ЖИТОМИРСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
10002, м.Житомир, майдан Путятинський, 3/65 тел.(8-0412) 48-16-02
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"02" квітня 2009 р. Справа № 11/83-Д
( Додатково див. постанову Вищого господарського суду України (rs5304254) )
Житомирський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Черпака Ю.К.
суддів: Веденяпіна О.А.
Іоннікової І.А.
при секретарі Бугирі Ю.Г.,
за участю представників сторін:
від позивача: Хижняк Н.І. (довіреність №26/28 від 14.01.2008р.),
від відповідачів: Департаменту власності та ринкового регулювання Житомирської
міської ради - не з'явився,
ОСОБА_1 та його представник ОСОБА_2 (довіреність від 04.07.2008р.),
від третьої особи: не з'явився,
від прокуратури: Сич Ю.М. (посвідчення №52),
розглянувши апеляційне подання першого заступника прокурора Житомирської області
на рішення господарського суду Житомирської області
від "23" жовтня 2008 р. у справі
за позовом першого заступника прокурора Житомирської області в інтересах державив
особі Житомирської міської ради (м.Житомир)
до Департаменту власності та ринкового регулювання Житомирської міської ради
(м.Житомир),
підприємця ОСОБА_1 (м.Житомир),
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на
стороні відповідача - АКІБ "УкрСиббанк" (м.Житомир)
про визнання недійсним договору купівлі-продажу комунального майна,
ВСТАНОВИВ:
У червні 2008 року перший заступник прокурора Житомирської області звернувся в господарський суд Житомирської області з позовом в інтересах Житомирської міської ради до відділу по управлінню та приватизації комунального майна Житомирської міської ради та підприємця ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу приміщення кафе у м.Житомирі по вул.Київській, 47, площею 195 кв.м., укладеного між відділом по управлінню та приватизації комунального майна Житомирської міської ради і підприємцем ОСОБА_1 06 березня 2007 року, та зобов'язання ОСОБА_1 повернути Житомирській міській раді приміщення зазначеного кафе.
Ухвалою господарського суду Житомирської області від 30.09.2008р. припинено провадження у справі стосовно відповідача - відділу по управлінню та приватизації комунального майна Житомирської міської ради та залучено до участі у справі іншого відповідача - Департамент власності та ринкового регулювання Житомирської міської ради (т.1 а.с.145, 147 - 149, 166 - 169, т.2 а.с.2 - 14).
Ухвалою господарського суду Житомирської області від 09.10.2008р. залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача акціонерний комерційний інноваційний банк "УкрСиббанк" в особі Житомирського управління (т.2 а.с.20).
Рішенням господарського суду Житомирської області від 23.10.2008р. в позові відмовлено.
В апеляційному поданні перший заступник прокурора Житомирської області просить скасувати рішення суду від 23.10.2008р. і прийняти нове рішення, яким позов задовольнити. Вважає рішення суду незаконним, прийнятим з порушенням норм матеріального та процесуального права, з неповним з'ясуванням обставин справи. Посилається на те, що підставою визнання договору купівлі-продажу недійсним є те, що його укладено з порушенням статтей 203, 215 ЦК України, 8, 207 ГК України (436-15) , 10 - 12 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (2171-12) , ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", ст.51 Державної програми приватизації на 2000 - 2002 роки. Зазначає, що органами місцевого самоврядування не надавався дозвіл на здійснення підприємцем ОСОБА_1 реконструкції об'єкту приватизації. Не можна вважати отриманим у встановленому порядку дозвіл комунального підприємства "Спеціалізований комбінат комунально-побутового обслуговування" на реконструкцію приміщення, оскільки це підприємство не наділено відповідними повноваженнями.
На думку особи, яка звернулась з апеляційним поданням, до залишкової вартості об'єкта приватизації, яка згідно з інвентаризаційним описом становила 61074,80 грн., не включено суму виконаних орендарем робіт по капітальному ремонту приміщення кафе, що складала менше 25 % від його залишкової вартості. Не відповідає фактичним обставинам справи висновок суду про те, що об'єкт приватизації проданий підприємцю ОСОБА_1 по вищій ціні, ніж ринкова (т.2 а.с.50 - 52).
В поясненні до апеляційного подання Житомирська міська рада просить залишити рішення суду від 23.10.2008р. без змін, вважаючи його законним і обгрунтованим (т.2 а.с.74 - 78).
У відзиві на апеляційне подання Департамент власності та ринкового регулювання Житомирської міської ради просить залишити рішення суду від 23.10.2008р. без змін. Зазначає, що підприємець ОСОБА_1 звернувся до міської ради із заявою про включення орендованого ним об'єкту до переліку об'єктів, що підлягають приватизації, запропонувавши спосіб приватизації - викуп. Заява та додані документи відповідали п.4 ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)". Також ОСОБА_1 надавались документи, які підтверджували проведення ремонтних робіт в орендованому приміщенні. На проведення цих робіт ним отримано дозвіл від КП "Спеціалізований комбінат комунально-побутового обслуговування", яке на момент отримання дозволу здійснювало функції орендодавця і згідно з п.51 Державної програми приватизації на 2000 - 2002 роки мало право на надання такого дозволу. Рішення Житомирської міської ради від 20.01.2006р. № 647, відповідно до якого приміщення по вул.Київській, 47, орендоване підприємцем ОСОБА_1, підлягає приватизації шляхом викупу, не скасоване і є чинним. Департамент власності та ринкового регулювання вказує, що оцінка об'єкта приватизації здійснювалась підприємством "Автолюбитель" станом на 30.11.2006р., а приватним підприємством "Експерт-Сервіс-Консалт" проводилось рецензування звіту про оцінку приміщень по вул.Київській, 47 і надано висновок про відповідність цього звіту вимогам методики оцінки майна та стандартам, що використовуються при оцінці майна. Тому вважає правомірним застосування визначеної вартості при приватизації об'єкта (т.2 а.с.64 - 67).
В запереченні на апеляційне подання представник підприємця ОСОБА_1 просить залишити рішення суду від 23.10.2008р. без змін. Вважає, що договір купівлі-продажу нежитлового приміщення по вул.Київській, 47 у м.Житомирі укладено відповідно до чинного законодавства на підставі рішення Житомирської міської ради від 20.01.2006р. № 647, що ніким не оспорене і є виконаним. Посилається на те, що приватизація нерухомого майна по вул.Київській, 47 у м.Житомирі відбувалась на підставі Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (2171-12) . ОСОБА_1 за період оренди даного приміщення здійснив невід'ємні поліпшення, вартість яких перевищує 25 % його залишкової вартості. Однак суми коштів, витрачених орендарем на ремонт приміщення, прокурором визначені неправильно. Безпідставними є доводи про заниження ціни об'єкта приватизації при порівнянні її з даними експертизи, виконаної приватною фірмою "ЮрЕкс" станом на 22.02.2007р. (т.2 а.с.81 - 83).
Розгляд апеляційної скарги відбувається без участі представників відповідача - Департаменту власності та ринкового регулювання Житомирської міської ради і третьої особи, які були належним чином повідомлені про дату, час та місце судового засідання, тому їх неявка не перешкоджає апеляційному розгляду справи (т.2 а.с.63, т.3 а.с.131 - 132).
Заслухавши пояснення прокурора, який підтримав апеляційне подання, представника позивача, відповідача ОСОБА_1 і його представника ОСОБА_2, які заперечили проти апеляційного подання прокурора, дослідивши матеріали справи, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що апеляційне подання не підлягає задоволенню виходячи з наступного.
11 лютого 2005 року між комунальним підприємством "Спеціалізований комбінат комунально-побутового обслуговування" (орендодавець) і підприємцем ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди нежилого приміщення, відповідно до якого КП "Спеціалізований комбінат комунально-побутового обслуговування", враховуючи рішення виконавчого комітету міської ради від 11.01.2005р. № 50, передав, а підприємець ОСОБА_1 прийняв в строкове платне користування нежиле приміщення під кафе по вул.Київській, 47 у м.Житомирі, загальною площею 207,3 кв.м., вартість якого визначена експертною оцінкою і становила 165465,36 грн. (т.1 а.с.37 - 39).
Нежилі приміщення в будинку № 47 по вул.Київській в м.Житомирі загальною площею 291 кв.м. передані на баланс комунального підприємства "Спеціалізований комбінат комунально-побутового обслуговування" за рішенням виконкому Житомирської міської ради від 29.03.2001р. № 206 (т.1 а.с.144).
09 лютого 2006 року між КП "Спеціалізований комбінат комунально-побутового обслуговування" (орендодавець) і підприємцем ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди нежилого приміщення, відповідно до якого КП "Спеціалізований комбінат комунально-побутового обслуговування", враховуючи рішення виконавчого комітету міської ради від 09.02.2006р. № 130, передав, а підприємець ОСОБА_1 прийняв в строкове платне користування нежиле приміщення під кафе по вул.Київській, 47 у м.Житомирі, загальною площею 195,00 кв.м., вартість якого визначена експертною оцінкою і становила 165465,36 грн. (т.1 а.с.30 - 36).
Пунктом 8.1 цього договору сторони визначили строк його дії з 09.02.2006р. по 09.01.2007р.
В доповненні до договору оренди від 09.02.2006р. зазначено, що орендар має право на викуп орендованого приміщення згідно з рішенням міської ради від 20.01.2006р. № 647.
Рішенням 29 сесії четвертого скликання Житомирської міської ради від 20.01.2006р. № 647 затверджено перелік об'єктів комунальної власності міста, що підлягають та не підлягають приватизації у 2006 році (т.1 а.с.13). Згідно з додатком № 1 до рішення Житомирської міської ради від 20.01.2006р. № 647 підлягає приватизації ОСОБА_1 приміщення по вул.Київській, 47 у м.Житомирі (т.1 а.с.14).
20.02.2007р. між комунальним підприємством "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради (орендодавець) і підприємцем ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна № 87, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування приміщення кафе "Пам'ять" в будинку № 47 по вул.Київській, що належить до комунальної власності міста, для організації громадського харчування, загальною площею 195 кв.м., з орендною платою, визначеною рішенням виконавчого комітету Житомирської міської ради від 08.02.2007р. № 107 (т.1 а.с.26 - 29). Строк дії цього договору встановлювався з 20.02.2007р. по 20.08.2007р.
06 березня 2007 року між територіальною громадою міста Житомира в особі відділу по управлінню та приватизації комунального майна Житомирської міської ради (продавець) та підприємцем ОСОБА_1 (покупець) укладено договір купівлі-продажу приміщення кафе, загальною площею 195,00 кв.м. за адресою: м.Житомир, вул.Київська, 47, згідно з яким продавець зобов'язувався передати у власність покупцю приміщення кафе, а покупець - прийняти вказане приміщення і сплатити ціну відповідно до умов, що визначені в цьому договорі. Право власності на об'єкт приватизації виникає у покупця з моменту повної сплати коштів за об'єкт приватизації (т.1 а.с.9 - 10).
Відповідно до п.2.1 договору покупець зобов'язувався внести 661752,00 грн., в тому числі ПДВ, за придбаний об'єкт приватизації протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення цього договору.
Платіжними дорученнями № 1 і № 2 від 06.03.2007р. ОСОБА_1 сплачено 661752,00 грн. за придбане приміщення кафе (т.1 а.с.111 - 113).
07 березня 2007 року між сторонами підписано акт прийому-передачі приміщення і акт про відсутність матеріальних претензій та проведений розрахунок (т.1 а.с.11, 12).
Дійсність договору купівлі-продажу від 12.04.2005р. стала предметом оспорювання в суді у зв'язку з невідповідністю його, на думку прокурора, вимогам Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (2171-12) .
Статтею 3 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" визначено способи малої приватизації, яка здійснюється шляхом викупу, продажу на аукціоні, за конкурсом.
В силу ст. 9 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" за рішенням органів приватизації проводиться інвентаризація майна об'єкта малої приватизації із залученням, у разі необхідності, аудитора (аудиторської фірми) та здійснюється його оцінка в порядку, встановленому законодавством про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність. Акт інвентаризації затверджується керівником та головним бухгалтером підприємства, акт оцінки вартості об'єкта приватизації - керівником органу приватизації. Ціна продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, та початкова вартість продажу об'єкта малої приватизації на аукціоні або за конкурсом визначаються відповідно до методики, затвердженої Кабінетом Міністрів України.
Згідно з ч.1 ст. 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" викуп застосовується щодо об'єктів малої приватизації: не проданих на аукціоні, за конкурсом; включених до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу; зданих в оренду, якщо право на викуп було передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом України "Про оренду державного майна" (2269-12) . Викуп майна підприємств, зданих в оренду, проводиться з додержанням вимог, передбачених чинним законодавством України про приватизацію. Порядок викупу об'єкта приватизації визначається Фондом державного майна України.
Пунктом 51 Закону України "Про Державну програму приватизації" (1723-14) передбачено, що у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, приміщення) орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менш як 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення). Оцінка вартості об'єкта приватизації у цьому разі здійснюється із застосуванням експертної оцінки. Таке ж право одержує орендар у разі прийняття рішення про приватизацію відповідно до законодавства України.
Як вбачається з матеріалів справи, КП "Спеціалізований комбінат комунально-побутового обслуговування" як орендодавець 03.10.2006р. надало ОСОБА_1 дозвіл на виконання будівельних робіт в орендованому приміщенні на суму 13967,00 грн. Доказами виконання даних робіт є довідка про вартість виконаних робіт та акт приймання виконаних підрядних робіт за жовтень 2006 року, згідно з якими вартість ремонтних робіт становила 15374,40 грн. (т.1 а.с.54 - 75, т.2 а.с.27 - 35).
Міська рада не заперечила проти проведення ремонту в зазначеному приміщенні і своїм рішенням від 20.01.2006р. № 647 "Про перелік об'єктів комунальної власності міста, що підлягають та не підлягають приватизації у 2006 році" дозволила підприємцю ОСОБА_1 приватизацію орендованого приміщення шляхом викупу.
За інформацією КП "Спеціалізований комбінат комунально-побутового обслуговування" залишкова вартість приміщення кафе "Пам'ять" по вул.Київській, 47 у м.Житомирі станом на 01.01.2006р. становила 47706,61 грн., а на 30.11.2006р. - 45557,04 грн. (т.1 а.с.52, т.2 а.с.80).
Балансова вартість об'єкта за результатами інвентаризації, проведеної КП "Спеціалізований комбінат комунально-побутового обслуговування" станом на 30.11.2006р. і затвердженої начальником відділу по управлінню та приватизації комунального майна міської ради, склала 61074,80 грн. (т.1 а.с.47 - 50).
Виходячи із залишкової вартості приміщення кафе у розмірі 47706 грн. і вартості ремонтних робіт на суму 13967 грн., на виконання яких отримано дозвіл орендодавця як передбачено п.51 Державної програми приватизації на 2000 - 2002 роки, сума поліпшень становила 29,2 % від залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна.
Отже, внаслідок проведення поліпшень орендованого майна, які неможливо відокремити від цього об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менш як 25 відсотків його залишкової вартості, орендар одержав право на викуп спірного приміщення.
Відповідно до звіту про оцінку приміщення кафе від 18.12.2006р. № А - 2006, виконаного підприємством "Автолюбитель" з метою визначення ринкової вартості об'єкта оцінки для приватизації шляхом викупу, ринкова вартість об'єкта оцінки для подальшої приватизації шляхом викупу становила на 30.11.2006р. 551460 грн. без ПДВ (661752 грн. з ПДВ) (т.1 а.с.76 - 89, т.3 а.с.2 - 58). Наказом органу приватизації Житомирської міської ради від 31.01.2007р. № 21-П затверджено результати незалежної оцінки приміщень кафе (т.1 а.с.97).
Підприємством "Експерт-Сервіс-Консалт" на прохання Житомирської міської ради підготовлено рецензію від 15.01.2007р. № 7 на звіт про оцінку приміщення кафе, що розташоване за адресою: м.Житомир, вул.Київська, 47, згідно з якою зазначений звіт у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки, може бути використаний замовником з метою, зазначеною в звіті (т.1 а.с.90 - 96).
Доводи прокурора в цій частині зводяться до того, що за звітом № 2/340 про оцінку майна - приміщення кафе площею 195 кв.м. по вул.Київській, 47 у м.Житомирі, виконаного приватною фірмою "ЮрЕкс" з метою визначення ринкової вартості об'єкта для банківської застави, ринкова вартість цього об'єкта для банківської застави визначена у розмірі 1683923 грн. без ПДВ станом на 26.02.2007р. (т.2 а.с.91 - 122).
В рецензії Українського товариства оцінювачів від 03.03.2009р. на звіт про оцінку майна - приміщення кафе загальною площею в 195 кв.м., що розташоване за адресою: м.Житомир, вул.Київська, 47, який виконано приватною фірмою "ЮрЕкс" 26.02.2007р., зазначається, що цей звіт не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має шість значних недоліків, що вплинули на достовірність оцінки. Звіт може використовуватися з метою, визначеною у звіті, тільки після виправлення цих помилок (т.3 а.с.133 - 134).
Для встановлення ринкової вартості спірного приміщення на період його приватизації ухвалою Житомирського апеляційного господарського суду від 05.02.2009р. було призначено у справі судову будівельно-технічну експертизу, виконання якої доручено судовому експерту Горячій Н.М. (т.3 а.с.69 - 70).
За висновком експерта від 09.03.2009р. ринкова вартість орендованих підприємцем ОСОБА_1 приміщень кафе площею 195 кв.м. по вул.Київській, 47 у м.Житомирі для приватизації цього об'єкта шляхом викупу, на дату оцінки 30.11.2006р. становила 551265 грн. без ПДВ (т.3 а.с.75 - 124).
З огляду на те, що дані звіту про оцінку майна, виконаного підприємством "Автолюбитель", і висновку експерта Горячої Н.М. є однаковими за сумою вартості приміщення кафе, суд апеляційної інстанції погоджується із законністю придбання підприємцем ОСОБА_1 об'єкта за ринковою ціною, визначеною станом на 30.11.2006р. у розмірі 661752,00 грн.
Отже, доводи прокурора щодо придбання ОСОБА_1 кафе з порушенням норм чинного законодавства є безпідставними.
За наведених обставин місцевий господарський суд обгрунтовано відмовив у позові, тому відсутні підстави для скасування законного судового рішення.
Керуючись ст.ст. 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Житомирський апеляційний господарський суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Рішення господарського суду Житомирської області від 23 жовтня 2008 року залишити без змін, а апеляційне подання першого заступника прокурора Житомирської області - без задоволення.
2. Справу №11/83-Д повернути до господарського суду Житомирської області.
Головуючий суддя
судді:
Черпак Ю.К.
Веденяпін О.А.
Іоннікова І. А.
Повний текст постанови складено та підписано 07.04.2009р. Надруковано 7 прим.:
1 - в справу,
2 - позивачу,
3,4 - відповідачам,
5 - третій особі,
6 - прокуратурі Житомирської області,
7 - в наряд.