СУТЬ СПОРУ: Позивач, Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до відповідача, Фізичної особи -підприємця ОСОБА_2 про розірвання договору оренди нежитлового приміщення №910/ж/2 від 15.08.2006р.; виселення Фізичної особи -підприємця ОСОБА_2 з нежитлового підвального приміщення загальною площею 47,6 кв.м, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 та передати зазначене приміщення Департаменту комунальної власності Одеської міської ради та стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 84078,28грн. та пені в розмірі 1121,70грн.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 04.04.2012р. порушено провадження по справі №5017/1012/2011.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 23.05.2012р. до участі у справі було залучено в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача -Приморську районну адміністрацію Одеської міської ради.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 05.06.2012р. розгляд справи був продовжений в прядку ст. 69 ГПК України.

Відповідач в судове засідання з'явився, надав відзив на позов, відповідно якого проти позову заперечує та просить суд в його задоволені відмовити.

Обґрунтовуючи свої заперечення відповідач посилається на наступне. Дійсно між Приморською районною адміністрацією Одеської міської ради та Фізичною особою -Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 та Приморською районною адміністрацією Одеської міської ради був укладений договір оренди нежитлового приміщення №910/ж/2 від 15.08.2006р. Проте, від дня укладання договору оренди до сьогоднішнього дня Орендар позбавлений фактичної можливості приступити до оренди нежитлового приміщення, використовувати його за призначенням через протиправні дії третіх осіб -мешканців будинку АДРЕСА_1. Мешканці будинку самочинно змінили замки на вхідних дверях до орендованого приміщення, іншими активними діями чинять перешкоди у користуванні приміщенням. Відповідач звертався до правоохоронних органів з приводу порушення його прав користування орендованим нежитловим приміщенням, але такі звернення залишалися безрезультатними. Крім того, відповідач з метою захисту порушеного права в 2007р. звернувся із позовом до Приморського районного суду м. Одеса до мешканців будинку АДРЕСА_1 та Приморської районної адміністрації м. Одеси, про усунення перешкод у користуванні майном та про зобов'язання вчинити певні дії. В задоволені позову було відмовлено.

Також, відповідач зазначає, що між відповідачем та позивачем була досягнута усна домовленість про те, що відповідач не сплачуватиме орендну плату до моменту вирішення Приморським районним судом м. Одеси справи про усунення перешкод у користуванні орендованим приміщенням, тобто на час, коли відповідач не міг з об'єктивних причин користуватися орендованим майном.

Справа розглядається в порядку ст. 75 Господарського процесуального кодексу України, за наявними в ній матеріалами.

У судовому засіданні, 18.06.2012р. було проголошено вступну та резолютивну частини рішення суду в порядку статті 85 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив.

15.08.2006р. між Приморською районною адміністрацією Одеської міської ради (Орендодавець) та Суб'єктом підприємницької діяльності -фізичною особою ОСОБА_2 (Оренда) був укладений договір оренди нежитлового приміщення №910/ж/2 (далі -договір).

Згідно п.1.1 договору, Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення підвалу загальною площею 47,6 кв.м., яке розташоване за адресою АДРЕСА_1, для розміщення складу.

Відповідно до рішення Одеської міської ради від 27.06.2006р. №56-V "Про впорядкування роботи виконавчих органів Одеської міської ради з виконання функцій орендодавця нежилих приміщень, що знаходяться в комунальній власності територіальної громади м. Одеси", функції орендодавця нежитлових приміщень покладені на Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради.

Додатковим погодженням від 29.12.2006р. до договору оренди №910/ж/2 назва орендодавця була змінена на "Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради" правонаступником якого, на підставі рішення Одеської міської ради від 28.02.2011р. є Департамент комунальної власності Одеської міської ради.

Пунктом 1.2 договору передбачено, що строк дії договору оренди з 15.08.2006р. по 21.07.2007р.

З матеріалів справи вбачається, що додатковим погодженням від 01.08.2007р. строк дії договору оренди був продовжений до 01.02.2008р., додатковим погодженням від 01.02.2008р. строк дії договору був продовжений до 01.08.2008р., додатковим погодженням від 28.07.2008р. строк дії договору оренди був продовжений до 28.01.2009р.

Крім того, позивач зазначає, що у зв'язку з відсутністю заяв орендаря та орендодавця щодо припинення дії договору оренди №910/ж/2 від 15.08.2006р. у відповідності ч.2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди також пролонгувався на умовах, визначених в договорі.

Відповідно п.3.4 договору Орендодавець зобов'язаний передати Орендарю в оренду приміщення, згідно п. 1.1 договору, за актом приймання -передачі, який підписується обома сторонами.

Вступ Орендаря у користування приміщенням настає одночасно з підписанням відповідного розпорядження про передачу в оренду нежитлового приміщення, договору оренди та акта приймання -передачі вказаного приміщення (п.7.12 договору).

У розділі 2 договору встановлені умови щодо порядку розрахунків, а саме, встановлено, що орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та рішення сесії Одеської міської ради №4840-IV від 09.11.2005р. "Про нову редакцію ОСОБА_6 розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальної власності територіальної громади міста Одеси" (п.2.1 договору). За орендоване приміщення Орендар, зобов'язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного в Додатку 1 до договору, що становить за першій після підписання договору оренди місяць 724,27грн. без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України (п. 2.2. договору).

Орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності (п.2.4. договору).

За несвоєчасне внесення орендної плати Орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочування (п.5.2 договору).

Позивач стверджує, що відповідачем неналежним чином виконувались умови договору оренди, не сплачується орендна плата за договором, внаслідок чого утворилась заборгованість з орендної плати.

Згідно з розрахунком Департамента комунальної власності Одеської міської ради заборгованість відповідача по сплаті орендної плати становить 84078,28грн. та нарахованої згідно п.5.2. договору пені в розмірі 1121,70грн.

Орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до договору оренди або розірвання у разі невикористання орендованого приміщення на протязі 3-х місяців, або невиконання чи порушення умов договору оренди Орендарем (п. 3.3 договору).

Посилаючись на порушення відповідачем взятого на себе зобов'язання за договором оренди нежитлового приміщення №910/ж/2 від 15.08.2006р. щодо своєчасної сплати орендної плати Департамент комунальної власності Одеської міської ради змушений був звернутись до господарського суду Одеської області з позовом за захистом свого порушеного права.

Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши норми чинного законодавства суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог з наступних підстав.

Відповідно до ст. 175 Господарського кодексу України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управлена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку. Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (436-15) .

Відповідно до ст. 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певні дії (сплатити гроші), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. При цьому, зобов'язання виникають з підстав, встановлених ст.11 цього Кодексу, у тому числі із договору.

Згідно вимог ст.ст. 525, 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу (435-15) . Одностороння відмова від виконання зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається. В свою чергу, порушенням зобов'язання, відповідно до ст. 610 Цивільного кодексу України, є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Відповідно до п.п.1,2 ст. 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Згідно з ч.3 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", п.5 ст. 762, п.1 ст. 530 Цивільного кодексу України орендар зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі вносити плату за користування приміщенням.

Як вбачається з приписів вказаних норм матеріального права, плата за користування майном справляється саме за його користування.

Частиною 6 ст. 762 Цивільного кодексу України встановлено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Згідно з ч.2 ст. 218 Господарського кодексу України учасник господарських відносин відповідає за невиконання або неналежне виконання господарського зобов'язання чи порушення правил здійснення господарської діяльності, якщо не доведе, що ним вжито усіх залежних від нього заходів для недопущення господарського правопорушення. Згідно з абз.2 ч.1 ст. 614 Цивільного кодексу України особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання.

Отже, ч.2 ст. 218 Господарського кодексу України встановлює загальне правило, що учасник господарських відносин відповідає за невиконання або неналежне виконання господарського зобов'язання чи порушення правил здійснення господарської діяльності за наявності його вини.

Тоді як матеріали справи свідчать про неможливість використання відповідачем орендованого ним у позивача приміщення та відповідно про відсутність вини відповідача у розумінні приписів ст. 218 Господарського кодексу України у некористуванні та неоплаті платежів за некористування цим майном. Факт невикористання Орендарем орендованого приміщення підтверджується і актом обстеження нежитлового приміщення, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 від 16.05.2012р., затвердженого Першим заступником директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, відповідно до якого комісія у складі: головуючого -начальника відділу оренди №1 -ОСОБА_7, членів комісії головного спеціаліста відділу оренди ОСОБА_8 обстежила нежитлове приміщення підвалу, площею 47,6кв.м, яке знаходиться у оренді фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 відповідно до договору оренди №910/ж/2 від 15.08.2006р. з виїздом на місце, в результаті якого встановлено, що дане приміщення розташоване у фасадного флігелі житлового будинку, вхід у який здійснюється з двору; технічний стан приміщення: інженерні комунікації потребують відновлення приміщення зачинено.

Крім того, в ході розгляду справи позивачем не підтверджено виконання п. 3.4 Договору, а саме, передачі нежитлового підвального приміщення, загальною площею 47,6 кв. м, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 у користування відповідачу та, відповідно, прийняття даного приміщення Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2.

Отже, за відсутності доказів прийняття-передачі у користування та доказів займання орендованого приміщення, суд вважає що позовні вимоги позивача про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати на суму 84078,28грн. та пені на суму 1121,70грн. за наявним в матеріалах справи розрахунком такими що задоволенню не підлягають.

В свою чергу, згідно ч.3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі, зокрема, невиконання сторонами своїх зобов'язань.

Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

В абзаці другому пункту 13 роз'яснення президії Вищого арбітражного суду України від 25.05.2000р. №02-5/237 (v_237800-00) "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) зазначено, що підставою для розірвання договору може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов'язань, передбачених ст.18 Закону України "Про оренду держаного та комунального майна".

Так у відповідності до ст.18 Закону України "Про оренду держаного та комунального майна" за договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону; орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню; орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Крім того, згідно ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

З матеріалів справи вбачається, що позивачем не дотримано встановленого порядку врегулювання спору щодо розірвання договору оренди.

Так, з метою захисту прав та інтересів учасників чинне законодавство надало право стороні, у разі порушення іншою стороною своїх зобов'язань, відмовитись від договору. Підставою односторонньої відмови наймодавця від договору найму є невнесення плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд (ч.1 ст.782).

Відповідно до ч.2 ст. 782 Цивільного кодексу України у разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору. При цьому, наймодавцеві для припинення договору не потрібно звертатися до суду.

Таким чином законодавець чітко розрізняє право висувати вимогу про розірвання договору та право на односторонню відмову від договору. Одностороння відмова від виконання договору здійснюється без звернення до суду і, відповідно, в силу самого факту його здійснення договір вважається розірваним.

Враховуючи вищевикладене, а також відсутність вини відповідача у несплаті орендної плати внаслідок неможливості використання спірного майна за укладеним договором оренди нежитлового приміщення від 15.08.2006р. №910/ж/2, твердження позивача про наявність підстав для розірвання договору у відповідності до приписів ч.2 ст. 651 Цивільного кодексу України внаслідок позбавлення можливості отримання прибутку у вигляді орендної плати, на який міг розраховувати, спростовуються вищенаведеним а отже задоволенню не підлягають.

Щодо вимог про виселення відповідача з орендованого нежилового приміщення, суд також відмовляє в їх задоволення з наступних підстав.

Згідно ч. 1 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди (ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Враховуючи вищевикладене, оскільки правовою підставою для виселення є припинення або розірвання договору оренди, а судом в задоволенні вимоги позивача щодо розірвання договору оренди нежитлового приміщення №910/ж/2 від 15.08.2006р. відмовлено, то і підстав для задоволення вимоги позивача щодо виселення Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_2 з орендованого нежитлового приміщення також не має.

Відповідно до вимог ст.ст. 32, 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. При цьому, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

За приписами ст. 43 ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

З огляду на викладене, оцінюючи надані документальні докази та доводи сторін, суд вважає, що позовні вимоги Департаменту комунальної Одеської міської ради про розірвання договору оренди нежитлового приміщення №910/ж/2 від 15.08.2006р.; виселення відповідача з нежитлового підвального приміщення загальною площею 47,6 кв.м, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 84078,28грн. та пені в розмірі 1121,70грн. задоволенню не підлягають.