Малим приватним підприємством "Майстер-АС" (надалі позивач) заявленийпозов до Житомирської обласної ради та Комунального підприємства по експлуатації адмінбудинків Житомирської обласної ради (надалі відповідачі) про визнання за позивачем права на користування нежилим приміщенням обласної комунальної власності по вул. Хлібній, 19 загальною площею 226,80 кв.м. на підставі договору оренди від 25.10.2000р. № 70, укладеного між МПП "Майстер-АС" та Комунальним виробничим житловим ремонтно-експлуатаційним підприємством № 11, оскільки його дія подовжена на той самий строк та на тих самих умовах (позовні вимоги з урахуванням уточнень, викладених в заяві від 11.11.2007р.) Позовні вимоги обґрунтовані приписами статей 764 Цивільного кодексу України, ч. 4 статті 284 Господарського кодексу України та ч. 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" з огляду на те, що договір оренди від 25.10.2000р. № 70 не був припинений чи розірваний, і відповідно є пролонгованим на той же самий строк і на тих же умовах.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 21.10.2008р. у даній справі у задоволені позову відмовлено повністю. Рішення мотивоване приписами статей 764 Цивільного кодексу України, статті 291 Господарського кодексу України та ч. 2 статті 17 та статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" з огляду на встановлення під час судового розгляду того факту, що строк дії договору № 70 від 25.10.2000р. закінчився і не був пролонгований сторонами, натомість мало місце укладання нового договору № 43 від 1.09.2005р., дія якого припинилась у зв’язку із закінченням строку на який його було укладено, і відповідно позовні вимоги щодо визнання за позивачем права на користування спірним приміщенням є необґрунтованими та задоволенню не підлягають.

Позивач -Мале приватне підприємство "Майстер-АС" не погоджуючись із рішенням Господарського суду м. Києва від 21.10.2008р. у цій справі просить його скасувати та прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

Апеляційна скарга обґрунтована наступним:

- посилаючись на вимоги статті 770 Цивільного кодексу України наголошує на тому, що позивач має всі законні підстави для продовження орендних відносин з новим власником – Житомирською обласною радою в особі Комунального підприємства по експлуатації адмінбудинків.

- суд І інстанції дійшов помилкового висновку щодо укладання договору оренди від 1.09.2005р. № 43 та припинення дії договору від 25.10.2000р. № 70, оскільки договір оренди від 1.09.2005р. № 43 є не укладений, що підтверджується ухвалою господарського суду Житомирської області від 27.04.2007р.

- позивач наголошує на тому, що суд І інстанції безпідставно визначає про припинення договору оренди від 25.10.2000р. № 70, оскільки заперечень з боку нового орендодавця і власника щодо продовження дії згаданого договору не було, матеріали справи не свідчать про припинення дії договору оренди від 25.10.2000р. № 70 (відповідних заяв чи листів від відповідачів не надходило).

Розпорядженням в.о. Голови Київського апеляційного господарського суду № 01-23/1/8 від 2.02.2009р. "Про зміну складу колегії суддів" в зв’язку з виробничою необхідністю (припинення повноважень у судді Попікової О.В. ) було доручено розгляд апеляційної скарги у справі № 20\569-3\462-11\41 колегії суддів у складі: Ропій Л.М. - головуючий суддя, суддів Буравльов С.І., Рябуха В.І.

Присутній у судовому засіданні представник Житомирської обласної ради усно заперечував щодо доводів апеляційної скарги та просив залишити без змін оскаржуване рішення від 21.10.2008р. з мотивів, у ньому викладених.

Розглянувши апеляційну скаргу, перевіривши матеріали справи, заслухавши представників сторін, враховуючи доводи заперечень на апеляційну скаргу, письмові пояснення сторін, колегія суддів встановила наступне:

Відповідно до вимог статті 101 Господарського процесуального кодексу України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу, також апеляційний господарський суд не зв’язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення господарського суду у повному обсязі.

Як було встановлено під час судового розгляду в суді І інстанції та підтверджується матеріалами справи, 25.10.2000р. між Виробничим житловим ремонтно-експлуатаційним підприємством № 11 (орендодавець) та позивачем – МПП "Майстер-АС" було укладено Договір № 70 оренди нежилого приміщення, відповідно до умов якого (п. 1 згаданого договору) орендодавець передав, а позивач прийняв в орендне користування нежиле приміщення під кафе та пивний бар по вул. Хлібній, 19, загальною площею 226,80 кв.м. на термін, визначений строком дії договору, а саме: з 25.10.2000 по 25.10.2005 (п. 25 договору).

З матеріалів справи вбачається, що рішенням Королівського районного суду м. Житомира від 20.01.2005р. у справі № 2-194, яке набрало законної сили, право власності на приміщення по вул. Лятошинського, 25 (колишня вул. Хлібна №19) загальною площею 226,80 кв.м. було визнано за Житомирською обласною радою.

Згаданим рішенням було встановлено, що 22.02.1992р. рішенням виконавчого комітету Житомирської обласної ради народних депутатів за № 30 "Про розмежування об'єктів комунальної власності між власністю обласної ради і власністю районних та міських (міст обласного підпорядкування) Рад народних депутатів", затвердженого рішенням Житомирської обласної ради народних депутатів від 18.03.1992р., спірне приміщення було віднесено до майна комунальної власності області. Окрім того, згідно акту приймання-передачі спірне приміщення було залишено у комунальній власності області, до міської комунальної власності не передавалось.

Відповідно до вимог ч. 4 статті 35 Господарського процесуального кодексу України рішення суду з цивільної справи, що набрало законної сили, є обов'язковим для господарського суду щодо фактів, які встановлені судом і мають значення для вирішення спору.

Згідно залученого до матеріалів справи витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно та витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно територіальна громада села, селища, міста Житомирської області в особі Житомирської обласної ради з 15.06.2005р. є власником приміщення по вул. Лятошинського, 25 (колишня вул. Хлібна № 19) загальною площею 257,40 кв. м., право власності на яке виникло на підставі рішення Корольовського районного суду м. Житомира від 20.01.2005р., однак з приміткою про помилковість розміру загальної площі 226,80 кв. м., вказаної в рішенні.

Приписами статті 764 Цивільного кодексу України передбачені правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору найму. Зокрема, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Наведена норма кореспондується із вимогами ч. 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного і комунального майна", якою передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

При цьому, як було встановлено судом І інстанції та підтверджується під час апеляційного провадження, Житомирська обласна рада, як власник спірного приміщення, заяв про припинення договору у строк, визначений ч. 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного і комунального майна", на адресу позивача не надсилала.

Апеляційна інстанція погоджується з висновком Господарського суду м. Києва у цій справі щодо відсутності правових підстав вважати продовженим Договір оренди № 70 від 25.10.2000р. на той самий строк і на тих самих умовах, з огляду на наступне:

За своїм змістом поновлення договору - це продовження на новий строк колишнього договору, а не укладення нового. Закон України "Про оренду державного і комунального майна" (2269-12) не містить умов, яким саме чином сторони повинні виявляти свою волю щодо припинення дії договору.

При цьому, відповідно до вимог статті 291 Господарського кодексу України та статті 26 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

З матеріалів справи вбачається, що строк дії Договору від 25.10.2000р. № 70 погоджений сторонами та визначений з 25.10.2000 по 25.10.2005 (п. 25 договору).

У п. 12 згаданого Договору № 70 сторони погодили, що договір оренди приміщення припиняється після закінчення строку дії або на підставах, передбачених законодавством України. Заявка орендаря на продовження договору оренди приміщення повинна бути надана за два місяці до закінчення строку договору оренди приміщення. Після закінчення строку дії договору оренди він може бути продовжений на новий строк після розгляду міськвиконкомом питання доцільності його продовження і прийняття відповідного розпорядження голови виконкому.

З огляду на викладене, апеляційна інстанція погоджується з висновками суду І інстанції стосовно того, що умовами укладеного Договору № 70 сторонами не було передбачено автоматичне поновлення строку його дії; а реалізація права орендаря на поновлення договору оренди можлива в разі відсутності заперечень з боку сторін та за наявності відповідного рішення органу місцевого самоврядування.

З матеріалів справи вбачається, що позивач листом № 217 від 25.06.2005р. звернувся до Житомирської обласної ради, у якому орендарем ставилось питання укладення договору оренди приміщення по вул. Хлібній, 19 в м. Житомирі на новий термін, оскільки позивач протягом 6 років орендував зазначене приміщення.

Листом № р-5-21/700 від 14.07.2005р. відповідач - Житомирська обласна рада повідомила позивача про те, що згідно протоколу засідання робочої комісії для внесення пропозицій щодо вирішення питань передачі в оренду, постійне або тимчасове користування юридичним або фізичним особам об'єктів спільної власності територіальних громад області від 11.07.2005р. № 7 головному управлінню економіки облдержадміністрації доручено опрацювати питання щодо приватизації вищезазначеної будівлі.

Відповідно до вимог ч. 4 статті 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у передачі в оренду об'єктів може бути відмовлено, якщо було прийнято рішення про приватизацію або передприватизаційну підготовку цих об'єктів.

Листом № 5-32/4424 від 01.09.2005р. позивачу було відмовлено у проведенні конкурсу, зазначаючи, що згідно рішення обласної ради від 26.07.2005 №744 Про внесення змін до рішення обласної ради від 25.04.2005р. № 662 "Про приватизацію об'єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області у 2005 році" передбачено здійснити приватизацію нежилого приміщення під кафе та пивний бар (м. Житомир, вул. Хлібна, 19/25) загальною площею 280,7 кв. м., шляхом продажу на аукціоні, а тому переукладення договору оренди та проведення конкурсу на здобуття права підписання договору оренди зазначеного об'єкту є недоцільним.

Відповідно до вимог ч. 5 статті 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Згідно вимог ч. 4 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" районні та обласні ради від імені територіальних громад сіл, селищ, міст здійснюють управління об'єктами їхньої спільної власності, що задовольняють спільні потреби територіальних громад.

Приписами ч. 5 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", передбачено повноваження органів місцевого самоврядування, зокрема обласних рад, від імені та в інтересах територіальних громад здавати об'єкти комунальної власності в оренду відповідно до закону.

Відповідно до вимог статті 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендодавцями, зокрема, є органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном. - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

При цьому, приписами статті 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначена можливість передачі в оренду нерухомого майна яке перебуває в комунальній власності і площа якого перевищує 20 кв.м. лише з дозволу органу місцевого самоврядування, що здійснює управління майном, а орендодавцями виступають підприємства - балансоутримувачі.

Пунктом 22 Статуту Комунального підприємства по експлуатації адмінбудинків Житомирської обласної ради визначено одним з основних напрямків діяльності підприємства - здача в оренду спортивних споруд, приміщень в адмінбудинках та інших будівлях, що знаходяться на балансі підприємства, укладання договорів оренди, здійснення контролю за виконанням умов договору оренди організаціями та установами, вжиття заходів до ефективного використання приміщень.

Відповідно до положень п. 4.2 Статуту Комунального підприємства по експлуатації адмінбудинків Житомирської обласної ради передача в користування (оренду) майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст області здійснюється з дозволу органу управління майном, а саме Житомирської обласної ради.

Згідно з п. З роз'яснень Президії Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) від 25.05.2000 №02-5/237 (v_237800-00) господарські суди повинні виходити з того, що статтею 5 Закону в імперативному порядку визначено органи, яким надано право бути орендодавцями.

Підприємства мають право виступати орендодавцями, як правило, тільки щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна площею до 200 кв. м, а для того, щоб підприємство мало право передати в оренду структурний підрозділ (філію, цех, дільницю) або нерухоме майно (будівлю, споруду, приміщення) площею понад 200 кв. м, воно (підприємство) повинно одержати дозвіл Фонду державного майна України, його регіонального відділення, представництва. Якщо майно перебуває у власності Автономної Республіки Крим або у комунальній власності, то такий дозвіл може бути наданий органом, зазначеним в абзаці третьому статті 5 Закону (в даному випадку Житомирською обласною радою).

З огляду на викладне, Комунальне підприємство по експлуатації адмінбудинків Житомирської обласної ради здійснює повноваження орендодавця майна комунальної власності територіальної громади сіл, селищ, міст Житомирської області тільки за наявності відповідного дозволу Житомирської обласної ради і не наділено повноваженнями самостійно приймати рішення про передачу об'єктів комунальної власності в оренду.

Розпорядженням Житомирської обласної ради від 23.09.2005р. № 508 "Про оренду приміщень" надано дозвіл на оренду приміщень у будинках, які перебувають на балансі комунального підприємства по експлуатації адмінбудинків Житомирської обласної ради Малому приватному підприємству "Майстер-АС", а саме: приміщення за адресою: вул. Хлібна, 19/25, загальною площею 257,4 кв.м. терміном з 01.09.2005р. по 30.11.2005р.

З матеріалів справи вбачається, що 01.09.2005р. між Комунальним підприємством по експлуатації адмінбудинків Житомирської обласної ради та позивачем (МПП "Майстер-АС") укладено Договір № 43 оренди і користування індивідуально визначеного нерухомого майна, що перебуває у спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, відповідно до умов якого орендодавець (відповідач-2) передав, а орендар (позивач) прийняв у строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно - частину будинку за адресою: м. Житомир, вул. Хлібна, 19/25 загальною площею 257,4 кв.м., що знаходиться на балансі відповідача-2 для розміщення бару "Полісся". Згідно умов п. 7.1 згаданого договору, останній укладено на 3 місяці, що діє з 01.09.2005р. до 30.11.2005р.

Згаданий договір підписаний та скріплений печатками обох сторін.

Відповідно до п. 2.1 Договору № 43 орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі майна.

На виконання п. 2.1 Договору, сторонами підписаний акт приймання-передачі приміщень, який датований 01.09.2005р., із зазначенням після підпису сторін дати складення: -21 жовтня 2005 р.

Відповідно до п. 7.2 Договору № 43 дія договору може бути продовжена на той самий термін і на тих самих умовах, якщо жодна із сторін за 30 днів після закінчення строку договору письмово не заявила про припинення дії договору чи про переукладення договору ва нових умовах.

Наведені обставини свідчать про те, що мало місце не пролонгація Договору № 70, а укладання нового договору за новими умовами - договору № 43.

1.12.2005р. відповідач 2 – який є балансоутримувачем орендованого приміщення, направив позивачу лист про припинення договірних відносин за закінчення терміну дії договору № 43.

З письмових пояснень відповідача-1 вбачається, що враховуючи закінчення договору оренди № 43 від 01.09.2005р., за рекомендацією постійної комісії обласної ради з питань бюджету і комунальної власності було оголошено конкурс на оренду даного приміщення, в якому запропоновано прийняти участь і позивачеві.

Відповідно до вимог статті 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Як було встановлено під час судового розгляду, 05.07.2006р. позивач направив відповідачу-1 пропозицію для участі у конкурсі на право оренди приміщення кафе по вул. Хлібній, 19/25 в м. Житомирі згідно офіційного оголошення в газеті "Житомирщина".

Переважне право наймача, що встановлене ч. 1 статті 777 Цивільного кодексу України, діє тільки при інших рівних умовах. Наймодавець не може бути позбавлений права на проведення конкурсу на укладення договору найму чи аукціону з продажу майна. В ньому може прийняти участь і наймач, але переможець конкурсу чи аукціону має визначатись виключно відповідно до умов конкурсу. Лише за рівних умов, запропонованих наймачем та іншою особою, перевага на укладення договору має бути надана наймачеві, який до цього користувався майном на умовах найму.

Позивач скористався пропозицією прийняти участь у конкурсі, проте запропонував менш вигідні умови оренди, у тому числі щодо ціни оренди. У зв'язку з наведеним, згідно Протоколу засідання постійної комісії Житомирської обласної ради від 31.07.2006р. № 10 переможцем конкурсу на оренду приміщення за адресою: м. Житомир, вул. Лятошинського, 25 (вул. Хлібна, 19/25) визнано ТОВ "Альянс-ігри та розваги".

Відповідно до вимог ч. 2 статті 35 Господарського процесуального кодексу України факти, встановлені рішенням господарського суду (іншого органу, який вирішує господарські спори) під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 23.02.2007р. у справі № 14/1461-НМ, яке залишено без змін постановою Житомирського апеляційного господарського суду від 29.01.2008р. та постановою Вищого господарського суду України від 29.05.2008р., зобов'язано Мале приватне підприємство "Майстер-АС" звільнити приміщення першого та другого поверху бару "Полісся" загальною площею 257,4 кв.м., що знаходиться у будинку за адресою: м. Житомир, вул. Хлібна, 19. При цьому, судом було відмовлено у задоволенні зустрічного позову МПП "Майстер-АС" про спонукання до продовження договору оренди від 25.10.2000р. № 70.

Згаданими судовими рішеннями встановлено, що сторонами по Договору № 43 досягнуто згоди щодо всіх істотних умов договору, які визначені у п. 1 статті 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та сторонами вчинено дії на виконання умов зазначеного договору. Також встановлено, що Договір оренди № 43 від 01.09.2005р. припинив свою дію у зв'язку з закінченням строку на який його було укладено.

Отже, посилання позивача –МПП "Майстер-АС" на те, що договір оренди від 1.09.2005р. № 43 є неукладений, визнаються апеляційною інстанцією безпідставними та спростовуються матеріалами справи. Стосовно посилання заявника на ухвалу господарського суду Житомирської області від 27.04.2007р. у справі № 2\37-д, за позовом МПП "Майстер-АС" до Комунального підприємства по експлуатації адмінбудинків Житомирської обласної ради про визнання недійсним договору від 1.09.2005р. № 43, господарський суд на підставі п.1-1. ч. 1 статті 80 Господарського процесуального кодексу України припинив провадження у справі у зв’язку із відсутністю предмету спору.

Постановою Житомирського апеляційного господарського суду від 29.01.2008 у справі № 14\1461-НМ встановлено, що міський голова не вправі був надавати дозвіл на передачу в оренду приміщень, належних до комунальної власності, як і Виробниче житлове ремонтно-експлуатаційне підприємство № 11 виступати орендодавцем, зміна власника орендованого приміщення по вул. Хлібній, 19 у м. Житомирі не відбулась, а тому посилання на статтю 770 Цивільного кодексу України, згідно якої строк дії договору оренди № 70 від 25.10.2000р. мав бути продовженим, с невірним.

Отже, з огляду на встановлені судами обставини, а саме: те, що позивач взявши участь у конкурсі на право оренди приміщення по вул. Хлібній, 19, в м. Житомирі та погодившись укласти новий договір оренди від 1 вересня 2005 року № 43 фактично визнав та погодився, що договір оренди № 70 припинено на підставі п. 12 згаданого Договору.

Відповідно до статті 43 ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об’єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин в їх сукупності.

Відповідно до статті 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.Приписами статті 34 ГПК України передбачено, що господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи, обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Зважаючи на закінчення дії договору оренди від 25.10.200р. № 70, за умови встановлення того факту, що згаданий договір не було пролонговано, за відсутності інших правових підстав для визнання за позивачем права на користування нежилим приміщенням обласної комунальної власності по вул. Хлібній, 19 загальною площею 226,80 кв.м., що унеможливлює задоволення позовних вимог, і відповідно позов не підлягає задоволенню.

За наведених обставин, доводи апеляційної скарги не спростовують висновки суду першої інстанції щодо відсутності правових підстав для задоволення позову, тому апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для зміни чи скасування рішення суду першої інстанції в розумінні статті 104 ГПК України. Судові витрати за розгляд апеляційної скарги у зв’язку з відмовою в її задоволенні на підставі статті 49 ГПК України покладаються на апелянта.