про: визнання за Товариством з обмеженою відповідальністю "Хозяюшка" переважного права купівлі нежитлової будівлі АДРЕСА_1, яка складається з нежитлової будівлі літ. А-1, тамбура літ. а-1, прибудови літ. а2-1, майданчиків а1, а3, а4, а7 загальною площею 1228, 5 кв.м.; переведення на Позивача права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу даної нежитлової будівлі від 29.12.2007р., укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю "Маркомпрод" та фізичною особою ОСОБА_1, посвідченим 29.12.2007р. приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області ОСОБА_2 та зареєстрованим за №5185.

за участю уповноважених представників:

від Позивача - Клок О.П. (за довіреністю № б/н від 19.01.2012р.);

від Відповідача 1 - ОСОБА_3 (за довіреністю № 192 від 17.08.2012р.);

від Відповідача 2 - ОСОБА_3 (за довіреністю від 29.03.2010р.)

Відповідно до вимог ст.ст. 4- 4, 81-1 ГПК України судовий розгляд здійснювався з фіксацією технічними засобами аудиозапису.

Згідно із ст. 77 ГПК України судове засідання відкладалось з 20.08.2012р. на 03.09.2012р., у судовому засіданні 03.09.2012р. було оголошено перерву до 17.09.2012р. з подальшим відкладанням на 09.10.2012р., з 09.10.2012р. на 23.10.2012р., з 23.10.2012р. на 06.11.2012р.

У судовому засіданні 06.11.2012р. суд виходив до нарадчої кімнати для прийняття рішення.

СУТЬ СПРАВИ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Хозяюшка», м. Маріуполь (далі - Позивач) звернулось до Господарського суду Донецької області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Маркомпрод», м. Маріуполь (далі - Відповідач 1) та до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1, м. Маріуполь (далі - Відповідач 2) про визнання за товариством з обмеженою відповідальністю "Хозяюшка" права привілейованої купівлі нежитлової будівлі АДРЕСА_1, яка складається з нежитлової будівлі літ. А-1, тамбура літ. а-1, прибудови літ. а2-1, майданчиків а1, а3, а4, а7 загальною площею 1228, 5 кв.м.; переведення на позивача прав та обов'язків покупця за Договором купівлі-продажу даної нежитлової будівлі, укладеним 29.1207р. товариством з обмеженою відповідальністю "Маркомпрод", як продавцем з фізичною особою ОСОБА_1, як покупцем, посвідчений 29.12.07р. приватним нотаріусом маріупольського міського нотаріального округу та зареєстрований за №5185.

В обґрунтування позовних вимог Позивач посилається на порушення Відповідачем 1 при укладанні з Відповідачем 2 договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 29.12.2007р. переважного права на придбання об'єкту оренди при його відчуженні, зумовленого статусом Позивача як орендаря, що передбачено договором оренди від 24.01.2005р.

На підтвердження вказаних обставин Позивач надав правоустановчі документи, договір оренди від 24.01.2005р. та акт прийому-передачі за ним, витяг з державного реєстру правочинів, витяг про реєстрацію права владності, витяг з реєстру прав власності, договір купівлі-продажу нежитлової будівлі від 29.12.2007р., супровідний лист від 13.07.2009р., акт звірки взаєморозрахунків, телеграму від 21.07.2009р., лист від 20.08.2009р.

Нормативно свої вимоги Позивач обґрунтував ст.ст. 9, 50, 525, 626, 627, 628, 629 Цивільного кодексу України, ст.ст. 1, 2, 3, 4, 128, 175, 179, 193, 283, 289 Господарського кодексу України.

Відповідач 1 під час первісного розгляду справи надав заперечення №09/289 від 23.09.2010р. з додатками (а.с.а.с.66-149 т.1), в яких вимагав відмови у задоволені позову, посилаючись на: припинення договору оренди від 24.01.2005р. внаслідок відчуження об'єкту оренди Відповідачу 2; невизначеність чинним законодавством сутності спірного привілеєвого права на придбання об'єкту оренди; порушення Позивачем як орендарем обов'язків з своєчасного здійснення орендних платежів; неузгоджене з власником майна проведення Орендарем реконструкції об'єкт оренди; розірвання Відповідачами спірного договору купівлі-продажу.

В доповненнях до вказаних заперечень від 12.10.2010р. (а.с.6 т.2) Відповідач 1 наголосив на правовій оцінці договору оренди від 24.01.2005р., наданій судом в межах справи №40/190пд (а.с.а.с.7-9 т.2), вказуючи на її преюдиціальність у розумінні ст. 35 Господарського процесуального кодексу України.

Відповідач 2 під час первісного розгляду справи надав письмові заперечення від 20.09.2010р. на позов (а.с.а.с.60, 61 т.1), в яких зазначив про повне виконання зобов'язань за спірним договором купівлі-продажу від 29.12.2007р. і набрання ним чинності 01.08.2008р. після підписання акту приймання-передачі та подальше розірвання сторонами через перешкоди з боку Позивача у користуванні придбаним приміщенням.

Протягом нового розгляду справи, запровадженого постановою Вищого господарського суду України від 10.07.2012р., Позивач надав додаткові документи для долучення до матеріалів справи (а.с.а.с.124-131, 167-170 т.5, а.с.а.с.5-6, 12-14,19, 27-28 т.6), у тому числі:

- заяву від 16.08.2012р. про зміну предмету позову на: визнання за Товариством з обмеженою відповідальністю "Хозяюшка" переважного право купівлі нежитлової будівлі АДРЕСА_1, яка складається з нежитлової будівлі літ. А-1, тамбура літ. а-1, прибудови літ. а2-1, майданчиків а1, а3, а4, а7 загальною площею 1228, 5 кв.м.; переведення на позивача права та обов'язки покупця за Договором купівлі-продажу даної нежитлової будівлі від 29.12.2007р., укладеним між товариством з обмеженою відповідальністю "Маркомпрод" та фізичною особою ОСОБА_1, посвідчений 29.12.2007р. приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області ОСОБА_2 та зареєстрований за №5185;

- банківську квитанцію №1 від 08.10.2012р. (а.с.13 т.6) про внесення на депозитний рахунок Господарського суду Донецької області 259350грн.;

- банківську квитанцію №1 від 05.11.2012р. (а.с.28 т.6) про внесення на депозитний рахунок Господарського суду донецької області 416742,85грн.

Відповідачем 1 також було надано додаткові документи (а.с.а.с.133-136,143-150,159-165 т.5, а.с.а.с.22, 29-38 т.6), у тому числі:

- пояснення №191 від 16.08.2012р., в яких наголосив, що передбачене договором оренди від 24.01.2005р. привілеєве право не підпадає під умови ст. 777 Цивільного кодексу України, а Позивач постійно припускався порушень своїх обов'язків як Орендар зі здійснення орендних платежів та проведення поточного ремонту та без згоди Орендодавця здійснив реконструкцію нежитлового приміщення; досягнення згоди між Відповідачами щодо відмови від спірного договору купівлі-продажу від 29.12.2007р. і повернення його сторонами одна одній всього отриманого за ним; перебування Позивача в процедури банкрутства в межах порушеної Господарським судом донецької області справи №5006/5/29б/2012;

- пояснення №204 від 03.09.2012р. відносно сутності зміни площі орендованого приміщення в перебігу орендних правовідносин з Позивачем;

- пояснення по справі від 06.11.2012р. щодо втрати Позивачем переважного права на придбання об'єкту оренди через неналежність виконання обов'язків за договором оренди.

Відповідач 2 надав пояснення від 14.08.2012р. (а.с.а.с.152-155 т.5), яким проти позову заперечив, підтримуючи аргументи Відповідача 1, та додатково вказуючи, що невиконання Позивачем приписів ст. 362 Цивільного кодексу України відносно внесення на депозитний рахунок суму за спірним договором купівлі-продажу є самостійною підставою для відмови у позові.

На виконання вказівко постанови Вищого господарського суду України від 10.07.2012р. суд в порядку ст. 30 Господарського процесуального кодексу України викликав у судове засідання уповноваженого співробітника Маріупольського бюро технічної інвентаризації задля з'ясування обставин зміни площі спірного приміщення.

На виконання означеної ухвали суду Маріупольським БТІ були надані пояснення №341 від 30.08.2012р. (а.с.157 т.5), а також пояснення, викладені у судовому засіданні 03.09.2012р. письмово (а.с.158 т.5)

У судовому засіданні 06.11.2012р. присутні представники сторін підтримали свою позицію, викладену письмово, вказуючи на відсутність будь-яких додаткових доказів на її обґрунтування.

Вислухавши у судових засіданнях представників сторін, дослідивши матеріали справи та оцінивши надані суду докази в порядку ст. 43 Господарського процесуального кодексу України, суд

24.01.2005р. між правопопередником Позивача (Орендар) та Відповідачем 1 (Орендодавець) укладено і нотаріально посвідчено договір оренди (а.с.а.с. 23-31 т.1), згідно п.п.1.1, 7.1. якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в тимчасове платне користування нежиле приміщення, загальною площею 1209 кв.м., що розташоване у АДРЕСА_1, для використання його під розміщення об'єкта торгівлі, зі строком дії 24.01.2015р.

Пунктом 1.1. договору визначено, що майно, яке передається в оренду належить Орендодавцю на підставі свідоцтва про право власності №9, виданого 05.01.2000р., виданого Виконавчим комітетом Маріупольської міської Ради, та зареєстроване у Маріупольському бюро технічної інвентаризації 05.01.2000р. за реєстром №767.

Умовами пунктів 3.1, 3.2, 3.4., 3.5 договору сторонами визначені умови щодо порядку здійснення грошових зобов'язань, а саме:

- за користування орендованим приміщенням з Орендатора щомісяця стягується орендна плата у розмірі 25 000 грн.;

- розрахунки по орендній платі здійснюються орендатором щомісяця, шляхом передплати до 05 числа поточного місяця;

- Орендар відшкодовує Орендодавцю витрати за користування земельною ділянкою, на якій розташоване орендоване приміщення, згідно виставлених рахунків;

- Орендар самостійно сплачує витрати за комунальні, експлуатаційні послуги, за користування телефоном на підставі договорів, укладених з Відповідними організаціями.

Умовами п. 7.5 договору, сторонами передбачені підстави для розірвання договору, у тому числі у разі нездійснення оплати Орендарем за орендоване приміщення протягом 3-х місяців з моменту закінчення строку, у цьому випадку Орендар зобов'язаний здати приміщення Орендодавцю в семиденний строк з обов'язковим складення акту-передач.

Крім того, п.7.4. спірного договору оренди визначено про його припинення у разі відчуження орендованого приміщення. Водночас, відповідно до пп. б) п.4.6. договору оренди Орендар має привілеєве перед іншими особами право викупити орендоване приміщення у разі його продажу, а згідно пп. е) п.4.1. Орендодавець зобов'язаний у разі продажу нежитлового приміщення інформувати про це Орендаря не пізніше ніж за три місяці до здійснення угоди.

08.02.2005р. об'єкт оренди за актом приймання-передачі (а.с.33 т.1) був переданий Орендарю.

В період з 2005 по 2007р. Відповідач 1 неодноразово звертався до Позивача із претензіями (а.с.а.с.73 - 92 т.1) щодо сплати заборгованості за договором оренди.

26.07.2007р. співробітниками Відповідача 1 був складений акт (а.с.133 т.1) за результатами огляду об'єкту оренди, із змісту якого вбачається проведення реконструкції всередині приміщення та необхідність здійснення поточного ремонту. Доказів попереднього повідомлення Орендаря про здійснення такої перевірки, його обізнаності про її проведення та наявні результати, або подальшого надсилання примірнику акту до матеріалів справи не надано.

Відповідачем 1 був складений на адресу Позивача лист №09/1958, датований 29.10.2007р. (а.с.140 т.1), що містив повідомлення про намір продати орендоване приміщення та просив терміново погасити заборгованість у розмірі 31437,93грн., проте доказів надсилання (отримання Позивачем) такого листа до справи не надано, а Позивачем за змістом позовної заяви отримання такого повідомлення категорично заперечується.

29.12.2007р. між Відповідачем 1 (Продавець) та Відповідачем 2 (Покупець) був укладений і нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу нежитлової будівлі (далі - спірний договір а.с.37 т.1), відповідно до п.п.1.1., 1.3, 3.1 договору Продавець передає у власність, а Покупець приймає у власність та зобов'язується сплатити суму у розмірі 676078грн. за нежитлову будівлю №16/118 за наступними характеристиками: літ.А-1, тамбур літ.а2-1, майданчики а1, а3, а4, а6, а7 загальною площею 1228,5 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (далі - спірне майно)

Згідно п.4.3. спірного договору Покупець набуває право власності на вказану нежитлову будівлю з моменту її прийняття згідно акту прийому-передачі, яка згідно встановлених за результатами первісного розгляду цієї справи обставин відбулася 01.08.2008р. (а.с.161 т.4).

Як вбачається з витягу МКП «Маріупольське БТІ» (а.с.35 т.1) на підставі вказаного договору купівлі-продажу право власності на спірне майно 08.08.2008р. було зареєстроване за Відповідачем 2. В свою чергу, всі складові означеного спірного майна загальною площею 1228,5кв.м., визначені у витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно від 24.06.2009р. (а.с.36 т.1).

20.06.2009р. Відповідач 2, посилаючись на придбання спірного майна, звернувся до Позивача із вимогою (а.с.42 т.1) звільнити орендоване приміщення та передати його за актом приймання-передачі.

26.08.2010р. Товариство з обмеженою відповідальністю "Маркомпрод" (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) уклали договір про розірвання договору купівлі-продажу від 29.12.2007р. (а.с.141 т.1), умовами якого передбачалось повернення сторонами один одному отриманого за договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 29.12.2007р.

Виходячи із наявних матеріалів справи та викладених у поясненнях представників сторін відомостей щодо результатів розгляду інших судових справ, пов'язаних із розглядуваними правовідносинами, за результатами огляду судом бази Єдиного державного реєстру судових рішень і системи діловодства Господарського суду Донецької області, судом встановлено наступне:

рішенням Господарського суду Донецької області від 05.10.2010р. у справі №32/142пн (а.с.а.с.39-52 т.6) відмовлено у задоволені позовних вимоги фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 м. Маріуполь до Товариства з обмеженою відповідальністю "ХОЗЯЮШКА" м. Маріуполь про усунення перешкод в користуванні майном за адресою: АДРЕСА_1 шляхом його звільнення, визнано недійсним договір суборенди, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Хозяюшка» та Приватним підприємством «Продмаркет Сервіс» від 02.09.2009р. та задоволені позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Маркомпрод» як третьої особи з самостійними вимогами на предмет спору в частині зобов'язання Приватного підприємства «Продмаркет Сервіс» усунути перешкоди в користуванні належним Товариству з обмеженою відповідальністю «Маркомпрод» майном, розташованим за адресою: АДРЕСА_1 шляхом його звільнення.

Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 10.03.2010р. (а.с.а.с.53-62 т.6) вказане рішення залишене без змін, однак постановою Вищого господарського суду України від 07.07.2010р. (а.с.а.с.63-69 т.6) були скасовані судові акти попередніх інстанцій і справа №32/142пн направлена на новий розгляд.

Однак, за результатами перегляду постановою Донецького апеляційного господарського суду від 10.05.2011р., залишеною без змін постановою Вищого господарського суду України від 13.07.2011р., рішення Господарського суду Донецької області від 05.10.2010р. в частині визнання недійсним договір суборенди, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Хозяюшка» та Приватним підприємством «Продмаркет Сервіс» від 02.09.2009р. та задоволення позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Маркомпрод» як третьої особи з самостійними вимогами на предмет спору в частині зобов'язання Приватного підприємства «Продмаркет Сервіс» усунути перешкоди в користуванні належним Товариству з обмеженою відповідальністю «Маркомпрод» майном, розташованим за адресою: АДРЕСА_1 шляхом його звільнення скасовано і у задоволені таких вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Маркомпрод» відмовлено.

Із змісту означеної постанови апеляційного суду вбачається, що висновок про неприналежність фізичній особі - підприємцю ОСОБА_1 права власності на нерухоме майно, розташоване за адресою: АДРЕСА_1, ґрунтувався виключно на наявності договору від 26.08.2010р. про розірвання договору купівлі-продажу від 29.12.2007р. і реєстрації 27.08.2010р. права власності на це майно за Товариством з обмеженою відповідальністю «Маркомпрод». В свою чергу, законність договору від 26.08.2010р. в межах справи №32/142пн не оцінювалася, але встановлений факт чинності договору оренди від 24.01.2005р. і наявності у Товариства з обмеженою відповідальністю «Хозяюшка» правових підстав для використання відповідного майна, а також - встановлено відсутність доказів виконання Орендодавцем вимог пп. е) п.4.1. договору оренди від 24.01.2005р. щодо попереднього повідомлення про продаж об'єкту оренди.

В подальшому постановою Донецького апеляційного господарського суду від 21.09.2011р. в межах справи №13/98пд (а.с.а.с.70-77 т.6) за позовом Товариством з обмеженою відповідальністю «Хозяюшка» до Товариство з обмеженою відповідальністю "Маркомпрод" та фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 визнано недійсним договір від 26.08.2010р. про розірвання договору купівлі-продажу від 29.12.2007р.

При цьому, за змістом постанови вбачається, що апеляційним судом встановлений факт припинення зобов'язань Товариства з обмеженою відповідальністю "Маркомпрод" та фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу нежитлової будівлі від 29.12.2007р. виконанням згідно ст. 599 Цивільного кодексу України.

рішенням Господарського суду Донецької області від 06.03.2012р. у справі №41/138пн, яке набрало законної сили 23.03.2012р. задоволені позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Хозяюшка", м. Маріуполь до Товариства з обмеженою відповідальністю "Маркомпрод", м. Маріуполь, за участю третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору, ОСОБА_1, про усунення перешкод у користуванні орендованою нежитловою будівлею за адресою АДРЕСА_1 шляхом зобов'язання Відповідача звільнити приміщення та вселення до нього Позивача.

В означеному рішенні суд наголосив на відсутності в матеріалах справи доказів здійснення державної реєстрації права власності на спірне приміщення за ОСОБА_1, з огляду на що у сукупності із фактичним володінням та користування цим майном з боку Товариства з обмеженою відповідальністю «Маркомпрод» дійшов висновку про порушення прав Товариства з обмеженою відповідальністю «Хозяюшка» як орендаря з боку Товариства з обмеженою відповідальністю «Маркомпрод» як орендодавцем і власником майна. Водночас, в означеному рішенні встановлений факт передання Товариством з обмеженою відповідальністю «Маркомпрод» у власність ОСОБА_1 за актом приймання-передачі від 01.08.2008р. нежитлової будівлі та технічної документації, що є предметом договору купівлі-продажу від 29.12.2007р.

За таких обставин, Позивач наполягає на задоволені позовних вимог, викладених у заяві від 16.08.2012р. про зміну предмету позову.

Відповідачі проти позову заперечили з підстав, наведених вище.

Ухвалою Господарського суду Донецької області від 18.08.2010р. порушено провадження у справі за вказаним позовом, а рішенням господарського суду Донецької області від 12.10.2010р. (суддя Підченко Ю.О.) у задоволенні позову відмовлено. Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 16.05.2012р. (а.с.а.с.81-84 т.5) вказане рішення залишено без змін, проте в мотивувальній частині наведені інші підстави такої позиції, а саме - визнаючи порушення переважного права Позивача як орендаря на викуп об'єкту оренди, визначеного ст. 777 Цивільного кодексу України, апеляційній суд погодився із необхідністю відмови у задоволені позовних вимог через ненадання Позивачем доказів попереднього депонування коштів на придбання спірного майна, визначених договором купівлі-продажу майна від 29.12.2007р.

Постановою Вищого господарського суду України від 10.07.2012р. (а.с.а.с.115-118 т.5) судові акти попередніх інстанцій скасовано, а справу було направлено на новий розгляд. При цьому касаційної інстанцією в порядку ст. 111-12 Господарського процесуального кодексу України сформульовані обов'язкові до виконання під час нового розгляду вказівки відносно перевірки розбіжностей між площею орендованого Позивачем майна і майна, яке є об'єктом продажу за спірним договором.

Справа 40/186пд була передана на розгляд судді Господарського суду Донецької області Попкову Д. О., який ухвалою від 24.07.2012р. прийняв справу до провадження та призначення до розгляду.

В перебігу нового розгляду Позивачем надані платіжні документи (а.с.а.с.13, 86 т.6) про внесення на депозитний рахунок суду коштів за цією справою у загальному розмірі 676092,85грн., фактичне надходження яких підтверджується виписками з рахунку суду в ГКДКСУ (а.с.а.с.19, 78 т.6)

На виконання вказівок касаційної інстанції щодо з'ясування розбіжностей у площі орендованого Позивачем майна (1209кв.м.) і майна, яке є об'єктом відчуження за спірним договором (1228,5кв.м.), суд дослідивши пояснення і відомості, що були надані з цього приводу представниками сторін та залученим в порядку ст. 30 Господарського процесуального кодексу України спеціаліста Маріупольського БТІ, встановив, що:

- об'єктом оренди за договором оренди від 24.01.2005р. і об'єктом купівлі-продажу за спірним договором є одна й та сама нежитлова будівля, яка розташована за адресою АДРЕСА_1;

- в перебігу орендних правовідносин внутрішня площа означеної будівлі збільшилась з 1209кв.м. до 1228,5кв.м. внаслідок проведеної реконструкції (демонтажу окремих внутрішні перегородок), яка (реконструкція) не вимагає отримання дозволів для її подальшої легалізації і не призводить до утворення нового об'єкту права;

- оскільки реконструкція не призвела до зміни зовнішніх розмірів орендованої Позивачем будівлі, фактична зміна параметрів об'єкту оренди, який через ці обставини не вибував із орендних правовідносин між Позивачем і Відповідачем 1, не була оформлена укладанням відповідної додаткової угоди до договору оренди із перерахунком розміру орендної плати.

Суд розглядає справу в контексті всіх позовних вимог, викладених у заяві про зміну предмету позову (а.с.а.с.128-130 т.5), адже згідно ст. 22 Господарського процесуального кодексу України Позивач управнений до початку нового розгляду справи по суті змінити предмет позову, що узгоджується із правовою позицією, викладеною в абз.абз.1, 7 п.3.12. Постанови Пленуму ВГСУ №18 (v0018600-03) від 26.12.2011р.

В свою чергу, об'єднання розглядуваних вимог в одному позові цілком відповідає приписам ст. 58 Господарського процесуального кодексу України, оскільки вимоги пов'язані підставами виникнення і наданими доказами та спрямовані на захист переважного права Позивача на придбання об'єкту оренди.

Виходячи з принципу повного, всебічного та об'єктивного розгляду всіх обставин справи, суд вважає розглядувані вимоги Позивача до Відповідачів такими, що підлягають задоволенню у повному обсязі, враховуючи наступне:

Як вбачається із змісту позовної заяви та матеріалів справи сутність розглядуваного спору полягає у визнанні за Позивачем переважного права купівлі нежитлової будівлі № 16/118 та переведення на нього права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу даної нежитлової будівлі від 29.12.2007р

Зважаючи на статус сторін та характер правовідносин, останні, згідно ст.ст. 1- 3 Господарського кодексу України регламентуються насамперед його положеннями, Цивільним кодексом України (435-15) та умовами укладених договорів.

За змістом ст. 1 Господарського процесуального кодексу України та ст.ст. 15, 16 Цивільного кодексу України застосування судом певного способу судового захисту вимагає наявності (доведеності належними у розумінні ст. 34 Господарського процесуального кодексу України доказами) сукупності наступних умов:

· наявність у Позивача певного суб'єктивного права/інтересу;

· порушення цього права/інтересу з боку Відповідача;

· адекватність (з точки зору визначеності законом та відповідності суті порушення і спроможності його усунути) обраного способу судового захисту.

Відсутність (недоведеність) хоча б однієї із вказаних умов унеможливлює задоволення позову.

Згідно ст.ст. 11, 509 Цивільного кодексу України зобов'язання виникають зокрема з договорів. Аналогічні положення встановлені і в ст.ст. 173- 175 Господарського кодексу України.

За змістом орендних правовідносин, визначених положеннями ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України та ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України, випливає, що внаслідок укладання договору оренди Орендар набуває право тимчасового правомірного володіння та користування майном, приналежним іншій особі.

Поряд із цим, відповідно до ч.2 ст. 777 Цивільного кодексу України орендар, який належно виконує свої обов'язки за договором оренди, у разі продажу об'єкту оренди, має переважне право перед іншими особами на його придбання. Суд наголошує, що означене право орендаря і умови його наявності та реалізації безпосередньо встановлені законом і потребують додаткового дублювання в договорі оренди.

Водночас, із змісту цієї норми не вбачається застережень щодо неможливості сторін, реалізуючи принцип свободи договору, встановлений ст. 627 Цивільного кодексу України, відступити від її (норми) положення у розумінні ч.3 ст.6 цього Кодексу та врегулювати свої відносини щодо реалізації Орендарем переважного права на придбання об'єкту оренди у разі його продажу на власний розсуд.

За висновком суду, положеннями пп. е) п.4.1. і пп.б) п.4.6. договору оренди від 24.01.2005р. сторонами на власний розсуд визначені особливості реалізації Орендарем переважного права на придбання, що полягають в:

- встановлені не менш як 3-х місячного строку з моменту повідомлення Орендодавця про намір продати об'єкт оренди для реалізації Орендарем переважного права на придбання такого майна;

- наявності переваженого права виключно в силу статусу Орендаря безвідносно до належності виконання ним своїх обов'язків за договором оренди.

Встановлення Позивачем та Відповідачем 1 таких відступлень від загальних умов реалізації переважного права за ч.2 ст. 777 Цивільного кодексу України відповідає принципам добросовісності та розумності, адже Орендареві надається достатній час для визначення із доцільністю подальшого володіння і користування об'єктом оренди (адже у разі його відчуження орендні правовідносини припиняються) та фінансовою спроможністю сплатити визначену суму вартості майна. В свою чергу, можливість реалізації Орендарем переважного права без жодних застережень з цього приводу відносно необхідності забезпечення належного виконання своїх обов'язків за договором оренди достатньою мірою компенсована встановленим законодавством і договором оренди правом Орендодавця вимагати розірвання договору оренди у разі порушення його з боку Позивача і припинення у такий спосіб як його статусу Орендаря спірного майна, так і зумовленого таким статусом захищуваного переваженого права.

Неспростована у розумінні ст.ст. 204, 215 Цивільного кодексу України презумпція правомірності означених положень договору оренди від 24.01.2005р. та їх добровільне запровадження сторонами у світлі наданої вище оцінки суду зумовлює відхилення як юридично неспроможні заперечення позовних вимог щодо припинення спірного переважного права через порушення Орендарем умов вказаного договору оренди.

Судом також відхиляються заперечення Відповідачів щодо припинення договору оренди від 24.01.2005р. саме в силу здійсненого на користь Відповідача 2 відчуження об'єкту оренди за спірним договором купівлі-продажу, адже відповідне положення п.7.4. договору оренди від 24.01.2005р. слід застосовувати у взаємозв'язку із згаданими вище положеннями пп. е) п.4.1. і пп.б) п.4.6. договору - а саме внаслідок відчуження об'єкту оренди договір оренди припиняється виключно у разі забезпечення умов реалізацій переважного права Орендаря на придбання відповідного майна.

Більш того, твердження про припинення орендних правовідносин є неспроможними і в світлі встановлених судом на підставі наявних в матеріалах справи судових актів, винесених в межах розгляду справ №№32/142пн, 41/138пн обставин на набуття з 24.01.2005р. і перебування на зараз в оренді Позивача за чинним по 24.01.2015р. договором оренди №б/н спірного нежитлового приміщення, правовідносини за яким (договором) не припинялися з передбачених діючим законодавством підстав з моменту його укладання.

Суд наголошує, що ст.ст. 124, 129 Конституції України закріплений загально обов'язковий статус чинного судового рішення, а відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини, яка (практика) згідно із ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" є джерелом права для національних судів, визначено, що "одним з основних елементів верховенства права є принцип правової певності, який серед іншого передбачає, що у будь-якому спорі рішення суду, яке вступило в законну силу, не може бути поставлено під сумнів" (рішенням Європейського суду з прав людини від 25.07.2002р. зі справи "Совтрансавто-Холдинг" проти України").

Таким чином, на момент укладання між Відповідачами спірного договору об'єкт відчуження (з урахуванням змін у його площі) перебував в оренді Позивача, який в силу свого статусу Орендаря мав захищуване розглядуваним позовом переважне право на його придбання.

При цьому, відносно збільшення внутрішньої площі орендованої Позивачем будівлі в перебігу орендних правовідносин внаслідок проведеної реконструкції, сутність якої (демонтаж окремих перегородок) вбачається із співставлення наданих Відповідачем 1 технічних паспортів до і після реконструкції (а.с.а.с.159-165 т.5), суд додатково наголошує, що оскільки умовами пп. л) п. 4.3. договору оренди від 24.01.2005р. обов'язок зі здійснення капітального ремонту за власний рахунок покладений саме на Орендаря, а співставлення визначення термінів капітальний ремонт, наведеного в листі Держаного комітету України з будівництва та архітектури від 30.04.2003 р. N 7/7-401 (розміщений в інформаційно-пошуковій базі «ЛІГА») і реконструкція, наведеного в діючому в період її здійснення нормами ДБН А.2.2-3-2004, затвердженого наказом Держбуду України від 20 січня 2004 р. N 8 (va008509-04) (розміщений в інформаційно-пошуковій базі «ЛІГА»), дозволяє дійти висновку, що збільшення внутрішньої площі орендованої будівлі охоплюється здійсненим капітальним ремонтом, остільки на момент укладання між Відповідачами спірного договору нежитлова будівлі АДРЕСА_1, яка складається з нежитлової будівлі літ. А-1, тамбура літ. а-1, прибудови літ. а2-1, майданчиків а1, а3, а4, а7 загальною площею 1228,5 кв.м., перебувала в оренді Позивача.

Відповідно до ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України та ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов закону, інших правових актів, договору, а за відсутністю таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. За вимогами ст. 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Беручи до уваги ненадання до матеріалів справи належних у розумінні ст. 34 Господарського процесуального кодексу України доказів своєчасного згідно пп. е) п.4.1. договору оренди від 24.01.2005р. повідомлення Відповідачем 1 Орендаря про наявність намірів здійснити відчуження об'єкту оренди, обов'язковість здійснення якого (повідомлення) зумовлена приписам ст. 629 Цивільного кодексу України, суд дійшов висновку про наявність порушення з боку Відповідача 1 захищуваного розглядуваним позовом переважного права на придбання такої будівлі внаслідок укладання спірного договору саме із Відповідачем 2.

Наявність означеного факту порушення існуючого права Позивача у світлі ст. 1 Господарського процесуального кодексу України та ст.ст. 15, 16 Цивільного кодексу України є достатньою підставою для застосування обраного Позивачем способу поновлення (захисту) свого суб'єктивного права, як адекватного та співмірного означеному порушенню, а отже такого, що відповідає вимогам ефективності, встановленим ст. 13 ратифікованої Україною Конвенції про захист прав і основоположних свобод людини 1950р.

Дійсно, вчинення Відповідачем 1 відчуження об'єкту оренди на користь Відповідача 2 попри наявність у Позивача переважного права на придбання відповідного майна, достатньою мірою вказує на невизнання означеного права і можливість застосування судового захисту саме шляхом підтвердження існування такого права - його визнанням за Позивачем з боку суду.

В свою чергу, само по собі визнання наявності переважного права у Позивача не призводить до його відновлення в контексті здійсненого на користь Відповідача 2 відчуження і набуття ним спірного майна у власність, та зумовлює застосування правомірність застосування за аналогією в порядку ст. 8 Цивільного кодексу України передбаченого ст. 362 Цивільного кодексу України способу захисту переважного права на придбання проданої речі - шляхом переведення на Позивача прав і обов'язків покупця за укладеним між Відповідачами договором купівлі-продажу майна від 29.12.2007р.

Решта висловлених Відповідачами заперечень проти позовних вимог судом відхиляються з урахуванням такого:

- правова оцінка договору оренди від 24.01.2005р., надана судом в межах справи №40/190пд, до уваги прийматися не може, адже постановою Донецького апеляційного господарського суду від 13.12.2010р. (а.с.а.с.28-30 т.2) було скасовано рішення суду першої інстанції, яким запроваджено згадувану Відповідачем 1 правову оцінку нормативного регулювання орендних правовідносин . Наразі, помилковість посилання Позивача на положення ч.1 ст. 289 Господарського кодексу України жодною мірою не впливає на висновок суду щодо наявності захищуваного переважного права на придбання об'єкту оренди;

- невизначеність нормами діючого законодавства сутності встановленого пп. б) п.4.6. договору оренди від 24.01.2005р. привілеєвого перед іншими особами право викупити орендоване приміщення у разі його продажу не перешкоджає встановленню судом сутності означеного права в контексті положень ч.ч.3, 4 ст. 213 Цивільного кодексу України, зважаючи на синонімічну тотожність в розглядуваному випаду привілеєвого і переважного права;

- розірвання Відповідачами спірного договору купівлі-продажу на підставі договору від 26.08.2010р. не приймається судом до уваги з огляду на визнання недійсною такої угоди про розірвання згадуваною вище постановою Донецького апеляційного господарського суду від 21.09.2011р. в межах справи №13/98пд;

- досягнення згоди між Відповідачами щодо відмови від спірного договору купівлі-продажу від 29.12.2007р. і повернення його сторонами одна одній всього отриманого за ним внаслідок так званих «конклюдентних дій» не призвело до припинення існування предмету спору в частині переведення права і обов'язків покупця за спірним договором купівлі-продажу в світлі встановлених судом в межах справи №37/79 за участю цих же учасників спірних правовідносин обставин і правової оцінки наслідків дій з відмови від договору купівлі-продажу, наведених в рішення Господарського суду Донецької області від 10.10.2012р. (а.с.а.с.79-97 т.6), яке за відомостями системи діловодства суду не оскаржене та є чинним. У будь-якому разі, переведення на Позивача прав і обов'язків покупця за договором купівлі-продажу нежитлової будівлі від 29.12.2007р. вказує на те, що саме Позивач з моменту укладання такого договору повинен бути його належною стороною, а отже будь-які подальші дії Продавця з неналежним Покупцем в межах спірного договору не можуть мати юридичних наслідків у вигляді припинення можливості реалізації наявного і порушеного переважного права Позивача;

- перебування Позивача в банкрутстві в межах справи №5006/5/29б/2012 (а.с.а.с.168-170 т.5), порушеній 28.04.2012р., жодною мірою не впливає на можливість здійснення судового захисту порушеного 29.12.2007р. права в межах розглядуваної справи, порушеній 18.08.2010р. - тобто задовго до відкриття ліквідаційної процедури щодо Позивача. В свою чергу, факт внесення Позивачем у відповідності до вимог ст. 362 Цивільного кодексу України на депозитний рахунок суду коштів в сумі, необхідній для оплати об'єкту купівлі-продажу на користь Продавця за умовами спірного договору, у повній мірі гарантує дотримання майнових інтересів останнього безвідносно до степені платоспроможності Покупця.

Таким чином, суд задовольняє розглядувані позовні вимоги у повному обсягу, з урахуванням чого внесені від Позивача на депозитний рахунок суду грошові кошти з оплати вартості об'єкту продажу за спірним договором у загальному розмірі 676078грн. підлягає перерахуванню з означеного рахунку на користь Відповідача 1 як Продавця майна в контексті приписів ст.ст. 655, 691, 692 Цивільного кодексу України після набрання означеним рішення законної сили.

В свою чергу, залишок надмірно сплаченого депозитного внеску в розмірі 14,85грн.(676092,85грн. - 676078) підлягає поверненню Позивачеві.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України понесені Позивачем судові витрати зі сплати державного мита (6761грн. - а.с.а.с.7, 8 т.1) і інформаційно-технічного забезпечення судового процесу (236грн. - а.с.а.с.9,10 т.1) за подання позову, а також судові витрати зі сплати державного мита за апеляційне (43грн. - а.с.49 т.4) і касаційне оскарження (751,1грн. - а.с.96 т.5) розподіляються порівну між Відповідачами і підлягають відшкодуванню ними на користь Позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 1, 4, 4-2 - 4-6, 22, 33, 34, 43, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , суд -

1. Задовольнити позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Хозяюшка», м. Маріуполь (ідентифікаційний код 32939365) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Маркомпрод», м. Маріуполь (ідентифікаційний код 01558767) до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1, м. Маріуполь (ідентифікаційний номер НОМЕР_1) про: визнання за Товариством з обмеженою відповідальністю "Хозяюшка" переважного права купівлі нежитлової будівлі АДРЕСА_1, яка складається з нежитлової будівлі літ. А-1, тамбура літ. а-1, прибудови літ. а2-1, майданчиків а1, а3, а4, а7, загальною площею 1228, 5 кв.м.; переведення на Позивача права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу даної нежитлової будівлі від 29.12.2007р., укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю "Маркомпрод" та фізичною особою ОСОБА_1, посвідченим 29.12.2007р. приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області ОСОБА_2 та зареєстрованим за №5185. у повному обсязі.

2. Визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю "Хозяюшка" (ідентифікаційний код 32939365) переважне право купівлі нежитлової будівлі АДРЕСА_1, яка складається з нежитлової будівлі літ. А-1, тамбура літ. а-1, прибудови літ. а2-1, майданчиків а1, а3, а4, а7 загальною площею 1228,5 кв.м.

3. Перевести на Товариство з обмеженою відповідальністю "Хозяюшка" (ідентифікаційний код 32939365) права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу нежитлової будівлі АДРЕСА_1, яка складається з нежитлової будівлі літ. А-1, тамбура літ. а-1, прибудови літ. а2-1, майданчиків а1, а3, а4, а7 загальною площею 1228, 5 кв.м. від 29.12.2007р., укладеним між товариством з обмеженою відповідальністю "Маркомпрод" та фізичною особою ОСОБА_1, посвідченим 29.12.2007р. приватним нотаріусом маріупольського міського нотаріального округу Донецької області ОСОБА_2 та зареєстрованим за №5185.

4. Перерахувати впродовж 3-х календарних днів з моменту набрання цим рішення законної сили з рахунку Господарського суду Донецької області №3731900400991 в ГУДКСУ у Донецькій області внесені від імені Товариства з обмеженою відповідальністю «Хозяюшка», м. Маріуполь (ідентифікаційний код 32939365) у якості депозиту грошові кошти у розмірі 676078грн. на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Маркомпрод», м. Маріуполь (ідентифікаційний код 01558767, розрахунковий рахунок №2600700016550 в філії ВАТ «Укрексімбанк» м. Маріуполя, МФО 335957)

5. Повернути впродовж 3-х календарних днів з моменту набрання цим рішення законної сили з рахунку Господарського суду Донецької області №3731900400991 в ГУДКСУ у Донецькій області Товариству з обмеженою відповідальністю «Хозяюшка», м. Маріуполь (ідентифікаційний код 32939365) надмірно сплачений депозитний внесок в розмірі 14,85грн.

6. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Маркомпрод», м. Маріуполь (ідентифікаційний код 01558767) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Хозяюшка», м. Маріуполь (ідентифікаційний код 32939365) у якості відшкодування судових витрат зі сплати державного мита і інформаційно-технічного забезпечення грошові кошти у загальному розмірі 3895,55грн.

7. Стягнути з Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1, м. Маріуполь (ідентифікаційний номер НОМЕР_1) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Хозяюшка», м. Маріуполь (ідентифікаційний код 32939365) у якості відшкодування судових витрат зі сплати державного мита і інформаційно-технічного забезпечення грошові кошти у загальному розмірі 3895,55грн.