Товариство з обмеженою відповідальністю "Корона-сервіс" (надалі – позивач, апелянт) в звернулось до Господарського суду Чернігівської області з позовом (з врахуванням уточнень позовних вимог № 43 від 21.05.2008) до Фонду комунального майна Чернігівської міської ради (надалі – відповідач-1) та Чернігівської міської ради (надалі – відповідач-2), у відповідності до якого просив:

- визнати порушеним право ТОВ "Корона-сервіс" на мірне володіння своїм майном – часткою у розмірі вартості невід’ємних поліпшень приміщень будівлі колишнього комплексу громадського харчування "Полісся", розміщеної за адресою: м. Чернігів, пр-т Миру, 32, які не були відчужені в процесі приватизації, залишилися у власності територіальної громади м. Чернігова (37,5 кв.м), і вартість їх не була компенсована ТОВ "Корона-сервіс", що складає 8,5 кв.м;

- визнати право ТОВ "Корона-сервіс" на ? (8,5 кв.м) площ будівлі по пр-ту Миру,32 в м. Чернігові, які належать територіальній громаді м. Чернігова, управління і розпорядження якими здійснює Фонд комунального майна Чернігівської міської ради.

Рішенням Господарського суду Чернігівської області від 28.10.2008р. у справі №12/103 у задоволенні позову відмовлено повністю.

Рішення суду мотивоване наступним:

- вимоги позивача про визнання порушеним його право на мірне володіння своїм майном – часткою у розмірі вартості невід’ємних поліпшень приміщень будівлі колишнього комплексу громадського харчування "Полісся", розміщеної за адресою: м. Чернігів, пр-т Миру, 32, які не були відчужені в процесі приватизації, залишилися у власності територіальної громади м. Чернігова є безпідставними та не підлягають задоволенню, оскільки умовами договору оренди не передбачено перехід до орендаря права власності на частину орендованого приміщення в разі здійснення ним поліпшення орендованого майна, а встановлено лише компенсацію орендарю орендодавцем збільшення вартості орендованого майна в результаті здійснених орендарем невідокремлених поліпшень.

- вимоги позивача про визнання за ним права на ? (8,5 кв.м) площ будівлі по пр-ту Миру,32 в м. Чернігові, які належать територіальній громаді м. Чернігова також є безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню, оскільки відсутнє порушення права позивача.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Корона-сервіс", не погоджуючись з рішенням суду, звернулось до Київського апеляційного господарського суду з апеляційної скаргою № 86 від 06.11.2008, в який просить скасувати рішення Господарського суду Чернігівської області від 28.10.2008р. у справі № 12/103 та прийняти нове рішення, яким:

- визнати порушеним право ТОВ "Корона-сервіс" на мирне володіння своїм майном - часткою у розмірі вартості невід’ємних поліпшень приміщень будівлі колишнього комплексу громадського харчування "Полісся", розміщеної за адресою: м. Чернігів, пр-т Миру, 32, які не були відчужені в процесі приватизації, залишилися у власності територіальної громади м. Чернігова (37,5 кв.м), і вартість яких не була компенсована ТОВ "Корона-сервіс";

Апеляційна скарга мотивована тим, що при постановлені оскаржуваного рішення суд першої інстанції повністю з’ясував обставини, що мають значення для справи, але допустив неправильне застосування норм матеріального права, що призвело до невідповідності висновків, викладених у рішенні місцевого суду обставинам справи.

Від відповідача-1 надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому він просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Господарського суду м Чернігівської області від 28.10.2008 у справі № 12/103 – без змін.

Від відповідача-2 надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому він просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Господарського суду м Чернігівської області від 28.10.2008 у справі № 12/103 – без змін.

Від третьої особи надійшов лист, в якому вона просить розглядати справу № 12/103 без участі представника.

Представник апелянта (позивача) в судовому засіданні апеляційну скаргу підтримав та просив її задовольнити.

Представник відповідачів в судовому засіданні проти апеляційної скарги заперечував та просив відмовити в її задоволенні.

Заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки, перевіривши правильність застосування норм права місцевим господарським судом, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає з огляду на наступне.

Як встановлено з матеріалів справи та не заперечується представниками сторін, між Фондом комунального майна Чернігівської міської ради народних депутатів (як орендодавцем) та Закритим акціонерним товариством "Торгово-виробниче підприємство "Корона-Сервіс" (як орендарем), правонаступником якого є позивач, відповідно до п.1.2 Статуту, зареєстрованого Державним реєстратором виконавчого комітету Чернігівської міської ради 11. 11.2004 реєстраційний номер 1064105000100046, було укладено договір оренди комунального майна № 110 від 30.09.1998 (т. 1 а.с. 12 -13).

Орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування майно вартістю 441 773,94грн. станом на 01.12.1998 року (п.п. 1.1, 1.2 названого договору).

Пунктом 10.1 договору встановлено, що цей договір діє з 01.10.1998 до 31.03.2008.

Згідно акта прийому-передачі від 30.09.1998 (т. 1 а.с.14) орендодавець передав, а орендар прийняв приміщення, яке складається з частини основної будівлі площею 2553,5 кв.м.: підвал - 794,8 кв.м., 1 поверх - 927,9 кв.м., в тому числі площі загального користування - 52 кв.м., 2 поверх - 830,8 кв.м., в тому числі площі загального користування - 33,9 кв.м. та сараю площею 231,3 кв.м., розташованих по вул. Леніна у будинку № 32, загальною вартістю 441 773,94 грн.

Сторонами додатковою угодою № 5 від 05.07.2001 (т. 1 а.с. 15-17) до договору оренди комунального майна № 110 від 30.09.1998, підписано текст договору оренди комунального майна № 110 від 30.09.1998, в новій редакції, відповідно до якої Фонд комунального майна Чернігівської міської ради передає, а ЗАТ "Торгово-виробниче підприємство "Корона-Сервіс" приймає у строкове платне користування майно, яке знаходиться на балансі Фонду комунального майна та складається з чотириповерхової будівлі площею 4363,3 кв.м. (в т.ч. підвал площею 794,8 кв.м.) та сараю площею 173 кв.м., розташованих по пр. Миру, 32, вартість яких визначена згідно з експертною оцінкою і становить 74 2801 грн. (будівля 725716 грн., сарай – 17 085 грн.).

Розділом 2 додаткової угоди № 5 від 05.07.2001 сторонами визначено, що вступ орендаря у строкове платне користування майном настає у термін, вказаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами договору та акту приймання-передачі, який є невід'ємною частиною договору (додаток № 3 до договору оренди № 110 від 30.09.1998).

Передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно. У разі припинення договору майно повертається орендарем орендодавцю у порядку, встановленому при передачі майна орендарю. Майно вважається поверненим орендодавцю з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі. Обов'язок по складанню акта приймання-передачі покладається на сторону, яка передає майно іншій стороні.

Строк дії договору оренди сторонами було визначено на період з 01.10.1998 року по 31.03.2008 року.

Сторонами було підписано акт приймання передачі об’єкту комунальної власності Чернігівської міської ради в оренду.

Згідно рішення Господарського суду Чернігівської області від 28.08.2003 у справі №8/203 (яке набрало законної сили 24.10.2003) розірвано договір оренди комунального майна від 30.09.1998 № 110, в редакції додаткової угоди № 5 від 05.07.2001, укладений між Фондом комунального майна Чернігівської міської ради та Закритим акціонерним товариством "Торгово-виробниче підприємство "Корона-Сервіс".

Судова колегія дійшла висновку, що місцевим судом підставно та обґрунтовано відмовлено в задоволенні позовних вимог з огляду на наступне.

Згідно ч.1 ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно з ч.1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

У відповідності до п.10.6 договору оренди додаткової угоди № 5 до договору оренди комунального майна № 110 від 30.09.1998, встановлено, що у разі припинення або розірвання договору, поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря, а невідокремлювані поліпшення - власністю орендодавця. Питання компенсації орендодавцем збільшення вартості орендованого майна в результаті зазначених невідокремлюваних поліпшень вирішується відповідно до умов цього договору та чинного законодавства.

Матеріалами справи підтверджено, що згідно звіту, затвердженого наказом Фонду комунального майна Чернігівської міської ради №01-3/51 від 01.04.2003 про оцінку майна - будівлі зі складськими приміщеннями колишнього комплексу громадського харчування "Полісся", що розташований за адресою м. Чернігів, пр-т Миру,32, який було виконано приватним підприємством "Аксіома" на замовлення фонду комунального майна м. Чернігова, визначено ринкову вартість в розмірі 1030178 грн. невід’ємних поліпшень, яка визначена за порівняльним підходом.

Згідно свідоцтва про право власності, виданого на підставі рішення виконкому Чернігівської міської ради № 217 від 21.10.2002, територіальній громаді м. Чернігова в особі Чернігівської міської ради на праві власності належала нежитлова будівля загальною площею 4331 кв.м. по пр. Миру,32 у м. Чернігові.

Відповідно до договору купівлі-продажу від 02.09.2003, Фондом комунального майна Чернігівської міської ради (як продавцем) передано у власність Товариству з обмеженою відповідальністю "Агропромислова група" (як покупцю) нежитлову будівлю літ. "А-4" площею 4293,5 кв.м., склад літ. "Б1-1" площею 140,9 кв.м., склад літ. "Б2-1" площею 32,7 кв.м., що у подальшому іменуються "об'єкт", крім того у користування - приміщення спільного користування на 1-поверсі будівлі літ "1-3" площею 21,1 кв.м., на другому поверсі будівлі літ "1-1" площею 16,4 кв.м., що у подальшому іменується "об'єкт користування", які знаходяться за адресою: м. Чернігів, проспект Миру, 32, на земельній ділянці територіальної громади м. Чернігова, а покупець зобов'язується прийняти об'єкт і сплатити ціну відповідно до умов, які визначені в цьому договорі, та пройти реєстрацію об'єкта у Чернігівському міжміському бюро технічної інвентаризації.

Таким чином, після укладення договору купівлі-продажу від 02.09.2003 у власності територіальної громади м. Чернігова залишилось 37, 5 кв. метрів по пр. Миру, 32 у м. Чернігові.

Вказаний факт також підтверджується також рішенням 13 сесії четвертого скликання Чернігівської міської ради від 28.09.2004 "Про затвердження переліку об'єктів нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Чернігова".

Згідно з п. 1.5 договору купівлі-продажу від 02.09.2003, зазначений у цьому договорі об'єкт продано за 5 055 000 грн., з них: 1 030 178 грн. - вартість поліпшень орендованого майна, що підлягає компенсації орендарю Закритому акціонерному товариству "Торгово-виробниче підприємство "Корона-Сервіс", 4 021 822 грн. - ціна продажу об'єкта (комунальна частка орендованого майна).

Платіжним дорученням № 9414 від 19.01.2004 (т. 1 а.с. 120) Фондом комунального майна Чернігівської міської ради сплачено позивачу компенсацію в суму 1 030 178,00 грн. за поліпшення орендованого майна.

Відповідно до ч. 1 ст. 778 ЦК України визначено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 4 ст. ст. 778 ЦК України).

Судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що позивачем не надано суду жодного доказу, який би підтверджував, що в результаті здійсненого поліпшення орендованого майна, частина якого залишилась у власності територіальної громади м. Чернігова, була створена нова річ.

Крім того, умовами договору оренди № 110 від 30.09.1998 не передбачено перехід до орендаря права власності на частину орендованого приміщення в разі здійснення ним поліпшення орендованого майна, а відповідно до п.10.6 договору оренди сторонами визначено лише порядок компенсації орендарю орендодавцем збільшення вартості орендованого майна в результаті здійснених орендарем невідокремлюваних поліпшень, та встановили, що невідокремлювані поліпшення є власністю орендодавця.

Також, місцевим судом правомірно відхилено посилання позивача на те, що право власності на частину орендованого майна, яке залишилось у власності територіальної громади м. Чернігова, перейшло до позивача на підставі п.п. 3-5 "Порядку компенсації вартості поліпшень орендованого майна під час його приватизації", який затверджений наказом Фонду Державного майна України № 1241 від 12.07.2001 (z0636-01) . При цьому колегія виходить з наступного.

Пунктом 25 Порядку компенсації вартості поліпшень орендованого майна під час його приватизації, який затверджений наказом Фонду Державного майна України № 1241 від 12.07.2001 (z0636-01) , визначено, що у цьому Порядку компенсацією вартості поліпшень орендованого майна є визначення державної частки та частки орендаря у вартості орендованого майна під час його приватизації з метою запобігання збиткам державі та орендарю. Порядок установлює основні процедури компенсації вартості поліпшень орендованого майна (будівель, споруд, приміщень), які неможливо відокремити від цього майна без заподіяння йому шкоди, здійснених орендарем за час оренди за рахунок власних коштів та за згодою орендодавця (далі - поліпшення), під час продажу орендованого майна на аукціоні або за конкурсом. Порядок також роз'яснює основні процедури визначення інвестиційної вартості орендованого майна шляхом проведення експертної оцінки під час його викупу.

Таким чином, вищевказаний порядок регулює процедуру визначення розміру вартості поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем, та процедуру компенсації вартості цих поліпшень, які неможливо відокремити від цього майна без заподіяння йому шкоди.

Крім того, вищевказаний порядок не містить положень щодо переходу до орендаря права власності на частину саме орендованого майна, в разі здійснення ним невід’ємних поліпшень.

За таких обставин суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відмову в задоволенні позовних вимог.

Враховуючи усе вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення Господарського суду Чернігівської області від 28.10.2008 р. по справі № 12/103 відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи, підстав для його скасування не вбачається.

Керуючись ст.ст. 99, 101, п.1 ст. 103, 105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд, –

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Корона-сервіс" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Чернігівської області від 28.10.2008 р. у справі № 12/103 за Товариства з обмеженою відповідальністю "Корона-сервіс" до Фонду комунального майна Чернігівської міської ради та Чернігівської міської ради – без змін.