( Додатково див. постанову Вищого господарського суду України (rs10911274) ) ( Додатково див. постанову Вищого господарського суду України (rs1791284) ) ( Додатково див. постанову Вищого господарського суду України (rs6530199) ) ( Додатково див. постанову Київського апеляційного господарського суду (rs1486582) ) ( Додатково див. рішення господарського суду м.Києва (rs3587058) )

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Корсака В.А.

при секретарі:

За участю представників:

від позивача -Чорна Н.П. (за довір.),

від відповідача -1 - Мошинський О.В. (за довір.),

від відповідача-2- не з’явився,

від третьої особи-1 - Бойко К.В. (за довір.),

від третьої особи-2 - Бойко К.В. (за довір.),

від третьої особи-3 - Скржешевський М.С.. (за довір.),

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвес"

на рішення Господарського суду м.Києва від 05.02.2009

у справі № 6/647-32/444-32/473 (суддя

за позовом Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвес"

до Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна компанія "Укркапітал"

третя особа позивача 1) Панчук Володимир Григорович, 2) Панчук Катерина Петрівна,

3) Шульга Віктор Миколайович

третя особа відповідача

про припинення зобов"язання за договором

за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна компанія "Укркапітал"

до 1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвес"

2) Комунального підприємства "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на об’єкти нерухомого майна"

про право вимоги на чотири квартири та зобов'язання передати за актом майнові права на ці квартири

В жовтні 2007 р. ТОВ "Інвес" звернулося в господарський суд з позовом до ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" про припинення зобов’язань за договором купівлі-продажу № 54 від 20.08.2004 р., укладеним з відповідачем, щодо передачі у власність майнових прав на квартири № № 54, 56, 86. 88, орієнтовною площею 311 кв.м. кожна, в будинку по вул. Грушевського, 9-а в м. Києві.

Позов обґрунтовано тим, що на момент введення будинку в експлуатацію в наслідок коригування проекту будівництва органами містобудування та архітектури поверховість будинку зменшена на 5 поверхів, а збудований будинок не містить квартир з родовими ознаками, визначеними у договорі, що зумовлює неможливість виконання ним умов договору щодо передачі у власність ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" вказаних квартир.

ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" подало зустрічний позов до ТОВ "Інвес" про право вимоги від ТОВ "Інвес" передачі за актом майнових прав на чотири квартири та зобов’язання передати за актом майнові права на ці чотири квартири, визнання на них права власності.

В обгрунтування власної позиції відповідач зазначає, що на час розгляду спору будинок № 9а, розташований за вказаною адресою, здано в експлуатацію, на нього зареєстровано право власності. Проте, позивач не виконав взяті на себе зобов'язання та не передав вказані приміщення у власність відповідачу та робить все можливе для невиконання своїх зобов'язань щодо передачі квартир. Відповідач вважає, що позивач, звернувшись до суду із відповідним позовом, намагається припинити свої договірні зобов'язання перед ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" лише з підстав, що ним було змінено нумерацію квартир в будинку № 9-а по вул. М.Грушевського і Києві, є такими, що суперечить чинному законодавству та порушують законні права відповідача як добросовісного покупця майнових прав на вказані приміщення.

ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" уточнила вимоги зустрічного позову, в якому просить суд визнати за відповідачем право власності на квартири, що розташовані в будинку №9а по вул. Грушевського в м. Києві, а саме: на квартири № А8-2 загальною площею 308,2 квадратних метрів, житловою площею 230,4 квадрат метрів; на квартиру № Б13-2 загальною площею 303,6 квадратних метрів, житловою плой 217 квадратних метрів; на квартиру № В13-1 загальною площею 303,7 метрів квадраті житловою площею 217,2 квадратних метрів; на квартиру № В14-1 загальною площею 307,3 квадратних метрів, житловою площею 217,2 квадратних метрів, зобов'язати Комунальне підприємство "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на об'єкти нерухомого майна" скасувати державну реєстрацію права власності позивача на вказане нерухоме майно (квартири), здійснити державну реєстрацію права власності ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" на нерухоме майно та внести відповідні зміни до Державного реєстру прав на нерухоме майно, надати відповідачу витяг з Державного реєстру прав на нерухоме майно, згідно із яким відповідач є власником вказаного нерухомого майна.

ТОВ "Інвес" проти заявлених вимог ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" заперечило, посилаючись на те, що виконання зобов'язань ТОВ "Інвес" є неможливим оскільки проект будинку, розташованого по вул. М.Грушевського, 9а в м. Києві, було змінено в зв'язку із рішенням Архітектурно - містобудівної ради при Головному управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища, причому, проект було змінено у такий спосіб, що квартири, належні ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал", не були запроектовані, а відтак і не були споруджені, оскільки загальна етажність поверхів у будинку було зменшено з 25 до 20 поверхів. Позивач вказує на неможливість виконання з незалежних від нього причин договірних зобов’язань за договором про купівлю майнових прав на спірні приміщення також з огляду на те, що інші приміщення (квартири) в цьому будинку в межах 1-20 поверхів, позивачем вже переоформлені у власність третім особам - покупцям майнових прав на ці квартири за відповідними договорами, укладеними з ними. За таких обставин позовні вимоги відповідача про визнання за ним права власності та передачу квартир з іншою нумерацією - № А8-2, № Б13-2, № В13-1, № В14-1 – призведе до порушення законних прав власників цих квартир.

За результатами нового розгляду спору Господарським судом м. Києва 05.02.2009 р. прийнято рішення у справі № 6/647-32/444-32/473, яким в первісному позові відмовлено, а зустрічний позов задоволено.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, ТОВ "Інвес" оскаржило його до суду апеляційної інстанції. В апеляційній скарзі позивач просить оскаржуване рішення скасувати з підстав порушення судом норм матеріального й процесуального права, у справі прийняти нове рішення, яким задовольнити первісні позовні вимоги, а зустрічному позові відмовити

В обґрунтування своїх вимог апелянт посилається на неповноту дослідження судом першої інстанції обставини, які мають значення для справи, зокрема, змісту і характеру майнових прав, що відчужуються за договором, чи є договір укладеним і чи досягнуто сторонами згоди з усіх істотних умов; допустив невідповідність висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи, оскільки сторонами взагалі не визначено в договорі, які саме майнові права відчужуються, а суд встановив, що спірний договір не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, що також призвело до порушення і неправильного застосуванням судом норм матеріального права, а саме ст.ст. 317, 638, 655, 656, 657 ЦК України.

Крім того, позивач вказує на те, що судом не надано правої оцінки п. 8 Протоколу засідання архітектурно-містобудівної ради при Головному управлінні містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 22.09.2004 року, та тому факту що ТОВ "Інвес" втратило можливість виконати свої зобов’язання, визначені договором купівлі-продажу № 54 від 20.08.2004р. щодо передачі ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" обумовлених договором квартир №№ 54, 56, 86, 88 загальною площею 311 квадратних метрів кожна внаслідок неодноразового коригування проекту будівництва компетентними органами, що є обставиною, за яку жодна із сторін не відповідає, і у зв’язку з чим зобов’язання за спірним договором купівлі-продажу № 54 від 20.08.2004р. підлягають припиненню згідно ст. 607 ЦК України.

Відповідач надав відзив на апеляційну скаргу, в якому послався на законність рішення господарського суду, а тому просив залишити його без змін, апеляційну скаргу вважає необгрунтованою, тому просить залишити її без задоволення.

В обгрунтування власної позиції відповідач вказує на те, що вимоги ст. 657 ЦК України не можуть бути застосовані до договорів купівлі-продажу майнових прав, отже договір № 54 не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню; договір № 54 не має чіткого зв’язку між ознаками квартири та певною частиною будинку 9-а по вул. М.Грушевського в м. Києві, тому суд правильно задовольнив його вимоги за рахунок будь-яких 4 із 10 квартир, зазначених у позові; не може мати місце припинення зобов’язань неможливістю його виконання, оскільки ТОВ "Інвес" мало можливості наполягати на погоджені проекту в первинному варіанті, а тому відповідач просив залишити рішення без змін, а подану на нього представником позивача апеляційну скаргу – без задоволення.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 21.05.09 р. до участі у справі №6/647-32/44-32/473 в якості третіх осіб без самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача залучено Панчук В.Г., Панчук К.П., Шульгу В.М. оскільки, як було з’ясовано судовою колегією, предмет спору стосується законних прав та інтересів цих осіб.

Представники третіх осіб надали відзиви на апеляційну скаргу, в яких зазначають, що спірні квартири, на які претендує позивач, зокрема, квартира № А8-2 в будинку № 9-а по вул. Грушевського в м. Києві, належить на праві власності Панчуку В.Г., квартира № В14-1 належить на праві власності Панчук К.П.; майнові права на квартири № Б13-2 та № В13-1 належать Шульзі В.М., що не було досліджено судом першої інстанції під час постановлення рішення про визнання права власності на зазначені квартири за ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал". Доводи, викладені в апеляційній скарзі вважають обґрунтованими, а тому просять апеляційну скаргу задовольнити, оскаржуване рішення у справі скасувати.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, наданих відзивів, дослідивши зібрані у справі докази, заслухавши пояснення представників сторін, судова колегія встановила наступне.

20.08.2004 між ТОВ "Інвес" та ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" було укладено договір купівлі-продажу № 54, згідно предмету якого позивач продає, а відповідач купує майнові права на приміщення (квартири) №№ 54, 56, 86, 88 орієнтовною загальною площею по 311 квадратних метрів кожна, які розташовані у будинку № 9-а по вул. Грушевського в м. Києві, та отримує ці квартири у власність. Наведені права позивач набуває з моменту отримання свідоцтва про право власності на об’єкт будівництва (будинок № 9-а) після чого передає їх (та відповідні квартири) відповідачу.

В пункті 2.3. договору купівлі-продажу № 54 сторони зафіксували, що на момент укладення договору всі необхідні роботи по вищенаведеному будинку № 9-а ще не закінчені, а сам будинок не зданий в експлуатацію.

Статтею 212 ЦК України встановлено, що особи, які вчиняють правочин, мають право обумовити настання або зміну прав та обов'язків обставиною, щодо якої невідомо, настане вона чи ні (відкладальна обставина).

Згідно ст.ст. 331, 656 ЦК України, підставою для укладення договорів купівлі-продажу майнових прав на обумовлену частину об'єкту незавершеного будівництва, можуть бути документи, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкту нерухомого майна, проектно-кошторисна документація, а також документи, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.

Підставою для укладання сторонами спірного договору купівлі-продажу майнових прав стали дані Ескізного проекту житлового комплексу з діловим і культурним центром та підземною автостоянкою за адресою вул. Грушевського, 9-а в Печерському районі міста Києва 2004 р. (коригування ескізного проекту будівництва житлового будинку з підземною автостоянкою по вул. Грушевського, 9-а, у м. Києві), згідно якого поверховість комплексу проектувалася від 11 до 25 поверхів в залежності від секцій.

На момент укладення договору сторонами, позивач мав всі підстави отримати в майбутньому свідоцтво про право власності та майнові права на приміщення (квартири) №№54, 56, 86, 88 орієнтовною загальною площею по 311 квадратних метрів кожна у будинку № 9-а по вул. Грушевського в м. Києві, після чого виконати умови договору купівлі-продажу № 54 шляхом передачі відповідачеві зазначених прав за актом, у відповідності до п.3.1.3 договору.

Відповідно до пункту 2.5. договору, вартість майнових прав на квартири склала 8157568,00 грн., які ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" платіжним дорученням № 50 від 27.08.2009р. перерахувало на користь ТОВ "Інвес".

Зі змісту спірного договору купівлі-продажу №54 вбачається, що сторони, укладаючи його не зазначили в тексті договору етажність, зокрема, поверх в будинку №9, на якому позивач продає, а відповідач придбає майнові права на спірні приміщення (квартири) №№54, 56, 86, 88, орієнтовною загальною площею по 311 кв.м.

Судова колегія звертає увагу на те, що в зібраних у справі матеріалах, та наданій КП "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на об’єкти нерухомого майна" технічній документації відсутніми є спірні квартири за номерами №№ 54, 56, 86, 88 в закінченому будівництвом та введеному в експлуатацію будинку № 9-а по вул. Грушевського в м. Києві.

Спір між сторонами виник з приводу можливості виконання позивачем, як продавцем, зобов’язань за договором купівлі-продажу майнових прав № 54 від 20.08.2004, в частині передачі у власність відповідачу квартир №№ 54, 56, 86, 88 орієнтовною загальною площею по 311 квадратних метрів кожна, які мали бути розташовані за договором у збудованому і введеному в експлуатацію будинку № 9-а по вул. Грушевського в м. Києві.

Позивач посилається на те, що чотири спірні житлові приміщення були запроектовані на 21 та 22 поверхах будинку, про що свідчать дані Ескізного проекту житлового комплексу з діловим і культурним центром та підземною автостоянкою за адресою вул. Грушевського, 9-а в Печерському районі міста Києва 2004 р. (коригування ескізного проекту будівництва житлового будинку з підземною автостоянкою по вул. Грушевського, 9-а, у м. Києві).

Відповідач не заперечує, що обумовлені сторонами чотири спірні житлові приміщення (квартири) були запроектовані на 21 та 22 поверхах будинку, однак не погоджуючись з позовними вимогами про припинення договірних зобов’язань в зв’язку з неможливістю їх виконання, наполягає на тому, що частина будинку по вул. Грушевського, 9-а, у м. Києві була збудована ТОВ "Інвес" за кошти ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал", та за ТОВ "Інвес" зареєстровано щонайменше 10 квартир із площами, за рахунок яких договір № 54 від 20.08.2004 року може бути виконаний.

Як свідчать матеріали справи, господарський суд першої інстанції, задовольнив вимоги зустрічного позову про визнання за відповідачем право вимоги від позивача здійснити передачу за актом майнових прав, квартири №А8-2 загальною площею 302,7 кв.м., № Б13-2 загальною площею 303,6 кв.м., № В13-1 загальною площею 303,7 кв.м., № В14-1 загальною площею 303,7, що розташовані в будинку № 9а по вул. Грушевського в м. Києві, визнав за ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" право власності на ці квартири.

Задовольняючи зустрічний позов, господарський суд виходив з того, що в зв’язку із повним виконанням ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" своїх обов'язків по договору, у позивача виникло зобов'язання передати майнові права на квартири відповідачу з моменту введення об'єкту будівництва в експлуатацію. Доводи позивача щодо неможливості виконання договірних зобов’язань судом не були прийняті до уваги з огляду на те, що даний договір не містить чіткого зв'язку між ознаками квартир, майнові права на які позивач мав передати відповідачу, та певною частиною будинку 9а по вул. М.Грушевського в м. Києві, яка була б зафіксована в проектній документації. Таким чином, суд дійшов висновку, що неможливо встановити, що у зв'язку із зміною проектної документації саме ті квартири, права на які належали до передачі відповідачу, не були збудовані.

Крім того, господарський суд, відмовляючи в задоволенні первісного позову про припинення зобов’язань за договором купівлі-продажу № 54 майнових прав, дійшов висновку, що виключно від забудовника (позивача) залежало здійснення коригування проекту відповідно до всіх рекомендацій архітектурно-містобудівної ради, чи вчиняти дій, спрямованих на погодження первинного проекту. Відтак, не може мати місця припинення зобов'язання позивача, як продавця, на підставі ст. 607 ЦК України, оскільки вказана стаття передбачає припинення зобов'язання неможливістю його виконання у зв'язку з обставиною, за яку жодна із сторін не відповідає. Сама зміна системи нумерації квартир у будинку не може бути підставою для невиконання продавцем своїх зобов’язань щодо передачі майнових прав на ці квартири.

Дослідивши зібрані у справі докази та заслухавши пояснення представників сторін, судова колегія не може погодитися із такими висновками суду першої інстанції та вважає їх помилковими з наступних підстав.

В матеріалах справи наявний висновок спеціаліста з будівельно-технічних досліджень Київського науково-дослідного інституту судових експертиз №8689 від 26 вересня 2008 року. За результатами проведеного дослідження експертом було з’ясовано, що квартири №№ 54, 56, 86, 88, які є предметом Договору купівлі-продажу № 54 від 20.08.2004р., укладеного між сторонами, є саме тими квартирами, що відповідно до згаданого ескізного проекту були запроектовані на 21 та 22 поверхах (по дві квартири на кожному поверсі) першої черги будівництва будинку.

Ескізний проект "Житловий комплекс з діловим і культурним центром та підземною автостоянкою по вул. Грушевського, 9-а в Печерському районі міста Києва (Коригування ескізного проекту житлового будинку з підземною автостоянкою по вул. Грушевського, 9-а, в Печерському районі м. Києва)", розроблений ТОВ "Архітектурна спілка", 2004 рік, передбачає будівництво тільки чотирьох квартир орієнтовною загальною площею 311 кв.м. кожна, які запроектовано по дві на 21 поверсі (на відмітці +72.90) та на 22 поверсі (на відмітці +76.50) першої черги будівництва будинку по вул. М. Грушевського, 9-а в м. Києві (інших квартир орієнтовною загальною площею 311 кв.м. ескізним проектом не передбачено).

Враховуючи відсутність в договорі визначення етажності, на яких передбачається розташування спірних квартир, на які передаються майнові права, а також висновки проведеного у справі будівельно-технічного дослідження – будівництво квартир за вказаною площею згідно проекту на 21 та 22 поверхах, колегія приходить до висновку, що згідно предмету договору купівлі-продажу № 54 сторони визначили майнові права на певні речі, що виділені із загальної маси інших однорідних речей індивідуальними ознаками (лише зазначенням орієнтовної загальної площі квартир, що підлягають будуванню).

Статтею 184 ЦК України встановлено, що річ є визначеною індивідуальними ознаками, якщо вона наділена тільки їй властивими ознаками, що вирізняють її з-поміж інших однорідних речей, індивідуалізуючи її. Речі, визначені індивідуальними ознаками, є незамінними.

У зв’язку із зазначеним, помилковим є висновок місцевого господарського суду та твердження відповідача про те, що він має право отримати задоволення своїх вимог за договором купівлі-продажу № 54, за рахунок набуття майнових прав та права власності на інші однорідні речі, такі як квартири № А8-2 площею 302,10 кв.м. на восьмому поверсі, Б13-2 площею 303,60 кв.м. на тринадцятому поверсі, В13-1 площею 303,70 кв.м. на тринадцятому поверсі, В14-1 площею 303,70 кв.м. на чотирнадцятому поверсі спірного житлового будинку.

Крім того, колегія звертає увагу на те, що згідно положень п. 3.3 ДБН А.2.2-3-2004, ескізний проект є підставою для розробки наступної стадії тільки після погодження його органами містобудування і архітектури. Погодження ескізного проекту провадиться шляхом складання архітектурно-містобудівною радою протокольного рішення.

Пунктами 9.1 та 9.19 ДБН А.2.2-3-2004 встановлено, що ескізний проект погоджуються з місцевими органами міс тобудування та архітектури відповідно до місцевих правил забудови відносно архітектурно-планувальних рішень, розміщення, раціонального використання наміченої для відведення території, відповідності передбачених рішень вимогам архітектурно-планувального завдання, містобудівній документації. Проектна документація затверджується за наявності позитивного комп лексного висновку державної експертизи.

Під час розгляду спору господарським судом було встановлено, що 22.09.2004 року, після укладення сторонами у справі спірного договору, Головним управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища м. Києва було прийнято Протокольне рішення схвалити архітектурне рішення скоригованого ескізного проекту першої черги будівництва житлового комплексу з діловим і культурним центром та підземною автостоянкою за адресою: вул. Грушевського, 9-а, Печерський район м. Києва за умови урахування зауважень, щодо зменшення запропонованої 25 поверхової центральної частини житлового комплексу (перша черга будівництва об’єкта) на 5 поверхів.

Як свідчать матеріали справи, 25.11.2005р. службою "Київдержекспертиза" надано позитивний висновок комплексної державної експертизи проекту "Житловий комплекс з діловим і культурним центром та підземною автостоянкою по вул. М.Грушевського, 9-а у Печерському районі м. Києва (коригування проекту житлового будинку з підземною автостоянкою по вул. М.Грушевського, 9-а у Печерському районі м. Києва" (додаток до висновку № 4145 від 24.10.03), згідно якого за наслідками перевірки проектних матеріалів і зняття зауважень висновку комплексної державної експертизи від 05.04.2005р. за № 4145-Д та від 24.10.2003р. за № 4145 встановлено, що вищезазначена проектна документація відповідає чинній нормативній базі і рекомендується до затвердження з поверховістю 11-20 поверхів.

В зв’язку з вищезазначеними обставинами, заплановані в ескізному проекті техніко-економічні показники були скориговані в сторону зменшення, та погоджено будівництво житлового комплексу лише з 11-20 поверховістю будівлі.

Згідно Акту державної приймальної комісії від 27.08.2007р. про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта житловий будинок по вул. Михайла Грушевського, 9-а у Печерському районі м. Києва має поверховість від 11 до 20 поверхів в залежності від секцій.

У зв’язку з вищенаведеним, позивачем не були побудовані чотири спірні квартири, що проектувались з орієнтовною загальною площею по 311 квадратних метрів кожна на 21 та 22 поверхах житлового будинку за адресою: вул. Грушевського, 9-а, Печерському районі м. Києва у відповідності до ескізного проекту "Житловий комплекс з діловим і культурним центром та підземною автостоянкою по вул. М.Грушевського, 9-а у Печерському районі м. Києва (коригування проекту житлового будинку з підземною автостоянкою по вул. М.Грушевського, 9-а у Печерському районі м. Києва".

В матеріалах справи також відсутні докази про отримання ТОВ "Інвес" свідоцтв про право власності на приміщення (квартири) №№54, 56, 86, 88 орієнтовною загальною площею по311 квадратних метрів кожна на 21 та 22 поверхах будинку № 9-а по вул. М.Грушевського в м.Києві.

Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам сторін, колегія приходить до висновку, що в даному випадку ТОВ "Інвес" не відповідає за неможливість виконання свого зобов’язання за спірним договором, оскільки у відповідності до п. 9.1 ДБН А.2.2-3-2004 виконало вимоги Державних будівельних норм шляхом подачі ескізного проекту до місцевих органів містобудування і архітектури з метою погодження архітектурно-планувального рішення.

Однак, як було з’ясовано судом, Головне управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища м. Києва встановило умову погодження - зменшення запропонованої 25 поверхової центральної частини житлового комплексу (перша черга будівництва об’єкта) на 5 поверхів, що не залежало безпосередньо від ТОВ "Інвес".

Крім того, задовольняючи позовні вимоги ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" про визнання права власності на квартири №№ А8-2, Б13-2, В13-1, В14-1, місцевим господарським судом не були досліджені наступні обставини.

Під час розгляду спору судовою колегією було з’ясовано, що квартира № А8-2 площею 302,10 кв.м. розташована на восьмому поверсі будинку № 9-а по вул. М.Грушевського в м.Києві належить на праві власності Панчуку Володимиру Григоровичу на підставі нотаріально посвідченого та зареєстрованого договору купівлі-продажу квартири від 12.03.2008р.

Квартира № В14-1 площею 303,70 кв.м. розташована на чотирнадцятому поверсі будинку № 9-а по вул. М.Грушевського в м.Києві належить на праві власності Панчук Катерині Петрівні на підставі нотаріально посвідченого та зареєстрованого договору купівлі-продажу квартири від 01.08.2008р.;

Майнові права на квартири № Б13-2 площею 303,60 кв.м. та № В13-1 площею 303,70 кв.м., що розташовані на тринадцятому поверсі будинку № 9-а по вул. М.Грушевського в м.Києві належать Шульзі Віктору Миколайовичу на підставі договору купівлі-продажу майнових прав від 20.08.2004р.

У відповідності до положень ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

В судовому засіданні на запитання судової колегії представниками третіх осіб були надані пояснення, згідно яких останні вважають вимоги зустрічного позову, заявлені відповідачем неправомірно щодо визнання за ним прав власності на ці квартири на виконання зобов’язань за договором купівлі-продажу майнових прав № 54, оскільки це призводить до порушення законних прав третіх осіб – гр. Панчук В. Г., Панчук К.П. та Шульги В.М., які є добросовісними власниками цих квартир на підставі оформлених та посвідчених нотаріально договорів купівлі-продажу, укладених у відповідності до попередньо укладених договорів купівлі-продажу майнових прав на ці приміщення. З досліджених колегією в судовому засіданні примірників договорів купівлі-продажу, укладених позивачем з третіми особами, вбачається, що на відміну від положень спірного договору купівлі-продажу майнових прав №54, положення попередніх договорів третіх осіб про продаж майнових прав на приміщення, що будуть будуватися, містили конкретні дані щодо орієнтовної загальної та житлової площі квартир, кількості кімнат та поверху, на якому будуть розташовуватися квартири, що будуються.

Відповідно до ст. 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. Укладаючи спірний договір купівлі-продажу № 54 з відкладальною обставиною на стадії проектування будинку, сторонами не було враховано тієї обставини, що відповідач, виступаючи продавцем за цим договором на час його укладення фактично не набув майнових прав на ці житлові квартири, оскільки на той час їх ще не існувало, а розроблений проект будівництва будинку надалі міг підлягати корегуванню, що вплинуло б на відповідні зміни у правовідносинах сторін.

Статтею 598 ЦК України встановлено, що зобов'язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.

Відповідно до ст. 14 ЦК України, особа може бути звільнена від цивільного обов'язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.

Частиною 1 ст. 16 ЦК України встановлено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Зобов'язання припиняється неможливістю його виконання у зв'язку з обставиною, за яку жодна із сторін не відповідає (ст. 607 ЦК України) .

Враховуючи вищевикладене, колегія приходить до висновку, що внаслідок коригування проекту будівництва органами міс тобудування та архітектури, втрачена можливість виконання позивачем своїх договірних зобов’язань щодо передачі відповідачу обумовлених майнових прав та квартир за договором купівлі-продажу № 54 від 20.08.2004р., відповідно заявлені первісні позовні вимоги про припинення зобов’язань за договором купівлі-продажу № 54 від 20.08.2004р., що було укладено між ТОВ "Інвес" та ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал", на підставі ст. 607 ЦК України є обгрунтованими та підлягають задоволенню. У зв’язку з вищезазначеним, в задоволенні зустрічних позовних вимог ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" слід відмовити.

За таких обставин, оскаржуване у справі рішення господарського суду підлягає скасуванню як таке, що прийнято при неповному з’ясуванні обставин справи та неправильному застосуванні норм матеріального права. Подана ТОВ "Інвес" апеляційна скарга визнається обгрунтованою та підлягає задоволенню.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 103 - 105 Господарського процесуального кодексу України, суд –

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвес" задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду м. Києва від 05.02.2009 р. у справі №6/647-32/44-32/473 скасувати.

Первісний позов задовольнити.

Визнати припиненими зобов'язання за договором купівлі-продажу № 54 від 20.08.2004, укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвес" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна компанія "Укркапітал", щодо передачі у власність майнових прав на квартири № № 54, 56, 86. 88, орієнтовною площею 311 кв.м. кожна, в будинку по вул. Грушевського, 9-а в м. Києві.

В зустрічному позові відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна компанія "Укркапітал" (01133 м. Київ, бульв. Лесі Українки, 15, ЄДРПОУ 32706734) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвес" (04107, м. Київ, вул. Половецька, 2/24, ЄДРПОУ 31170525) 85 грн. державне мито за подання позову, 118 грн. - витрати на інформаційно-технічне обслуговування судового процесу. Видати наказ.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна компанія "Укркапітал" (01133 м. Київ, бульв. Лесі Українки, 15, ЄДРПОУ 32706734) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвес" (04107, м. Київ, вул. Половецька, 2/24, ЄДРПОУ 31170525) 12 792,50 грн. - державне мито за подання апеляційної скарги. Видати наказ.