Позивач звернувся до суду із позовом про визнання пункту 4.3 договору оренди земельної ділянки № 63-6-00474, укладеного 20.12.2007 між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Шпіль", недійсним.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 06.11.2008 у справі №4/390 в позові відмовлено. Рішення суду мотивовано тим, що на момент укладення договору сторони досягли згоди з усіх пунктів вказаного договору; позивач не скористався правом на досудове врегулювання спору; на підставі п.3 ч. 4 ст. 179 Господарського кодексу України умови типового договору були конкретизовані сторонами і визначені у відповідності з рішенням Київської міської ради від 15.07.2004 №457/1867 "Про врегулювання процедури передачі в користування земельних ділянок в м. Києві".

Не погоджуючись із вказаним рішенням, позивач звернувся з апеляційною скаргою до Київського апеляційного господарського суду, в якій просить рішення скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позову. Позивач вважає, що рішення підлягає скасуванню з підстав невідповідності висновків, викладених в рішенні суду, обставинам справи, а також з підстав порушення та неправильного застосування норм матеріального права. В апеляційній скарзі позивач зазначає, що оспорюваний пункт договору не спрямований на реальне настання правових наслідків та суперечить ст.ст. 610, 612 ЦК України, ст. 14, 21 Закону України "Про оренду землі".

Відповідач надав відзив на апеляційну скаргу, в якому проти задоволення апеляційної скарги заперечує та просить рішення суду залишити без змін. У відзиві на апеляційну скаргу відповідач посилається, зокрема, на те, що оспорюваний пункт договору відповідає вимогам ст.ст. 610, 612 ЦК України, а також п. 7 ст. 28 рішення Київської міської ради від 15.07.2004 № 457/1867 (ra0457023-04) .

Апеляційний господарський суд, розглянувши доводи апеляційної скарги, відзив на апеляційну скаргу, дослідивши наявні матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, встановив наступне:

20.12.2007 між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Шпіль" укладено договір оренди земельної ділянки, який 29.12.2007 зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів під номером 63-6-00473.

Відповідно до вказаного договору оренди земельної ділянки відповідач як орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 26.06.2007 №1006/1667 (ra1006023-07) за актом приймання-передачі передав, а позивач як орендар прийняв в оренду земельну ділянку площею 0,3841 га по вул. Крупської, 4 у м. Києві для будівництва та реконструкції офісно-готельного комплексу.

Пунктом 4.3 договору передбачено, що у випадку, якщо цей договір не підписаний орендарем в установленому законодавством порядку протягом п’яти місяців з моменту набуття чинності рішення Київської міської ради від 26.06.2007 №1006/1667 (ra1006023-07) , розмір орендної плати на період, аналогічний терміну прострочення укладання договору оренди землі, встановлюється у п’ятикратному розмірі, але не більше десяти відсотків на місяць від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Таким чином, оспорюваним пунктом договору передбачена відповідальність позивача за прострочення строку непідписання договору, яка за своєю правовою природою фактично є штрафною санкцією.

Відповідно до ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України однією з підстав виникнення цивільних прав та обов’язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України).

Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов’язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов’язання (неналежне виконання).

Згідно ч. 1 ст. 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов’язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 631 ЦК України договір набирає чинності з моменту його укладення.

З вищенаведених норм слідує, що в укладеному договорі не може бути встановлено зобов’язання вчинити певні дії до укладення цього договору та відповідні санкції за невиконання цих зобов’язань. Тобто, сторони не можуть встановлювати в договорі штрафні санкції за невиконання умов договору за період, до якого цей договір не був укладений.

З цих же підстав колегія суддів вважає помилковими висновки суду першої інстанції про те, що згідно п. 3 ч. 4 ст. 179 ГК України в договорі сторони конкретизували умови типового договору і визначили їх у відповідності з ст. 28 п.7 рішення Київської міської ради від 15.07.2004 №457/1867 (ra0457023-04) "Про врегулювання процедури передачі в користування земельних ділянок в м. Києві", згідно якого, якщо договір оренди землі не підписаний зацікавленою особою в установленому законодавством порядку протягом п’яти місяців з моменту набуття чинності рішенням Київської міської ради про передачу відповідної земельної ділянки в оренду, розмір орендної плати на період, аналогічний терміну прострочення укладання договору оренди землі, встановлюється у п’ятикратному розмірі, але не більше десяти відсотків від грошової оцінки земельної ділянки.

Частиною першою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п’ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 1, ч. 5 статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Оспорюваний п. 4.3 договору оренди земельної ділянки не спрямований на реальне настання правових наслідків, оскільки містить зобов’язання сторони, яке не можливо виконати внаслідок того, що подія, стосовно якої встановлено зобов’язання, вже відбулась.

У рішенні суду першої інстанції міститься посилання на розділ 11 договору, яким передбачено, що всі зміни та/або доповнення до договору вносяться за згодою сторін, а також посилання на розділ 12 договору, згідно положень якого усі спори, що пов’язані із виконанням умов договору, вирішуються судами України при неможливості досудового врегулювання спорів, що виникають при виконанні умов договору. На підставі зазначених умов договору, суд першої інстанції зробив висновок, що позивач не скористався своїм правом на врегулювання спору, пов’язаний із визнанням пункту 4.3 договору оренди земельної ділянки на вул. Крупської, 4 у Дарницькому районі м. Києва недійсним.

Однак, такий висновок суду першої інстанції колегія суддів вважає помилковим, оскільки за згодою сторін договір може бути лише змінений або розірваний, недійсним договір визнається лише судом, а не сторонами, і крім того, позивач при поданні даного позову скористався своїм правом на врегулювання спору.

Зважаючи на викладене, колегія суддів дійшла висновку, що позов про визнання недійсним пункту 4.3 договору оренди земельної ділянки, укладеного 20.12.2007 між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Шпіль", є обґрунтованим та таким, що підлягає задоволенню.

За таких обставин, апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю "Шпіль" підлягає задоволенню, а рішення Господарського суду міста Києва від 06.11.2008 у справі №4/390 – скасуванню.

У відповідності до положень ст. 49 ГПК України судові витрати позивача відшкодовуються за рахунок відповідача.

Відповідно до викладеного, керуючись ст. 49, ст. 101, п.2 ст. 103, п.3, п.4 ч.1 ст. 104, ст. 105 ГПК України, суд, -

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Шпіль" задовольнити.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 06.11.2008 у справі №4/390 скасувати.

3. Позов задовольнити.

4. Визнати пункт 4.3 договору оренди земельної ділянки, укладений 20.12.2007 між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Шпіль", недійсним.

5. Стягнути з Київської міської ради (01044, м.Київ, вул. Хрещатик, 36, код22883141) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Шпіль" (04050, м.Київ, вул.Мельникова, 12, код 33642813) 85,00 грн. витрат по сплаті державного мита за подання позову, 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, 42,50 грн. витрат по сплаті державного мита за подання апеляційної скарги.