за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів - Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Управління охорони нерухомих об'єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації

про визнання права власності та спонукання виконати певні дії

Сторони і треті особи належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи, про що свідчать поштові повідомлення.

У жовтні 2006 року фізична особа-підприємець ОСОБА_5 (далі-позивач) звернулась у місцевий господарський суд Одеської області з позовом до Одеської міської ради (далі-відповідач-1) і Комунального підприємства "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості" (далі-відповідач-2) про визнання за позивачем права власності на об’єкт нерухомості -нежитлові підвальні приміщення загальною-площею 295,6 кв.м, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 60, та зобов’язати відповідача-2 здійснити державну реєстрацію права власності за позивачем на вказаний об’єкт нерухомості.

Позовні вимоги обґрунтовані договором №67/4 від 17.12.2003р. оренди вказаних підвальних приміщень, у відповідності з умовами якого за погодженням з відповідачем-1 та іншими необхідними державними органами був здійснений капітальний ремонт орендованих підвальних приміщень з їх реконструкцією і переобладнанням, внаслідок чого з’явився новий об’єкт нерухомості (нова річ) площею 295,6 кв.м., що відрізняється технічним станом, цільовим призначенням та площею, з посиланням на статті 182, 331- 332 Цивільного кодексу України.

Відповідач-1 –Одеська міська рада і третя особа –Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (далі-Представництво) у відзиві на позов вважають його необґрунтованим, оскільки спірне орендоване позивачем підвальне приміщення є власністю територіальної громади м. Одеси згідно рішення Одеської облради від 25.11.1991р. №266-ХХІ, переобладнання приміщення позивач здійснив без належним чином проектної документації. що є порушенням чинного законодавства, а також на те, що нерухомий об’єкт за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 60 є пам’яткою архітектури і містобудування місцевого значення і взято під охорону рішенням Одеського облвиконкому від 27.12.1991р. №580, а тому на його відчудження необхідна згода органу охорони культурної спадщини.

У процесі розгляду справи третіми особами без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів судом були залучені Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Управління охорони нерухомих об'єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації, а на стороні позивача –ОСОБА_4

Справа судами розглядалась неодноразово.

Останнім рішенням місцевого господарського суду Одеської області від 19.02.2008р. (суддя Петров В.С.) позов задоволено: визнано за позивачем право власності на об’єкт нерухомості - нежитлові підвальні приміщення-загальною площею 295,6 кв.м., розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 60 і зобов’язано відповідача-2 зареєструвати за позивачем право власності на вказаний об’єкт нерухомості з огляду на обґрунтованість позовних вимог і, зокрема, суд зазначає що позивачем було фактично створено нову річ та після проведення будівельних робіт реконструйоване підвальне приміщення було прийняте в експлуатацію.

Не погоджуючись з ухваленим рішенням суду, Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та остання подали апеляційні скарги, в яких просять оскаржене рішення суду скасувати та прийняти нове рішення, яким у позові відмовити, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права. Зокрема, Представництво (третя особа), подаючи апеляційну скаргу на зазначене рішення суду, посилається на те, що судом першої інстанції не було встановлено, проведення яких саме робіт та на яку суму було здійснено позивачем поліпшення орендованого майна, а також, як зазначає Апелянт, суд першої інстанції, встановивши факт нової речі в результаті проведених поліпшень і реконструкції орендованого майна (слід зазначити, що такі дії позивач погодив зі стороною по договору оренди - Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, що вбачається із матеріалів справи) взяв на себе не притаманні суду функції експерта, порушивши тим самим вимоги статті 41 Господарського процесуального кодексу ( ГПК) України (1798-12) .

У зв’язку з такими доводами Представництва в апеляційній скарзі судом апеляційної інстанції була призначена судова будівельно-технічна експертиза спірного об’єкта, по якому між позивачем і відповідачами виник спір з приводу виконання позивачем будівельних робіт і його реконструкції з дозволу Орендодавця (Представництва), внаслідок чого (по даним позивача) була створена нова річ, на яку він просить визнати право власності. Проведення судової будівельно-технічної експертизи було доручено Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз, на вирішення якої поставлені наступні питання:

- Яка дійсна реальна вартість будівельних робіт, проведених фізичною особою-підприємцем ОСОБА_5 під час оренди нежитлових підвальних приміщень, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 60 по договору оренди №67/4 від 17.12.2003р.?

- Чи змінилась технічна характеристика об’єкта оренди - нежитлових підвальних приміщень-за вказаною адресою внаслідок проведених Орендарем-фізичною особою-підприємцем ОСОБА_5 будівельних робіт, які б потребували прийняття закінченого будівництвом об’єкта в експлуатацію?

- Чи відповідає вимогам будівельних норм та правил здійснена ОСОБА_5 реконструкція нежитлових підвальних приміщень за вказаною адресою?

Після проведення судової будівельно-технічної експертизи апеляційне провадження у справі було поновлено ухвалою від 04.03.2009 року.

Розглянувши матеріали справи, в тому числі висновки судової будівельно-технічної експертизи, дослідивши доводи апеляційних скарг, заслухавши представників позивача, відповідача-1 і Апелянта (третьої особи), перевіривши юридичну оцінку встановлених судом першої інстанції фактичних обставин справи та їх повноту, застосування норм матеріального та процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції не вбачає підстав для задоволення апеляційних скарг, виходячи з наступного.

Як вбачається із матеріалів справи і встановлено судом, 17 грудня 2003 року між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та приватним підприємцем ОСОБА_5 був укладений договір № 67/4 оренди нежитлового приміщення, згідно якого позивачу було передано у строкове платне користування нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 60, –підвал загальною площею 269,7 кв.м під розташування офісу. Строк дії договору згідно п.2.1 договору до 17.12.2006 року.

Додатковим погодженням №1 від 16.01.2004р. до цього договору оренди, укладеного між позивачем і Представництвом (третьою особою), зазначений договір оренди змінено в частині профілю використання орендованого приміщення, а саме: приміщення загальною площею 269,7 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 60, використовується позивачем з метою розміщення складу продовольчих товарів і визначена його експертна вартість –129741 грн. (а.с.146, т.І).

Така ж (129741 грн.) експертна вартість орендованого позивачем приміщення визначена в додатковому погодженні №2 від 18.05.2005р. до вказаного договору оренди (а.с.147, т.І).

Як з’ясовано судом, орендоване позивачем приміщення належить територіальній громаді м. Одеси на праві комунальної власності на підставі рішення Одеської обласної ради народних депутатів №266-ХХІ від 02.11.1991р., яким весь житловий і нежитловий фонд міста Одеси було передано у власність територіальної громади міста.

Як вбачається з акту прийому-передачі приміщення (а.с.144, т.1), затвердженого Представництвом по управлінню комунальною власністю міськради 17.12.2003р., який є додатком до договору оренди №67/4 від 17.12.2003р., на момент передачі позивачу в оренду спірного приміщення останнє потребувало проведення ремонту.

Згідно п.4.4. договору оренди №67/4 від 17.12.2003р. капітальний ремонт, реконструкція, технічне переобладнання орендованого приміщення, викликані особливостями господарської діяльності орендаря, проводяться лише з дозволу орендодавця з наданням проектно-кошторисної документації, виготовленої за рахунок орендаря до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку. Після проведення перепланування або реконструкції, що потягла за собою зміну конструктивних елементів приміщення (будівлі), орендар зобов’язаний замовити за власний рахунок в ОМБТІ та РОН технічний паспорт на це приміщення (будівлю) і не пізніше 3-х місяців після закінчення ремонтних робіт надати його орендодавцю (Представництву).

Листом № 01-13/425 від 16.01.2004р. (а.с.11, т.1) Представництво по управлінню комунальною власністю ОМР надало згоду позивачу на проведення капітального ремонту підвального приміщення за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 60. При цьому Представництво, даючи таку згоду, зазначило: при умові наявності затвердженої Приморською райдержадміністрацією погодженою з Одеською службою "Укрінвестекспертиза" проектно-кошторисної документації, а також зобов’язало позивача після проведення ремонтних робіт надати затверджений районною адміністрацією акт вводу в експлуатацію цього приміщення.

З цього листа Представництва випливає, що останнє, надаючи дозвіл позивачу на проведення капітального ремонту орендованого підвального приміщення, що передбачено п.4.4 вказаного договору оренди, поставило умови: погодження проектно-кошторисної документації з Приморською райдержадміністрацією погодженою з Одеською службою Укрінвестекспертизи і введення його в експлуатацію. Орендодавець тим самим надав згоду на реконструкцію і технічне переобладнання об’єкту оренди при проведені його капітального ремонту, оскільки із експертного висновку №53с від 23.05.2005р. Одеської служби "Укрінвестекспертиза" по кошторисній документації на капітальний ремонт приміщень підвалу загальною площею 269,7 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 60 (розроблена ОФ "НДІ проект реконструкція" на замовлення ПП ОСОБА_5) випливає, що капітальний ремонт нежитлових приміщень передбачає загальнобудівельні, сантехнічні і електромонтажні роботи і, як зазначається на листі 2 цього експертного висновку Служби "Укрінвестекспертиза", орендовані приміщення підвалу по вул. Успенська, 60 у м. Одесі після проведеної реконструкції є пригодними для експлуатації з використанням по своєму призначенню (ці експертні висновки служби "Укрінвестекспертиза" надані позивачем на вимогу судової будівельно-технічної експертизи).

Тому є безпідставними посилання Представництва в апеляційній скарзі на те, що ним була дана згода Орендарю (позивачу) на проведення лише капітального ремонту орендованих приміщень підвалу за вказаною адресою без їх реконструкції. Також із зобов’язання в цьому листі позивача надати Представництву акт введення цих приміщень в експлуатацію, затверджений Приморською райдержадміністрацією, випливало, що після проведення капітального ремонту орендованих приміщень з їх реконструкцією і введення в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, буде створена нова річ.

Проведення будівельних робіт в орендованому підвальному приміщенні було здійснено позивачем відповідно до експертного висновку про його технічний стан, можливість та умови проведення реконструкції якого розроблений НВЦ "Екострой" за погодженнями та висновками санітарно-епідеміологічної станції м. Одеси від 08.12.2004р., Головного управління МНС України в Одеській області від 27.10.2004р., Управління охорони об’єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації від 06.10.2004р.(останнє не заперечувало проти проведення реконструкції приміщення у зазначеній пам’ятці архітектури з дотриманням рекомендацій, наданих у технічному висновку НВЦ "Екострой" (а.с.29, т.І). Рекомендації НВЦ "Екострой" позивачем були дотримані, що підтверджено висновком №507/05 Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради від 14.05.2005р., яким дана згода на введення в експлуатацію об’єкта оренди за вказаною адресою після його капітального ремонту і реконструкції (а.с.22, т.І). Кошторис на проведення зазначених робіт в сумі 214885,20 грн. був затверджений розпорядженням Приморської районної адміністрації Одеської міської ради №1706 від 23.06.2005р. (а.с.44, т.І). Розпорядженням Приморської районної адміністрації Одеської міської ради №1592 від 15.06.2005р., орендоване позивачем зазначене підвальне приміщення після проведених будівельних робіт у процесі капітального ремонту прийнято до експлуатації. (а.с.43, т.І).

Після проведення позивачем будівельних робіт в орендованому приміщенні КП "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об’єктів нерухомості" був виготовлений технічний паспорт від 01.08.2005р., згідно якого площа приміщення значно збільшилася та склала 295,6 кв.м.

З цих підстав, доводи Одеської міської ради (відповідача) про те, що позивач здійснив будівельні роботи в орендованому приміщенні без належним чином затвердженої проектної документації та цей об’єкт нерухомості не прийнятий до експлуатації є необґрунтованими, оскільки спростовуються наявними в матеріалах справи доказами.

Після здачі закінченого будівництвом об’єкту оренди в експлуатацію 18.07.2005р. виконавчим комітетом Одеської міської ради було видано свідоцтво про право власності на нежилі підвальні приміщення (а.с. 42, т. 1), згідно якого приміщення за адресою: м. Одеса, вул. Успенська, 60 належить територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності та складається в цілому з нежилих приміщень підвалу загальною площею 295,6 кв.м (а.с.42, т.І).

Відповідно до висновку Аудиторської фірми "ХХІ вік" від 15.10.2005р. фактичні витрати на проведення позивачем ремонту орендованого спірного приміщення склали саме 214885,20 грн., які підтверджені висновком судової будівельно-технічної експертизи від 20.02.2009р. Виходячи з цього, вартість здійснених позивачем будівельних робіт спірного об’єкту майже в два рази перевищує первісну вартість приміщень, площа яких значно збільшилася.

Відтак, суд першої інстанції дійшов до вірного висновку, що позивачем було фактично створено нову річ з використанням матеріалів, що раніше належали територіальній громаді м. Одеси.

Тому посилання третьої особи –Представництва на те, що позивачем було проведено капітальний ремонт орендованого приміщення з частковими елементами реконструкції в межах житлової будівлі, що в свою чергу не створює нову річ, а лише поліпшує її, спростовується матеріалами справи і висновками зазначеної судової будівельно-технічної експертизи, призначеної судом апеляційної інстанції у зв’язку з запереченнями Представництва з цього приводу. Так, згідно технічного висновку компетентного органу про можливість збереження виконаної реконструкції орендованих підвальних приміщень за вказаною адресою, який був наданий на підставі листа Представництва №113/425 від 16.01.2004р. та інших документів (а.с. 46-56, т. 1), позивачем були виконані необхідні будівельні роботи, для здачі об’єкта оренди в експлуатацію як новоствореної речі. Цей технічний висновок підтверджується висновками судової будівельно-технічної експертизи, згідно яких:

- дійсна вартість будівельних робіт, здійснених фізичною особою-підприємцем ОСОБА_5 під час оренди нежитлових підвальних приміщень по вул. Успенська. 60 у м. Одесі по договору оренди №67/4 від 12.12.2003р. складала 214885,20 грн., утому силі ПДВ 35814,20 грн.;

- в нежитлових підвальних приміщеннях за вказаною адресою виконана реконструкція зі збільшенням загальної площі на 25,9 кв.м, тобто технічна характеристика об’єкта оренди внаслідок проведених орендарем –фізично особою-підприємцем ОСОБА_5 будівельних робіт змінилась, які підлягали прийманню закінченого будівництвом об’єкту в експлуатацію;

- виконана ОСОБА_5 реконструкція нежитлових підвальних приміщень за вказаною адресою відповідають вимогам будівельних норм і правил, які вказані в цьому висновку.

Про створення нової речі внаслідок капітального ремонту (реконструкції) орендованого позивачем об’єкта оренди свідчить і факт видачі КП "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та РОН" нового технічного паспорту від 01.08.2005р. на перероблені позивачем приміщення, в експлікації якого зазначено кількість та характеристики приміщень, що вказують не на поліпшення стану орендованих приміщень, а на створення позивачем внаслідок проведеної узгодженої реконструкції під час капітального ремонту іншого об’єкту.

Згідно ч.1 ст. 332 Цивільного кодексу України переробкою є використання однієї речі (матеріалу) в результаті чого створюється нова річ.

Відповідно до частини 4 статті 332 цього Кодексу, якщо вартість переробки і створеної нової речі істотно перевищує вартість матеріалу, що має місце в даному випадку, право власності на нову річ набуває за її бажанням особа, яка здійснила таку переробку.

Тому посилання Представництва (третьої особи) в апеляційній скарзі на п.7.6 договору оренди, яким передбачено, що всі зроблені Орендарем (позивачем) поліпшення в орендованому приміщенні передаються Орендодавцю (третій особі) безоплатно, є необґрунтованими, оскільки, як встановлено судом, здійснена реконструкція орендованих приміщень у процесі капітального ремонту зі створенням нової речі і це не було поліпшення, на яке розповсюджувався би цей пункт договору.

З зазначених підстав також не приймаються до уваги посилання третьої особи в апеляційній скарзі на главу 58 ЦК України (435-15) і, зокрема, на ст.778 цього Кодексу як необґрунтовані. Є також необґрунтованими в зв’язку з цим посилання третьої особи і Одеської міської ради на Закони України "Про приватизацію державного майна" (2163-12) та "Малу приватизацію", оскільки в даному випадку мова про приватизацію спірного об’єкту, яка призначається відповідним рішенням спеціального органу, не йде.

Відтак, суд першої інстанції дійшов до вірного висновку, що вимоги позивача про визнання за ним права власності на новостворену річ –нежилі підвальні приміщення загальною площею 295,6кв.м, розташований за адресою: м.Одеса, вул. Успенська, 60 є обґрунтованими, а тому підлягали задоволенню.

Що стосується посилання Представництва в апеляційній скарзі на необхідність отримання згоди органу охорони пам’ятків культурної спадщини на відчудження спірного об’єкту оренди і відсутності відмови цього Органу від привілеєвої купівлі спірного майна, то з цього приводу слід зазначити, що судом вирішується спір щодо права власності на це майно, а не правомірність відчудження його, що передбачає ст. 18 Закону України "Про охорону культурної спадщини", згідно якої згода органу охорони культурної спадщини необхідна при відчудженні пам’ятки культурної спадщини її власником іншій юридичній особі чи фізичній особі, а не при визнанні права власності на таке майно. Це стосується і відсутності доказів вказаного органу привілеєвованої покупки пам’ятки охорони культурної спадщини місцевого значення. Що стосується посилання Представництва в апеляційній скарзі на постанову Верховного Суду України від 12.09.2006р. по аналогічній справі (а.с.32-33, т.ІІ), то слід звернути увагу Апелянта, що в цій постанові мова йшла про самовільне проведення позивачем (орендарем) перепланування і реконструкції орендованих приміщень в ході капітального ремонту в межах капітальної будівлі, а в даному випадку, як було зазначено вище, позивач (орендар) отримала дозвіл Орендодавця на проведення капітального ремонту об’єкту оренди з його реконструкцією за висновком Одеської служби "Укрінвестекспертиза".

Також суд апеляційної інстанції звертає увагу Апелянта (третьої особи) на те, що в цій постанові Верховний Суд України при вирішенні спору про визнання права власності на об’єкт оренди внаслідок створення з нього нової речі, зазначив, що застосування господарськими судами до спірних правовідносин ст. 778 ЦК України є безпідставним, на яку Представництво посилається в апеляційній скарзі.

Щодо вимог позивача про зобов’язання КП "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об’єктів нерухомості" здійснити державну реєстрацію права власності позивача на спірні приміщення, то суд апеляційної інстанції погоджується з висновками суду першої інстанції щодо обґрунтованості таких позовних вимог.