Рішенням Господарського суду міста Києва від 30.01.09р. у справі № 11/170 задоволено позовні вимоги Закритого акціонерного товариства "Комплекс "Либідський", стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "АВА КОМ" на користь Закритого акціонерного товариства "Комплекс "Либідський" заборгованості по орендній платі в розмірі 141 800 грн., суми відшкодування телекомунікаційних послуг у розмірі 3 443,60 грн. пеню в розмірі 8 411,24 грн., інфляційні витрати – 3 290,20 грн., 3% річних – 3 647,93 грн., державне мито в розмірі 1 801,43 грн. та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. Відмовлено Товариству з обмеженою відповідальністю "АВА КОМ" в задоволенні зустрічного позову.

Рішення суду першої інстанції ґрунтується на тому, що відповідачем не виконані договірні зобов’язання, не оплачена орендна плата за договором оренди нежитлового приміщення та не відшкодована вартість телекомунікаційних послуг, відповідач не довів обставин, при наявності яких він може бути звільнений від відповідальності по оплаті орендної плати. За неналежне виконання умов договору з відповідача на користь позивача стягнута пеня, інфляційна складова боргу та 3% річних.

Судом першої інстанції залишено без задоволення зустрічний позов ТОВ "АВА КОМ" про стягнення з позивача вартості ремонту, проведеного відповідачем в орендованому приміщенні, оскільки обов’язок проведення поточного ремонту за умовами договору оренди покладено на орендаря та надані відповідачем документи не підтверджують придбання будівельних матеріалів для ремонту орендованого приміщення.

Не погоджуючись із вказаним рішенням суду, Товариство з обмеженою відповідальністю "АВА КОМ" звернулося з апеляційною скаргою, в якій просить Київський апеляційний господарський суд скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 30.01.2009р. та прийняти нове рішення, яким відмовити ЗАТ "Комплекс "Либідський" в задоволенні позовних вимог та задовольнити позовні вимоги ТОВ "АВА КОМ" за зустрічним позовом.

В апеляційній скарзі ТОВ "АВА КОМ" вказує на те, що факт надання скаржнику послуг з опалення орендованого приміщення є недоведеним, а висновок про правомірність стягнення з ТОВ "АВА КОМ" вартості послуг з опалення не відповідає обставинам справи. До матеріалів справи додані листи № 108 від 04.12.07р. та № 117 від 24.12.07р., в яких ТОВ "АВА КОМ" повідомляло позивача про відсутність опалення у орендованих приміщеннях. У зв’язку з відсутністю опалення в орендованих приміщеннях ТОВ "АВА КОМ" користувалося лише 112,9 кв.м. орендованого приміщення, замість 300 кв.м., як це передбачено договором оренди. Крім того, ТОВ "АВА КОМ" проведено ремонтні роботи в орендованому приміщенні на суму 48 283,78 грн., що підтверджується накладними та розрахунком вартості проведених ремонтних робіт, наданими до матеріалів справи.

Відповідач в апеляційній скарзі зазначає, що оскільки позивач надав згоду на проведення ремонтних робіт, то вартість цих робіт повинна бути відшкодована відповідачу.

Розгляд апеляційної скарги призначено на 02.03.09р. Розгляд справи відкладався на 11.03.09р., на 16.03.09р., в судовому засіданні апеляційної інстанції оголошувалися перерви до 01.04.09р., до 08.04.09р., 13.04.09р.

Дослідивши доводи апеляційної скарги, наявні матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, колегія суддів встановила наступне:

Згідно умов договору оренди нежитлового приміщення № КЛ 182/1 від 14.11.07р. (далі - Договір), укладеного між Закритим акціонерним товариством "Комплекс "Либідський" (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "АВА КОМ" (Орендар), Орендодавець передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування на умовах оренди площу 300.00 кв.м. в нежилих приміщеннях, що розташовані за адресою: 03039, м. Київ, вул. М. Грінченка, 18. (далі - приміщення).

Пунктами 3.2., 3.3 Договору встановлено, що строк оренди складає 12 місяців. Відлік строку оренди починається з моменту підписання сторонами Акта приймання-передачі об’єкта оренди.

Акт приймання-передачі в оренду нежитлових приміщень підписано сторонами 01.12.07р. та зазначено, що орендоване приміщення використовується під офіс і знаходиться у придатному для використання за цільовим призначенням стані.

Вартість оренди площі передбачена сторонами в пунктах 4.1., 4.2. Договору і становить 65.65 грн. за 1 кв.м. за один місяць, в т. ч. ПДВ 20%. Відшкодування комунальних та експлуатаційних витрат здійснюється з розрахунку за 1 кв.м. - 10,10 грн. за один місяць, в т. ч. ПДВ 20%. Відшкодування вартості використаної електроенергії здійснюється за рахунок відповідача за показниками лічильника. У випадку відсутності лічильника відшкодування вартості електроенергії включається до експлуатаційних витрат. Всього за користування 300,00 кв.м. нежитлового приміщення, наданого в оренду під офіс, плата за місяць складає 19 965,00 грн., крім того ПДВ 3 282,50 грн., всього відшкодування комунальних та експлуатаційних витрат за місяць складає 3 030,00 грн., крім того ПДВ 505,00 грн., що разом складає 22 725,00 грн., в т.ч. ПДВ 3 787,50 грн.

Відповідно до пункту 4.6. Договору орендна плата, комунальні та експлуатаційні виграти за поточний місяць сплачуються в безготівковому порядку шляхом перерахування коштів на поточний рахунок позивача або готівкою через касу позивача наперед не пізніше 5-го числа поточного місяця, на підставі виставленого позивачем рахунку-фактури та/або на підставі Договору, незалежно від наслідків господарської діяльності відповідача. Підставою для сплати орендної плати є Договір оренди та/або виставлені позивачем рахунки.

Крім того, в додатку № 3 до договору оренди перелічені послуги, вартість яких за умовами договору включена до орендної плати, а розділ 3 цього додатку передбачає, що за бажанням орендаря надаються орендодавцем додаткові послуги, які оплачуються на основі окремих рахунків.

Пункт 4.7 Договору передбачає, що оплата інших послуг та платежів по даному договору здійснюється протягом 5 банківських днів з моменту виставлення рахунків.

Згідно акта приймання-передачі нежитлове приміщення передано в орендне користування відповідачеві 01.12.07р.

В судовому засіданні апеляційного суду сторони вказали, що орендоване приміщення звільнено відповідачем 07.10.08р.

Таким чином, за час користування приміщенням орендар за період з 01.12.07р. по 07.10.08р. мав оплатити орендну плату в розмірі 227 376,25 грн. Згідно з актом звірки, складеним між позивачем і відповідачем, відповідач за період з 01.01.08р. по 16.03.09р. перерахував позивачеві грошові кошти на суму 63 726,90 грн.

До матеріалів справи відповідач надав виписку по операціях з рахунку за 06.12.07р., яка підтверджує перерахування відповідачеві суми 22 725 грн. за оренду приміщення в грудні 2007 року.

Таким чином, загальна сума перерахувань складає суму 86 451,90 грн.

Заборгованість відповідача по орендній платі згідно договору оренди нежитлового приміщення № КЛ 182/1 від 14.11.07р. складає суму 140 924,35 грн. (227 376,25 грн.-86 451,90 грн.).

Щодо оплати додаткових послуг суд вважає, що позовні вимоги в цій частині задоволенню не підлягають, оскільки позивачем не надано доказів направлення відповідачеві рахунків, як цього вимагає пункт 4.7 договору.

Апеляційному суду позивачем надано копію його листа № 263 від 23.10.08р. про направлення відповідачеві рахунків-фактур (дати їх не зазначені) про оплату орендної плати і комунальних платежів, але цей лист направлений позивачем після пред’явлення позову, а тому судом до уваги не приймається, оскільки на день пред’явлення позову 13.10.08р. право позивача в цій частині не порушено.

Пунктом 6.2.1. даного Договору встановлений обов’язок Орендаря своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату та інші платежі згідно Договору та/або виставлених Орендодавцем рахунків.

Листами № 153 від 11.07.08р., № 204 від 03.09.08р. ЗАТ "Комплекс "Либідський" зверталося до ТОВ "АВА КОМ" з вимогою про сплату заборгованості по орендній платі.

Товариство з обмеженою відповідальністю "АВА КОМ" листом № 166 від 08.08.08р. визнало заборгованість та гарантувало погашення заборгованості за оренду приміщення та погашення поточних платежів згідно графіку.

Як визначено частиною 1 статті 193 Господарського кодексу України суб’єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов’язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов’язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Відповідно до статей 526, 629 Цивільного кодексу України зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Закрите акціонерне товариство "Комплекс "Либідський" звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "АВА КОМ" 180 142,92 грн. заборгованості по орендній платі з врахуванням суми відшкодування телекомунікаційних послуг та штрафних санкцій. Позивач зменшив позовні вимоги в частині орендної плати та просив стягнути з відповідача суму орендної плати в розмірі 141 800 грн.

Колегія суддів вважає, що позовні вимоги Закритого акціонерного товариства "Комплекс "Либідський" підлягають задоволенню на суму 140 924,35 грн., яка складає заборгованість по орендній платі.

Щодо нарахування пені, індексу інфляції та 3% річних колегія суддів вважає, що вимоги позивача в цій частині безпідставні, оскільки за умовами договору орендар мав оплачувати орендні платежі авансом до 5-го числа поточного місця на підставі рахунків орендодавця. Позивачем не надано доказів направлення відповідачеві рахунків про оплату орендної плати, а тому термін внесення цих платежів не визначений і немає можливості встановити термін оплати орендної плати у визначеному договором розмірі за виставленими рахунками.

ТОВ "АВА КОМ" звернулось до ЗАТ "Комплекс "Либідський" з листом № 107 від 03.12.07р. в якому просило, з ціллю підвищення захисту орендованого офісу та поліпшення його експлуатаційних якостей, погодити заміну дерев’яних дверей з обох сторін прохідної на бронедвері, зняти вказівник "прохідна", а також виконання косметичного ремонту сходової клітини колишньої прохідної.

Листом № 575 від 11.12.07р. Закрите акціонерне товариство "Комплекс "Либідський" повідомило, що не заперечує проти проведення косметичного ремонту сходової клітини, заміни дверей з обох сторін прохідної та зняття інформаційної таблички "прохідна".

Відповідно до пункту 6.2.14 Договору Орендар зобов’язаний не здійснювати без письмової згоди орендодавця перебудову, добудову, перепланування та ремонт (заборонено збільшувати, зменшувати або змінювати розмір, висоту, кількість поверхів, планування і декор) об’єкта оренди, загальних площ та територій, що прилягають до приміщення, які у даний час складають або в будь-який час згодом можуть складати частину приміщення і не відносяться до об’єкта оренди. Узгодження проводиться тільки при наявності відповідного проекту, технічної та іншої узгоджувальної документації, за умови, що дані роботи не порушать цілісність приміщення і не призведуть до порушення пожежних, санітарних норм та інших правил.

Листом № 118 від 24.12.07р. ТОВ "АВА КОМ" звернулось до ЗАТ "Комплекс "Либідський" з проханням погодити проведення косметичного ремонту в орендованому приміщенні. В матеріалах справи відсутні докази погодження ЗАТ "Комплекс "Либідський" на проведення ремонту.

Частини 1, 2 статті 776 Цивільного кодексу України встановлюють, що поточний та капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Відповідно до Листа Державного комітету з будівництва та архітектури, від 30.04.2003, № 7/7-401 (v-401509-03) "Щодо віднесення ремонтно-будівельних робіт до капітального та поточного ремонтів" капітальний ремонт будівлі - це комплекс ремонтно-будівельних, робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель в зв’язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращання планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об’єкта. Капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації будівлі в цілому або її частин (за умови їх автономності). Поточний ремонт - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає систематичне та своєчасне підтримання експлуатаційних якостей та попередження передчасного зносу конструкцій і інженерного обладнання. Якщо будівля в цілому не підлягає капітальному ремонту, комплекс робіт поточного ремонту може враховувати окремі роботи, які класифікуються як такі, що відносяться до капітального ремонту (крім робіт, які передбачають заміну та модернізацію конструктивних елементів будівлі). Поточний ремонт повинен провадитись з періодичністю, що забезпечує ефективну експлуатацію будівлі або об’єкта з моменту завершення його будівництва (капітального ремонту) до моменту постановки на черговий капітальний ремонт (реконструкцію).

В пункті 1.2.1 Правил забудови м. Києва, затверджених рішенням Київської міської ради від 27.01.2005 № 11/2587 (ra0011023-05) , капітальний ремонт будівлі- комплекс ремонтно-будівельних робіт, пов’язаних з відновленням або поліпшенням експлуатаційних показників будівель і споруд з заміною або відновленням окремих конструкцій та їх елементів, інженерного обладнання без зміни геометричних розмірів об’єкта, функціонального призначення та його техніко-економічних показників.

ТОВ "АВА КОМ" не зверталося до ЗАТ "Комплекс "Либідський" з вимогою щодо проведення капітального ремонту, у зв’язку з невідкладною потребою, фізичною зношеністю та руйнуванням приміщення.

До відзиву на позов та зустрічного позову відповідачем надана калькуляція по ремонту будівлі на вул. Грінченка, підписана заступником директора по будівництву Зіненко А.Т. та затверджена генеральним директором ТОВ "АВА КОМ" Ступенко Р.А. на суму 48 283,78 грн.

Калькуляція не містить інформації, яка будівля по вул. Грінченка підлягає ремонту та не вказана дата складання чи затвердження цієї калькуляції.

Як зазначено в статті 776 Цивільного кодексу України ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, а пункт 6.2.14 договору до обов’язків орендаря відносить умову не здійснювати ремонтні роботи без згоди орендодавця.

Також частина 1 статті 778 Цивільного кодексу вказує на те, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

ТОВ "АВА КОМ" не надало доказів узгодження з позивачем калькуляції на проведення ремонтних робіт в орендованому приміщенні. Відповідачем до матеріалів справи додані видаткові накладні (т. 1, а.с. 92-97), які підтверджують придбання відповідачем фарби, дроту, труби та інших будівельних матеріалів, які не підтверджують використання цих матеріалів на об’єкті оренди.

Таким чином, ТОВ "АВА КОМ" не узгодило з позивачем необхідність проведення ремонту в орендованому приміщенні та не підтвердило вартість ремонтних робіт в орендованому приміщенні, а тому суд першої інстанції обґрунтовано частково відмовив у задоволенні зустрічного позову.

Разом з тим, пунктом 7.5 договору оренди передбачено, що здійснені орендарем за власні кошти покращення об’єкта оренди, які можуть бути відокремлені від об’єкта оренди без спричинення йому шкоди, є власністю орендаря.

Частина 3 статті 778 Цивільного кодексу України вказує на те, що якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат.

Шляхом обміну листами сторони узгодили необхідність заміни дверей в орендованому приміщенні.

Відповідачем до матеріалів справи надано видаткові накладні № РН-000568, № РН-000569 від 21.12.07р. (т.1, а.с. 94, 95), які підтверджують встановлення броньованих дверей загальною вартістю 4 280 грн., а тому зустрічний позов ТОВ "АВА КОМ" підлягає задоволенню на суму 4 280 грн.

Не заслуговують на увагу доводи відповідача, викладені в апеляційній скарзі, про те, що ТОВ "АВА КОМ" не могло користуватися орендованим приміщенням у зимовий час, про що відповідачем повідомлялося позивачеві листами № 108 від 04.12.07р. та № 117 від 21.12.07р. і у зв’язку з чим орендна плата повинна бути зменшена на 49 604,87 грн.

Копії листів № 108 від 04.12.07р., № 117 від 21.12.07р. відповідач надав апеляційному суду без доказів їх направлення позивачеві.

Крім того, за актом приймання-передачі від 01.12.07р. орендар прийняв на умовах оренди 300 кв.м. нежитлового приміщення для розміщення офісу, стан приміщення придатний для використання за цільовим призначенням, листом № 166 від 08.08.08р. (т.1, а.с. 47) ТОВ "АВА КОМ" гарантувало сплату заборгованості за оренду приміщення.

Тобто, в період оренди приміщення відповідач не надавав ніяких зауважень щодо відсутності опалення в орендованих приміщеннях.

Апеляційному суду відповідач надав акт огляду приміщення від 30.03.09р. про те, що приміщення по вул. Грінченка, 18 в м. Києві було відключено від подачі електроенергії. Цей акт не може ніяким чином вплинути на стан розрахунків між позивачем і відповідачем, оскільки складений після звільнення (з 08.10.08р.) відповідачем орендованого приміщення.

З тих же підстав не може слугувати доказом для звільнення відповідача від оплати орендної плати в 2007-2008 опалювальному сезоні, наданий відповідачем до апеляційного суду, акт енергопостачальної компанії "Київенерго" № 503-918 від 30.03.09р. Крім того, цей акт вказує на те, що в приміщенні по вул. Грінченка, 18 система опалення і гарячого водопостачання була включена 08.11.07р. та виключена 14.03.08р.

За таких обставин, колегія суддів вважає, що рішення Господарського суду міста Києва від 30.01.09р. по даній справі підлягає зміні, позовні вимоги ЗАТ "Комплекс "Либідський" за первісним позовом та позовні вимоги ТОВ "АВА КОМ" за зустрічним позовом підлягають задоволенню частково.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 99, 101- 105 Господарського процесуального кодексу України суд,

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "АВА КОМ" задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 30.01.09р. у справі № 11/170 змінити.

Резолютивну частину рішення викласти в наступній редакції:

1.) Позов ЗАТ "Комплекс "Либідський" задовольнити частково.

- Стягнути з ТОВ "АВА КОМ" (м. Київ, вул. Лісова, 78, код 34048134) на користь ЗАТ "Комплекс "Либідський" (м. Київ, вул. Грінченка, 18, код 32768518) 140 924,35 грн. заборгованості по орендній платі, 1 409,24 грн. державного мита та 92 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

- В іншій частині позову відмовити.

2.) Зустрічний позов ТОВ "АВА КОМ" задовольнити частково.

- Стягнути з ЗАТ "Комплекс "Либідський" (м. Київ, вул. Грінченка, 18, код 32768518) на користь ТОВ "АВА КОМ" (м. Київ, вул. Лісова, 78, код 34048134) 4 280 грн. вартості ремонту, 238,80 грн. державного мита (в тому числі частково за подачу апеляційної скарги) та 101 витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.