Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Мишкіної М.А.

суддів Сидоренко М.В.

Таценко Н.Б.

Склад судової колегії змінений розпорядженнями голови Одеського апеляційного господарського суду №185 від 09.12.2008р., №188 від 15.12.2008р.

при секретарі судового засіданняСкуділо О.В.

за участю представників сторін:

від позивача -не з'явився;

від відповідачів: 1. ПУКВ ОМР -Халдай І.В. - по довіреності;

2. ФОП ОСОБА_1 -не з'явився;

від третіх осіб: 1. Одеської міської ради- Захарова А.Г. - по довіреності;

2. Виконкому Одеської міської ради -Захарова А.Г. - по довіреності

Розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1

на рішення господарського суду Одеської області від 03.11.2008р.

по справі №30/173-08-3260

за позовом Приватного підприємства "БАТЛЕР ОДЕСА"

до відповідачів: 1.Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради;

2. Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1;

треті особибез самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: 1. Одеська міська рада;

2. Виконавчий комітет Одеської міської ради

про визнання недійсним договору оренди

Сторони належним чином повідомлені про час та місце судового засідання.

У судовому засіданні 03.02.2009р. згідно ст. 85 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частину постанови.

У серпні 2008р. Приватне підприємство "БАТЛЕР ОДЕСА" звернулось до господарського суду Одеської області з позовом до Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (надалі -Представництво, ПУКВ ОМР) та Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди №58/3 нежилого приміщення загальною площею 52,7кв.м., розташованого у м. Одесі по вул. Катерининській, 35, укладеного відповідачами 13.06.2008р. Обґрунтовуючи позовні вимоги, ПП "БАТЛЕР ОДЕСА" посилалось на належність йому на праві власності нежилих підвальних приміщень загальною площею 345,1кв.м. по вул. Катерининській,35 у м.Одесі за договором купівлі-продажу №393 від 01.02.2008р., укладеного відповідно до ст. 657 ЦК України та зареєстрованого в реєстрі прав власності на нерухоме майно згідно ст.ст.4, 19 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень"; укладення відповідачами договору оренди всупереч положень діючого законодавства, оскільки співвласниками допоміжних приміщень (підвалів, сараїв, горищ та ін.) є власники квартир та приміщень будинку №35 по вул. Катерининській, згоди яких та позивача на укладення спірного договору оренди відповідачі не отримували всупереч ч.2 ст. 269 ЦК України; порушення договором прав та інтересів позивача, оскільки орендоване ФОП ОСОБА_1 приміщення межують з нежитловими приміщеннями, що належать позивачу, вхід до них можливо здійснювати лише через належні ПП "БАТЛЕР ОДЕСА" приміщення у зв'язку з відсутністю окремого входу, що обмежує права позивача як власника і порушує ст. 41 Конституції України, ст. 321 ЦК України, та є підставою для визнання договору оренди №58/3від 13.06.2008р. недійсним за ст. 203 ЦК України.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 25.09.2008р. за клопотанням Представництва до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача залучено Одеську міську раду.

Рішенням господарського суду Одеської області від 03.11.2008р. (суддя Рога Н.В.) позовну заяву ПП "БАТЛЕР ОДЕСА" задоволено; визнано недійсним договір оренди №58/3 нежилого приміщення, укладений 13.06.2008р. між відповідачами, нежитлового підвального приміщення загальною площею 52,7кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Катерининська, 35; стягнуто з відповідачів на користь позивача по 42,50грн. витрат по сплаті держмита та по 59грн. витрат на ІТЗ судового процесу.

Рішення суду обґрунтоване можливістю порушення в майбутньому права позивача на користування належним йому майном у зв'язку з необхідністю використання наданих Представництвом ФОП ОСОБА_1 в оренду приміщень, які не мають окремого індивідуального входу, що підтверджується Актом обстеження КП "Житлово-комунальний сервіс "ПОРТОФРАНКІВСЬКИЙ", Звітом ТОВ "ВЕРДИКТ ЕКСПЕРТИЗА" про незалежну оцінку нежилих підвальних приміщень, всупереч ст. 41 Конституції України, ст.ст. 316, 317, 321 ЦК України; наявністю підстав для задоволення позову та визнання недійсним спірного договору за ч.1 ст. 215, ст. 203 ЦК України; нездійсненням ПУКВ ОМР перевірки можливості належного використання переданого ФОП ОСОБА_1 в оренду майна; передачу об'єкту оренди формально, лише шляхом складання акту приймання-передачі, що свідчить про неспрямованість договору на виникнення у орендаря можливості належного використання об'єкту оренди; неповідомленням ФОП ОСОБА_1 про перешкоди у користуванні об'єктом оренди при укладенні договору, оскільки умови про це договір №58/3 не містить.

Не погодившись з рішенням суду, Представництво по управлінню комунальної власності Одеської міської ради та Фізична особа-підприємець ОСОБА_1 звернулись до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційними скаргами, в яких просять рішення господарського суду Одеської області від 03.11.2008р. скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

В обґрунтування своїх вимог Представництво посилається на невірний висновок суду щодо того, що передане ФОП ОСОБА_1 приміщення є власністю мешканців будинку, оскільки згадане приміщення є комунальною власністю територіальної громади м. Одеси на підставі Свідоцтва про право власності від 05.08.2008р., яке не скасоване та є діючим; укладення спірної угоди відповідно до норм діючого законодавства всупереч висновку суду про укладення спірного договору з порушенням вимог ст. 203 ЦК України, оскільки оспорюваний правочин укладений повноважними особами, у формі, що не суперечить діючому законодавству, з вільним волевиявленням сторін, спрямований на настання реальних наслідків, що підтверджується виконанням сторонами умов договору та відсутністю відповідних звернень громадян та організацій на адресу Представництва; прийняття рішення при неповному з'ясуванні обставин, що мають значення для справи, що є підставою для скасування чи зміни рішення за п.1 ст. 104 ГПК України; відсутність потреби ПУКВ ОМР отримувати згоду співвласників домоволодіння на укладення договору оренди, оскільки вказане приміщення є окремим індивідуально визначеним майном та є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин відповідно до ст. 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків" та не є допоміжним приміщенням, оскільки не призначене для функціонального забезпечення життєдіяльності житлового будинку; встановлення судом порушення прав мешканців будинку за відсутністю відповідних звернень останніх за захистом свого права.

ФОП ОСОБА_1 у своїй апеляційній скарзі також звертає увагу суду на те, що підвальне приміщення загальною площею 52,7кв.м. є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин, а не допоміжним приміщенням, отже посилання позивача на ст.ст. 368, 369 ЦК України є безпідставними; зазначає про невстановлення судом правового статусу підвальних приміщень позивача та ФОП; передачу Представництвом як власником майна згаданого приміщення в оренду відповідно до ч.1 ст. 317, ч.1 ст. 319 ЦК України; передачу спірного об'єкту, зокрема, на підставі розпорядження міського голови від 11.12.1999р. №1310-01р, протоколу засідання комісії з проведення конкурсів на право укладання договорів оренди будівель (споруд, приміщень), які є комунальною власністю територіальної громади м. Одеси, від 13.06.2008р. №12-08/4року, наказу начальника ПУКВ ОМР від 13.06.2008р. №12-08/4; опублікування інформації про проведення конкурсу в газеті "Одеський вісник", та відсутність відповідної заяви позивача; визнання судом недійсним спірного договору оренди з посиланням на його невідповідність Цивільному кодексу України (435-15) та іншим актам цивільного законодавства без вказівки, в чому полягає ця суперечність.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 23.12.2008р. до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача залучено Виконавчий комітет Одеської міської ради.

В засіданні суду апеляційної інстанції представники Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, Одеської міської ради та Виконавчого комітету Одеської міської ради підтримали доводи та вимоги апеляційних скарг.

ПП "БАТЛЕР ОДЕСА", незважаючи на належне повідомлення про час і місце розгляду справи, свого представника в засідання суду апеляційної інстанції не направило, заперечень на апеляційні скарги не надіслало.

ФОП ОСОБА_1 також не скористалась процесуальним правом прийняти участь в засіданні суду апеляційної інстанції.

Дослідивши матеріали справи, правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, повноту встановлення обставин справи та відповідність ним висновків суду, заслухавши пояснення присутніх представників сторін та третіх осіб, колегія суддів вбачає підстави для задоволення апеляційних скарг виходячи з наступного.

Судом апеляційної інстанції з матеріалів справи встановлено, що ПП "БАТЛЕР ОДЕСА" є власником нежилих підвальних приміщень №501 загальною площею 345,1кв.м. у м.Одесі по вул.Катерининській, буд.№35, згідно договору купівлі-продажу від 01.02.2008р. з ОСОБА_2 та ОСОБА_1, нотаріально посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Федорченко Т.М., зареєстрованим в реєстрі за №393, зареєстрованим в Державному реєстрі правочинів 01.02.2008р. Право власності позивача зареєстровано в Реєстрі прав власності на нерухоме майно 04.02.2008р., про що свідчить Витяг про реєстрацію права власності №17611862 від 04.02.2008р.

Згідно наявного в справі Звіту про незалежну оцінку нежитлових підвальних приміщень площею 345,10кв.м., від 22.07.2008р., складеного ТОВ "Вердикт-експертиза", з належними позивачу на праві власності приміщеннями згідно технічного паспорту КП "ОМТІ та РОН" від 21.03.2008р. межує підвальне приміщення площею понад 50кв.м., яке не має окремого входу і може експлуатуватись тільки за згодою власника, приміщення котрого мають власний вхід. Вказана обставина при розгляді справи в суді першої та апеляційної інстанції відповідачами не спростована та підтверджується також технічним паспортом КП "ОМБТІ та РОН" від 14.03.2008р. на нежитлове підвальне приміщення площею 52,7кв.м. за вказаною адресою, Висновком про наявність інженерних мереж в нежитловому приміщенні підвалу загальною площею 52,7кв.м., складеним на замовлення ФОП ОСОБА_1 ПП "Дельта-Консалтинг", п.1.3. котрого містить дані про наявність одного входу і можливість доступу до об'єкта дослідження через суміжні приміщення підвалу.

24.06.2008р. Виконкомом Одеської міської ради було прийнято рішення №657 "Про реєстрацію об'єктів комунальної власності м.Одеси", згідно з п.п.1.1., 1.2. якого доручено КП "ОМБТІ та РОН" за заявою ПУКВ ОМР провести технічну інвентаризацію, оформити та видати Одеській міській раді Свідоцтва про право власності на об'єкти, зазначені в додатку до рішення, зареєструвати за Одеською міською радою об'єкти нежитлового фонду комунальної власності згідно з додатком. Відповідно до п.22 Додатку до рішення Виконкому Одеської міської ради від 24.06.2008р. №657 в Перелік об'єктів нежитлового фонду комунальної власності увійшло підвальне приміщення №508 площею 52,7кв.м., що розташоване у м.Одесі по вул.Катерининській, буд.№35.

05.08.2008р. на підставі рішення Виконкому ОМР було видано Свідоцтво про право власності САС №198673, яким посвідчується належність на праві комунальної власності територіальній громаді м.Одеси в особі Одеської міської ради нежитлового приміщення підвалу №508 за вказаною адресою.

Прийняттю рішення №657 та видачі Свідоцтва про право власності передувало укладення 13.06.2008р. між Представництвом та ФОП ОСОБА_1 договору оренди №58/3, предметом якого є передача Представництвом та прийняття Підприємцем як Орендарем у строкове платне користування нежитлових підвальних приміщень загальною площею 52,7кв.м. по вул.Катерининській, 35 у м.Одесі, з терміном дії договору до 12.06.2009р.

Вважаючи, що укладений договір оренди №58/3 від 13.06.2008р. не відповідає вимогам чинного законодавства та порушує права власника суміжних з орендованим ФОП ОСОБА_1 приміщень, ПП "БАТЛЕР ОДЕСА" звернулось до господарського суду з позовом про визнання цього правочину недійсним на підставі ст.ст. 203, 215 ЦК України.

Місцевий господарський суд погодився з доводами позивача і задовольнив його вимоги, встановивши, що у зв'язку з відсутністю у орендованого приміщення окремого індивідуального входу право ПП "БАТЛЕР ОДЕСА" на користування належним йому майном буде порушено у зв'язку з необхідністю використання підприємцем ОСОБА_1 отриманим в оренду майном. В якості правових підстав задоволення позову судом першої інстанції застосовані норми ст.ст. 16, 321, 316, 317 ЦК України, ст. 41 Конституції України, ст.ст. 203, 215 ЦК України.

Суд апеляційної інстанції не погоджується з висновками місцевого господарського суду і правильністю застосування ним вказаних норм матеріального права з огляду наступного.

Відповідно до ч.ч.1,2 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання; кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Частина 1 статті 16 ЦК України встановлює, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Отже положеннями цивільного законодавства закріплюється право особи на захист своїх цивільних прав або охоронюваного законом інтересу та визначається підстава для захисту -порушення, невизнання або оспорювання цивільного права.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції не вмотивував свої висновки з позиції порушення прав позивача як власника в контексті застосованих норм матеріального права (ст. 41 Конституції України, ст.ст. 316, 317, 321 ЦК України), не зазначив, у чому полягає порушення прав позивача як підстава наявності права на позов в матеріальному сенсі, не звернув увагу на ту обставину, що позовні вимоги не були обґрунтовані в цій частині і самим позивачем.

Відповідно до ч.1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним; ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

В матеріалах справи відсутні докази, що підтверджують існування обмежень у здійсненні ПП "БАТЛЕР ОДЕСА" своїх правомочностей власника згідно ст. 317 ЦК України, тобто обмеження (або позбавлення) в реалізації прав володіння, користування та розпорядження майном, яке б мало місце на момент звернення до суду з позовом.

Фактично рішення місцевого господарського суду ґрунтується на припущенні про можливе у майбутньому порушення прав позивача у зв'язку з реалізацією ФОП ОСОБА_1 своїх прав орендаря суміжного приміщення підвалу, котре за жодних обставин не може виступати підставою задоволення позову, позаяк вищенаведені положення чинного законодавства пов'язують наявність права на позов в матеріальному сенсі з порушенням цивільного права, яке вже має місце при вирішенні судового спору і полягає в конкретних діях (або бездіяльності) відповідачів, або в певних негативних наслідках для позивача, що вже настали внаслідок укладення оспореного договору.

Крім того, суд першої інстанції не врахував, що у випадку відсутності у особи можливості задовольнити свою потребу безперешкодного доступу до орендованого приміщення інакше, ніж шляхом користування чужим майном (в даному випадку -шляхом проходу через належні ПП "БАТЛЕР ОДЕСА" приміщення підвалу) за угодою сторін або за рішенням суду відповідно до ст.ст. 401, 402 ЦК України щодо нерухомого майна, належного ПП "БАТЛЕР ОДЕСА", може бути встановлений сервітут -право користування чужим майном для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом.

З врахуванням наведеного та за встановленої судом апеляційної інстанції відсутності протиправного позбавлення ПП "БАТЛЕР ОДЕСА" права власності або обмеження у його здійсненні, яке б мало місце на момент звернення з позовом, посилання суду першої інстанції на положення ст. 41 Конституції України, ст.ст. 316, 317 ЦК України є безпредметними, а визнання договору оренди недійсним на підставі ст.ст. 203, 215 ЦК України на задоволення позовних вимог ПП "БАТЛЕР ОДЕСА" - неправильним результатом вирішення спору, позаяк за фактичними обставинами справи, встановленими в межах підстав заявлених позовних вимог, суд апеляційної інстанції не вбачає невідповідності оспорюваного правочину положенням Закону.

Слід зазначити, що суд першої інстанції не конкретизував в оскаржуваному рішенні, недодержання яких саме вимог, встанолених ч.ч.1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України, виступає підставою визнання договору оренди недійсним відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України (всіх разом, чи тільки суперечність змісту правочину Цивільному кодексу України (435-15) , іншим актам цивільного законодавства та моральним засадам суспільства -ч.1 ст. 203 ЦК України, або наявність спеціальних підстав за ч.ч.2, 3, 5, 6 цього Кодексу), що є недотриманням норм процесуального права -ст. 84 ГПК України.

Стосовно встановленої судом апеляційної інстанції обставини укладення оспореного договору оренди до оформлення Виконкомом Одеської міської ради права комунальної власності на підвальне приміщення №508 по вул.Катерининській, 35 у м.Одесі, колегія суддів обмежується констатацією цього факту без надання діям сторін правової оцінки з цих позицій, позаяк відповідні доводи, факти та докази на їх обґрунтування не виступали підставами заявленого позову і не були предметом дослідження та юридичної оцінки суду першої інстанції. Колегія суддів бере до уваги при цьому принцип диспозитивності сторін, що притаманний господарському процесу, та відсутність права у господарського суду виходити за межі заявлених позовних вимог без клопотання заінтересованої особи (п.2 ч.1 ст. 83 ГПК України).

Рішення Виконкому Одеської міської ради №657 від 24.06.2008р. та видане на його підставі Свідоцтво про право власності є чинними, ПП "БАТЛЕР ОДЕСА" не оскаржувались і не визнані недійсними, тому наразі права та інтереси Одеської міської ради та ПП "БАТЛЕР ОДЕСА" як власників суміжних приміщень підвалу у будинку №35 по вул.Катерининській у м.Одесі повинні враховуватись судом без надання переваги інтересам будь-якій стороні.

Колегія суддів також констатує ґрунтовність доводів скаржників стосовно безпідставності тверджень позивача про необхідність отримання згоди усіх співвласників домоволодіння на укладення Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради договору оренди виходячи з положень Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків" (2866-14) і погоджується з тим, що позивач не є суб'єктом правовідносин спільної власності мешканців будинку на допоміжні приміщення, а спірне приміщення за своїм правовим статусом виходячи з виданого та чинного Свідоцтва про право власності САС№198673 від 05.08.2008р. є окремим індивідуально визначеним майном, що належить територіальній громаді і згідно ст. 327 ЦК України управляється утвореними нею органами місцевого самоврядування.

На підставі наведеного, оскаржуване судове рішення підлягає скасуванню у зв'язку з неповним з'ясуванням судом обставин, що мають значення для справи, та неправильним застосуванням норм матеріального права з прийняттям нового рішення про відмову у позові ПП "БАТЛЕР ОДЕСА" за безпідставністю та необґрунтованістю позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 49, 99, 101- 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів -

1. Апеляційні скарги задовольнити.

2. Рішення господарського суду Одеської області від 03.11.2008р. скасувати.

3. У задоволенні позовних вимог Приватного підприємства "БАТЛЕР ОДЕСА" про визнання недійсним договору оренди №58/3 від 13.06.2008р. відмовити.

4. Стягнути з Приватного підприємства "БАТЛЕР ОДЕСА" на користь Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради 42,50грн. витрат по держмиту за подання апеляційної скарги.

5. Стягнути з Приватного підприємства "БАТЛЕР ОДЕСА" на користь Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 42,50грн. витрат по держмиту за подання апеляційної скарги.

Доручити господарському суду Одеської області видати відповідні накази з зазначенням необхідних реквізитів.

Постанова в порядку ст. 105 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанова суду апеляційної інстанції може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.