- визнання недійсним Договору оренди нерухомого майна від 21.03.08. № 21/03/08, який укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Жасмін-тур" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Українська інформаційно-експедиторська компанія";

- зобов’язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Українська інформаційно-експедиторська компанія", Приватного підприємства "Альфа-Л", Приватного підприємства "Служба охорони безпеки ВВ-Альфа" припинити дії, що порушують права Товариства з обмеженою відповідальністю "Жасмін-тур", як власника готелю "Юність" щодо здійснення контролю за його використанням та іпотекодавця.

Під час розгляду справи у місцевому господарському суді позивачем було подано заяву про уточнення позовних вимог, відповідно до якої ТОВ "Жасмін-тур" просило суд:

- визнати недійсним договір № 21/03/08 від 21.03.08. оренди нерухомого майна - нежилої будівлі готелю "Юність", що знаходиться за адресою: м.Одеса, вул. Варламова Сергія (вул. Піонерська), 32, загальною площею 8 984,3 кв. м, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Жасмін-тур" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Українська інформаційно-експедиторська компанія";

- визнати недійсним договір № 01-2008 від 28.03.08. суборенди нерухомого майна - нежилої будівлі готелю "Юність", що знаходиться за адресою: м.Одеса, вул. Варламова Сергія (вул. Піонерська), 32, загальною площею 8 984,3 кв. м, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Українська інформаційно-експедиторська компанія"та Товариством з обмеженою відповідальністю "Готельний комплекс "Юність";

- зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Українська

інформаційно-експедиторська компанія", Товариство з обмеженою відповідальністю "Готельний комплекс "Юність" звільнити нежилу будівлю готелю "Юність", що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Варламова Сергія (вул. Піонерська), 32, загальною площею 8 984,3 кв. м;

- усунути перешкоди у здійснені Товариством з обмеженою

відповідальністю "Жасмін-тур" права користування належним йому на праві власності нерухомим майном - нежилою будівлею готелю "Юність", що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Варламова Сергія (вул. Піонерська), 32, загальною площею 8 984,3 кв.м. Заборонити Приватному підприємству "Альфа-Л" та Приватному підприємству "Служба охорони безпеки "ВВ-Альфа" вчиняти дії, направлені на обмеження права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Жасмін-тур" на нежилу будівлю готелю "Юність", що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Варламова Сергія (вул. Піонерська), 32, загальною площею 8 984,3 кв. м.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 17.10.2008 р. у справі № 30/236 в позові Товариства з обмеженою відповідальністю "Жасмін-тур" відмовлено повністю.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, ТОВ "Жасмін-тур" подало на нього апеляційну скаргу у якій просить апеляційну інстанцію рішення місцевого господарського суду скасувати повністю та прийняти нове рішення про задоволення заявлених позовних вимог у повному обсязі.

Обґрунтовуючи вимоги апеляційної скарги, позивач посилається на те, що оскаржуване рішення прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права. Зокрема апелянт стверджує, що оспорюваний ним договір оренди був підписаний з боку ТОВ "Жасмін-тур" заступником директора Одеської філії товариства Гакало О.О. з перевищенням повноважень та не був в подальшому схвалений товариством, а отже підлягає визнанню недійсним в силу ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України.

Також ТОВ "Жасмін-тур" у апеляційній скарзі зазначає, що оспорюваний ним Договір оренди нерухомого майна є недійсним (нікчемним), оскільки був укладений Товариством з обмеженою відповідальністю "Жасмін-тур" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Українська інформаційно-експедиторська компанія" без згоди ВАТ комерційний банк "Надра", яке є іпотекодержателем переданого в оренду майна.

Апелянт стверджує, що недійсність (нікчемність) договору оренди є підставою для визнання недійсним договору суборенди відповідного нерухомого майна, укладеного Товариством з обмеженою відповідальністю "Українська інформаційно-експедиторська компанія"та Товариством з обмеженою відповідальністю "Готельний комплекс "Юність".

Також позивач посилається на те, що недійсність договору суборенди означає відсутність правових підстав для відповідачів 2, 3 чинити дії, спрямовані обмеження доступу ТОВ "Жасмін-тур" до спірного нерухомого майна.

ВАТ комерційний банк "Надра" також не погодилось з рішенням Господарського суду м. Києва від 17.10.2008 р. у справі № 30/236 і подало на нього апеляційну скаргу у якій просить апеляційну інстанцію рішення місцевого господарського суду скасувати повністю та прийняти нове рішення про задоволення позовних вимог ТОВ "Жасмін-тур" у повному обсязі.

Обґрунтовуючи вимоги апеляційної скарги, третя особа посилається на те, що оспорюваний позивачем Договір оренди нерухомого майна від 21.03.08. № 21/03/08 був укладений Товариством з обмеженою відповідальністю "Жасмін-тур" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Українська інформаційно-експедиторська компанія" без згоди ВАТ комерційний банк "Надра", яке є іпотекодержателем переданого в оренду майна. При цьому позивач стверджує, що обов’язковість такої згоди прямо передбачена п. 3.1 оспорюваного договору, ст. 9 Закону України "Про іпотеку" та ст. 586 Цивільного кодексу України. Апелянт вважає, що оскільки ВАТ комерційний банк "Надра" на надавав згоди на передачу заставленого нерухомого майна в оренду, сторонами договору при його укладенні було порушено вимоги чинного законодавства, а отже відповідна угода підлягає визнанню недійсною у судовому порядку.

ТОВ "Українська інформаційно-експедиторська компанія" у поданому відзиві на апеляційні скарги проти заявлених вимог заперечувало та просило суд залишити рішення без змін, скаргу – без задоволення.

Дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційних скарг, колегія суддів встановила наступне.

17.08.07 між Відкритим акціонерним товариством Комерційний банк "Надра" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Вольний вітер" було укладено Кредитний договір про надання кредитної лінії з траншевим режимом кредитування № 25/4/2007/840/-К/93.

З метою забезпечення виконання позичальником зобов’язань за вказаним Кредитним договором 27.08.07, між Відкритим акціонерним товариством комерційний банк "Надра" (Іпотекодержатель) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Жасмін-тур"(Іпотекодавець) було укладено Договір іпотеки.

Згідно умов даного договору ТОВ "Жасмін-тур" в забезпечення виконання зобов'язання Позичальника за Кредитним договором надало ВАТ КБ "Надра" в іпотеку нежилу будівлю готелю "Юність", що знаходиться за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Варламова Сергія, 32.

21.03.08. між Товариством з обмеженою відповідальністю "Жасмін-тур" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Українська інформаційно–експедиторська компанія" було укладено Договір № 21/03/08 оренди нерухомого майна.

На підставі вказаного договору ТОВ "Жасмін-тур" передало в строкове платне користування ТОВ "Українська інформаційно–експедиторська компанія" нерухоме майно – будівлю Готельного комплексу "Юність", що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Варламова Сергія (вулиця Піонерська), будинок 32, що оформлено актом прийому –передачі нерухомого майна.

28.03.08. між Товариством з обмеженою відповідальністю "Українська інформаційно–експедиторська компанія" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Готельний комплекс "Юність" був укладений Договір № 1-2008 суборенди нерухомого майна, відповідно до умов якого ТОВ "Українська інформаційно–експедиторська компанія" передало в строкове платне користування ТОВ "Готельний комплекс "Юність" нерухоме майно – будівлю Готельного комплексу "Юність", що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Варламова Сергія (вулиця Піонерська), будинок 32.

Згідно з п. 7.2.3. Договору оренди визначено, що орендар зобов’язаний: забезпечити охорону майна цілодобово протягом строку оренди, не допускати вчинення протиправних дій стосовно майна, для чого в разі необхідності від свого імені та за свій рахунок укладати договори на надання послуг охорони, звертатися до правоохоронних органів, органів внутрішніх справ та їх структурних підрозділів, самостійно чи із залученням третіх осіб встановлювати охоронні системи та засоби, сигналізації, системи спостереження, замінювати існуючі охоронні засоби, в тому числі встановлювати та замінювати замки, двері, решітки тощо та вчиняти будь-які інші дії, які Орендар вважатиме за необхідне з метою збереження Майна.

У відповідності до п. 7.2.3. Договору суборенди суборендар зобов’язаний забезпечити охорону майна цілодобово протягом строку оренди, не допускати вчинення протиправних дій стосовно майна, для чого в разі необхідності від свого імені та за свій рахунок укладати договори на надання послуг охорони, звертатися до правоохоронних органів, органів внутрішніх справ та їх структурних підрозділів, самостійно чи із залученням третіх осіб встановлювати охоронні системи та засоби, сигналізації, системи спостереження, замінювати існуючі охоронні засоби, в тому числі встановлювати та замінювати замки, двері, решітки тощо та вчиняти будь-які інші дії, які Суборендар вважатиме за необхідне з метою збереження майна.

Судом встановлено, що на виконання зазначених вище умов 27.03.08. Товариством з обмеженою відповідальністю "Українська інформаційно–експедиторська компанія" укладено договір про надання послуг з охорони будівлі готелю "Юність" із Приватним підприємством "Альфа - Л".

28.03.08. договір про надання послуг з охорони будівлі готелю "Юність" укладено між Товариством з обмеженою відповідальністю "Готельний комплекс "Юність" та Приватним підприємством "ВВ - Альфа".

Частиною 3 ст. 285 Господарського кодексу України визначено обов’язок орендаря берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, відповідно до чого відповідачем-1 та відповідачем-2 укладено відповідні договори з відповідачем-3 та відповідачем-4.

Згідно ч. 1 ста. 215 та ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу України (435-15) іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Як вбачається з матеріалів справи Договір оренди укладений між ТОВ "Жасмін-тур"та ТОВ "Українська інформаційно –експедиторська компанія" з дотриманням вимог параграфу 4 глави 58 Цивільного кодексу України (435-15) та параграфу 5 Господарського кодексу України (436-15) .

Судом встановлено, що укладений між сторонами Договір оренди містить всі істотні умови, що передбачені чинним законодавством України для договорів такого виду, зокрема ст. 284 Господарського кодексу України.

Також при укладенні цього договору сторонами було додержано умови чинного законодавства щодо форми укладеного Договору.

Судова колегія вважає необґрунтованим посилання позивача в апеляційній скарзі на те, що договір оренди підписаний з боку орендодавця особою з перевищенням повноважень.

Так, судом встановлено, що відповідний договір з боку орендодавця – ТОВ "Жасмін-тур" підписаний Гакало О.О. Повноваження останнього визначені довіреністю від 24.07.07, виданою директором ТОВ "Жасмін-тур" Майбоженком О.В., посвідченою приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юрченком В. В. та зареєстрованою в реєстрі за № 1886.

Згідно даної довіреності Гакало О.О. наділений повноваженням самостійно підписувати від імені ТОВ "Жасмін-тур" правочини (угоди, договори, контракти), але в будь-якому разі правочини, сума яких перевищує еквівалент 200000 грн. повинні бути здійснені за наявності відповідної згоди Загальних зборів товариства.

Судом встановлено, що загальна сума орендних платежів за весь строк дії оспорюваного позивачем Договору оренди не перевищує зазначену у довіреності суму. Таким чином посилання позивача на те, що договір оренди укладений представником з перевищенням повноважень є необґрунтованими.

Отже, оспорюваний позивачем Договір оренди укладений між ТОВ "Жасмін-тур" та ТОВ "Українська інформаційно–експедиторська компанія" з дотриманням вимог параграфу 4 глави 58 Цивільного кодексу України (435-15) та параграфу 5 Господарського кодексу України (436-15) , в якому передбачені всі істотні умови договору оренди, визначені ст. 284 Господарського кодексу України. Сторонами додержано також умови щодо форми укладеного Договору оренди, а також умови щодо підписання договору уповноваженими на те особами.

Договір № 1-2008 від 28.03.08. суборенди, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Українська інформаційно–експедиторська компанія" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Готельний комплекс "Юність" також є таким, що укладений у відповідності до норм чинного законодавства щодо оренди. Правомочність сторін цього договору підтверджується матеріалами справи та встановлена судом.

Обґрунтовуючи заявлені позовні вимоги, ТОВ "Жасмін-тур" посилається на те, що його права та охоронювані законом інтереси були порушені Товариством з обмеженою відповідальністю "Українська інформаційно-експедиторська компанія" в наслідок укладення ним Договору оренди нерухомого майна від 21.03.08. № 21/03/08 та відповідного договору суборенди. Як вбачається з позовної заяви та заяви про уточнення позовних вимог від 25.10.2008, ТОВ "Жасмін-тур" способом захисту порушеного права обрало визнання вищевказаних правочинів недійсними.

Проте, як вказано вище, вказані правочини не мають ознак, з яким Цивільний кодекс України (435-15) пов’язує можливість оспорювати їх дійсність у судовому порядку, посилаючись на відповідні підстави.

Разом із тим, колегія суддів вважає за необхідне відзначити, що вказане питання врегульоване розділом 1 Закону України "Про іпотеку" (898-15) та параграфом 1 глави 16 розділу ІУ Цивільного кодексу України (435-15) .

З огляду на вищевикладене судова колегія дійшла висновку про те, що вимоги позивача про визнання недійсними договору оренди та договору суборенди на підставі ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України є необґрунтованими та не підлягають задоволенню.

З огляду на те, що вимога ТОВ "Жасмін-тур" про зобов’язання звільнити будівлю готелю "Юність", що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Варламова Сергія (вул. Піонерська), 32, загальною площею 8 984,3 кв. м, випливає з вимоги про визнання право чинів недійсними, у суду також відсутні правові підстави для її задоволення.

Як вбачається з матеріалів справи, ПП "Альфа-Л" та ПП "ВВ-Альфа" охорону будівлі готелю "Юність" здійснюють на підставі цивільно-правових угод, а саме договорів від 27.03.2008 р. та від 28.03.2008р., укладених з Товариством з обмеженою відповідальністю "Українська інформаційно –експедиторська компанія" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Готельний комплекс "Юність" відповідно. Вказані договори є чинними, а отже обов’язковими для виконання їх сторонами. З огляду на викладене, судова колегія вважає, що у діях ПП "Альфа-Л" та ПП "ВВ-Альфа" відсутня ознака протиправності, а отже позовні вимоги ТОВ "Жасмін-тур" в частині відповідача 3 та відповідача 4 не підлягають задоволенню.

Щодо вимоги ТОВ "Жасмін-тур" усунути перешкоди у здійсненні ним права користування належним йому на праві власності нерухомим майном – будівлею готелю "Юність", що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Варламова Сергія (вул. Піонерська), 32, загальною площею 8 984,3 кв. м, судова колегія відзначає, що оскільки позивачем у заяві про уточнення позовних вимог чітко не визначено кола осіб, до яких була висунута така вимога, а також зважаючи на те, що право на уточнення позовних вимог має виключно позивач, правові підстави для задоволення такої вимоги відсутні.

Зважаючи на вищевикладене, а також те, що Господарський суд м. Києва у даній справі прийняв рішення, яким відмовив ТОВ "Жасмін-тур" у позові в повному обсязі, колегія суддів вважає, що вказане рішення підлягає залишенню без змін з підстав, викладених вище.

У зв`язку з цим апеляційні скарги ТОВ "Жасмін-тур" та ВАТ комерційний банк "Надра" підлягають залишенню без задоволення.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, -

Рішення Господарського суду м. Києва від 17.10.2008 року у справі № 30/236 залишити без змін, а апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Жасмін-тур" та Відкритого акціонерного товариства комерційний банк "Надра" - без задоволення.