Рішенням господарського суду Хмельницької області від 04.12.2009р. у справі №18/1354 позов Товариства з обмеженою відповідальністю ресторан "Проскурів" до Управління комунального майна Хмельницької міської ради та Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності про внесення змін до договору оренди задоволено частково.

Пункт 3.1 розділу 3 "орендна плата" викладено в новій редакції: "Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням міської ради №11 від 28.12.1999 року, №18 від 25.04.2007 року, №17 від 22.08.2007 року.

Згідно з розрахунком за базовий місяць оренди жовтень 2009 року розмір орендної плати без врахування ПДВ становить: 483888*0,15*1,0303/12=6231,87, де 483888грн. - вартість орендованого майна станом на 14.05.2009 року, встановлена за результатами проведення незалежної оцінки (експертним шляхом), 15% - орендна ставка нерухомого майна, 1,0303 - індекс інфляції за жовтень 2009 року.

Нарахування ПДВ за суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством і становить за базовий жовтень місяць1246,37грн.

Сума орендної плати за базовий місяць - жовтень 2009 року (з ПДВ) становить 7478,24грн.

Орендна плата за грудень 2009 року, що підлягає сплаті, коригується на індекс інфляції за листопад 2009 року."

Стягнуто з Управління комунального майна Хмельницької міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю ресторан "Проскурів" - 42,50грн. витрат по оплаті державного мита та 157,50грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Стягнуто з Міського комунального підприємства по утриманню не житлових приміщень комунальної власності на користь Товариства з обмеженою відповідальністю ресторан "Проскурів" - 42,50грн. витрат по оплаті державного мита та 157,50грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

В решті позову відмовлено.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, відповідач-1 - Управління комунального майна Хмельницької міської ради звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить рішення місцевого господарського суду скасувати та прийняти нове, яким позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю ресторан "Проскурів" залишити без задоволення.

Мотивуючи апеляційну скаргу, відповідач -1 зазначає, що відповідно до вимог Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" (2658-14) замовниками оцінки майна можуть бути особи, яким зазначене майно належить на законних підставах або у яких майно перебуває на законних підставах, а також ті, які замовляють оцінку майна за дорученням зазначених осіб. Товариство з обмеженою відповідальністю ресторан "Проскурів" замовило оцінку майна, яке є комунальною власністю, без належних підстав.В обгрунтування посилається на абзац 3 п.19 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995р. №629 (629-95-п) , яким передбачено, що у разі передачі в оренду нерухомого майна, орендодавцем якого є орган, визначений в абзацах 2,3 ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", звіт про незалежну оцінку розглядається і рецензується зазначеним органом. Призначення та мета звіту, виконаного ТОВ"ЦЕБ "Капітал-Інвест" не стосується орендних відносин.

Крім того наголосив, що судом першої інстанції не враховано, що оцінка майна, яка проведена суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання без чинного сертифіката, є недійсною, що є порушенням Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" (2658-14) .

В засідання суду відповідач-2 - Міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності свого повноважного представника в судове засідання не направив, про причини неявки суд не повідомив, хоча про дату, час та місце апеляційного розгляду справи був повідомлений належним чином. Крім того, відповідач-2 своїм правом подати письмовий відзив на апеляційну скаргу також не скористався.

За наведених обставин та враховуючи приписи ст. 101 Господарського процесуального кодексу України, нез'явлення в судове засідання представників сторін, повідомлених належним чином про дату, час та місце апеляційного розгляду справи не є перешкодою для розгляду апеляційної скарги по суті за наявними матеріалами справи.

Представник Управління комунального майна Хмельницької міської ради в судовому засіданні підтримала доводи апеляційної скарги, вважає рішення місцевого господарського суду незаконним та необґрунтованим, просить його скасувати та прийняти новий судовий акт, яким в позові відмовити. Посилається на те, що орендар - ТОВ ресторан "Проскурів" користується комунальним майном, але не розпоряджається ним, у зв'язку з чим ТОВ ресторан "Проскурів" не має належних підстав виступати замовником оцінки майна, яке є комунальною власністю.

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу та його представники в судовому засіданні заперечили проти доводів апеляційної скарги, вважають рішення місцевого господарського суду законним та обґрунтованим, просять його залишити без змін, а апеляційну скаргу відповідача-1 - без задоволення. Вказали, що згідно з ч.2 ст. 12 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна. Зазначили, що орендар мав право замовляти оцінку. Вказали, що позивач не відмовляється вносити орендну плату, а запропонував відповідачам внести зміни до договору оренди на підставі п.3.4 договору у зв'язку зі зміною ціни об'єкта оренди.

Перевіривши в повному обсязі законність та обґрунтованість оскаржуваного судового акту, судова колегія дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, на виконання рішення виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 28.02.2008 року №233 15 липня 2008 року між Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю ресторан "Проскурів" (орендар) та Міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (отримувач коштів) було укладено договір оренди майна (нерухомого або іншого), що належить до комунальної власності (далі - договір), відповідно до п.1.1 якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування майно нежитлове приміщення (далі - майно), площею 163,2 кв.м., розміщене за адресою: м.Хмельницький, вул. Проскурівського підпілля, 203, що знаходиться на балансі ТОВ фірми "ЖЕК - 1", вартість якого встановлена за результатами проведення незалежної оцінки (експертним шляхом) і становить відповідно до Звіту про оцінку майна 684000,00 грн. станом на 31.05.2008 року. Майно передається в оренду під ресторан строком на два роки і одинадцять місяців з 15.07.2008р. по 28.02.2011р.

Згідно з п. 3.1 договору орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням міської ради №11 від 28.12.1999р.; №18 від 25.04.2007р., №17 від 22.08.2007р. Згідно з розрахунком за базовий місяць оренди червень 2008р.: 684000,00 грн.*0,15*1,008/12=8618,4 грн., орендна ставка нерухомого майна 15%, індекс інфляції з дати проведення оцінки до моменту укладення договору (з 31.05.2008р. по 15.07.2008р.) 1,008. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством і становить 1723,7 грн. Сума орендної плати за перший місяць оренди - липень 2008р. (з ПДВ) 10342,1 грн. (без врахування індексу інфляції за липень 2008р.). Орендна плата за перший місяць оренди, що підлягає сплаті коригується на індекс інфляції за липень 2008р. Звіт про оцінку майна, який містить висновки про вартість орендованого майна, розглядається і затверджується органом уповноваженим управляти майном.

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за попередній місяць. Орендна плата перераховується отримувачу коштів до 25 числа поточного місяця на обумовлений рахунок (п.п.3.2, 3.3 договору).

Пунктом 3.4 договору сторони встановили, що розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін цін і тарифів та інших випадках, передбачених чинним законодавством.

Відповідно до п.10.1 договору умови цього договору зберігають силу протягом всього терміну цього договору, в тому числі у випадках, коли після його укладення, законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов'язань орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов'язань.

Зміни і доповнення або розірвання цього договору допускаються за умов, визначених цим договором (п.10.2 договору).

Як посилається позивач, у зв’язку з фінансовою кризою вартість об’єктів нерухомості (в тому числі нежитлових приміщень) значно зменшилась, тому ним було замовлено в Хмельницькій філії ТОВ "ЦЕБ "Капітал-Інвест" нову експертну оцінку об’єкту оренди.

Згідно із висновком про вартість об’єкта оцінки вартість нежитлового приміщення по вул. Проскурівського підпілля, 203, загальною площею 163,2 кв.м. станом на 14.05.2009 року склала 483888,00 грн. Звіт незалежної оцінки об’єкту оренди прорецензовано незалежним оцінювачем - Антонюк В.В.

Враховуючи зміну ціни (вартості) об’єкта оренди, позивач 15.06.2009р. направив відповідачам пропозиції щодо внесення змін у спірний договір оренди стосовно розміру орендної плати у вигляді додаткової угоди до договору оренди .

Оскільки відповідачі відмовились від пропозиції позивача про внесення змін до договору оренди, ТОВ ресторан "Проскурів" у липні 2009 року звернувся до господарського суду Хмельницької області з позовом, в якому просив суд внести зміни в договір оренди від 15.07.2008 року, укладений між Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради (орендодавцем), Товариством з обмеженою відповідальністю ресторан "Проскурів" (орендарем) та Міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (отримувачем коштів), зокрема, пункт 3.1 розділу 3 "Орендна плата" викласти в новій редакції: "Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням міської ради №11 від 28.12.1999р.; №18 від 25.04.2007р., №17 від 22.08.2007р.

Згідно з розрахунком за базовий місяць оренди червень 2009р. розмір орендної плати без врахування ПДВ становить: 483888*0,15*1,005/12=6078,84, де 483888,00 грн. - вартість орендованого майна станом на 14.05.2009р., встановлена за результатами проведення незалежної оцінки (експертним шляхом), 15% - орендна ставка нерухомого майна, 1,005 - індекс інфляції за травень 2009р.

Нарахування ПДВ за суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством і становить за базовий червень місяць 1215, 77 грн.

Сума орендної плати за базовий місяць - червень 2008р. (з ПДВ) становить 7294,61 грн.

Орендна плата за липень 2009р., що підлягає сплаті, коригується на індекс інфляції з червень 2009р."

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на ч.1 ст. 284 Господарського процесуального кодексу України1, відповідно до якої істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу, а також на ст. 286 Господарського кодексу України. Зазначає, що оскільки вартість об'єкта є істотною умовою договору оренди, яка згідно із висновком про вартість об'єкта оцінки змінилась, необхідно внести зміни щодо розміру орендної плати до існуючого договору оренди майна.

За результатами розгляду даного спору, як вже зазначалось, господарський суд Хмельницької області рішенням від 04.12.2009р. позовні вимоги задовольнив частково.

Колегія суддів апеляційного господарського суду вважає за необхідне зазначити про наступне.

Спірні відносини є відносинами оренди і регулюється нормами Цивільного Кодексу України (435-15) , Господарського кодексу України (436-15) , нормами Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , іншими актами законодавства.

Відомо, що розмір орендної плати є істотною умовою орендного договору.

Згідно із ч. 1 ст. 286 Господарського кодексу України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Частиною 2 ст. 286 Господарського кодексу України встановлено, що орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди.

Також і відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, при цьому на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Таким чином, зміна розміру орендної плати на вимогу однієї з сторін договору оренди зумовлена відповідно до положень закону настанням певних обставин, не пов"язаних з діями сторін договору. Право орендаря вимагати зменшення орендної плати настає за умов, визначених ч.2 ст.286, тобто при настанні обставин, які можна розцінити як зміну передбачених договором умов господарювання або у разі істотного погіршення самого об"єкта оренди.

Позивач посилається на ту обставину, що внаслідок зміни економічних умов на ринку нерухомого майна ринкова вартість об"єкта оренди значно зменшилась, а відтак має бути переглянута і орендна плата у бік її зменшення. На підтвердження цієї обставини подав суду експертний висновок з відповідною рецензією.

Суд апеляційної інстанції не погоджується з висновком про обгрунтованість позовних вимог, враховуючи наступне .

З огляду на наведені вище положення закону, законодавством презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об'єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається для обґрунтування своїх вимог або заперечень, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема внаслідок зміни умов господарювання або з вини орендодавця, через дію непереборної сили чи у зв'язку з природними властивостями майна, що є об'єктом оренди тощо.

Слід зазначити, що зміна умов господарювання, наприклад, зміни у податковій політиці, у рівні попиту на товари, роботи, послуги тощо, можуть бути підставою для зміни розміру орендної плати, якщо це передбачено договором оренди.

Як вбачається із умов спірного договору, сторони таку підставу для внесення змін щодо розміру орендної плати як зміна ціни (вартості) об'єкта оренди не визначили, хоча і встановили умову щодо можливості внесення змін до договору в частині орендної плати (п.3.4. договору).

Слід також врахувати, що орендодавець ужив заходів для зменшення розміру орендної плати, змінивши розмір орендної плати на підставі рішення Хмельницької міської ради від 08.04.2009р. №23( із змінами, внесеними в подальшому).

Згідно із ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Оскільки позивачем не надано доказів на підтвердження обставин, з якими закон пов'язує право орендаря вимагати зменшення розміру орендної плати, передбачених ч.2 ст. 286 Господарського кодексу України, враховуючи наведені вище норми законодавства, колегія суддів вважає, що місцевий господарський суд прийшов до помилкового висновку про задоволення позовних вимог.

Крім цього слід прийняти до уваги і такий довод скаржника.

Абзацем 3 п.19 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995р. №629 (629-95-п) передбачено, що у разі передачі в оренду нерухомого майна, орендодавцем якого є орган, визначений в абзацах другому та третьому ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", звіт про незалежну оцінку розглядається і рецензується зазначеним органом, а не незалежним рецензентом.

Таким органом відповідно до закону є орган місцевого самоврядування або визначений ним управлінський орган, комунальне підприємство, яким доручено здійснення орендних відносин.

Отже, надісланий до Управління комунального майна Хмельницької міської ради звіт з незалежної оцінки нежитлового приміщення по вул. Проскурівського підпілля, 203, виконаний ТОВ "ЦЕБ "Капітал-Інвест" з рецензією оцінювача Антонюка В.В. не може вважатися належною підставою для внесення змін у договір оренди комунального майна.

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що правові підстави для задоволення позову відсутні.

Таким чином, господарським судом першої інстанції допущено неправильне застосування норм матеріального права, що призвело до прийняття неправильного рішення та є підставою для його скасування.

За таких обставин, апеляційна скарга Управління комунального майна Хмельницької міської ради підлягає задоволенню, а рішення господарського суду Хмельницької області від 04 грудня 2009 року у справі №18/1354 необхідно скасувати та прийняти нове рішення про відмову у позові.