У вересні 2012 року відкрите акціонерне товариство "Херсонський хлібокомбінат" звернулося до господарського суду Херсонської області з позовом до Херсонської міської ради, товариства з обмеженою відповідальністю "Торгівельний Дім "Маркет груп Херсон", 3-ї особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів - Управління комунальної власності м. Херсона, просило визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення магазину, що розташований на першому поверсі будинку №21 по вул. Суворова у м. Херсон, загальною площею 129,2 кв.м, укладеного між відповідачами 27.08.2012 року.

Позовні вимоги мотивовані тим, що позивач користується вищезазначеним майном на підставі договору оренди нерухомого майна від 01.03.2004 року, який продовжений до 01.03.2014 року відповідно до статті 764 Цивільного кодексу України. Листом повідомленням направленим позивачу орендодавцем було повідомлено про той факт, що відповідно до умов договору купівлі-продажу від 27.08.2012 року власником нежитлових приміщень стало ТОВ "Торгівельний Дім "Маркет груп Херсон" та пропоноване в строк 10 днів звільнити приміщення для нового власника. Позивач вважає, що його права порушені у зв'язку з ненаданням йому переважного права перед іншими особами на придбання цього приміщення, крім того, при приватизації об'єкта оренди не було враховано здійснені позивачем невід'ємних поліпшень нерухомого орендованого майна, які підлягають компенсації.

Заперечуючи проти позову, Управління комунальної власності зазначило, що рішенням міської ради від 30.03.2012 року №595 доповнено Програму відчуження комунального майна Херсонської міської територіальної громади переліком об'єктів серед яких нежилі приміщення по вул. Суворова, 21, що підлягають відчуженню шляхом продажу на аукціоні. Крім того, на момент винесення даного рішення нежитлові приміщення були вільними оскільки строк дії договору оренди сплинув. Представником управління зазначено, що позивачем не надано письмового дозволу управління комунальної власності на здійснення ним поліпшень, а також експертної оцінки, тому його посилання на те, що орендаря позбавлено права на компенсацію здійснених за згодою орендодавця поліпшень орендованого майна, а також про переважне право на продаж цього майна саме позивачу є безпідставним (а.с. 29-32).

З відзиву товариства з обмеженою відповідальністю "Торгівельний Дім "Маркет груп Херсон" вбачається, що посилання позивача на порушення його переважного права на викуп майна є безпідставним у зв'язку із відмовою позивача у реалізації цього права. Крім того, позивач у позовній заяві не зазначив підстави недійсності договору купівлі-продажу від 27.08.2012 року (а.с. 40-42).

27 вересня 2012 року до господарського суду надійшла зустрічна позовна заява товариства з обмеженою відповідальністю "Торгівельний Дім "Маркет груп Херсон" до відкритого акціонерного товариства "Херсонський хлібокомбінат", треті особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Херсонська міська рада, Управління комунальної власності Херсонської міської ради, про виселення відкритого акціонерного товариства "Херсонський хлібокомбінат" з нежитлових приміщень першого поверху загальною площею 129,2 кв.м в м. Херсоні, вул. Суворова, 21, належних на праві власності товариству з обмеженою відповідальністю "Торгівельний Дім "Маркет груп Херсон" (а.с. 45-46).

Зустрічна позовна заява мотивована тим, що товариству з обмеженою відповідальністю "Торгівельний Дім "Маркет груп Херсон" належать на праві власності вищезазначені нежитлові приміщення на підставі договору купівлі-продажу від 27.08.25012 року, однак, у належному йому приміщенні перебувають працівники та майно ВАТ "Херсонський хлібокомбінат", які відмовляються звільнити приміщення, посилаючись на договір оренди, який раніше був укладений ними та Управлінням комунальної власності Херсонської міської ради.

Ухвалою господарського суду Херсонської області від 27.09.2012 року прийнято до розгляду сумісно з первісним позовом зустрічну позовну заяву товариства з обмеженою відповідальністю "Торгівельний Дім "Маркет груп Херсон", розгляд справи відкладено.

Заперечуючи проти зустрічної позовної заяви відкрите акціонерне товариство "Херсонський хлібокомбінат" зазначило, що термін дії договору оренди продовжений до 01.03.2014 року відповідно до норм 764 Цивільного кодексу України (435-15) , вказав, що Управлінню комунальної власності необхідно було спочатку припинити договір оренди від 01.03.2004 року або вчасно запропонувати орендарю взяти участь у проведенні аукціону (а.с. 80-82).

З відзиву на позов Херсонської міської ради вбачається, що остання не визнає позов, оскільки не є стороною у спірному договорі (а.с. 92).

Ухвалою господарського суду Херсонської області від 16.10.2012 року Управління комунальної власності Херсонської міської ради виключено з числа третіх осіб, які не заявляють самостійні вимоги на предмет спору на стороні відповідача та залучено його до участі у справі в якості відповідача-3 (а.с. 98).

Ухвалою господарського суду Херсонської області від 07.11.2012 року продовжений строк вирішення спору та розгляд справи відкладений на 22.11.2012 року.

Справа розглядалась у судових засіданнях 27.09.2012 року, 16.10.2012 року, 07.11.2012 року, 22.11.2012 року, у яке представник Херсонської міської ради не з'явився, причин неявки суду не повідомив, повідомлений належним чином.

За таких підстав, оскільки клопотання про відкладення розгляду справи від відповідача не надходило, справа відповідно до статті 75 ГПК України розглядається без участі представника відповідача - Херсонської міської ради, за наявними в справі доказами, яких достатньо для вирішення спору по суті, оскільки подальше відкладення розгляду справи призведе до порушення строку вирішення спору.

Крім викладеного судом встановлено, що 01.03.2004 року між Управлінням комунальної власності в особі начальника управління Козакова І.В., що діє на підставі рішення Херсонської міської ради від 03.09.1997 року №148, рішення міської ради від 29.09.2000 року №232,233, від 28.03.2003 року №222, від 11.11.2003 року №403, з одного боку та відкритим акціонерним товариством "Херсонський хлібокомбінат" (у подальшому орендар) в особі директора Дурова Б.Б., який діє на підставі Статуту, з другого боку, укладено договір оренди №227-с комунального майна міської територіальної громади, відповідно до пункту 1 якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежиле приміщення, що знаходиться на балансі міського управління житлового господарства у будинку №21 по вул. Суворова, загальною площею 129,2 кв.м, вартість якого визначено відповідно до незалежної оцінки, зробленої ПП «Грунт и Дом»19.01.2004 року і становить 92794,00 грн., яке необхідне йому для здійснення підприємницької та іншої діяльності (а.с. 14-15).

Згідно з пунктом 2.2 договору передача майна в оренду не спричиняє передачу орендарю права власності на це майно. Власником орендованого майна залишається міська територіальна громада, а орендар користується ним протягом строку оренди.

Відповідно до пункту 11.1 договору строк його дії з 01.03.2004 року по 01.03.2007 року.

У разі розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів із дозволу орендодавця, визнаються власністю орендодавця. При приватизації об'єкта орендарем, вказані поліпшення компенсуються відповідно до порядку компенсації вартості поліпшень орендованого майна під час його приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 12.07.2001 року №1241 (z0636-01) (пункт 11.3 договору).

Пунктом 11.6 договору передбачено, що договір оренди припиняється внаслідок закінчення строку, на який його було укладено, приватизації об'єкта, банкрутства орендаря, загибелі об'єкта оренди.

Згідно з пунктом 11.9 договору орендар, який бажає продовжити термін користування об'єктом оренди, зобов'язаний письмово повідомити про це орендодавця за 60 календарних днів до закінчення строку договору оренди, в іншому випадку договір пролонговано не буде.

З листа Управління комунальної власності Херсонської міської ради від 29.08.2012 року №2177 вбачається пропозиція позивачу в термін 10-ти днів звільнити приміщення для нового власника, оскільки відповідно до договору купівлі-продажу від 27.08.2011 року, власником нежитлових приміщень першого поверху, розташованих за адресою: м. Херсон, вул. Суворова, 21 стало товариство з обмеженою відповідальністю "Торгівельний Дім "Маркет груп Херсон" (а.с. 24).

З матеріалів справи вбачається рішення ХVІ сесії VІ скликання Херсонської міської ради від 30.03.2012 року №595 «Про доповнення Програми відчуження комунального майна Херсонської міської територіальної громади переліком об'єктів, що перебувають у комунальній власності м. Херсона і підлягають відчуженню, та внесення змін до рішення міської ради від 26.02.2010 року №1434» відповідно до пункту 3 якого затверджено умови продажу нежитлових приміщень І поверху, розташованих за адресою: м. Херсон, вул. Суворова, 21. З додатку до рішення міської ради від 30.03.2012 року вбачається, що вищезазначені нежитлові приміщення є вільними та знаходяться на балансоутриманні Департаменту житлово-комунального господарства. Доказів оскарження вищенаведеного рішення ради матеріали справи не містять, тому суд вважає його є чинним.

Судом встановлено, що 27.08.2012 року між Управлінням комунальної власності Херсонської міської ради, в особі начальника управління, що діє на підставі Положення про управління комунальної власності Херсонської міської ради, затвердженого рішенням міської ради №24 від 28.12.2010 року та на підставі розпорядження міського голови від 22.06.2011 року №941-к та товариством з обмеженою відповідальністю "Торгівельний Дім "Маркет груп Херсон", в особі директора, що діє на підставі статуту укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень першого поверху, відповідно до пункту 1.1 якого продавець зобов'язується передати у власність покупцеві нежитлові приміщення першого поверху, загальною площею 129,2 кв.м., які розташовані за адресою: місто Херсон, вул. Суворова, 21, а покупець зобов'язується прийняти об'єкт приватизації і сплатити за нього ціну відповідно до умов, що визначені у цьому договорі.

З рішення Херсонської міської ради від 30.03.2012 року №595 вбачається, що нежитлове приміщення магазину, що розташований на першому поверсі будинку №21 по вул. Суворова у м. Херсон, загальною площею 129,2 кв.м є комунальною власністю. Доказів скасування вищезазначеного рішення матеріали справи не містять, тому воно є чинним.

Відповідно до пункту 1.2 договору вказаний об'єкт належить продавцеві на підстав свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого Херсонською міською радою 02.12.2009 року на підставі рішення виконавчого комітету №679 від 17.11.2009 року, зареєстрованому в Херсонському державному бюро технічної інвентаризації 28.07.2010 року, згідно з Витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №26848471, реєстраційний номер 29043483, номер запису в книзі 11 та складається, згідно з Витягом з реєстру прав власності на нерухоме майно №35253317 від 22.08.2012 року, з житлових приміщень першого поверху, загальною площею 129,2 кв.м.

З витягу про державну реєстрацію прав Херсонського державного бюро технічної інвентаризації від 06.09.2012 року вбачається, що право власності на нежитлові приміщення І поверху об'єкта за адресою: м. Херсон, вул. Суворова, 21 належать товариству з обмеженою відповідальністю "Торгівельний Дім "Маркет груп Херсон" на підставі договору купівлі-продажу від 27.08.2012 року (а.с. 74).

На підтвердження користування орендованим майном після 2007 року позивачем були надані його заяви від 24.01.2007 року №85-08, від 24.02.2010 року №97-11, від 23.01.2012 року №92-17, де позивач зазначає про його намір переукласти договір оренди комунального майна та платіжні доручення від 25.08.2011 року, 08.04.2011 року, 29.03.2011 року, 24.03.2011 року, 30.03.2011 року, 31.03.2011 року, 06.04.2011 року, 07.04.2011 року, 17.05.2011 року, 01.07.2011 року, 08.07.2011 року, 18.08.2011 року, 21.10.2011 року, 30.11.2011 року, 02.12.2011 року, 13.01.2012 року, 16.02.2012 року, 12.03.2012 року, 17.05.2012 року, 14.08.2012 року, 06.09.2012 року (а.с. 83-91), якими позивач підтверджує оплату за оренду нежитлового приміщення, однак з наданих платіжних доручень не вбачається за які саме приміщення здійснюється оплата.

У судових засіданнях представник Управління комунальної власності Херсонської міської ради зазначив, що позивач - відкрите акціонерне товариство "Херсонський хлібокомбінат" дійсно сплачував за оренду приміщення - магазину, що розташований на першому поверсі будинку №21 по вул. Суворова у м. Херсон, загальною площею 129,2 кв.м, у період після 2007 року, який у подальшому було продано товариству з обмеженою відповідальністю "Торгівельний Дім "Маркет груп Херсон" відповідно до договору, укладеного між відповідачами 27.08.2012 року. Таким чином, приймаючи орендну плату Управління комунальної власності не заперечувало продовження існування орендних, договірних відносин з позивачем.

Аналіз правовідносин, які існували між Управління комунальної власності Херсонської міської ради та відкритим акціонерним товариством "Херсонський хлібокомбінат", свідчить, що між ним був укладений договір найму, який передбачений статтею 759 Цивільного кодексу України, відповідно до якої за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Стаття 764 Цивільного кодексу України передбачає правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору найму, так, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Аналогічна норма міститься у статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідно до статті 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Частина 1 коментованої статті надає наймачеві додатковий захист шляхом встановлення правила, що перехід права власності на річ, передану у найм, не є підставою для зміни або припинення договору найму. Новий власник речі автоматично набуває прав та обов'язків наймодавця за договором найму та повинен їх виконувати до закінчення строку дії договору або до моменту його припинення з будь-яких інших підстав. Тобто в результаті переходу права власності на найману річ має місце заміна наймодавця в договорі найму.

Відкрите акціонерне товариство "Херсонський хлібокомбінат" після припинення терміну дії договору оренди - 01.03.2007 року не повернув Управлінню комунальної власності Херсонської міської ради орендоване майно тим самим продовжив користування ним. Належних доказів звернення однієї із сторін договору до другої протягом місяця після закінчення терміну дії договору оренди з заявою про його припинення сторони у справі суду не надали. Крім того, докази розірвання або припинення договору оренди матеріали справи не містять.

Заперечуючи проти позову Управління комунальної власності Херсонської міської ради надало суду листи адресовані відкритому акціонерному товариству "Херсонський хлібокомбінат" від 12.03.2007 року №303, від 21.02.2011 року №149, від 12.03.2007 року №303, від 23.03.2011 року №318 (а.с. 121-124), однак, доказів отримання вищезазначених листів позивачем (за первісним позовом) матеріали справи не містять.

Крім того, з листа від 12.03.2007 року №303 не вбачається намір Управління комунальної власності Херсонської міської ради припинити або розірвати договір оренди комунального майна від 01.03.2004 року №227-с, а зазначено лише про перегляд договору в частині орендної плати (а.с. 121).

З листа від 21.02.2011 року №149 вбачається запрошення позивача Управлінням комунальної власності для укладення додаткових угод до договору оренди комунального майна №227-с у зв'язку з ліквідацією Управління комунальної власності та переходу прав та обов'язків до правонаступника ліквідованого управління (а.с. 122). Таким чином, відповідач підтвердив доводи позивача про користування останнім об'єктом оренди у 2011 році .

У листі від 23.03.2011 року №318 Управління комунальної власності вказує на заборгованість позивача щодо сплати орендних платежів, вимоги про розірвання чи припинення договірних відносин вищевказаний лист також не містить (а.с. 124).

Крім того, з наданих Управлінням комунальної власності документів вбачається Додаток №1 до рішення міської ради від 26.02.2010 року №1434 відповідно до якого нежитлові приміщення І поверху за адресою : м. Херсон, вул. Суворова, 21 займає орендар - відкрите акціонерне товариство "Херсонський хлібокомбінат", таким чином матеріали справи підтверджують, що після 2007 року позивач продовжував користуватися орендованим майном (а.с. 129).

На підтвердження вищенаведеного свідчить і рішення Херсонської міської ради 11 сесії 5-го скликання від 29.03.2007 року №369 «Про переукладення договорів оренди комунального майна міської територіальної громади»(а.с. 134-135).

Враховуючи те, що відкрите акціонерне товариство "Херсонський хлібокомбінат" після припинення строку дії договору оренди нежитлового приміщення від 01.03.2004 р. № 227-с продовжив користуватись орендованим майном, жодна із сторін договору після закінчення терміну дії договору оренди не звернулась з заявою до другої сторони про його припинення або розірвання він в силу вимог вищезазначеного законодавства вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

рішення Херсонської міської ради 11 сесії 5-го скликання від 29.03.2007 року №369 «Про переукладення договорів оренди комунального майна міської територіальної громади»відповідно до пункту 3.2 втратило чинність для сторін, оскільки матеріали справи не містять нового договору оренди, замість цього позивач продовжував користуватися орендованим майном на підставі договору оренди комунального майна від 01.03.2004 року №227-с.

Предметом позову є визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення магазину. Позивачем у судовому засіданні було уточнено підстави недійсності правочину з посиланням на пункт 2 статті 203 Цивільного кодексу України.

Загальні вимоги, які є необхідними для чинності правочину передбачені статтями 203, 215 Цивільного кодексу України.

Згідно пункту 2 статті 203 Цивільного кодексу України особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Статтею 215 Цивільного кодексу України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Слід зазначити, що за умови відсутності окремого законодавчого акта про приватизацію об'єктів комунальної власності включення цих питань до закону, що регламентує приватизацію державного майна, не є підставою для визнання його відповідних положень неконституційними, оскільки право суб'єктів комунальної власності не порушено. Така позиція висловлена у рішенні Конституційного Суду України від 01.07.1998 року № 9-рп (v009p710-98) "Справа за конституційним поданням Президента України щодо відповідності Конституції України (254к/96-ВР) (конституційності) положень частини четвертої статті 3, частини другої статті 5, частин другої та сьомої статті 7 і частини п'ятої статті 29 Закону України "Про приватизацію державного майна" (в редакції Закону України "Про внесення змін до Закону України "Про приватизацію майна державних підприємств" від 19 лютого 1997 року (89/97-ВР) ) (справа щодо приватизації державного майна)".

Відповідно до статті 3 Закону України від 06.03.1992 року № 2171-XII "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" приватизація об'єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу; продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни);продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (далі - конкурс).Шляхом продажу за конкурсом може здійснюватися приватизація окремих єдиних майнових комплексів групи А та окремих об'єктів групи Ж.

Згідно статті 18-2 вищенаведеного закону у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна.

З листа начальника управління комунальної власності від 27.10.2011 року вих. 2158 вбачається повідомлення, що в газеті «Херсонський вісник»від 27.10.2011 року опублікована інформація про умови продажу з аукціону нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Херсон, вул. Суворова, 21 та запропоновано позивачу взяти участь в аукціоні (а.с. 36). Повідомлення про проведення аукціону міститься і в листах міського голови 8-9360-7/17 (а.с. 227) та начальника управління комунальної власності від 17.08.2011 року №1435 (а.с. 128).

Таким чином, позивач був повідомлений про проведення аукціону, однак в матеріалах справи відсутні будь-які докази, які б підтверджували наміри орендаря (позивача у справі) викупити орендовані ним приміщення, тобто скористатись своїм переважним правом.

Слід зазначити, що стаття 20 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" передбачає підстави припинення та визнання недійсними угод, укладених на аукціоні, конкурсі, однак доказів того, що були такі звернення у матеріалах справи відсутні.

Таким чином, позивачем не було надано належних доказів у підтвердження порушення пункту 2 статті 203 Цивільного кодексу України, відповідно до якої особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, не було доведено як саме оскаржений правочин порушує права позивача як орендаря нежитлового приміщення.

Доводи позивача, що при укладанні спірного договору купівлі-продажу відповідачем взагалі не прийнято до уваги здійснені останнім невід'ємні поліпшення не приймаються судом до уваги, оскільки питання компенсації вартості проведеного ремонту (встановлених невід'ємних поліпшень) нежитлового приміщення магазину, що розташований на першому поверсі будинку №21 по вул. Суворова у місті Херсоні, загальною площею 129,2 кв.м було предметом дослідження у справі №5024/1389/2012 року.

Щодо зустрічної позовної заяви, суд зазначає наступне.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Торгівельний Дім "Маркет груп Херсон" просить виселити відкрите акціонерне товариство "Херсонський хлібокомбінат" з нежитлових приміщень, дана вимога не підлягає задоволенню, оскільки нормами діючого законодавства не передбачено виселення з нежитлового приміщення. Відповідно до ч. 1 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму, в тому числі і у зв'язку з його розірванням, наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Виселення з приміщення відповідно до ст. 826 ЦК України є правовим наслідком розірвання договору найму житла, а не нежитлового приміщення.

Крім того, матеріали справи не містять належних доказів у підтвердження неправомірного займання позивачем орендованого приміщення. Витребувані судом належні докази припинення договору оренди комунальної власності не були надані.

Способи захисту судом цивільних прав та інтересів визначені ст. 16 Цивільного кодексу України та ст. 20 Господарського кодексу України. Крім того, у ч. 2 ст. 16 ЦК України зазначено, що суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Таким чином, вимога про виселення відповідача з займаних ним нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Херсон, вул. Суворова, 21, не відповідає можливим способам захисту цивільних прав та інтересів, передбачених законом, що є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог в цій частині.

Згідно ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести суду ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, але сторони, з урахуванням всіх обставин справи, не подали суду належних доказів, які б об'єктивно і у визначеному законом порядку підтвердили їх позиції.

За таких обставин, суд відмовляє в задоволенні як первісних так і зустрічних позовних вимог щодо виселення відповідача з займаних ним нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Херсон, вул. Суворова, 21.