розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Дніпропетровської міської ради (м. Дніпропетровськ) на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 18.12.2008р. у справі №10/245-08(12/136-08)

за позовом: товариства з обмеженою відповідальністю "Центр Меркурій" (м. Дніпропетровськ)

до: Дніпропетровської міської ради (м. Дніпропетровськ)

про: розірвання договору оренди земельної ділянки

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 18 грудня 2008 року (підписано 19.12.2008р.) по справі №10/245-08(12/136-08) (суддя Кощеєв І.М.) були задоволені позовні вимоги товариства з обмеженою відповідальністю "Центр Меркурій" (м. Дніпропетровськ) до Дніпропетровської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки від 27.07.2000р. АВМ №899949, укладеного між товариством з обмеженою відповідальністю "Центр Меркурій" (м. Дніпропетровськ) і Дніпропетровською міською радою. З відповідача на користь позивача стягнуті судові витрати по справі.

Не погоджуючись з рішенням суду, Дніпропетровська міська рада –відповідач –подала апеляційну скаргу, у якій просить скасувати рішення господарського суду від 18.12.2008р. по справі №10/245-08(12/136-08) і прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволені позову. Рішення суду першої інстанції відповідач вважає винесеним з порушенням норм матеріального права. Скаржник посилається на ст. 654 Цивільного кодексу України, за якою зміна або розірвання договору вчинюється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Тобто, якщо договір був укладений і нотаріально посвідчений, то розірвати його потрібно теж нотаріально з державною реєстрацією. Відповідач вважає, що заява позивача, яка надійшла до нього 12.08.2008р не може бути підставою для задоволення позовних вимог, оскільки товариством не були надані документи в підтвердження факту відчуження будівель і споруд, представник не з’явився для вирішення питання.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Центр Меркурій" (м. Дніпропетровськ) –позивач –у відзиву на апеляційну скаргу і представник позивача у судовому засіданні вказав, що неодноразово повідомляв відповідача листами про бажання розірвати договір. Свої заперечення до апеляційної скарги сторона обґрунтовує положеннями ст. 651 ЦК України, відповідно до яких договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною, та інших випадках, встановлених договором, або законом.

Розпорядженням заступника голови суду №46 від 11.02.2009 року у зв’язку з виходом із відпустки постійної колегії суддів, справа передана на розгляд колегії суддів у складі головуючого судді Євстигнеєва О.С., суддів Лотоцької Л.О., Бахмат Р.М.

У судовому засіданні була оголошена перерва до 15.10 19 лютого 2009 року.

Вислухавши представників сторін, переглянувши матеріали справи, Дніпропетровський апеляційний господарський суд встановив, що 27.07.2000р. між виконавчим комітетом Дніпропетровської міської ради (орендодавець) і товариством з обмеженою відповідальністю "Центр Меркурій" (орендар) був укладений договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого орендодавець (відповідач) передав, а орендар (позивач) прийняв у строкове платне володіння і користування на умовах оренди земельну ділянку площею 0,0038 га, що знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Коцюбинського,2/4 і зареєстрована в Державному земельному кадастрі м. Дніпропетровська за кодом 69050017. Підставою для укладення зазначеного договору стало рішення виконкому Дніпропетровської міської ради від 18.05.2000р. за №1169 "Про надання земельної ділянки по вул. Коцюбинського, 2/4 у спільну оренду Товариству з обмеженою відповідальністю "Центр Меркурій", код ЗКПО 21921483, по фактичному розміщенню адміністративних приміщень.

Відповідно до п.4.1 договору цільове призначення земельної ділянки: фактичне розміщення адміністративних приміщень.

Сторонами було узгоджено, що земельна ділянка надається до 18.05.2010 року.

Договір був посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Сусловою Н.Б. та зареєстровано у реєстрі за №868.

12.05.2005р. за договором купівлі-продажу нежилих приміщень позивач продав Шестопалову Л.О. і Шестопаловій І.В. в рівних частинах в житловому будинку літ. А-2 вбудовані приміщення: №9 поз.1,2,3, загальною площею 42,6 кв.м.,№10 поз.1,2, загальною площею 39,1 кв.м., №VІІ поз. 1,2,4,5,6 загальною площею 32,4 кв.м., ганок а4, загальною площею 114,1 кв.м., розташоване за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Коцюбинського, буд.2/4. У цей же день сторонами за договором купівлі-продажу був підписаний акт передачі нежитлового приміщення. Згідно п.7 Договору купівлі-продажу від 12.05.2005 року право власності за договором купівлі-продажу виникає у набувача з моменту державної реєстрації договору, яка проведена 12.05.2005 року (реєстраційний №1390).

Таким чином, змінився власник адміністративного приміщення з підстав використання якого був укладений договір оренди земельної ділянки, а отже у позивача відпала необхідність у користуванні земельною ділянкою, у зв’язку із зміною власника нерухомого майна, яке знаходиться на земельній ділянці, і відносно якої був укладений договір оренди.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998р. (зі змінами і доповненнями), договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Тобто, для сторін обов’язковим є дотримання умов договору та вимог земельного законодавства.

Частина 3 статті 15 Закону України "Про оренду землі" визначає, що крім істотних умов договору за згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

В даному випадку до інших умов спірного договору сторони включили підстави розірвання договору, зокрема п. 9.2.4 передбачено, що право користування земельною ділянкою припиняється шляхом розірвання дійсного договору за ініціативою "Орендаря" при втраті необхідності у користуванні земельною ділянкою.

Згідно ст. 32 Закону України "Про оренду землі"на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України (2768-14) та іншими законами України.

Задовольняючи позовні вимоги місцевий господарський суд послався на ст. 188 Господарського кодексу України, яка регулює порядок зміни та розірвання господарських договорів. Застосування цієї правової норми не є правомірним, оскільки в силу ст. 4 ГК України земельні відносини не є предметом регулювання цього Кодексу.

Порядок зміни та розірвання договорів оренди землі регулюється нормами Закону України "Про оренду землі" (161-14) , Земельного кодексу України (2768-14) , Цивільного кодексу України (435-15) .

Після укладення договору купівлі-продажу об’єктів нерухомого майна позивачем на адресу відповідача неодноразово були направлені листи з пропозицією розірвати спірний договір у зв’язку із зміною власника приміщень: 18.05.2005 року за вих. №44/2, 02.11.2005 року за вих. №490/2, 09.02.2006 року за вих. №5/2 (а.с. 14-16). Жодної відповіді на свої листи позивач не отримав (доказів надання відповідей відповідачем не надані).

17.08.2008 року за вих. №19/2 позивач направив відповідачу лист, у якому зазначив, що у зв’язку зі зміною власника нежитлового приміщення просив вважати розірваним договір оренди серії АВМ №899949 від 27.07.2000 року згідно п.9.2.4 договору. Земельним управлінням Дніпропетровської міської ради звернення позивача було розглянуто і запропоновано останньому прибути на прийом до земельного управління в місячний термін з документами по розірванню договору. Представник позивача в земельне управління не приходив, а звернувся до суду з позовною заявою.

Стаття 377 ЦК України, як і ч.5 ст.120 ЗК України регулюють питання переходу права (власності або користування) на земельну ділянку при придбанні за договором житлового будинку, будівлі або споруди, що розміщені на ній, від продавця майна до набувача.

Так до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором (ч.1). Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування (ч.2).

Таким чином, в силу ст. 377 ЦК України, ч.5 ст.120 ЗК України необхідною умовою переходу до набувача нерухомого майна права користування земельною ділянкою є не тільки існування у продавця майна права користування земельною ділянкою під відчужуваним майном, а також існування у продавця майна такого права користування земельною ділянкою, яке може бути ним передане за цивільно-правовими договорами одночасно з об’єктом нерухомості. Проте, право користування земельною ділянкою не могло бути передано позивачем покупцю будівлі в силу п.9.3 Договору оренди, яким передача земельної ділянки в суборенду допускається тільки за згодою орендодавця (а за такою згодою позивач не звертався).

Отже у зазначених вище нормах не йдеться про автоматичний перехід до набувача майна права користування земельною ділянкою на підставі договору придбання нерухомості у фізичної або юридичної особи не від них, а саме від власника землі, що перебуває у державній або комунальній власності, яким є дніпропетровська міська рада. У встановленому законом порядку власник землі право користування не передає, а надає. Порядок надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування встановлений ст.123 ЗК України. Ця норма не містить імперативного обов’язку органу місцевого самоврядування прийняти рішення про укладання договору оренди землі, що перебуває у комунальній власності, з особою, яка придбала право власності на об’єкти нерухомості, які на цій землі розташовані, поза межами встановленої у кодексі процедури.

Враховуючи, що право користування земельною ділянкою на умовах правовідносин оренди із власником землі (відповідачем) у набувача майна не виникло, право користування земельною ділянкою у позивача в силу закону не припинилося, тому останній має виконувати всі обов’язки за договором оренди.

Отже, перехід права власності на нерухоме майно від позивача до іншої особи, не встановлює обов’язку власника землі (орендодавця) розривати договір оренди земельної ділянки із попереднім власником нерухомості, оскільки ні договором, ні законом це не передбачено.

Але, згідно ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Підпунктом 9.2.4 Договору сторони домовилися, що право користування земельною ділянкою припиняється шляхом розірвання дійсного договору за ініціативою Орендаря при втраті необхідності у користуванні земельною ділянкою. Вимогу про розірвання договору позивач обґрунтував саме втратою необхідності у користуванні земельною ділянкою у зв’язку зі зміною власника нерухомого майна.

Оскільки сторони при укладанні договору погодили, що у такому випадку договір підлягає достроковому розірванню, місцевий господарський суд правомірно задовольнив позовні вимоги і розірвав спірний договір.

Заперечення міської ради, що позивач не надав їй пакету документів, які були необхідні для прийняття рішення щодо розірвання договору, не може бути підставою для відмови у позові, оскільки закон не встановлює переліку документів, які необхідно подавати контрагенту за договором для вирішення питання щодо його розірвання. Не обумовили сторони це і у договорі.

При прийнятті постанови Дніпропетровський апеляційний господарський суд не враховує також заперечення відповідача щодо того, що позивач не явився у земельний відділ для розгляду питання про розірвання договору і ця обставина унеможливлює розгляд вимог про розірвання договору у судовому порядку, оскільки в силу рішення Конституційного Суду України у справі за конституційним зверненням Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий Дім "Кампус Коттон клаб" щодо офіційного тлумачення положення частини другої статті 124 Конституції України (справа про досудове врегулювання спорів) від 09.07.2002 року встановлено, що право особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства, юридичної особи) на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Встановлення законом або договором досудового врегулювання спору за волевиявленням суб'єктів правовідносин не є обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист.

Невірним є також посилання відповідача на ст. 654 ЦК України, оскільки вона стосується випадку, коли договір змінюється і розривається за погодженням сторін, а у даному випадку договір оренди розривається у судовому порядку.