Рішенням господарського суду Дніпропетровської обл. від 06.02.09 р. у справі № 8/244-08 (суддя Дубінін І.Ю.) задоволено позов Товариства з обмеженою відповідальністю Проектно-конструкторський інститут "Проммеханізація" м. Харків до Дніпропетровської міської ради м. Дніпропетровськ про розірвання договору оренди земельної ділянки по вул. Чернишевського, 32 в м. Дніпропетровську, укладеного 12.12.2006 р. між сторонами у справі.

Дніпропетровська міська рада не погодилася з зазначеним рішенням, подала апеляційну скаргу, в якій просила відновити пропущений процесуальний строк подання апеляційної скарги, посилаючись на поважну причину пропуску строку те, що у фінансовому управлінні міської ради не було грошей для сплати державного мита для подання апеляційної скарги, а тому у зв’язку із фінансовими перешкодами державне мито по апеляційній скарзі було сплачено лише 17.02.2009 р., згідно платіжного доручення № 136.

Дніпропетровський апеляційний господарський суд, ухвалою про прийняття апеляційної скарги від 02.03.2009 р., відновив строк подання апеляційної скарги.

Оскаржуючи рішення по даній справі, скаржник просить скасувати рішення та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі, так як рішення винесено з грубим порушенням норм матеріального та процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи.

На думку скаржника, оскільки договір оренди землі від 12.12.06 р. укладений між сторонами у справі був нотаріально засвідчений, то розірвати його потрібно теж у нотаріуса за волевиявленням сторін, що дія договору припиняється тільки після того, як державний реєстратор поставить відмітку щодо його скасування.

Відповідач посилається на розділ 12 п.12.5 укладеного договору оренди землі від 22.11.2006 р. згідно з яким дія договору припиняється за рішенням суду лише в тих випадках коли друга сторона не виконує обов’язки, передбачені договором. Позивачем не доведено той факт, що Дніпропетровською міською радою були порушені його права.

Також Дніпропетровська міська рада посилається на частину 5 ст. 32 Закону України "Про оренду землі", відповідно якої перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи –орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Укладеним договором оренди чітко зазначено перелік підстав для розірвання договору.

Відповідач не погоджується з посиланням позивача на висновок Управління земельних ресурсів у м. Дніпропетровську від 16.01.2008 р. № 24.07/р-ю, відповідно до якого визнано за можливе вилучити у позивача земельну ділянку площею 0,0954 га по вул. Чернишевського, 32 в м. Дніпропетровську та зарахувати її до земель міста, а рішення міської ради від 12.10.06 р. № 124/5 та договір оренди земельної ділянки від 08.02.07 р. номер державної реєстрації 040710400081 визнати таким, що втратили чинність, а право ТОВ ПКІ "Проммеханізація" на земельну ділянку площею 0,0954 га таким, що припинилось.

Дніпропетровська міська рада вказує, що у частині четвертій цього висновку зазначено, що остаточне рішення щодо втрати чинності даного рішення приймається Дніпропетровською міською радою відповідно до існуючих вимог чинного законодавства.

Особа, яка подала апеляційну скаргу вважає, що висновок Управління земельних ресурсів носить лише рекомендований характер і не є обов’язковим до виконання.

Скаржник дійшов висновку, що Дніпропетровська міська рада, як розпорядник земель, відповідно до Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (280/97-ВР) , має виключне право приймати відповідні рішення стосовно розірвання договорів оренди земельних ділянок. Розірвання договору оренди без відповідного рішення ради є порушення прав, передбачених нормами чинного законодавства щодо розпорядження землями в межах міста.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач просить залишити рішення суду першої інстанції по даній справі без змін, а апеляційну скаргу без задоволення, так як в наведених скаржником у якості правового обґрунтування приписах нормативно-правових актах не міститься положень щодо існування порядку внесення змін до договорів оренди земельних у разі відчуження об’єктів нерухомого майна шляхом розгляду даного питання на пленарному засіданні міськради та видання відповідного рішення.

Позивач вказує, що тільки питання передачі земельних ділянок в оренду регулюються шляхом прийняття таких рішень. Усі подальші господарські відносини між орендарем та орендодавцем мають вирішуватися сторонами у встановленому договором та відповідним законом порядку.

ТОВ Проектно-конструкторський інститут "Проммеханізація" посилається на те, що товариством виконано умови пунктів 6.5, 9.4 договору, якими встановлено для товариства у разі відчуження будівель та споруд обов’язок звернення до міської ради для внесення відповідних змін у договір оренди земельної ділянки, що і було зроблено та підтверджується наявними в матеріалах справи доказами.

В судовому засіданні оголошувалася перерва з 24.03.09 р. до 02.04.09 р. до 14 год. 10 хвилн.

Заслухавши суддю-доповідача та пояснення представників сторін, які були присутні у судовому засіданні, розглянувши та обговоривши доводи апеляційної скарги, доводи, викладені у відзиві на апеляційну скаргу, перевіривши матеріали справи, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів встановила, що між Дніпропетровською міською радою (орендодавець) та ТОВ проектно-конструкторський інститут "Проммеханізація" (орендар) був укладений договір оренди землі від 12.12.2006 р.

Відповідно до пункту 1.1 зазначеного договору орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: м.Дніпропетровськ, вул. Чернишевського, 32. Підставою для надання земельної ділянки в оренду є рішення Дніпропетровської міської ради від 12.10.2006 р. № 124/5.

В оренду передана земельна ділянка загальною площею 0,0954 га. (п.2.1).

На земельній ділянці знаходяться об’єкти нерухомого майна, інфраструктури, які зазначені в акті приймання-передачі земельної ділянки (а.с. 33).

Строк дії договору п.3.1 встановлено на п’ятнадцять років.

Договір оренди землі посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу і зареєстровано за № 9681.

19.04.2007 р. за договором купівлі-продажу ТОВ Проектно-конструкторський інститут "Проммеханізація" продало нежитлову будівлю по вул. Чернишевського, 32, м.Дніпропетровськ Олексієнко Л.А. (а.с. 28-29).

Вказаний договір купівлі-продажу посвідчений приватним нотаріусом Бондар І.М.

Відповідно п.4.9 договору купівлі-продажу від 19.04.2007 р. право власності за договором виникає з моменту державної реєстрації договору (19.04.2007 р. 13:46).

У зв’язку з продажем ТОВ Проектно-конструкторський інститут "Проммеханізація" нежитлової будівлі за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Чернишевського, 32 у товариства відпала необхідність користування нерухомим майном, яке знаходиться на земельній ділянці, відносно якої був укладений договір оренди.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998 р. (зі змінами і доповненнями), договір оренди землі –це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Тобто, для сторін обов’язковим є дотримання умов договору та вимог земельного законодавства.

Частина 3 статті 15 Закону України "Про оренду землі" визначає, що крім істотних умов договору за згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначитися інші умови, зокрема, якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов"язань сторін, порядок страхування об’єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об’єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Пунктом 6.5 договору купівлі-продажу від 12.12.2006 р. сторони за договором встановили, що у разі зміни назви товариства, його юридичного статусу, придбання або продаж будівель та споруд протягом місяця з моменту настання таких змін товариство зобов’язане звернутися до міської ради для внесення відповідних змін у договір оренди земельної ділянки.

Пунктом 9.4 договору передбачено, що орендар має право у разі зміни банківських реквізитів, юридичної адреси, назви організації; переходу права власності або права користування на будівлі чи споруди щодо наданої земельної ділянці, у 10-денний строк з моменту настання таких змін, листом повідомити про це орендодавця.

Керуючись п.9.4 договору позивач надсилав відповідачу листи (а.с. 30,35) з проханням скасувати договір оренди земельної ділянки по вул. Чернишевського, 32. ТОВ Проектно-конструкторський інститут "Проммеханізація" було отримано висновок Управління земельних ресурсів у м. Дніпропетровську від 16.01.2008 р. за № 24.07/р-ю, відповідно до якого визнано за можливе вилучити у ТОВ Проектно-конструкторський інститут "Проммеханізація" земельну ділянку площею 0,0954 га по вул. Чернишевського, 32 в м. Дніпропетровську та зарахувати її до земель міста, рішення міської ради від 12.10.2006 р. № 124/5 та договір оренди земельної ділянки від 08.07.2007 р. номер державної реєстрації 040710400081 визнати такими, що втратили чинність, а право ТОВ Проектно-конструкторський інститут "Проммеханізація" на земельну ділянку площею 0,0954 га по вул. Чернишевського, 32 в м. Дніпропетровську таким, що припинилось. Даний висновок з лютого 2008 р. знаходиться у секретаріаті Дніпропетровської міської ради, проте до теперішнього часу остаточного рішення про втрату чинності рішення Дніпропетровської міської ради від 12.10.2006 р. № 124/5 не прийнято.

Згідно ст. 32 Закону України "Про оренду землі", на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України (2768-14) та іншими законами України.

Задовольняючи позовні вимоги місцевий господарський суд послався на ст. 188 Господарського кодексу України, яка регулює порядок зміни та розірвання господарських договорів. Застосування цієї правової норми не є правомірним, оскільки в силу ст. 4 ГК України земельні відносини не є предметом регулювання цього Кодексу.

Порядок зміни та розірвання договорів оренди землі регулюється нормами Закону України "Про оренду землі" (161-14) , Земельного кодексу України (2768-14) , Цивільного кодексу України (435-15) .

Стаття 377 ЦК України, як і ч. 5 ст. 120 ЗК України регулюють питання переходу права (власності або користування) на земельну ділянку при придбанні за договором житлового будинку, будівлі або споруди, що розміщені на ній, від продавця майна до набувача.

Так до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором (ч.1). Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування (ч.2).

Таким чином, в силу ст. 377 ЦК України, ч.5 ст. 120 ЗК України необхідною умовою переходу до набувача нерухомого майна права користування земельною ділянкою є не тільки існування у продавця майна права користування земельною ділянкою під відчужуваним майном, а також існування у продавця майна такого права користування земельною ділянкою, яке може бути ним передане за цивільно-правовими договорами одночасно з об’єктом нерухомості. Проте, право користування земельною ділянкою не могло бути передано позивачем покупцю будівлі, так як передача земельної ділянки допускається тільки за згодою орендодавця, а за такою згодою позивач не звертався.

Отже, у зазначених вище нормах не йдеться про автоматичний перехід до набувача майна права користування земельною ділянкою на підставі договору придбання нерухомості у фізичної або юридичної особи не від них, а саме від власника землі, що перебуває у державній або комунальній власності, яким є Дніпропетровська міська рада. У встановленому законом порядку власник землі право користування не передає, а надає. Порядок надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування встановлений ст. 123 ЗК України. Ця норма не містить імперативного обов’язку органу місцевого самоврядування прийняти рішення про укладання договору оренди землі, що перебуває у комунальній власності, з особою, яка придбала право власності на об’єкти нерухомості, які на цій землі розташовані, поза межами встановленої у кодексі процедури.

Враховуючи, що право користування земельною ділянкою на умовах правовідносин оренди із власником землі (відповідачем) у набувача майна не виникло, право користування земельною ділянкою у позивача в силу закону не припинилося, тому останній має виконувати всі обов’язки за договором оренди.

Отже, перехід права власності на нерухоме майно від позивача до іншої особи, не встановлює обов’язку власника землі (орендодавця) розривати договір оренди земельної ділянки із попереднім власником нерухомості, оскільки ні договором, ні законом це не передбачено.

Але, згідно ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України (2768-14) та іншими законами України.

Підпунктом "а" ст. 141 Земельного кодексу України передбачено, що підставою припинення права власності на земельну ділянку є, в тому числі –добровільна відмова від права користування земельною ділянкою.

Згідно з ч. 3 ст. 142 ЗК України припинення права постійного користування земельною ділянкою у разі добровільної відмови землекористувача здійснюється за його заявою до власника земельної ділянки.

Як вже вище було зазначено позивач, листом від 26.09.07 р. за вих. № 224 (а.с. 30), звертався до міської ради м. Дніпропетровська з проханням скасувати договір оренди земельної ділянки по вул. Чернишевського, 32 від 12.12.2006 р. в зв’язку з продажем нежитлової будівлі, розташованої за вказаною адресою.