Рішенням господарського суду міста Києва від 02.04.2008 у справі №4/30,залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 17.06.2008, позовні вимоги КП "Міжнародний аеропорт "Київ" задоволено повністю: договір оренди нерухомого майна комунальної власності з ТОВ "Метагра" від 03.08.2006 №141-2006 розірвано в зв’язку з порушенням його умов орендарем.

Постановою Вищого господарського суду України від 03.09.2008 вказані постанова та рішення скасовані, справа передана на новий розгляд до господарського суду міста Києва. Суд касаційної інстанції вказав на неповноту встановлення обставин справи попередніми судами.

Рішенням господарського суду міста Києва від 30.12.2008 (суддя Мандриченко О.В.), з урахуванням додатково наданих доказів та зауважень суду касаційної інстанції, позов задоволено повністю. Розірвано договір оренди приміщень їдальні аеропорту, укладений між КП "Міжнародний аеропорт "Київ" та ТОВ "Метагра", зобов’язано останнього звільнити приміщення. Рішення суду мотивоване тим, що відповідачеві, як переможцю конкурсу на оренду будівлі, були відомі умови конкурсу щодо проведення орендарем капітального ремонту будівлі та благоустрою прилеглої території за рахунок власних коштів, але відповідач своїх зобов’язань по капітальному ремонту, згідно умов конкурсу та договору оренди, не виконав.

Не погоджуючись з рішенням суду, відповідач просить його скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити. Заявник скарги вважає, що договором оренди не покладено на відповідача обов’язок у проведенні капітального ремонту, а визначено лише його право проводити ремонтні роботи. Апелянт стверджує, що проведення таких робіт є можливим лише за умови одержання попередньої згоди позивача, а останній такої згоди не дає. Крім того, заявник вказав, що об’єкт оренди за нецільовим призначенням ним не використовується, а в зв’язку з необхідністю проведення ремонту будівля не використовується взагалі.

В судовому засіданні 05.03.2009 в розгляді справи приймала участь представник Київської транспортної прокуратури, яка звернула увагу на тривале невикористання комунального майна за призначенням, загрозу його руйнування, невиконання орендарем умов договору, укладеного за наслідками конкурсу, та просила розірвати договір.

Перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення присутніх представників сторін, колегія суддів апеляційного господарського суду встановила наступне.

У квітні 2005 року Київською міськдержадміністрацією було проведено конкурс на оренду їдальні, яка знаходиться на балансі КП "Міжнародний аеропорт "Київ" (Жуляни). Однією з основних умов конкурсу було проведення орендарем капітального ремонту будівлі та благоустрою прилеглої території за рахунок орендаря без відшкодування витрат. Такі вимоги ставились в зв’язку з потребою переобладнання і експлуатації закладу громадського харчування у відповідності до сучасних технологій. Оферта і акцепт за процедурою проведення конкурсу є однією із форм правочину.

Таким чином, питання про визначення обов’язку у проведенні капітального ремонту приміщення при переобладнанні закладу громадського харчування однозначно покладено на орендаря, що відповідає вимогам ч.2 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ч.2ст. 776 ЦК України.

Переможцем конкурсу, на таких умовах, 26.04.2005 стало ТОВ "Метагра", з яким, на підставі рішення Київради від 30.06.2005, КП "Міжнародний аеропорт "Київ" (Жуляни) уклало попередній, а 03.08.2006 і нотаріально посвідчений договір оренди приміщень (пр. Повітрофлотський, 73 у м.Києві) для надання виробничих і торгово-побутових послуг, громадського харчування і розміщення офісу.

Відповідно до договору орендна плата має сплачуватись орендарем починаючи з дати підписання акту приймання-передачі (п.3.5) на рахунок орендодавця незалежно від наслідків господарської діяльності щомісячно (п.3.6). Акт приймання-передачі приміщення сторони підписали 03.08.2006.

Переможцю конкурсу надавалась 15% знижка орендної плати на час проведення капітального ремонту, але не більше року. Це свідчить про те, що майно знаходиться у стані оренди з моменту його приймання-передачі і в період переобладнання їдальні. Одночасно орендар може використовувати приміщення під офіс та з іншою, передбаченою договором метою.

Свідченням цього є також єдиний лист орендаря від 04.12.2006 №16, направлений орендодавцю через 4 місяці після укладення договору. В листі не йдеться про капітальний ремонт чи реконструкцію, а повідомляється про необхідність лише поточного ремонту покрівлі, відмосток, сантехніки та вікон. Проте і такий ремонт, відповідно до ст. 776 ЦК України, є обов’язком орендаря і не є підставою для неможливості користування майном.

Більше того, у висновку спеціаліста з будівельно-технічних досліджень від 09.02.2007 зазначено, що експлуатаційних пошкоджень, які можуть вплинути на несучу здатність конструктивних елементів не виявлено.

Отже, відповідний ремонт став однією з основних вимог умов правочину не тому, що спірне приміщення є аварійним і непридатним до експлуатації, а тому, що з комерційно-соціальних потреб вимагало покращення в період оренди.

Таким чином, твердження орендаря про неможливість користування орендованим майном не відповідає узгодженому договору і фактичним обставинам.

Про початок строку капітального ремонту та його закінчення необхідно вказати, що оскільки ремонт мав проводитись в період оренди без визначення початкового терміну по готовності орендаря, то необхідно керуватись п.2 ст. 776 ЦК України за яким такий капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. З урахуванням обставин (цільове призначення приміщення для організації громадського харчування, знижка орендної плати на період ремонту, але не більше року, нормативи будівельно-ремонтних робіт та вимоги, що зазвичай ставляться до таких правовідносин) суд апеляційної інстанції виходить з того, що річний строк проведення ремонту є більш ніж достатнім.

Проте орендар і не збирається виконати капітальний ремонт, оскільки у апеляційній скарзі на третьому році оренди стверджує, що не зобов’язаний проводити ремонт приміщення, вважаючи це лише своїм правом.

Надуманість аргументів орендаря призвела до суперечності його ж висновків. Так, не визначаючи свого обов’язку в капремонті приміщення, а наполягаючи лише на своєму праві його здійснити і одночасно стверджуючи, що без такого ремонту оренда є неможливою, орендар заперечує виконання договору, укладеного за конкурсом.

В той же час, за висновком спеціаліста, невикористання приміщення за цільовим призначенням, нездійснення необхідного догляду за приміщенням і непідтримання у належному стані може стати причиною його руйнації.

Безпідставним є твердження орендаря і про неможливість проведення капітального ремонту з вини орендодавця у зв’язку з тим, що останній не надав дозвіл на капітальний ремонт і це стало причиною нерозроблення проектно-кошторисної документації, а відповідно і непроведення ремонту. Згідно з п.7.3 договору дозвіл на виконання таких робіт оформляється листом орендодавця в якому зазначається про надання дозволу, погодження проекту, кошторису витрат та терміну виконання робіт. Отже, на час звернення за дозволом орендар обов’язково має надати проект та кошторис, а оскільки таких документів не підготував то саме орендар є винним у непроведенні ремонту. З таким висновком погодився і Вищий господарський суд України постановою від 26.11.2008 року у справі №3/189 за позовом ТОВ "Метагра" до КП "Міжнародний аеропорт "Київ" (Жуляни) про зворотнє стягнення орендної плати по спірному приміщенню.

Таким чином, непроведення капітального ремонту приміщення орендарем призвело до порушення ним умов договору, що перешкоджає використанню майна за призначенням, в тому числі і в частині організації громадського харчування в міжнародному аеропорту, і відповідно до п.3 ст. 18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та п.3 ст. 776 ЦК України є достатньою підставою для розірвання договору.

Колегія суддів апеляційного господарського суду приходить до висновку, що задоволення позову господарським судом про розірвання договору оренди відповідає як обставинам та матеріалам справи, так і нормам чинного законодавства.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, –

1. Рішення господарського суду міста Києва від 30.12.2008 у справі № 4/30-18/296 залишити без змін, а апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Метагра" – без задоволення.