Житомирський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Ляхевич А.А.

суддів: Вечірка І.О

Зарудяної Л.О.

при секретарі Кузнєцовій Г.В.,

за участю представників сторін:

від позивача: Гукової Н.Є. - представника за довіреністю від 06.10.2008 р., Малика В.Г. - представника за довіреністю від 06.10.2008 р.,

від відповідачів:

- Виконавчого комітету Житомирської міської ради: Ясюнецького О.О. - представника за довіреністю від 29.01.2009 р.,

- КП "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради:

Загурського В.Ф. - директора,

- Житомирської міської ради:

Ясюнецького О.О. - представника за довіреністю від 29.01.2009 р.,

- КВЖРЕП №3: Галицької І.П. - представника за довіреністю від 12.02.2009 р.,

за участю в судовому засіданні 05.03.2009 р. в порядку ст. 30 ГПК України спеціаліста "НДІпроектреконструкція" Булаєнко М.І. (начальник кошторисної групи, посвідчення №8),

розглянувши апеляційні скарги Дочірнього підприємства "Торговий дім Житомирхліб" Відкритого акціонерного товариства "Житомирхліб" (м.Житомир) та Житомирської міської ради (м. Житомир)

на рішення господарського суду Житомирської області

від "27" жовтня 2008 р. у справі № 6/622 (суддя Терлецька-Байдюк Н.Я.)

за позовом Дочірнього підприємства "Торговий дім Житомирхліб" Відкритого акціонерного товариства "Житомирхліб", м.Житомир

до 1. Виконавчого комітету Житомирської міської ради, м. Житомир2. Комунального підприємства "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради, м. Житомир

3. Житомирської міської ради, м. Житомир

4. Комунального виробничого житлового ремонтно-експлуатаційного підприємства №3, м. Житомир

про стягнення 168071,20 грн.

з оголошеною згідно ст. 77 ГПК України перервою в судовому засіданні

з 12.02.2009 р. по 05.03.2009 р.

Рішенням господарського суду Житомирської області від 27.10.2008 р.у справі №6/622 позов Дочірнього підприємства "Торговий дім Житомирхліб" Відкритого акціонерного товариства "Житомирхліб" до Виконавчого комітету Житомирської міської ради, до Комунального підприємства "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради та до Житомирської міської ради, м. Житомир, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів - ВЖРЕП №3 про стягнення 168071,20 грн. задоволено частково: стягнуто з Житомирської міської ради на користь Дочірнього підприємства "Торговий дім Житомирхліб" ВАТ "Житомирхліб" 45151,20 грн. коштів, витрачених на поліпшення магазину "Золота нива", розташованого по вул. Черняховського,5/1 в м. Житомирі, 451,51 грн. державного мита та 31,86 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

В іншій частині позову відмовлено.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, позивач звернувся до апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить змінити вказане рішення суду першої інстанції та задовольнити позов ДП "ТД Житомирхліб" ВАТ "Житомирхліб" в повному обсязі, посилаючись на неповне з"ясування судом першої інстанції обставин справи та порушення норм матеріального права.

Зокрема, як зазначив позивач в апеляційній скарзі (а.с.2-3, т.2), місцевим господарським судом не прийнято до уваги, що відповідно до проекту оздоблення магазину, погодженого головним управлінням містобудування і архітектури, позивачу було надано загальні вказівки щодо капітального ремонту фасаду, які, зокрема, передбачали заміну існуючих дерев"яних віконних рам та дверей на металопластикові профілі зі склопакетами. Як свідчить дефектний акт, затверджений 10.12.2005 р. та акт виконаних робіт від 25.12.2006 р., заміну вікон здійснювало ПП "Молдіком". Проте, на думку позивача, судом першої інстанції даний факт не прийнято до уваги та помилково зроблено висновок, що на ремонт фасаду приміщення магазину "Золота нива" позивачем витрачено лише 45151,20 грн., як засвідчено у дефектному акті ТОВ "Будексім".

Крім того, ВАТ "Житомирхліб" вважає, що місцевим господарським судом порушено норми матеріального права, зокрема, ч.2 ст. 776 Цивільного кодексу України та ч.2 ст. 18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якими передбачено, що капітальний ремонт речі, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок.

При цьому, вказує: те, що відповідач тривалий час не проводив капітального ремонту в орендованому приміщенні, перешкоджало позивачу використовувати його відповідно до призначення, а саме для здійснення господарської діяльності та надання споживачам гарантованого рівня, якості, безпеки послуг. Також позивач зазначає, що згідно пояснень представників відповідачів, ні балансоутримувачем, ні наймодавцем, на власником майна проведення капітального ремонту приміщення не планувалося і не планується, коштів для цього не виділялось, що свідчить про те, що наймач був вимушений здійснити капітальний ремонт.

А тому, позивач вважає, що проведення капітального ремонту приміщення магазину було викликано необхідністю, та вказує, що положення ч.3 ст. 776 ЦК України та ч.3 ст. 18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" дозволяють йому зробити це та не вимагають згоди наймодавця на проведення такого ремонту.

Житомирська міська рада також не погодилась із вказаним рішенням місцевого господарського суду та звернулась до апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою (а.с.9-13, т.2), в якій просить скасувати вказане рішення суду першої інстанції в частині задоволення позову та прийняти в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

У своїй апеляційній скарзі Житомирська міська рада зазначає, що рішення суду першої інстанції в частині задоволення позову прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права, за неповного з"ясування місцевим господарським судом обставин, що мають значення для справи.

Вважає, що висновок місцевого господарського суду про задоволення позову в частині стягнення з Житомирської міської ради 45151,20 грн. на підставі ч.3 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", яка надає право орендарю, за погодженням з орендодавцем, здійснювати поліпшення орендованого майна та на підставі ч.2 ст.27 цього ж Закону, яка встановлює право орендаря на компенсацію здійснених ним поліпшень орендованого майна – таким, що не ґрунтується на дійсних обставинах справи. Доказом згоди орендодавця на здійснення невід"ємних поліпшень орендованого приміщення, на думку суду першої інстанції, є лист КВЖРЕП №3 від 20.04.2005 р. №419, відповідно до якого КВЖРЕП-3 не заперечує проти можливого виконання ремонтно-оздоблювальних робіт і поліпшень орендованого магазину "Золота нива", згідно кошторису.

При цьому, Житомирська міська рада вказує, що згідно ч.3 ст.23 зазначеного Закону, орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Водночас, відповідно до п.6.1. договору оренди, орендар мав право проводити переобладнання чи пристосування орендованого приміщення для своїх потреб лише з дозволу орендодавця, погодженого в установленому порядку власником майна. Тобто, сторони в договорі оренди встановили обов"язковість погодження здійснення невід"ємних поліпшень не лише з орендодавцем, а й з власником майна, що орендується, тобто з Житомирською міською радою.

Разом з тим, ні власник, ні уповноважений ним орган не надавав будь-яких дозволів (погоджень) на здійснення невід"ємних поліпшень орендованого позивачем приміщення за адресою: м.Житомир, вул.Черняховського,5/1.

Житомирська міська рада наголошує також, що надання нею як власником, або уповноваженим нею органом (Виконавчим комітетом Житомирської міської ради) згоди на здійснення невід"ємних поліпшень орендованого майна, згідно ч.1 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" відбувається шляхом прийняття відповідних рішень. Водночас, ні Житомирською міською радою, ні Виконавчим комітетом Житомирської міської ради не приймалось рішень про надання згоди на здійснення позивачем невід"ємних поліпшень нежилого приміщення, що знаходиться за адресою: м.Житомир, вул.Черняховського,5/1.

При цьому, відповідно до п.6.3. договору оренди, якщо орендар без згоди орендодавця та власника приміщення або уповноваженого ним органу провів поліпшення, які неможливо відокремити без пошкодження приміщення, він не має права на відшкодування їх вартості.

Також, Житомирська міська рада зазначає, що судом першої інстанції залишено без уваги, що згідно листа КВЖРЕП №3 від 20.04.2005 р. №419, останній не заперечував проти можливого виконання ремонтно-оздоблювальних робіт і поліпшень орендованого магазину "Золота нива" згідно кошторису, проте, будь-якого кошторису, погодженого з орендодавцем та власником майна, позивачем надано не було.

Крім того, як вважає Житомирська міська рада, суд першої інстанції безпідставно дійшов висновку, що позивачем здійснено капітальний ремонт орендованого приміщення, зважаючи на положення п.2.5., п.2.5.1 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, оскільки позивач не проводив будь-яких будівельних робіт, пов"язаних з відновленням або поліпшенням експлуатаційних показників будинку, із заміною або відновленням несучих або огороджувальних конструкцій.

В апеляційній скарзі Житомирська міська рада зазначає також, що, на її думку, позивач звернувся до суду після спливу строку позовної давності, та, крім того, вважає необґрунтованим стягнення саме з неї вартості невід"ємних поліпшень, оскільки Житомирська міська рада не була стороною договорів оренди орендованого приміщення та будь-яких дозволів на проведення невід"ємних поліпшень орендарю не надавала.

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу Житомирської міської ради (а.с.23-24, т.2) проти доводів останньої заперечив та просив залишити апеляційну скаргу відповідача без задоволення.

Як зазначено у відзиві, суд першої інстанції правильно дійшов висновку, що позивачем було здійснено саме капітальний ремонт будівлі, а не поліпшення об"єкту оренди.

Щодо умов пункту 6.1. договору оренди №90 від 23.12.2005 р. позивач вказує, що ні власник, ні уповноважений ним орган не встановив порядку погодження ремонтних робіт орендованих приміщень. Водночас, ні договором оренди, ні іншими нормативними документами не встановлено, яким саме повинно бути погодження власника або уповноваженого ним органу на проведення ремонтних робіт.

Стосовно застосування строків позовної давності, позивач зазначив, що згідно ч.2 ст. 786 ЦК України, перебіг позовної давності щодо вимог наймача починається з моменту повернення речі наймачем, а щодо вимог наймача – з моменту припинення договору найму. Водночас, зважаючи на те, що наймач продовжує користуватись спірним приміщенням магазину, виконує умови договору оренди, орендодавець продовжує приймати виконання від наймача (про що свідчать рахунки, які надходять від КП "Агенство з управління майном" Житомирської міської ради та оплачуються позивачем), тобто умови договору сторонами виконуються - договір не є припиненим.

Також, зазначає, що стороною договору оренди з позивачем є Комунальне підприємство "Агенство з управління майном" Житомирської міської ради, згідно повноважень, визначених Житомирською міською радою, а тому, позивач вважає доводи скарги міської ради з даного приводу необґрунтованими.

Житомирська міська рада також виклала свої заперечення проти доводів апеляційної скарги позивача у письмовому відзиві (а.с.41-44), просить залишити апеляційну скаргу ДП "Торговий дім Житомирхліб" ВАТ "Житомирхліб" без задоволення, посилаючись на підстави, аналогічні викладеним у своїй апеляційній скарзі.

В засіданнях суду представники позивача підтримали доводи апеляційної скарги ДП "Торговий дім Житомирхліб" ВАТ "Житомирхліб" та заперечили проти доводів апеляційної скарги Житомирської міської ради.

Представник відповідачів - Житомирської міської ради та Виконавчого комітету Житомирської міської ради в судових засіданнях надав пояснення, якими підтримав доводи апеляційної скарги міської ради та заперечив проти доводів апеляційної скарги позивача.

Представник відповідача - Комунального підприємства "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради в засіданні суду 05.03.2009 р. підтримав доводи апеляційної скарги Житомирської міської ради та заперечив проти доводів апеляційної скарги ДП "Торговий дім Житомирхліб", просить рішення місцевого господарського суду скасувати в частині часткового задоволення позову - стягнення з Житомирської міської ради на користь ДП "Торговий дім Житомирхліб" 45151,20 грн., витрачених на поліпшення магазину "Золота нива", розташованого по вул.Черняховського в м.Житомирі, прийнявши в цій частині нове рішення про відмову у позові.

Представник КВЖРЕП №3, м.Житомир в засіданні суду підтримала доводи апеляційної скарги Житомирської міської ради та заперечила проти доводів апеляційної скарги ДП "Торговий дім Житомирхліб" ВАТ "Житомирхліб". Представник пояснила, що ДП "Торговий дім Житомирхліб" зверталось з листом до КВЖРЕП №3 про надання згоди щодо можливого виконання ремонтно-оздоблювальних робіт і поліпшення орендованого магазину "Золота нива" по вул. Черняховського в м. Житомирі. КВЖРЕП №3 не заперечувало проти можливого виконання ремонтно-оздоблювальних робіт і поліпшення орендованого магазину "Золота нива" згідно кошторису, однак, будь-якого кошторису, погодженого з орендодавцем та власником майна, позивачем не було надано та не було погоджено. Крім того, представник зазначила, що капітальним ремонтом вважається ремонт несучих конструкцій - фундаменту, покрівлі. Ремонт стелі, тріщин у стінах є поточним ремонтом.

Для надання пояснень з приводу питань, що виникли під час розгляду справи згідно ст. 30 ГПК України, після оголошення 12.02.2009 р. перерви, в судове засідання 05.03.2009 р. викликався спеціаліст "НДІпроектреконструкція" - начальник кошторисної групи "НДІпроектреконструкція" Булаєнко М.І.

Заслухавши пояснення представників сторін та спеціаліста, обговоривши доводи апеляційних скарг, перевіривши у повному обсязі законність та обґрунтованість оскаржуваного судового акту, судова колегія апеляційного господарського суду дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги Дочірнього підприємства "Торговий дім Житомирхліб" ВАТ "Житомирхліб", та водночас, встановила, що апеляційна скарга Житомирської міської ради підлягає задоволенню, з огляду на наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, Дочірнє підприємство Торговий дім "Житомирхліб" ВАТ "Житомирхліб", яке є позивачем у справі, орендувало нежиле приміщення, розташоване по вул.Черняховського, 5/1 в м.Житомирі, під фірмовий магазин, що підтверджується відповідними договорами оренди, а саме:

- договір оренди нежилого приміщення від 08.08.2003 р., орендодавець - КВЖРЕП-3 (а.с.145-147, т.1);

- договір оренди нежилого приміщення від 26.08.2004 р., орендодавець - КВЖРЕП-3 (а.с.148-150, т.1);

- договір оренди нерухомого майна комунальної власності міста від 23.12.2005р., орендодавець - Комунальне виробниче житлове ремонтно-експлуатаційне підприємство №3 (а.с.70-74, т.1);

- договір оренди нерухомого майна №28 від 27.12.2006 р., орендодавець - Комунальне підприємство "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради (а.с.50-53, т.1).

В липні 2008 року Дочірнє підприємство Торговий дім "Житомирхліб" ВАТ "Житомирхліб" звернулось до господарського суду Житомирської області з позовною заявою про стягнення з відповідачів - Комунального підприємства "Агентство з управління майном" Житомирської ради та Виконавчого комітету Житомирської міської ради вартості невідокремлюваних поліпшень орендованого магазину "Золота нива", розташованого по вул.Черняховського, 5/1 в м.Житомирі, у сумі 168071,20 грн. (а.с.3-5, т.1).

Враховуючи клопотання позивача (а.с.38, т.1), господарським судом Житомирської області ухвалою від 07.08.2008 р. залучено до участі у справі в якості відповідача Житомирську міську раду, а також, в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів - ВЖРЕП №3.

Після уточнення позовних вимог (заяви від 13.10.2008р., а.с.91-92, т.1 та від 20.10.2008р., а.с.143-144, т.1), позивач просив стягнути з Житомирської міської ради понесені ним витрати на здійснення капітального ремонту магазину "Золота нива", розташованого по вул.Черняховського, 5/1 в м. Житомирі, в сумі 168071,20 грн. (а.с.143-144). Як зазначено у заяві про уточнення позову (а.с.91-92, т.1), позивач вважає, що понесені ним витрати повинна відшкодувати Житомирська міська рада як власник приміщення.

Позовні вимоги обґрунтовані зокрема, тим, що відповідно до погодженого головним управлінням містобудування та архітектури Житомирської міської ради проекту оздоблення фасаду магазину (а.с.159-170, т.1) та згідно дефектного акту від 17.03.2005 р., погодженого з орендодавцем - ВЖРЕП №3 (а.с.26-27, т.1) ним проведено капітальний ремонт фасаду, згідно договору №21/03 на виконання ремонтно-будівельних робіт від 21.03.2005 р. з ТОВ "Будексім" (а.с.8-9, т.1). На підтвердження витрат позивача у сумі 45151,20 грн. на проведення ремонту фасаду надано довідку форми №КБ-3 від 15.12.2005 р. про вартість виконаних підрядних робіт (а.с.10, т.1), акт приймання виконаних підрядних робіт за грудень 2005 року форми №КБ-2в (а.с.11-14, т.1) та банківські виписки про перерахування коштів в сумі 45151,20 грн. ТОВ "Будексім" (а.с.121-131, т.1).

Також, позивач вказує, що ним проводився відновлювальний ремонт приміщення магазину на загальну суму 122920,00 грн., на підтвердження чого надані копії договору від 02.10.2006 р., укладеного позивачем з СПД Гановським О.М. (а.с.15-16, т.1) та акту приймання виконаних робіт №1 від 24.04.2007 р. (а.с.17, т.1); копії договорів на виконання ремонтно-оздоблювальних робіт магазину "Золота нива" від 16.01.2006 р., укладених позивачем з ПП "Молдіком" на суму 168078,20 грн. (а.с.76, т.1) та договір на суму 122635,20 грн. (а.с.103, т.1) з доданими до них відповідними локальними кошторисами (а.с.78,108, т.1). На підтвердження понесених витрат за цими договорами позивачем надано договір №71 про відступлення права вимоги від 22.03.2007 р., укладений між ТОВ "Молдіком" та ТОВ "Бакалія-Продукт" на суму 122635,20 грн. (а.с.105, т.1), та копії квитанцій до прибуткових касових ордерів про сплату коштів ТОВ "Бакалія-Продукт" (а.с.116-120, т.1).

Посилаючись на те, що останній договір оренди магазину, строк якого закінчився 27.11.2007 р., орендодавцем не продовжено на наступний термін, та на положення ст. 766 ЦК України та ч.1 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" щодо покладення обов"язку проведення капітального ремонту на орендодавця і права орендаря у випадку непроведення ремонту орендодавцем здійснити такий ремонт і вимагати відшкодування його вартості, позивач просить стягнути з Житомирської міської ради витрати, понесені ним на здійснення капітального ремонту магазину "Золота нива" в сумі 168071,20 грн.

Як уже зазначалось, рішенням, що оскаржується, позов ДП "Торговий дім Житомирхліб" ВАТ "Житомирхліб" задоволено частково, стягнуто з Житомирської міської ради на користь позивача 45151,20 грн. коштів, витрачених на поліпшення магазину "Золота нива" та судові витрати, в іншій частині позову відмовлено.

Слід зазначити, що судова колегія апеляційного господарського суду не погоджується з таким висновком суду першої інстанції, з огляду на таке.

Між сторонами у справі існують правовідносини з оренди майна, що належить до комунальної власності - приміщення магазину "Золота нива", тобто, до даних правовідносин застосовуються як загальні положення про найм (оренду) (глава 58 Цивільного кодексу України (435-15) ), так і спеціальні норми Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) .

У відповідності до ст. 761 Цивільного кодексу України, право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

Власником майна є територіальна громада м.Житомира в особі міської ради, про що свідчить свідоцтво про право власності від 13.10.2008 р. (а.с.140, т.1).

Як уже зазначалось, з 08.08.2003 р. нежиле приміщення, розташоване по вул.Черняховського,5/1 в м.Житомирі перебувало в оренді ДП Торговий дім "Житомирхліб" згідно договорів оренди з балансоутримувачем приміщення - Комунальним виробничим житловим ремонтно-експлуатаційним підприємством №3, м.Житомир, а з 27.12.2006 р. орендодавцем за договором оренди виступило Комунальне підприємство "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради, згідно наданих йому власником повноважень.

У відповідності до ч.1 ст. 767 Цивільного кодексу України, наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню.

Відповідно до ч.1 ст. 773 Цивільного кодексу України, наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

За умовами договорів оренди від 08.08.2003р., від 26.08.2004р., від 23.12.2005р. та від 27.12.2006 р. та згідно наявних у матеріалах справи актів прийому-передачі майна за цими договорами оренди, об"єкт оренди передано позивачу під фірмовий магазин. Як зазначено у зазначених договорах та актах, стан орендованого майна визначено експертною оцінкою.

Згідно звіту про незалежну оцінку майна - нежилих приміщень на І поверсі 5-типоверхового житлового будинку, м.Житомир, вул.Черняховського,5/1 від 05.12.2005р., технічний стан об"єкта - задовільний (а.с.24, т.1).

Разом з тим, з обставин справи вбачається, що протягом всього періоду користування позивачем спірним майном, останнє використовувалось позивачем за призначенням - під фірмовий магазин, не надано також доказів наявності претензій до орендодавця чи до власника щодо технічного стану приміщення або ж неможливості його використовувати за призначенням.

Зазначаючи в апеляційній скарзі про необхідність проведення капітального ремонту в орендованому приміщенні з метою використання його відповідно до призначення, позивач посилався на приписи державного пожежного нагляду МНС України та міської санітарно-епідеміологічної станції.

З даного приводу слід зазначити, що за змістом припису Житомирської міської санітарно-епідеміологічної станції від 26.12.2005р. №3-03/10330 (а.с.135,т.1), фахівцями станції при обстеженні магазину "Золота нива" були виявлені порушення щодо незадовільного санітарно-технічного стану торгівельного залу, складських, побутових та допоміжних приміщень магазину та запропоновано провести поточний (а не капітальний) ремонт в приміщеннях магазину. Припис на усунення порушень вимог пожежної безпеки (а.с.133-134, т.1) містить лише пропозицію від 20.12.2005р. демонтувати горюче оздоблення стін на шляхах евакуації; інших вказівок, щодо необхідності проведення ремонту, тим більше, капітального, у приписі немає.

Судовою колегією досліджено, що договори оренди від 08.08.2003 р. та від 26.08.2004 р., (орендодавець - КВЖРЕП №3), які діяли під час здійснення позивачем поліпшень орендованого майна, згідно особливих умов договору, передбачали, що орендар зобов'язаний провести ремонт фасаду та благоустрій прилеглої території орендованого приміщення. Недотримання вказаного зобов'язання є підставою для відмови в продовженні договору.

Водночас, вказане зобов"язання орендаря не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшення майна та не тягне за собою зобов"язання орендодавця компенсувати орендарю вартість такого поліпшення.

Відповідно до ч.3 ст. 773 Цивільного кодексу України, наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

У відповідності до ст. 778 Цивільного кодексу України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

На підставі вказаної норми Цивільного кодексу України (435-15) , ДП "Торговий дім Житомирхліб" ВАТ "Житомирхліб" і звернулось до господарського суду Житомирської області з позовом про відшкодування вартості його витрат на невідокремлені поліпшення орендованого майна.

У відповідності до ч.2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.

Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

За приписами статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Право власності на майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власнику орендованого майна, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно п.6.6. договору оренди №24 від 26.08.2004 р., орендар зобов"язаний своєчасно здійснювати за свій рахунок поточний ремонт, належне утримання і обслуговування орендованого приміщення, його інженерно-технічного обладнання, інвентаря та прибудинкової території.

Умовами п.6.1. договору оренди №24 від 26.08.2004 р. передбачено, що орендар має право проводити пререобладання чи пристосування орендованого приміщення для своїх потреб лише з дозволу орендодавця, погодженого в установленому порядку власником майна або уповноваженим ним органом.

Як зазначено в оскаржуваному судовому рішенні, відповідачем не надано суду "порядок", відповідно до якого повинно проводитись таке погодження (як зазначено в договорі).

Разом з тим, колегією суддів враховується, що за змістом вищенаведеного положення Закону та ч.3 ст. 773, ст. 778 Цивільного кодексу України, обов"язковою умовою відшкодування орендарю його витрат на поліпшення речі, що є предметом договору найму, є згода наймодавця на здійснення таких поліпшень.

При цьому, дозвіл на внесення поліпшень в майно повинен бути наданий наймодавцем у формі, що відповідає формі договору найму із зазначенням конкретних поліпшень і порядку відшкодування їх вартості (такого ж висновку дійшов Вищий господарський суд України під час касаційного перегляду справи №10/339-07(31/135-07), про що зазначено у постанові від 10.06.2008 р.).

Згідно ст. 776 Цивільного кодексу України, поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

За таких обставин, орендар повинен був самостійно здійснити поточний ремонт. Якщо ж сторони, у зв"язку з потребами орендаря, мали намір виконати капітальний ремонт, орендар повинен був подати проект (з врахуванням потреб своєї діяльності), відповідний кошторис, а орендодавець, як відповідальний за власність, оцінити пропозицію і затвердити.

В якості доказу надання згоди орендодавцем на проведення капітального ремонту позивач посилається на лист КВЖРЕП №3 від 20.04.2005 р. №419а (а.с.132, т.1), та погодження КВЖРЕП №3 дефектного акту на ремонт фасаду магазину. Проте, зі змісту листа №419а вбачається, що КВЖРЕП-3 не заперечує проти можливого виконання ремотно-озоблювальних робіт і поліпшень орендованого приміщення магазину "Золота нива", в житловому будинку №5 по вул.Черняховського, згідно кошторису. Водночас, будь-якого кошторису, погодженого з орендодавцем та власником майна, позивачем надано не було.

Перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення, що оскаржується, судова колегія звертає увагу, що місцевим господарським судом було стягнуто з Житомирської міської ради на користь позивача 45151,20 грн. коштів, витрачених на поліпшення магазину "Золота нива".

За таких обставин, судом першої інстанції допущено порушення норм процесуального права, оскільки не враховано, що згідно заяв про уточнення позовних вимог (а.с.91-92, 143-144) позивач просив стягнути не вартість витрат, понесених ним на здійснення невідокремлюваних поліпшень магазину (ст. 778 ЦК України), а витрати, понесені позивачем на здійснення капітального ремонту магазину (ст. 776 ЦК України).

Згідно п.3.7. Роз"яснення ВАСУ за №02-5/289 (v_289800-97) від 18.09.1997 р. "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України (1798-12) ", зміна предмету позову означає зміну матеріально-правової вимоги, а зміна підстави позову означає зміну обставин, якими позивач обґрунтовує свою вимогу до відповідача.

Таким чином, користуючись наданим йому ст. 22 ГПК України правом, позивач, до прийняття рішення у справі, змінив матеріально-правову вимогу - предмет позову, і саме нова матеріально-правова вимога потребувала відповідного доведення позивачем у відповідності до ст. 33, 34 ГПК України. Тобто, господарський суд повинен був прийняти рішення саме щодо стягнення витрат орендаря на здійснення капітального ремонту.

Згідно ч.3 ст. 776 Цивільного кодексу України, з метою захисту інтересів наймача йому надано ряд повноважень на випадок непроведення наймодавцем капітального ремонту речі, переданої в найм. Зокрема, наймач (орендар) вправі самостійно відремонтувати річ і в подальшому зарахувати вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю або вимагати відшкодування вартості ремонту.

Однак, при цьому, слід мати на увазі, що наймач має право провести не будь-який капітальний ремонт, а лише такий, непроведення якого перешкоджає використанню речі відповідно до призначення та умов договору (наприклад, заміна зірваного бурею даху на будинку).

А тому, звернувшись до суду для вирішення наявного господарського спору згідно уточнених позовних вимог, позивач як орендар повинен був доводити необхідність проведення капітального ремонту та його вартість.

Проте, всупереч вимог ст. 33, 34 ГПК України, позивачем не було подано належних допустимих доказів, які б засвідчували необхідність проведення капітального ремонту приміщення, а також, що орендар звертався з вимогою до орендодавця про необхідність проведення капітального ремонту приміщення у зв"язку з неможливістю його цільового використання, а тому, з врахуванням вимог ч.2 с.3 ст. 776 ЦК України, судова колегія дійшла висновку, що заявлені згідно уточнень позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Такий висновок апеляційного господарського суду ґрунтується також на наступному.

Переглядаючи в апеляційному порядку даний господарський спір, судовою колегією з"ясовувалось, окрім питань щодо погодження проектної документації (в матеріалах справи відсутній проект та кошторис саме на капітальний ремонт), отримання дозволу на проведення ремонтно-будівельних робіт та надання, відповідно до закону, орендодавцем, власником майна згоди на проведення будь-яких робіт, суттєве для правильного вирішення справи питання стосовно того, які саме роботи були проведені позивачем.

Для вирішення даного питання, на підставі ст. 30 ГПК України для дачі пояснень було викликано спеціаліста "НДІпроектреконструкція", яка є провідною проектною організацією в області з питань ремонту, переобладнання і реконструкції існуючих будівель та підпорядкована безпосередньо Державному комітету України з питань житлово-комунального господарства, наказами і розпорядженнями якого і визначаються переліки ремонтних робіт, які віднесені до поточного та капітального ремонтів.

Згідно положень чинного законодавства зазначені пояснення використовуються господарським судом як один із засобів одержання певних даних, на підставі яких він встановлює наявність обставин, що мають значення для правильного вирішення господарського спору (ст. 32 ГПК України).

Слід зазначити, що надаючи пояснення в засіданні 05.03.2009 р., фахівець "НДІпроектреконструкція" Булаєнко М.І. підтвердила, що нормативні акти Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства (зокрема, затверджений наказом від 10.08.2004 р. №150 (z1046-04) Примірний перелік послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд; затверджені наказом від 17.05.2005 р. №76 (z0927-05) Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій; затверджене наказом від 31.12.1991 р. №135 (v0135303-91) Положення про систему технічного обслуговування, ремонту та реконструкції жилих будівель в містах і селищах України та ін.) містять суперечні визначення капітального ремонту.

Булаєнко М.І. вказала, що точно визначити до якого виду ремонту відносяться роботи, здійснені позивачем, вона не може. При цьому, вказала, що, в даному випадку, слід керуватися не актами Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства, а роз"ясненнями спірного питання Державним комітетом України з будівництва та архітектури.

А тому, судова колегія приймає до уваги наведене у листі Державного комітету України з будівництва та архітектури від 30.04.2003 р. №7/7-401 (v-401509-03) , в якому зазначено, що капітальний ремонт будівлі - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель в зв"язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращання планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об"єкта. Капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації будівлі в цілому або її частин (за умови їх автономності).

В даному випадку, призупинення експлуатації будівлі не було.

При цьому, згідно вказаного листа, поточний ремонт - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає систематичне та своєчасне підтримання експлуатаційних якостей та попередження передчасного зносу конструкцій і інженерного обладнання. Якщо будівля в цілому не підлягає капітальному ремонту, комплекс робіт поточного ремонту може враховувати окремі роботи, які класифікуються як такі, що відносяться до капітального ремонту (крім робіт, які передбачають заміну та модернізацію конструктивних елементів будівлі). Поточний ремонт повинен провадитись з періодичністю, що забезпечує ефективну експлуатацію будівлі або об"єкта з моменту завершення його будівництва (капітального ремонту) до моменту постановки на черговий капітальний ремонт.

Дослідивши надані позивачем докази, судова колегія встановила, що виконані за його замовленням поліпшення орендованого майна не є капітальним ремонтом, а тому посилання позивача на право відшкодування витрат на капітальний ремонт орендованого приміщення, надане ст. 776 ЦК України є безпідставним.

Крім того, щодо обґрунтувань позивачем розміру витрат на ремонтні роботи слід зазначити, що доказами вартості його витрат на поліпшення орендованого майна (згідно ст. 778 ЦК України) можуть слугувати лише документи, пов"язані з виконанням договору №21/03 від 21.03.2005 р., укладеного позивачем (замовник) з ТОВ "Будексім" (підрядник) на виконання ремонтно-будівельних робіт (сам договір, довідка про вартість виконаних підрядних робіт типової форми №КБ-3, акт прийому виконаних підрядних робіт типової форми №КБ-2в).

Водночас, згідно наявних у справі матеріалів, не підтверджено відповідними доказами виконання, приймання та вартість виконаних робіт за договором позивача з підприємцем Гановським О.М. (а.с.15-16), оскільки не надано документів встановленого зразка, а саме форми КБ-3 та форми КБ-2в, затверджених наказом Державного комітету статистики України і Державного комітету України з будівництва та архітектури від 21.03.2002 р. №237/5 (v0237202-02) .

Стосовно договору позивача з ПП "Молдіком", на який позивач послався в апеляційній скарзі, слід зазначити, що незважаючи на неодноразові уточнення позивачем позовних вимог, ні в позовній заяві, ні в заявах про уточнення позовних вимог, ДП "Торговий дім Житомирхліб" ВАТ "Житомирхліб" не посилалось на вказаний договір як на підставу стягнення понесених ним витрат.

За таких обставин, позов ДП "Торговий дім Житомирхліб" ВАТ "Житомирхліб" не підлягає задоволенню, тому рішення суду першої інстанції щодо часткового задоволення позовних вимог слід скасувати з прийняттям нового рішення в цій частині про відмову у позові.

Отже, доводи апеляційної скарги Дочірнього підприємства "Торговий дім Житомирхліб" Відкритого акціонерного товариства "Житомирхліб" не знайшли свого підтвердження, спростовуються наведеним та матеріалами справи, а тому не є підставою для скасування оскаржуваного судового рішення; апеляційну скаргу позивача слід залишити без задоволення.

Водночас, апеляційна скарга Житомирської міської ради є обґрунтованою та підлягає задоволенню.

Керуючись ст.ст. 101, 103- 105 Господарського процесуального кодексу України, Житомирський апеляційний господарський суд

1. У задоволенні апеляційної скарги Дочірнього підприємства "Торговий дім Житомирхліб" Відкритого акціонерного товариства "Житомирхліб", м.Житомир відмовити.

2. Апеляційну скаргу Житомирської міської ради, м. Житомир задовольнити.

Рішення господарського суду Житомирської області від 27 жовтня 2008 р. у справі №6/622 скасувати в частині задоволення позову до Житомирської міської ради про стягнення 45151,20 грн. та прийняти в цій частині нове рішення про відмову у позові. В решті рішення залишити без змін.

Викласти резолютивну частину рішення в наступній редакції:

"У позові Дочірнього підприємства "Торговий дім Житомирхліб" Відкритого акціонерного товариства "Житомирхліб", м.Житомир до Виконавчого комітету Житомирської міської ради, м. Житомир, Комунального підприємства "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради, м. Житомир, Житомирської міської ради, м. Житомир та Комунального виробничого Комунального виробничого житлового ремонтно-експлуатаційного підприємства №3, м. Житомир про стягнення 168071,20 грн. - відмовити."

3. Справу №6/622 повернути до господарського суду Житомирської області.

7 - в наряд ради, згідно наданих йому власником повноважень.