших випадках, передбачених законодавством (пункт 4.5 договору оренди землі);

- у разі зміни розміру орендної плати за ініціативою орендодавця, останній протягом місяця з дня запровадження нового розміру орендної плати письмово повідомляє про це орендаря. Про зміну розміру орендної плати сторони укладають додаткову угоду. Розмір орендної плати змінюється з дня виникнення підстав для її зміни (пункт 4.6 договору);

Судами встановлено, що рішенням позачергової тридцять п’ятої сесії Полтавської міської ради п’ятого скликання "Про нормативну грошову оцінку земель м. Полтави" від 30.12.2008 р. затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Полтави, виконану відповідно до рішення виконавчого комітету міської ради № 56 від 22.02.2006 р. Державним проектним інститутом містобудування "Міськбудпроект" (м. Полтава) спільно з Державним науково-дослідним інститутом автоматизованих систем в будівництві (ДНДІАСБ) Мінбуду України з базовою вартістю 1кв.м. землі 157,00грн. станом на 01.01.2006 р..

Вказаним рішенням ради встановлено, що:

- всі юридичні та фізичні особи міста повинні в двохмісячний термін з дати затвердження грошової оцінки земель міста міською радою отримати в управлінні земельних ресурсів та земельного кадастру витяги з нормативної грошової оцінки земель м. Полтави (пункт 3 рішення);

- орендарі земельних ділянок зобов’язані укласти додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок з урахуванням нормативної грошової оцінки, що затверджена цим рішенням (пункт 6 рішення);

- нарахування та сплата орендної плати та податку за землю відповідно до нормативної грошової оцінки земель міста здійснюється починається з 01 січня 2009 року в порядку, передбаченому законодавством (пункт 9 рішення).

На виконання рішення Полтавської міської ради від 30.12.2008 р. "Про нормативну грошову оцінку земель м. Полтави", листом № 01-14-10/568 від 19.01.2009 р. відповідача було повідомлено про необхідність термінового отримання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земель м. Полтави та укладання додаткових угод до діючих станом на 01.01.2009 р. договорів оренди землі.

26.01.2009 року ТОВ "Завод газорозрядних ламп" замовив виготовлення витягу з технічної документації про нормативну оцінку земельної ділянки.

Полтавською міською радою орендарю було запропоновано укласти додаткову угоду до договору шляхом викладення пунктів 4.1 та 4.2 в новій редакції, однак листом № 206 від 19.05.2009 р. відповідач відмовився від запропонованих змін до договору, одночасно заявивши клопотання про застосування пільгової ставки орендної плати в зв’язку з скрутним фінансовим становищем.

02.06.2009 року, за дорученням виконавчого комітету Полтавської міської ради, Полтавське міське управління земельних ресурсів та земельного кадастру повторно запропонувало підписати надану додаткову угоду до договору оренди землі.

16.10.2009 року листом № 01-14-10/4362 ТОВ "Завод газорозрядних ламп" повторно було повідомлено про необхідність укладання додаткових угод до договорів оренди землі, а 14.10.2010 року відповідачу було надіслано три примірники додаткової угоди № 1 від 08.10.2010 року, в якій викладено пункти 4.1. та 4.2 в новій редакції.

Як вбачається з матеріалів справи, предметом спору у даній справі є вимога Полтавської міської ради про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 25.11.2008 р., укладеного між сторонами виклавши пункти 4.1 та 4.2 договору у запропонованій позивачем редакції щодо зміни розміру орендної плати за період 2009, 2010 та 2011 років.

Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, дійшов висновку, що сторони в договорі передбачили, що розмір орендної плати змінюється з дня виникнення підстав для її зміни, і зважаючи на те, що орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності є регульованою ціною, суд визнав обґрунтованими вимоги позивача про внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати з дня виникнення підстав для її зміни, тобто з 01.01.2009 року.

Проте, колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" № 309-VI від 03.06.08 (309-17) внесені зміни до частин 4, 5 статті 21 Закону України "Про оренду землі", згідно з якими річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою:

- для земель сільськогосподарського призначення –розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю" (2535-12) ;

- для інших категорій земель –трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим законом.

Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині. Вказаний закон набрав чинності з моменту опублікування 04.06.08.

У зв'язку з введенням в дію Податкового кодексу України (2755-17) з 01.01.11 Закон України "Про плату за землю" (2535-12) втратив чинність, а питання сплати податку на землю та оплати орендної плати за користування земельною ділянкою регулюється виключно цим Кодексом.

Відповідно до статей 651, 652 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Орендна плата за землю визначена у частині 1 статті 21 Закону України "Про оренду землі" як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

Пунктом 12.1 договору оренди землі від 25.11.2008 р. встановлено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Разом з цим, статтею 653 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі зміни договору зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо.

У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Проте, вказані приписи законодавства були залишені судами поза увагою, питання стосовно правової природи та наявності підстав для внесення змін за судовим рішенням до договору оренди землі за 2009 та 2010 роки, з урахуванням умов договору, судами не з'ясовувались, як й не з'ясовувалось питання щодо правових підстав зміни орендної плати за 2011 рік.

Статтею 43 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Оскільки передбачені процесуальним законом межі перегляду справи в касаційній інстанції не дають їй права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази, рішення та постанова у справі підлягають скасуванню, а справа –направленню на новий розгляд до господарського суду Полтавської області.

При новому розгляді справи суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, і в залежності від установлених обставин вирішити спір у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Керуючись статтями 43, 1117, пунктом 3 статті 1119, статтями 11110, 11111, 11112 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) Вищий господарський суд України

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 17.08.2011 р. у справі № 18/1255/11 та рішення господарського суду Полтавської області від 24.05.2011 р. скасувати, справу направити на новий розгляд до господарського суду Полтавської області.

Касаційну скаргу задовольнити частково.