Основним нормативним документом, що регулює організаційні
відносини, пов’язані з передачею в оренду майна державних
підприємств, а також питання стягнення плати за оренду
державного майна, є Закон України від 04.10.92 р. №
2269-XII «Про оренду державного i комунального майна»
(зі змінами та доповненнями, далі — Закон № 2269-XII).
Метою цього Закону є забезпечення підвищення ефективності
використання державного та комунального майна шляхом
передачі його в оренду фізичним i юридичним особам,
а його основними завданнями — регулювання:
організаційних відносин, пов’язаних з передачею в оренду
майна державних підприємств та організацій, підприємств,
заснованих на майні, що належить Автономній Республіці
Крим або перебуває в комунальній власності (далі — підприємства),
їх структурних підрозділів;
майнових відносин між орендодавцями та орендарями щодо
господарського використання державного майна, майна,
що належить Автономній Республіці Крим або перебуває
в комунальній власності.
У сфері орендних відносин існує багато проблем, через
які у платників виникають запитання стосовно обчислення
та перерахування орендної плати. Оренда державного майна
— це відокремлена ланка орендних операцій, спрямована
на захист інтересів держави як власника майна.
Загальні принципи умов орендних операцій, в тому числі
оренди державного майна, встановлено Цивільним кодексом
України. Зокрема, ст. 256 цього Кодексу визначено, що
наймодавець зобов’язується надати наймачу майно у тимчасове
користування за плату. Іншими словами, орендні відносини
— це майновий найм.
В Україні орендні операції здійснюються у вигляді оперативного
лізингу (оренди), фінансового лізингу (оренди), зворотного
лізингу (оренди), оренди землі та оренди жилих приміщень.
Всі види орендних відносин у частині оподаткування регулюються
Законом України від 28.12.94 р. № 334/94-ВР «Про оподаткування
прибутку підприємств» (у редакції Закону України від
22.05.97 р. № 283/97-ВР) зі змінами та доповненнями
(далі — Закон № 334/94-ВР).
Винятком є операції з лізингу (оренди) цілісних майнових
комплексів державних підприємств, які регулюються відповідним
законодавством, зокрема Цивільним кодексом України,
Законом № 2269-XII, постановою Кабінету Міністрів України
від 04.10.95 р. № 786 «Про Методику розрахунку i порядок використання плати за оренду державного майна» (зі змінами
та доповненнями; далі — Методика № 786).
Отже, відповідно до ст. 2 Закону № 2269-XII оренда —
це засноване на договорі платне користування майном,
необхідним орендарю для здійснення підприємницької чи
іншої діяльності на певний термін. Тобто це строкове
платне (на підставі договору) користування майном державних
підприємств i організацій та підприємств, заснованих
на майні, що перебуває в державній i комунальній власності.
Крім того, Законом № 2269-XII також регулюється оренда
майна інших, ніж державна та комунальна, форм власності
майна, якщо орендарями виступають державні підприємства.
Об’єкти оренди
До об’єктів оренди відповідно до ст. 4 Закону № 2269-ХІІ
належать:
цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних
підрозділів (філій, цехів, дільниць).
Цілісним майновим комплексом є господарський об’єкт
із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг)
з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений,
автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання.
У разі виділення цілісного майнового комплексу структурного
підрозділу підприємства складається розподільчий баланс.
Грошові кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської
та кредиторської заборгованості орендодавець надає орендареві
на умовах кредиту за ставкою рефінансування Нацбанку
України, а інші оборотні матеріальні засоби викуповуються
орендарем. Порядок викупу оборотних матеріальних засобів
та використання грошових коштів, одержаних від їх викупу,
а також грошових коштів, наданих орендареві на умовах
кредиту відповідно до цієї статті, визначаються Кабінетом
Міністрів України;
нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше
окреме індивідуально визначене майно підприємств;
майно, що не увійшло до статутних фондів господарських
товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації).
Не можуть бути об’єктами оренди:
цілісні майнові комплекси державних підприємств, їх
структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), що
здійснюють діяльність, передбачену частиною першою ст.
4 Закону України від 07.02.91 р. № 698-ХІІ «Про підприємництво»
(зі змінами та доповненнями; далі — Закон № 698-ХІІ),
де визначено види підприємницької діяльності, які підлягають
обмеженню;
цілісні майнові комплекси казенних підприємств;
цілісні майнові комплекси структурних підрозділів (філій,
цехів, дільниць) казенних підприємств, що здійснюють
діяльність, передбачену частиною першою ст. 4 Закону
№ 698-ХІІ.
Законодавчими актами України може бути доповнено перелік
підприємств, майнові комплекси яких не можуть бути об’єктами
оренди.
Орендодавці
Відповідно до ст. 5 Закону № 2269-ХІІ орендодавцями
є:
Фонд державного майна України (далі — Фонд), його регіональні
відділення та представництва — щодо цілісних майнових
комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та
нерухомого майна, а також майна, яке не увійшло до статутних
фондів господарських товариств, створених у процесі
приватизації (корпоратизації), що є державною власністю;
органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки
Крим та органами місцевого самоврядування управляти
майном, — щодо цілісних майнових комплексів підприємств,
їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке,
відповідно, належить Автономній Республіці Крим або
перебуває у комунальній власності;
підприємства — щодо окремого індивідуально визначеного
майна та нерухомого майна площею до 200 м2,
а з дозволу органів, зазначених в абзацах другому та
третьому цієї статті, — також щодо структурних підрозділів
підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна,
що перевищує площу 200 м2.
Винятком є майно, яке належить до майнового комплексу
Національної академії наук України.
Орендна плата
Відповідно до ст. 19 Закону № 2269-ХІІ орендар за користування
об’єктом оренди повинен вносити орендну плату незалежно
від наслідків господарської діяльності.
Річна орендна плата за користування цілісним майновим
комплексом підприємства, його структурним підрозділом
не може перевищувати 10% вартості орендованого майна.
У разі визначення орендаря на конкурсних засадах умовами
конкурсу може бути передбачено більший розмір орендної
плати.
Державні підприємства (крім тих, щодо яких прийнято
рішення про приватизацію) мають право використовувати
орендну плату, одержану від переданого ними в оренду
окремого індивідуально визначеного майна, на поповнення
власних обігових коштів.
Терміни внесення орендної плати визначаються у договорі.
Відповідно до ст. 153 Цивільного кодексу України договір
вважається укладеним, коли між сторонами досягнуто згоди
з усіх істотних умов. Істотними для договору оренди
є умови, визначені частиною першою ст. 10 Закону № 2269-ХІІ.
Закон не встановлює терміну внесення орендної плати
до бюджету, водночас п. 14 Методики № 786 рекомендується
у договорі оренди цілісного майнового комплексу державного
підприємства встановлювати терміни сплати. Тобто терміни
внесення орендної плати до бюджету повинні визначатись
умовами договору i відповідати Методиці, якою визначено,
що платіжні документи на перерахування до бюджету або
орендодавцеві орендних платежів подаються платниками
установам банку до настання терміну платежу.
Розмір орендної плати також встановлюється договором
оренди між орендодавцем та орендарем. За необхідності
розмір орендної плати може бути змінено за погодженням
сторін на вимогу однієї зі сторін у разі зміни цін i
тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими
актами України. Орендар має право вимагати відповідного
зменшення орендної плати, якщо з незалежних від нього
обставин змінилися умови господарювання, передбачені
договором, або істотно погіршився стан об’єкта оренди.
Спори з питань зміни орендної плати вирішуються відповідно
до чинного законодавства.
Прийняті після укладання договору оренди законодавчі
акти, які погіршують становище орендаря, не поширюються
на взаємини останнього з орендодавцем за раніше укладеним
договором. Винятком з цього правила є ст. 21 Закону
№ 2269-ХІІ, згідно з якою збільшення цін i тарифів може
бути підставою для відповідної зміни на вимогу однієї
зі сторін розміру орендної плати, незважаючи на погіршення
фінансового становища орендаря. Отже, збільшення цін
i тарифів може тягти за собою внесення відповідних змін
до договору оренди.
Стягнення заборгованості по орендній платі провадиться
у безспірному порядку на підставі виконавчого напису
нотаріуса.
Орендна плата може встановлюватися залежно від специфіки
виробничої діяльності орендаря за згодою сторін у натуральній
або грошово-натуральній формі. Як правило, орендна плата
встановлюється у грошовій формі.
Важливо звернути увагу на те, що чинним законодавством
орендарям надано право здавати орендоване приміщення
в суборенду. Відповідно до Положення бухгалтерського
обліку 14 «Оренда» суборенда — це угода про передачу
орендарем орендованого ним об’єкта в оренду третій особі.
Правовідносини суборенди державного майна регулюються
Законом № 2269-ХІІ, ст. 22 якого, зокрема, визначено,
що орендар має право передати в суборенду нерухоме та
інше окреме індивідуально визначене майно (окремі верстати,
обладнання, транспортні засоби, нежилі приміщення тощо),
якщо інше не передбачено договором оренди. Це правило
діє навіть тоді, коли питання суборенди взагалі не обумовлено
в договорі оренди державного майна.
Слід зауважити, що строк надання майна у суборенду не
може перевищувати строку дії договору оренди. Плата
за суборенду цього майна не повинна перевищувати орендної
плати орендаря.
Обов’язковою умовою при передачі майна в суборенду є
згода орендодавця в письмовій формі. Договір суборенди
укладається з ініціативи орендаря за участю орендодавця
й орендаря згідно з порядком, викладеним у ст. 9 Закону
№ 2269-ХІІ.
Необхідно зазначити, яке передача цілісних майнових
комплексів у суборенду забороняється.
Щодо об’єктів, які перебувають у комунальній власності,
то відповідно до ст. 19 Закону № 2269-ХІІ методика розрахунку
та порядок використання орендної плати таких об’єктів
визначаються органами місцевого самоврядування. У разі
коли органи місцевого самоврядування не розробили методики
для розрахунку плати за оренду комунального майна, вони
можуть використовувати Методику № 786, якщо відповідне
рішення про використання цієї методики прийме комунальний
власник.
Пільги щодо оренди державного та комунального майна
Відповідно до ст. 4 Закону № 2269-ХІІ орендодавці можуть
надавати пільги щодо орендної плати орендарям збиткових
i низькорентабельних підприємств, а також об’єктів,
які мають важливе соціальне значення. Порядок визначення
таких підприємств (об’єктів), а також умови надання
цих пільг встановлюються: Кабінетом Міністрів України
— для підприємств (об’єктів), що перебувають у державній
власності; органами, уповноваженими Верховною Радою
Автономної Республіки Крим, — для підприємств (об’єктів),
що належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого
самоврядування — для підприємств (об’єктів), що перебувають
у комунальній власності.
Зокрема, для підприємств (об’єктів), які перебувають
у державній власності, постановою Кабінету Міністрів
України від 29.02.96 р. № 271 затверджено Положення
про порядок i умови надання пільг щодо орендної плати
орендарям майна державних підприємств (зі змінами та
доповненнями). Цим Положенням визначено, що пільги надаються
орендарям у тому разі, якщо протягом останніх 6 місяців
(у агропромисловому комплексі — 12 місяців) до укладання
договору оренди державне підприємство було збитковим
або рівень рентабельності (відношення прибутку до собівартості)
був нижчим ніж 25% середнього по галузі (підгалузі),
а також якщо об’єкт оренди має важливе соціальне значення
(належність об’єкта оренди до такої групи визначається
Мінекономіки України за поданням органу місцевого самоврядування
за місцезнаходженням цього об’єкта). Пільги можуть бути
надані на термін до 2 років або до досягнення визначених
орендодавцем техніко-економічних показників діяльності
об’єкта оренди, але не більш як на 2 роки.
Порядок перерахування до бюджету плати за оренду
державного майна підприємствами, установами, організаціями
Специфіка оренди державного майна полягає в тому, що
частина плати, отриманої орендодавцем у ході такої господарської
операції, повинна відраховуватись до держбюджету.
Постановою Кабінету Міністрів України від 19.01.2000
р. № 75 «Про внесення змін i доповнень до Методики розрахунку i порядку використання
плати за оренду державного майна»
(далі — постанова № 75) внесено зміни до Методики №
786, п. 17 якої передбачено розподіл орендної плати
за об’єкти оренди між держбюджетом i орендодавцем таким
чином.
У разі коли орендодавцем майна є Фонд держмайна України,
його регіональне відділення чи представництво, орендна
плата спрямовується:
за цілісні майнові комплекси державних підприємств —
до держбюджету;
за нерухоме майно державних підприємств, організацій:
70% орендної плати — до держбюджету, 30% — державному
підприємству, організації, на балансі яких перебуває
це майно;
за майно, що не увійшло до статутного фонду господарського
товариства, створеного у процесі приватизації (корпоратизації),
— до держбюджету. Якщо господарське товариство, створене
у процесі приватизації (корпоратизації), утримує об’єкти
житлового фонду, що не увійшли до його статутного фонду:
70% орендної плати — до держбюджету, 30% — господарському
товариству.
У разі коли орендодавцем майна є державне підприємство,
організація, орендна плата спрямовується:
за окреме індивідуально визначене майно підприємства,
організації (крім нерухомого) — підприємству, організації;
за цілісний майновий комплекс структурного підрозділу
підприємства, організації, нерухоме майно: 70% орендної
плати — підприємству, організації, 30% — до держбюджету.
Оренда об’єктів майнового комплексу Національної академії
наук України регулюється Законом України від 07.02.2002
р. № 3065-III «Про особливості правового режиму майнового комплексу Національної академії наук
України», відповідно
до ст. 3 якого кошти, отримані від оренди об’єктів майнового
комплексу Національної академії наук України, у повному
обсязі спрямовуються на виконання статутних завдань
Національної академії наук України та організацій, віднесених
до її відання. Орендодавцем такого майна виступає Національна
академія наук України.
Плата за оренду державного та комунального майна є складовою
доходів загального фонду державного та місцевих бюджетів
i щорічно визначається Законом України про державний
бюджет.
Розглянемо, як розподілялась плата за оренду державного
майна з часу прийняття у 2000 р. постанови № 75 під
впливом щорічних законів України про держбюджет на поточний
рік.
Так, частиною восьмою п. 1 ст. 5 Закону України від
17.02.2000 р. № 1458-III «Про Державний бюджет України на 2000 рік» (далі — Закон № 1458-III) визначено, що
плата за оренду державного майна протягом року у повному
обсязі зараховується до Держбюджету України. Слід враховувати
той факт, що відповідно до ст. 73 Закону № 1458-III
ст. 5 введено в дію з 1 січня 2000 р. Водночас відповідно
до ст. 5 Указу Президента України від 10.06.97 р. № 503/97 «Про порядок офіційного оприлюднення нормативно-правових
актів та набрання ними чинності» постанова № 75 набрала
чинності з моменту її прийняття (19.01.2000 р.), отже,
i плата за оренду державного майна повинна була справлятися
до державного бюджету з 19 січня 2000 р.
Відповідно до частини 18 п. 1 ст. 3 Закону України від
07.12.2000 р. № 2120-III «Про Державний бюджет України на 2001 рік» до доходів загального фонду Держбюджету
України на 2001 р. належала плата за оренду цілісних
майнових комплексів державних підприємств. Крім того,
п. 15 ст. 3 цього Закону визначено, що інші доходи,
які зараховуються до Держбюджету України у розмірах,
установлених законодавством, крім доходів, визначених
ст. 31, належать до доходів загального фонду Держбюджету
України. А до інших доходів бюджету відповідно до Бюджетної
класифікації України відноситься i плата за оренду державного
майна.
Відповідно до п. 26 ст. 2 Закону України від 20.12.2001
р. № 2905-III «Про Державний бюджет України на 2002 рік» (далі — Закон № 2905-III) плату за оренду цілісних
майнових комплексів державних підприємств окремим пунктом
не передбачено, однак така орендна плата у складі інших
доходів підлягає зарахуванню до Держбюджету України
відповідно до ст. 29 Бюджетного кодексу України. Крім
того, згідно з додатком 1 до Закону № 2905-III, який
є невід’ємною частиною цього Закону, визначено, що до
доходів держбюджету належить «Плата за оренду цілісних
майнових комплексів та іншого майна» за кодом 220800.
Таким чином, у 2002 р. державні підприємства, установи,
організації повинні перераховувати до Держбюджету України
плату за оренду державного майна відповідно до вищевказаних
норм законодавчих актів i в порядку, визначеному Методикою
№ 786.
Порядок зарахування до бюджету плати за оренду рухомого
та нерухомого майна Збройних Сил України та інших утворених
відповідно до законів України військових формувань
Організаційні відносини, пов’язані з передачею в оренду
майна, закріпленого за військовими частинами, закладами,
установами й організаціями Збройних Сил України та інших
утворених відповідно до законів України військових формувань,
які утримуються за рахунок коштів Держбюджету України,
регулюються Законом № 2269-ХІІ з урахуванням особливостей,
передбачених Законом України від 21.09.99 р. № 1076-XIV
«Про господарську діяльність у Збройних Силах України»
(далі — Закон № 1076-XIV).
Особливість орендних відносин Збройних Сил України полягає
в тому, що в частині зарахування коштів орендної плати
дія Закону № 1076-XIV поширюється лише на військові
частини, заклади, установи та організації Збройних Сил
України, які утримуються за рахунок коштів Держбюджету
України.
Відповідно до ст. 7 Закону № 1076-XIV військові частини
можуть передавати без шкоди для бойової та мобілізаційної
готовності закріплене за ними рухоме та нерухоме військове
майно в оренду юридичним i фізичним особам лише з дозволу.
Порядок надання дозволу військовим частинам на передачу
закріпленого за ними рухомого та нерухомого майна в
оренду встановлюється Кабінетом Міністрів України. Передача
військового майна в оренду юридичним i фізичним особам
здійснюється виключно на конкурсній основі з урахуванням
необхідності підтримання на належному рівні бойової
та мобілізаційної готовності. Умови та порядок проведення
конкурсів визначаються Фондом за погодженням з Міністерством
оборони України.
Винятком є озброєння, боєприпаси, бойова та спеціальна
техніка, надання яких в оренду заборонено (ст. 1 Закону
№ 1076-XIV).
Визначення орендної плати за військове майно здійснюється
відповідно до Методики № 786. Згідно зі змінами, внесеними
постановою Кабінету Міністрів України від 21.02.2001
р. № 158, у разі оренди закріпленого за військовими
частинами, закладами, установами та організаціями Збройних
Сил України, інших військових формувань рухомого та
нерухомого військового майна орендна плата спрямовується
до державного бюджету.
Оренда нерухомого майна площею до 200 м2
Законом України від 13.09.2001 р. № 2680-III «Про внесення
змін до деяких законів України за результатами парламентських
слухань «Проблеми інформаційної діяльності, свободи слова, дотримання законності та стан
інформаційної безпеки України» внесено зміни до абзацу четвертого ст. 5 Закону
№ 2269-ХІІ у частині надання можливості державним підприємствам
бути орендодавцями окремого індивідуально визначеного
майна та нерухомого майна площею до 200 м2
без отримання на це дозволу Фонду або його регіональних
відділень чи представництв.
Слід звернути увагу на те, що п. 2 Методики № 786 передбачено
погодження з Фондом або його регіональними відділеннями
розрахунків орендної плати за будь-яке державне майно.
Ця вимога залишається чинною.
Для уникнення небезпеки втрати контролю з боку державних
органів управління за правильністю нарахування та розподілу
орендної плати за зазначене державне майно Фонд листом
від 20.12.2001 р. № 10-16-16076 «Щодо регулювання оренди
нерухомого майна площею до 200 м2» пропонує
своїм регіональним відділеннями роз’яснювати орендодавцям
— державним підприємствам i організаціям, а також орендарям
необхідність погодження i у подальшому з Фондом або
його регіональними відділеннями розрахунків орендної
плати по договорах оренди нерухомого майна площею до
200 м2.
Для погодження розрахунку орендної плати необхідно подати
на розгляд звіт про експертну оцінку нерухомого майна
(крім випадків оренди майна бюджетними організаціями
та інвалідами для використання приміщень під гаражі
для машин з ручним управлінням), розрахунок орендної
плати, документи, що підтверджують напрям використання
приміщення орендарем (проект договору оренди тощо),
документи, що підтверджують належність орендаря до суб’єктів
малого бізнесу, — у разі якщо орендар-виробничник претендує
на відповідну пільгу щодо орендної плати, а також довідку
про кількість укладених договорів оренди приміщень площею
до 200 м2.
За результатами розгляду підприємству-орендодавцю надсилається
лист, в якому у разі позитивного вирішення питання:
повідомляється про погодження розрахунку орендної плати
за перший або базовий місяць оренди за умови дотримання
зазначеного у проекті договору напряму використання
майна; вказується на необхідність щомісячного коригування
розміру орендної плати на індекс інфляції; попереджається
про необхідність погодження з Фондом усіх інших змін
розміру орендної плати; нагадується про необхідність
відрахування 30% орендної плати до Держбюджету України.
До листа додається розрахунок орендної плати за перший
або базовий місяць оренди, затверджений керівником органу
приватизації або його заступником, який відповідає за
питання оренди державного майна.
Одній із сторін договору оренди, яка безпосередньо сплачуватиме
30% орендної плати до Держбюджету України, необхідно
подавати до органу приватизації інформацію про сплату
цих коштів — для ведення обліку надходження коштів.
Відображення орендної плати у податковому обліку
Згідно з пп. 4.1.4 п. 4.1 ст. 4 Закону № 334/94-ВР валовий
дохід включає доходи від здійснення операцій лізингу
(оренди).
Тобто суми орендної плати включаються до складу валового
доходу державного підприємства в розмірі отриманого
(нарахованого) доходу, а саме 70% орендної плати. При
цьому 30% орендної плати, що спрямовується до держбюджету,
не відображаються у складі валового доходу державного
підприємства незалежно від того, хто перераховує ці
30%.
Щодо дати відображення у складі валових доходів сум
орендної плати, то відповідно до пп. 11.3.1 п. 11.3
ст. 11 Закону № 334/94-ВР датою збільшення валового
доходу вважається дата, що припадає на податковий період,
протягом якого відбувається будь-яка з подій, що сталася
раніше:
або дата зарахування коштів від покупця (замовника)
на банківський рахунок платника податку в оплату товарів
(робіт, послуг), що підлягають продажу, у разі продажу
товарів (робіт, послуг) за готівку — дата її оприбуткування
в касі платника податку, а за відсутності такої — дата
інкасації готівки у банківській установі, що обслуговує
платника податку;
або дата відвантаження товарів, а для робіт (послуг)
— дата фактичного надання результатів робіт (послуг)
платником податку.
Таким чином, суми орендної плати повинні відображатися
у складі валових доходів орендодавця за першою подією:
або за датою фактичного надання послуг з оренди, або
за датою зарахування коштів, отриманих від надання послуг
з оренди.
Щодо обкладання орендних операцій податком на додану
вартість, то ДПА України листом від 12.05.2000 р. №
6514/7/16-1201 роз’яснює таке.
За використання цілісних майнових комплексів державних
підприємств та майна, що не ввійшло до статутного фонду
господарського товариства, створеного у процесі приватизації
(корпоратизації), орендодавцем яких виступає Фонд, орендна
плата спрямовується у повному обсязі до держбюджету.
Для цілей обкладання ПДВ операцій за договорами оренди
таких об’єктів необхідно керуватися раніше наданими
роз’ясненнями ДПА України від 27.12.99 р. № 19553/7/16-1201,
доповненням до яких були роз’яснення Комітету Верховної
Ради України з питань фінансів та банківської діяльності
від 17.12.99 р. № 06-10/875.
Орендодавцем нерухомого майна державних підприємств
та об’єктів житлового фонду, які не ввійшли до статутного
фонду приватизованого (корпоратизованого) підприємства,
але ним утримуються, виступає Фонд, а орендна плата
диференційовано спрямовується: у розмірі 70% — до держбюджету,
30% — державному підприємству чи господарському товариству,
яке їх утримує. За роз’ясненнями Фонду органи приватизації,
укладаючи договори оренди, можуть передбачити, що орендар
самостійно спрямовує визначені п. 17 Методики № 786
частки орендної плати безпосередньо до бюджету та державному
підприємству (організації), на балансі якого є орендоване
майно.
Вищезазначені операції, які пов’язані з договорами оренди,
згідно з пп. 3.1.1 п. 3.1 ст. 3 Закону України від 03.04.97
р. № 168/97-ВР «Про податок на додану вартість» (зі
змінами та доповненнями; далі — Закон № 168/97-ВР) є
об’єктом обкладання ПДВ. А тому слід зазначити, що у
підприємства, нерухоме майно чи об’єкт житлового фонду
якого передано в оренду за договором між Фондом та орендарем,
виникають податкові зобов’язання на дату, визначену
п. 7.3 ст. 7 Закону № 168/97-ВР. При цьому база для
оподаткування відповідно до п. 4.1 ст. 4 цього Закону
визначається виходячи з повної вартості орендної плати,
незалежно від того, хто (орендар чи підприємство) здійснює
процедуру розмежування суми орендної плати у розмірах,
визначених п. 17 Методики № 786.
За відсутності попередньої оплати за оренду першою з
подій є подія фактичного надання (використання) у звітному
періоді об’єкта оренди, а тому відповідно до положень
вищезазначеного пункту датою виникнення податкових зобов’язань
є останній день звітного періоду.
На дату виникнення податкових зобов’язань підприємство
відповідно до вимог наказу ДПА України від 31.05.97 р. № 165 (з доповненнями до нього) виписує податкову
накладну на повну суму орендної плати, де окремим рядком
повинна бути виділена сума ПДВ, яка становить 20% бази
оподаткування, визначеної п. 4.1 Закону № 168/97-ВР,
та додається до суми орендної плати. Орендар на підставі
податкової накладної та за умови фактичного списання
коштів з банківського рахунку в рахунок оплати за користування
майном включає суму ПДВ до складу податкового кредиту.
У зв’язку з тим, що за вказівками Фонду орендар самостійно
спрямовує визначені п. 17 Методики № 786 частки орендної
плати безпосередньо до бюджету та підприємству, то таке
підприємство, на балансі якого є орендоване майно, платіжні
документи оформляє окремо на частину суми орендної плати
з урахуванням ПДВ та окремо на суму ПДВ, яка припадає
на ту частину орендної плати, що орендарем безпосередньо
перераховується до бюджету.
Приклад. Орендна плата звітного періоду становить 2000
грн., ПДВ у розмірі 20% — 400 грн., загальна сума плати
з урахуванням ПДВ — 2400 грн.
Підприємство-орендодавець виписує податкову накладну
на всю суму орендної плати (база оподаткування) без
урахування ПДВ, що підлягає оподаткуванню за ставкою
20% — 2000 грн. та ПДВ — 400 грн., загальна сума з ПДВ
— 2400 грн.
Оскільки за дорученням Фонду орендар самостійно здійснює
розмежування платежів i провадить перерахування до бюджету
належних 70%, або 1400 грн. орендної плати ((2000 х
70) : 100), то на рахунок підприємства спрямовуються
належні 30% та сума ПДВ, обчислена з повної вартості
орендної плати. При цьому платіжні документи оформляються
окремо на:
720 грн. — орендна плата з урахуванням ПДВ, де 600 грн.
((200 х 30) : 100) — це орендна плата без ПДВ та 120
грн. — це ПДВ;
280 грн. — це сума ПДВ, обчислена з бази у розмірі 1400
грн., що перераховується орендарем до бюджету (з позначкою
в платіжному дорученні «ПДВ з 70% орендної плати, перерахованої
до бюджету»).
Якщо орендодавцем майна є державне підприємство, коли
договір укладається безпосередньо між таким державним
підприємством та орендарем, відсутні будь-які особливості,
відмінні від загального порядку ведення податкового
обліку з ПДВ.
Операції з передачі нерухомого та іншого окремого індивідуально
визначеного майна в суборенду є теж об’єктом для обкладання
ПДВ. При цьому порядок оподаткування, визначення бази
та виписки податкових накладних аналогічний вищевикладеному.
Порядок відображення в бухгалтерському обліку i звітності
операцій, пов’язаних з приватизацією та орендою державних
підприємств, затверджено наказом Мінфіну України від
16.12.93 р. № 109, зареєстрованим у Мін’юсті України
29.12.93 р. за № 200, та Положенням бухгалтерського
обліку 14 «Оренда».
Оксана КИРІЄНКО,
економіст-аналітик «Вісника»