Позивач - Харківська міська рада звернувся до господарського суду Харківської області з позовною заявою до відповідача АТ "Готельний комплекс "Славія", в якій просить суд визнати недійсним охоронно-орендний договір № 70 на користування нерухомим пам'ятником історії та культури (мебльовані кімнати, охор. № 377) з 08.06.2000р., а також віднести на відповідача свої витрати по оплаті судового збору.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 16 березня 2012 року залучено до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: 1) Управлніння містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації та 2) Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна міської ради.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 07 травня 2012 року для розгляду даної справи призначено судову колегію.

Розпорядженням заступника голови господарського суду від 07 травня 2012 року для розгляду даної справи призначено судову колегію у складі: головуючий суддя Аюпова Р.М., судді Суярко Т.Д., Шатерніков М.І.

У судовому засіданні 02.07.12р. оголошувалась перерва у розгляді справи до 11 липня 2012 року о 10:30 год.

У судових засіданнях представник позивача та треті особи позов підтримували та наполягали на його задоволенні, мотивуючи позовні вимоги посиланями на те, що відповідачем під час користування орендованими приміщеннями не виконувалися умови Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (2269-12) , а також вказує на те, що з моменту втрати чинності Законом Української РСР «Про охорону і використання пам'яток історії та культури» (3600-09) та набрання чинності Законом України «Про охорону культурної спадщини» (1805-14) , Управлінню містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації не належать повноваження щодо передачі в оренду пам»яток історії та культури.

Представник відповідача проти позову заперечує, вважає його необґрунтованим та просить відмовити в його задоволенні повністю, посилаючись на те, що прийняття Закону України від 08.06.2000р. №1805 "Про охорону культурної спадщини" (1805-14) не передбачає недійсність укладених договорів на підставі попереднього Закону, а посилання позивача, що орендар, начебто, не в повному обсязі виконує умови Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) можуть слугувати підставою тільки для розірвання спірного договору, а не визнання його недійсним.

З'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши надані учасниками судового процесу докази, суд встановив наступне.

рішенням господарського суду Харківської області від 04.03.2009 року, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 13.05.2009 року та постановою Вищого господарського суду України від 14.10.2009 року у справі № 35/400-08 визнано право комунальної власності територіальної громади м. Харкова в особі Харківської міської ради на нежитлові приміщення літ "Р-3" підвал № 184-201, перший поверх № 202-280, другий поверх № 281-347, третій поверх № 348 -356 площею 3 133,8 кв. м., які розташовані в будівлі № 52 по вул. Полтавський шлях в м. Харкові; право власності територіальної громади м. Харкова в особі Харківської міської ради на нежитлові приміщення літ "Р-3" підвал № 184-201, перший поверх № 202-280, другий поверх № 281-347, третій поверх № 348 -356 площею 3 133,8 кв. м., які розташовані в будівлі № 52 по вул. Полтавський шлях в м. Харкові, підтверджено витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 24026843 від 02.10.2009 року.

Вказаним рішенням також встановлено наступні обставини.

рішенням виконавчого комітету Харківської обласної ради народних депутатів №68 від 12.03.1992 року "Про розмежування комунальної власності між адміністративно-територіальними одиницями Харківської області"готель "Першотравневий" згідно із додатком №1 передано до комунальної власності Харківської міської ради народних депутатів.

рішенням XII сесії XXI скликання Харківської міської ради народних депутатів від 28.09.92 р. "Про комунальну власність міста" прийнято у комунальну власність міста Харкова об'єкти згідно з переліком (додаток №1) та затверджений перелік об'єктів комунальної власності, в якому під №13 зазначено "готель "Травневий", розташований за адресою м. Харків, вул. Свердлова 52.

рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 р. №334 затверджено Список пам'яток архітектури, до якого включено будівлю за адресою м. Харків, вул. Свердлова 52, як пам'ятку архітектури місцевого значення.

Розпорядженням Представника Президента України від 18 серпня 1992 року "Про передачу на баланс управління архітектури Харківської обласної державної адміністрації пам'яток архітектури"на баланс управління передані пам'ятки архітектури з територією, що їм належить згідно з додатком, в якому зазначено будівля "Мебліровані кімнати" по вул. Свердлова 52 в м. Харкові.

На цю будівлю КП "ХМБТІ"було видано реєстраційне посвідчення від 10 листопада 1992 року, згідно якого будинок в цілому, розташований за адресою м. Харків, вул. Свердлова 52 є пам'яткою архітектури, має охоронний номер 377, зареєстрований за Головним управлінням архітектури та містобудування на підставі розпорядження представника президента України №293 від 18.08.1992 року, та внесений в книгу нежитлового фонду.

02.02.1993 року Фондом міського майна Харківської міської ради народних депутатів прийняте розпорядження № 106 "Про укладання договору оренди на цілісний майновий комплекс організації орендарів - готель "Травнева", згідно з яким організації орендарів готелю "Травневий" передавався в оренду цілісний майновий комплекс на загальну суму 5 738,1 тис. грн. за адресою: м. Харків, вул. Свердлова, 52.

На виконання зазначеного розпорядження 02.02.1993 року між Фондом міського майна Харківської міської ради народних депутатів (орендодавець) та організацією орендарів готелю "Травневий" (орендар), що діяла на підставі Положення про організацію орендарів, був укладений договір оренди № 118 на цілісний майновий комплекс строком оренди на три роки.

29 червня 1994 року між організацією орендарів готелю "Травневий" та Фондом міського майна укладено додаткову угоду до договору оренди цілісного майнового комплексу № 118 від 02.02.1993 року щодо умов викупу; угодою визначено, що викуп цілісного майнового комплексу (без приміщення) проводиться згідно наступного порядку: вартість ЦМК, що викуповується, складає згідно акту оцінки майна готелю "Травневий" від 20.12.1993 року, затвердженого наказом директора Фонду міського майна № 168 від 29.06.1994 року, 228 366 тис. укр. крб. Засобами платежу є приватизаційні майнові сертифікати членів організації орендарів готелю "Травневий", особисті кошти учасників викупу та інші кошти. Ці умови конкретизуються в договорі купівлі-продажу, який підлягає укладанню сторонами не пізніше 06.07.1994 року. Крім того, встановлено, що договір оренди ЦМК №118 від 02.02.1993 року втрачає чинність в частині оренди майна з часу проведення покупцем повної оплати вартості ЦМК.

Розпорядженням Фонду міського майна від 30.06.1994 року № 845/1 "Про укладання договору купівлі-продажу цілісного майнового комплексу (без приміщення), орендованого організацією орендарів готелю "Травневий", юридичний відділ Фонду міського майна був зобов'язаний підготувати та подати на підпис директору Фонду міського майна договір купівлі-продажу цілісного майнового комплексу (без приміщення), орендованого організацією орендарів готелю "Травневий". Пунктом 3 цього розпорядження встановлено, що з моменту повної сплати орендарем вартості ЦМК (згідно з договором купівлі-продажу) договір оренди цілісного майнового комплексу № 118 від 02.02.1993 року втрачає чинність в частині оренди майна.

13.09.1994 року Фондом міського майна Харківської міської ради народних депутатів укладений нотаріально посвідчений договір № 184-В купівлі-продажу цілісного майнового комплексу, орендованого організацією орендарів готелю "Травневий", згідно з пунктом 1 якого продавець продав, а покупець купив цілісний майновий комплекс (без приміщення), який знаходиться в оренді організації орендарів готелю "Травневий" згідно з договором оренди цілісного майнового комплексу № 118, укладеним сторонами 02.02.1993 року, що розташований за адресою: м. Харків, вул. Свердлова, 52, оціночною вартістю 228 366,0 тис. укр. крб.; пунктом 5 договору визначено, що договір оренди цілісного майнового комплексу № 118 від 02.02.1993 року втрачає чинність в частині оренди майна.

Згідно з актом № 184-В прийому-передачі цілісного майнового комплексу (без приміщення), який знаходився в оренді організації орендарів готелю "Травневий", складеним 15.11.1994 року, Фонд міського майна м. Харкова (продавець) передав, а організація орендарів готелю "Травневий" (покупець) прийняла проданий 13 вересня 1994 року шляхом викупу цілісний майновий комплекс (без приміщення) готелю "Травневий" за адресою: м. Харків, вул. Свердлова, 52 за договором купівлі-продажу від 13.09.1994 року, нотаріально посвідченим в другій Харківській державній нотаріальній конторі, реєстраційний № 4-5327.

Свідоцтвом № 184-В про право власності на цілісний майновий комплекс (без приміщення) готелю "Травневий" за адресою: м. Харків, вул. Свердлова, 52 виданим Фондом міського майна Харківської міської ради народних депутатів та внесеним до реєстраційної книги за № 184-В від 15.11.1994 року підтверджується, що організація орендарів готелю "Травневий" є власником цілісного майнового комплексу (без приміщення) готелю "Травневий", усього обладнання та майна, зазначеного у договорі купівлі-продажу.

рішенням Господарського суду Харківської області від 04.03.2009 року, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 13.05.2009 року та постановою Вищого господарського суду України від 14.10.2009 року у справі № 35/400-08 визнано право комунальної власності територіальної громади м. Харкова в особі Харківської міської ради на нежитлові приміщення літ "Р-3" підвал № 184-201, перший поверх № 202-280, другий поверх № 281-347, третій поверх № 348 -356 площею 3 133,8 кв. м., які розташовані в будівлі № 52 по вул. Полтавський шлях в м. Харкові.

Зазначеним рішенням встановлено, що після викупу ЦМК відповідач продовжував користуватись приміщеннями по вул. Свердлова, 52 на умовах договору № 118 від 02.02.1993 року, оскільки в частині оренди приміщень він зберігав свою чинність до 03.02.1996 року.

09.08.96р. між Управлінням містобудування та архітектури облдержадміністрації - Держорган, діючим на підставі Закону України «Про охорону та використання пам"яток історії та культури» від 29.10.76р. і «Положення про охорону та використання пам»яток історії і культури» та Акціонерним товариством «Готельний комплекс «Славія» - Орендар, було укладено охоронно-орендний договір на користування нерухомою пам»яткою історії та культури №70, відповідно до умов якого Держорган надає, а Орендар приймає в орендне користування будинок Мебльовані кімнати охоронний №377 для використання його під готель, строком з 09.08.96р. по 01.01.20р.

Згідно п.7 Договору, Орендар приймає на себе повну відповідальність за збереження пам»ятки (частини) та зобов»язується використовувати приміщення виключно за призначенням з встановленим для цього приміщення режимом використання.

Відповідно до п.8 Договору, Орендар зобов»язаний не заселяти приміщення пам»ятки для проживання як постійного, так і тимчасового характеру.

Мотивуючи позовні вимоги про визнання недійсним охоронно-орендного договору №70 від 09.08.96р., позивач посилається на те, що відповідачем під час користування орендованими приміщеннями не виконувалися умови Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (2269-12) , а також вказує на те, що з моменту втрати чинності Законом Української РСР «Про охорону і використання пам»яток історії та культури» (3600-09) та набрання чинності Законом України «Про охорону культурної спадщини» (1805-14) , Управлінню містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації не належать повноваження щодо передачі в оренду пам»яток історії та культури.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, суд виходить з наступного.

На час укладення охоронно-орендного договору № 70 від 09.08.1996 року правовий статус пам'яток історії та культури регулювався Законом України "Про охорону та використання пам'яток історії та культури" (3600-09) , що є спеціальним законом у відповідних правовідносинах; відповідно до статті цього 6 Закону до пам'яток історії та культури належать також пам'ятки архітектури та містобудування.

Державний контроль за охороною і використанням пам'яток історії та культури має своїм завданням забезпечити виконання всіма міністерствами, державними комітетами і відомствами, державними, кооперативними, іншими громадськими підприємствами, організаціями, установами і громадянами обов'язків по додержанню встановленого порядку охорони, використання, обліку і реставрації пам'яток, а також інших правил, передбачених законодавством Союзу РСР і Української РСР. Державний контроль за охороною і використанням пам'яток історії та культури здійснюється Радами народних депутатів, їх виконавчими і розпорядчими органами та спеціально уповноваженими на те державними органами відповідно до законодавства Союзу РСР і Української РСР (ст.10 Закону України "Про охорону та використання пам'яток історії та культури" (3600-09) ).

Статтею 20 Закону України "Про охорону та використання пам'яток історії та культури" передбачено можливість надання пам'яток історії та культури в користування у визначених цілях в порядку і з додержанням умов, що визначаються законодавством та здійснення користування цими пам'ятками на підставі відповідних охоронних зобов'язань; за статтею 21 наведеного Закону будинки та споруди, віднесені до пам'яток історії та культури, надаються в користування державним, кооперативним, іншим громадським підприємствам, організаціям, установам, а також іншим організаціям та особам виконавчими комітетами обласних, міських (міст республіканського підпорядкування) Рад народних депутатів за погодженням з спеціально уповноваженими державними органами охорони пам'яток; ставки орендної плати за користування будинками та спорудами встановлюються Радою Міністрів Української РСР.

Пунктом 3 Указу Президента України від 24.07.1995 року № 640/95 "Про обласні, Київську та Севастопольську міські, районні, районні у містах Києві та Севастополі державні адміністрації" (640/95) встановлено, що обласні державні адміністрації є правонаступниками виконавчої ради щодо її зобов'язань, прав та обов'язків.

Згідно ст..23 Закону України "Про охорону та використання пам'яток історії та культури" (3600-09) , підприємства, організації, установи, у власності або користуванні яких перебувають пам'ятки історії та культури, несуть відповідальність за їх схоронність і зобов'язані додержувати правил охорони, використання, обліку і реставрації пам'яток.

Відповідно до п.58-59 «Положення Про охорону та використання пам'яток історії та культури", затвердженого Постановою Ради Міністрів СРСР №865 від 16.09.82р., нерухомі пам'ятки історії та культури (будівлі і споруди), які перебувають у власності держави і можуть бути використані в господарських та інших практичних цілях (за винятком використання в якості житлових приміщень), передаються в установленому порядку на баланс місцевих державних органів охорони пам'яток для надання в користування підприємствам, установам, організаціям і громадянам. Порядок та умови використання пам'яток історії та культури встановлюються державними органами охорони пам'яток та визначаються для кожного пам'ятника, що знаходиться в користуванні або власності підприємств, установ, організацій та громадян, відповідним охоронним документом: охоронно-орендним договором, охоронним договором або охоронним зобов'язанням. В охоронних документах передбачаються також порядок і строки реставрації, консервації, ремонту пам'яток і пов'язаних з ними будівель, споруд та предметів, що представляють культурну цінність, благоустрій територій, садів, парків, природних ландшафтів, організація належної охорони пам'яток та інші умови. Відповідальність за дотримання встановлених охоронними документами порядку та умов використання пам'яток покладається на керівників підприємств, установ, організацій та на громадян, у власності або користуванні яких перебувають пам'ятки. Форми охоронних документів встановлюються Міністерством культури СРСР.

Відповідно до п.60 Положення, охоронно-орендні договори укладаються між підприємствами, установами, організаціями, громадянами, яким надаються нерухомі пам'ятки історії та культури для використання в господарських цілях, і місцевими державними органами охорони пам'ятників, на балансі яких перебувають ці пам'ятники.

На підставі Закону СРСР "Про охорону і використання пам'яток історії та культури" від 29 жовтня 1976 р. і "Положення про охорону і використання пам'яток історії та культури", затвердженого постановою Ради Міністрів СРСР від 16 вересня 1982 р. N 865, розроблено Інструкцію про порядок обліку, забезпечення збереження, змісту, використання і реставрації нерухомих пам'яток історії та культури, затверджену наказом Міністерства культури СРСР від 13.05.86р. N 203 (v0203400-86) (зі змінами від 24.03.94р.).

Вказана Інструкція визначає порядок здійснення заходів щодо державного обліку, охорони, використання і реставрації нерухомих пам'яток історії та культури.

Виконання правил, передбачених цією Інструкцією, обов'язково для всіх державних органів охорони пам'яток, органів у справах будівництва і архітектури, а також для підприємств, установ і організацій, незалежно від їх відомчої приналежності, і громадян, у користуванні або власності яких знаходяться нерухомі пам'ятки історії та культури.

Згідно п.70 Інструкції, нерухомі пам'ятки історії та культури (будівлі і споруди), які перебувають у власності держави і можуть бути використані в господарських та інших практичних цілях (за винятком використання в якості житлових приміщень), передаються в установленому порядку на баланс місцевих державних органів охорони пам'яток для надання в користування підприємствам, установам, організаціям і громадянам.

Вказаною Інструкцією (Додаток №8) затверджено типову форму охоронно-орендного договору на користування пам»яткою історії та культури, в якій вказано зміст договору, його умови тощо.

Зокрема, в п.п. в) п.8 охоронно-орендного договору на користування пам»яткою історії та культури (Додатку №8 до Інструкції), визначений обов»язок Орендаря не заселяти приміщень пам'ятника для проживання як постійного, так і тимчасового характеру.

Як свідчать матеріали справи, укладаючи спірний охоронно-орендний договір на користування пам»яткою історії та культури №70 від 09.08.96р., сторони скористалися саме типовою формою такого договору, яка наведена в Додатку №8 до Інструкції про порядок обліку, забезпечення збереження, змісту, використання і реставрації нерухомих пам'яток історії та культури, заповнивши лише в частині дати, найменування сторін, об»єкту тощо. Усі інші умови та положення договору, зокрема, й щодо обов»язку Орендаря не заселяти приміщень пам'ятника для проживання як постійного, так і тимчасового характеру, залишені сторонами без змін, в такому самому виді, як наведено в Додатку №8.

Згідно п.1 охоронно-орендного договору на користування пам»яткою історії та культури №70 від 09.08.96р., Орендар приймає в орендне користування б. мебльовані кімнати (охор.№377) для використання під готель, тобто з метою тимчасового його заселення для проживання, що суперечить п.п. в) п.8 Інструкції про порядок обліку, забезпечення збереження, змісту, використання і реставрації нерухомих пам'яток історії та культури, п.58-59 Положення Про охорону та використання пам'яток історії та культури", затвердженого Постановою Ради Міністрів СРСР №865 від 16.09.82р. та ст. 23 Закону України "Про охорону та використання пам'яток історії та культури" (3600-09) .

Відповідно до ч.1 ст. 48 ЦК УРСР (1963р.) "Недійсність угоди, яка не відповідає вимогам закону", недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону,в тому числі ущемлює особисті або майнові права неповнолітніх дітей.

Аналогічні положення містяться і в ст. 203, 215 Цивільного кодексу України (435-15) (2003 року): зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно ч.2 ст. 48 ЦК УРСР (1963р.) "Недійсність угоди, яка не відповідає вимогам закону", по недійсній угоді кожна з сторін зобов'язана повернути другій стороні все одержане за угодою, а при неможливості повернути одержане в натурі - відшкодувати його вартість у грошах, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом.

Статтею 216 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Охоронно-орендний договір на користування пам»яткою історії та культури належить до категорії договорів, за яким відновити сторони в первинне становище, тобто повернути користування майном в натурі, практично неможливо, оскільки використання майна - річ безповоротна, отже у такій ситуації припинення угоди, визнаної судом недійсною, відбувається на майбутній час.

Відповідно до ч.1 ст. 207 Господарського кодексу України господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

Норма ч. 3 статті 207 Господарського кодексу України встановлює, що виконання господарського зобов'язання, визнаного судом недійсним повністю або в частині, припиняється повністю або в частині з дня набрання рішенням суду законної сили як таке, що вважається недійсним з моменту його виникнення. У разі якщо за змістом зобов'язання воно може бути припинено лише на майбутнє, таке зобов'язання визнається недійсним і припиняється на майбутнє.

Оскільки зі змісту орендних зобов'язань випливає, що до даних правовідносин не можливо застосувати реституцію, спірний охоронно-орендний договір на користування пам»яткою історії та культури визнається недійсним на майбутнє.

У відповідності до ст.ст. 44, 49 ГПК України, витрати по сплаті судового збору у даній справі покладаються на відповідача.

Крім того, як свідчать матеріали справи, позивачем, згідно платіжного доручення №1062 від 24.11.11р., сплачено судовий збір у сумі 941,00 грн.

Згідно ч.1 ст.4 Закону України "Про судовий збір", судовий збір справляється у відповідному розмірі від мінімальної заробітної плати у місячному розмірі, встановленої законом на 1 січня календарного року, в якому відповідна заява або скарга подається до суду, - у відсотковому співвідношенні до ціни позову та у фіксованому розмірі. Частиною другою названої статті встановлені ставки судового збору.

Відповідно до п.2 ч.2 ст. 4 Закону України "Про судовий збір", за подання до господарського суду позовної заяви немайнового характеру судовий збір справляється у розмірі однієї мінімальної заробітної плати, що станом на день подачі позову (13.03.12р.) складав 1073,00 грн.

Таким чином, позивачем не доплачено судовий збір у сумі 132,00 грн., а тому суд вважає стягнути вказану суму з позивача на користь Державного бюджету України.

Керуючись Положення «Про охорону та використання пам'яток історії та культури", затвердженого Постановою Ради Міністрів СРСР №865 від 16.09.82р. та ст. 20, 23 Закону України "Про охорону та використання пам'яток історії та культури" (3600-09) , ст. 48 ЦК УРСР (1963р.), ст..ст. 203, 207, 215, 216 ЦК України, ст..ст. 1, 4, 12, 32, 33, 44, 49, 75, ст.ст. 82- 85 Господарського процесуального кодексу України, суд,-

Позов задовольнити.

Визнати недійсним на майбутнє охоронно-орендний договір на користування пам»яткою історії та культури №70 від 09.08.96р., укладений між Управлінням містобудування та архітектури облдержадміністрації та Акціонерним товариством «Готельний комплекс «Славія».

Стягнути з Акціонерного товариства Готельний комплекс «Славія» (61052, м.Харків, вул..Полтавський шлях, 52, код ЄДРПОУ 212251563 на користь Харківської міської ради (61003, м.Харків, м-н.Конституції,7, код ЄДРПОУ 04059243) 1073,00 грн. судового збору.

Стягнути з Харківської міської ради (61003, м.Харків, м-н.Конституції,7, код ЄДРПОУ 04059243) на користь Державного бюджету (одержувач УДКС у Дзержинському районі м. Харкова Харківської області, код одержувача 37999654, банк одержувача ГУ ДКСУ у Харківській області, МФО банку одержувача 851011, № рахунку 31215206783003) 132,00 грн. судового збору.