Колегія суддів Запорізького апеляційного господарського суду у складі:

Головуючий суддя Хуторной В.М. судді Хуторной В.М., Кричмаржевський В.А., Колодій Н.А.

при секретарі Лола Н.О.

В присутності представника позивачів 1,2 : Фролова В.В., довіреність № 15-01-09 від 26.01.09 р., довіреність № 56 від 16.01.09 р., представник відповідача в судове засідання не з’явився.

Розглянувши в судовому засіданні матеріали апеляційної скарги Приватного підприємства "Будмайстер 21" на рішення господарського суду Запорізької області від 03.12.2008 р. по справі № 6/358д/08

за позовом:

позивач-1: Управління житлового господарства Запорізької міської ради, м. Запоріжжя (далі Управління житлового господарства);

позивач-2: Комунальне підприємство "Виробниче ремонтно -експлуатаційне житлове об’єднання № 13", м. Запоріжжя (далі КП "ВРЕЖО № 13");

до відповідача: Приватного підприємства "Будмайстер 21", м. Запоріжжя (далі ПП "Будмайстер 21");

про розірвання договору оренди, спонукання повернути приміщення та стягнення суми

Розпорядженням голови Запорізького апеляційного господарського суду № 90 від 26.01.2009 р. справу № 6/358д/08 передано для розгляду колегії у складі: Хуторного В.М. (головуючий, доповідач), Колодій Н.А., Кричмаржевського В.А., якою справа прийнята до свого провадження.

Рішенням господарського суду Запорізької області від 03.12.2008 р. по справі № 6/358д/08 (суддя Місюра Л.С.) позов задоволено. Розірвано укладений між сторонами по справі договір оренди нежитлового приміщення № 1931/13 від 28.12.2006 року (далі договір оренди № 1931/13); зобов'язано ПП "Будмайстер 21" повернути Управлінню житлового господарства на підставі акту приймання-передачі, підписаного з КП "ВРЕЖО № 13", нежитлове приміщення загальною площею 126,1 кв. м., яке знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, пр. Металургів, 15. Стягнуто з КП "ВРЕЖО № 13" на користь державного бюджету України державне мито в сумі 11 грн. 26 коп.; стягнуто з ПП "Будмайстер 21" на користь місцевого бюджету Ленінського району м. Запоріжжя заборгованість по орендній платі в сумі 10 378 грн. 80 коп. та штраф в сумі 947 грн. 30 коп.; стягнуто з ПП "Будмайстер 21" на користь КП "ВРЕЖО № 13" витрати по сплаті державного мита в сумі 198 грн. 26 коп. та на інформаційно - технічне забезпечення судового процесу в сумі 118 грн.

Рішення господарського суду мотивовано тим, що у зв’язку з порушенням відповідачем пунктів 3.4, 5.2, 5.3 та п. 5.13 договору оренди № 1931/13 (відповідач орендну плату до 20 числа поточного місяця не сплачував, звірку розрахунків раз в півроку не проводив, договори з постачальниками комунальних послуг не уклав) договір підлягає розірванню згідно ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а об’єкти оренди поверненню позивачеві, також з відповідача підлягає стягненню 947,30 грн. штрафу згідно п. 9.5 договору оренди № 1931/13.

Не погоджуючись з рішенням господарського суду, ПП "Будмайстер 21", відповідач у справі, звернувся з апеляційною скаргою до Запорізького апеляційного господарського суду, посилаючись на те, що ним позов в частині заборгованості по орендній платі визнається, вказаний борг буде сплачено в другій половині грудня. Але ж відповідач вказує, що заборгованість виникла з огляду на кризу в державі, відсутність розрахунків з боку своїх боржників по договорам підряду, тобто з обставин, що не залежали від відповідача, крім того судом не враховано, що ПП "Будмайстер 21" згідно п. 3.1 договору № 1931/13 зроблено поліпшення орендованого майна, які не можна відокремити в сумі 20309 грн., що підтверджується аудиторським висновком Аудиторської компанії "Аваль" від 30.01.08 р., просить апеляційну скаргу задовольнити, рішення господарського суду скасувати.

Представник відповідача своїм правом на участь в судовому процесі не скористався, про дату час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином (поштове повідомлення про вручення відправлення від 15.01.09 р.).

Управління житлового господарства та КП "ВРЕЖО № 13" відзивів на апеляційну скаргу не надали, представник в судовому засіданні погоджуються з прийнятим судовим рішенням, просить його залишити без змін.

За клопотанням представника позивачів судовий процес здійснювався без фіксації технічними засобами, за його згодою в судовому засіданні 27.01.2009 р. оголошено лише вступну та резолютивну частину постанови.

Відповідно до ст. 99 ГПК України, апеляційний господарський суд, переглядаючи рішення в апеляційному порядку, користується правами наданими суду першої інстанції.

Згідно ст. 101 ГПК України, апеляційний господарський суд не зв’язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Сутність спору:

28.12.2006 року між Управлінням житлового господарства (орендодавець), КП "ВРЕЖО № 13" (балансоутримувач) та ПП "Будмайстер 21" (орендар) був укладений договір оренди нежитлового приміщення № 1931/13 (далі - договір № 1931/13).

Згідно п. 1.1 договору № 1931/13 Управління житлового господарства передало, а ПП "Будмайстер 21" прийняло у строкове платне користування нежитлове приміщення, загальною площею 119,53 кв. м., яке розташоване за адресою: м. Запоріжжя, пр. Металургів, 15 та значиться на балансі КП "ВРЕЖО № 13", що підтверджується актом прийому - передачі від 28.12.2006 року (а. с. 14).

Відповідно до п. п. 3.2 та 3.3 договору № 1931/13, розмір орендної плати за перший місяць оренди становив 947 грн. 30 коп. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається відповідачем самостійно шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції.

Згідно додаткової угоди від 15.03.2007 року до договору № 1931/13 була змінена площа орендованого приміщення з 119,53 кв. м. на 126,10 кв. м, а з 01.03.2007 року щомісячний розмір орендної плати склав 1 037 грн. 84 коп. 18.06.2007 року сторони уклали додаткову угоду до договору № 1931/13, відповідно до якої розмір орендної плати з травня 2007 року склав 1 299 грн. 80 коп.

Відповідно до п. 3.4 договору № 1931/13, орендна плата перераховується відповідачем самостійно до місцевого бюджету м. Запоріжжя за місцем знаходження об'єкту, що здається в оренду, щомісячно, не пізніше 20 числа поточного місяця.

Згідно претензії № 1919/5 від 31.07.08 р. Управління житлового господарства повідомляло ПП "Будмайстер 21" про необхідність погашення заборгованості з орендної плати в розмірі 3441,27 грн. станом на 01.08.08 р. та розірвання договору оренди шляхом підписання акту прийому-передачі, вказана претензія залишена відповідачем без відповіді.

На день звернення позивачів до суду - 15.08.2008 р., заборгованість відповідача з орендної плати складала 3 441 грн. 27 коп. Однак за весь час розгляду справи в суді відповідач не здійснив жодної оплати орендних платежів по спірному договору. В матеріалах справи міститься копія листа відповідача, адресованого першому відповідачу, із змісту якого слідує, що відповідач зобов'язується у строк до 17.11.2008 року погасити заборгованість з орендної плати. Проте, заборгованість з орендної плати в сумі 10 378 грн. 80 коп. відповідачем не була сплачена.

Колегія суддів, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права при винесенні оскаржуваного рішення, знаходить апеляційну скаргу такою, що не підлягає задоволенню з таких підстав.

Правовідносини сторін є орендними та такими, що виникли з договору оренди комунального майна.

Відповідно до ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до частини 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10 квітня 1992 року № 2269-XII, на вимогу однієї із сторін, договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду, господарського суду, у випадку не виконання сторонами своїх зобов'язань, та по іншим обставинам, передбаченим законодавчими актами України.

Пунктом 5.13 договору № 1931/13 передбачено, що на протязі 30-ти календарних днів після укладання договору оренди не житлового приміщення, відповідачу необхідно укласти ряд договорів, зокрема з другим позивачем про участь у витратах, пов'язаних з утриманням та експлуатацією будинку та при будинкової території, з постачальниками комунальних послуг (окремо з кожним), та зі страховою компанією на весь строк дії договору оренди.

Відповідач вказаний пункт договору виконав частково, оскільки не надав доказів укладення договорів з постачальниками комунальних послуг (з КП "Водоканал", ВАТ "Запоріжжяобленерго", Концерном "Міські теплові мережі" тощо).

Згідно з п. п. 5.2, 5.3 договору № 1931/13 відповідач взяв на себе обов'язок, своєчасно і у повному обсягу вносити орендну плату до місцевого бюджету м. Запоріжжя, а також один раз в півроку проводити з другим позивачем звірку розрахунків з орендної плати та підписувати акти звірок.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції щодо наявності підстав для розірвання спірного договору, з огляду на неодноразове порушення відповідачем пунктів 3.4, 5.2, 5.3 та п. 5.13 договору № 1931/13, що полягало у несплаті орендної плати до 20 числа поточного місяця за червень-листопад 2008 року, не проведенні звірки розрахунків раз в півроку з КП "ВРЕЖО № 13", відсутності укладення договорів з постачальниками комунальних послуг.

Згідно з п. 9.5 договору № 1931/13, у випадку порушення відповідачем обов'язків, покладених на нього п. 5.3 договору, ним сплачується першому позивачу штраф у розмірі місячної орендної плати. Таким чином, позивачі обґрунтовано заявили до стягнення 947,30 грн. штрафу (розмір орендної плати, передбачений договором № 1931/13 за перший місяць).

Пунктом 5.12 договору № 1931/13 передбачено, що у разі припинення дії договору оренди, відповідач зобов'язаний повернути першому позивачу орендоване приміщення в належному стані, не гіршому, ніж на час передачі його в оренду з урахуванням фізичного зносу. Факт повернення орендованого нежитлового приміщення підтверджується актом прийому -передачі, підписаним відповідачем та другим позивачем. На дату прийняття судом першої інстанції рішення повернення спірного приміщення відповідачем не здійснено.

За вказаних обставин, судом першої інстанції правомірно задоволено уточненні позовні вимоги позивачів щодо зобов’язання відповідача передати орендоване приміщення за актом приймання-передачі.

Поліпшення відповідачем орендованого майна не визначено Законом в якості підстав для відмови у позові щодо розірвання договору при його невиконанні орендарем, тому питання відшкодування вартості вказаних поліпшень може стати предметом судового дослідження за іншим предметом спору.

Доводи апелянта щодо економічної кризи, невиконання зобов’язань контрагентами відповідача за договорами підряду, не приймаються до уваги судом, за обставин відсутності внесення змін до договору № 1931/13 за ініціативою орендаря щодо відстрочення або розстрочення сплати орендної плати.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 101 - 105 Господарського процесуального кодексу України, суд -

Апеляційну скаргу Приватного підприємства "Будмайстер 21" залишити без задоволення, а рішення господарського суду Запорізької області від 03.12.2008 р. по справі № 6/358Д/08 - без змін.

Постанову оформлено відповідно до ст. 84 ГПК України 28.01.2009 р.