СУТЬ СПОРУ: Позивач, Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, звернувся до господарського суду Одеської області з позовною заявою про розірвання договору оренди №3/7 від 21.10.2005р., укладеного між сторонами по справі; виселення суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_2 з нежитлового приміщення підвалу загальною площею 262,5кв.м, що розташоване за адресою: м.Одеса, вул.В.Арнаутська, 6; стягнення з суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_2 орендної плати у сумі 103214,50грн. та пені у сумі 6651,95грн.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 04.06.2008р. порушено провадження у справі №34/120-08-2271.

За клопотанням сторін ухвалою господарського суду Одеської області від 28.07.2008р. строк розгляду справи №34/120-08-2271 продовжено в порядку ст. 69 Господарського процесуального кодексу України по 02.09.08р.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 15.08.2008р. провадження у справі №34/120-08-2271 зупинено до розгляду апеляційним судом Одеської області скарги Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради на рішення Приморського районного суду м.Одеси від 10.07.08р. у справі №2-5076/08.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 09.11.09р. провадження у справі №34/120-08-2271 поновлено.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 21.12.09р. провадження у справі №34/120-08-2271 зупинено до розгляду Приморським районним судом м.Одеси пов’язаної справи №2-13272/09, за позовом ОСОБА_5 до Одеської міської ради, СПД-фізичної особи ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди №3/7 від 21.10.2005р., визнання права власності на нежиле підвальне приміщення загальною площею 262,5кв.м, розташоване за адресою: м.Одеса, вул.В.Арнаутська, 6.

31.01.2011р. перший заступник прокурора Приморського району м.Одеси повідомив вих№9/2-02-11/16-1174вих-11 (вх№3094/2011) господарський суд Одеської області про вступ у справу №34/120-08-2271.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 14.07.11р. провадження у справі №34/120-08-2271 поновлено.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 12.08.2011р. строк розгляду справи №34/120-08-2271 продовжено по 06.09.11р.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 12.08.2011р. здійснено процесуальне правонаступництво, замінено Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради на Департамент комунальної власності Одеської міської ради.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 05.09.11р. справу №34/120-08-2271 призначено до колегіального розгляду у складі трьох суддів господарського суду Одеської області, та згідно протоколу розподілу справи між суддями від 05.09.11р. автоматизованої системи документообігу господарського суду Одеської області, визначено наступний склад колегії суддів: головуючий суддя Фаєр Ю.Г., суддя Горячук Н.О., суддя Торчинська Л.О.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 05.09.2011р. справу №34/120-08-2271 прийнято до колегіального розгляду.

Згідно розподілу справ між суддями автоматизованої системи документообігу господарського суду Одеської області, у зв’язку із перебуванням судді господарського суду Одеської області Торчинської Л.О. у відрядженні, здійснено заміну зазначеної судді господарського суду Одеської області на суддю господарського суду Одеської області Власову С.Г. у складі колегії суддів при колегіальному розгляді господарської справи №34/120-08-2271.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 02.11.2011р. справу №34/120-08-2271 прийнято до колегіального розгляду.

Відповідач проти позову заперечує з підстав, викладених у запереченні на позов від 01.11.2011р. (вх№37666/2011 від 02.11.2011р.) посилаючись на те, що заборгованість з орендної плати утворилася після підписання сторонами Додаткового погодження від 13.04.2007р., яким з 01.01.2007р. було збільшено орендну плату на виконання ст. 118 Закону України "Про державний бюджет України на 2007рік" на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786 (786-95-п) (зі змінами, внесеними постановою Кабінету Міністрів України від 27.12.2006р. №1846 (1846-2006-п) ). Крім того, в обґрунтування своїх заперечень відповідач посилається на те, що зміст цього Додаткового погодження суперечить вимогам ч.3 ст. 653 Цивільного кодексу України та його слід визнати недійсним як таке, що не відповідає вимогам п.п.1, 3 ст. 203, ст. 215 Цивільного кодексу України.

Розглянувши матеріали справи, суд встановив .

Згідно нової редакції Положення про Департамент комунальної власності Одеської міської ради, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 28.02.11р. за №384-УІ та зареєстрованого державним реєстратором 02.03.2011р., Департамент комунальної власності Одеської міської ради є правонаступником Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради.

21.10.2005р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (Орендодавець), правонаступником якого є позивач, та суб'єктом підприємницької діяльності-фізичною особою ОСОБА_2 (Орендар) укладено договір №3/7 оренди нежитлового приміщення, за умовами якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення підвалу загальною площею 189,4кв.м, розташоване за адресою: м.Одеса, вул.В.Арнаутська, 6, з метою розміщення кафе, зі строком дії до 01.10.2006р.

Порядок розрахунків визначений розділом 2 даного договору.

Відповідно до п.2.1. цього розділу орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та рішення сесії Одеської міської ради від 28.01.2005р. №3539-ІV "Про оренду комунального майна, що є власністю територіальної громади міста Одеси".

Умовами пунктів п.п.2.2., 2.4 договору сторони передбачили, що за орендоване приміщення Орендар зобов’язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 3302,64грн. без урахування ПДВ та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Права та обов’язки орендодавця встановлені розділом 3 цього договору.

Відповідно до умов п.4.2. договору на протязі дії договору, крім своєчасного внесення орендної плати, орендар у т.ч. зобов’язаний: а) забезпечувати збереження орендованого приміщення, своєчасно проводити капітальний ремонт, запобігати його пошкодженню і псуванню; б) утримувати орендоване приміщення у чистоті і технічно-виправному стані, забезпечувати санітарний, екологічно чистий стан, прибирання та упорядкування прилеглої території.

За умовами п.4.7 даного договору після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, Орендар зобов’язався у 15-ти денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду та відшкодувати Орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об’єкта оренди.

Пунктом 5.4 вказаного договору визначено, що при порушенні правил експлуатації і утримання орендованого приміщення, а також невиконанні чи неналежному виконанні обов’язків за договором, орендар сплачує орендодавцю штраф у розмірі 100 неоподаткованих мінімумів прибутків громадян за кожним пунктом розділу 4 договору за кожне порушення, з усуненням наслідків невиконання чи неналежного виконання обов’язків за договором і у строки встановлені орендодавцем.

За невиконання або неналежне виконання орендарем обов’язків орендарем обов’язків за цим договором, орендодавець має право розірвати договір оренди у відповідності з чинним законодавством.

Відповідно до п.7.5 договору зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами на протязі 20 днів. Одностороння відмова від виконання умов договору та внесених змін не допускається.

За умовами п.7.6 договору, він може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням арбітражного суду у випадках, передбачених чинним законодавством.

Додатковим погодженням від 09.01.2007р. до договору оренди нежитлового приміщення №3/7 від 21.10.2005р. п.1.1. зазначеного договору змінено у частині зміни площі з 189,4кв.м на 262,5кв.м на підставі технічного паспорту ОМБТІ та РОН від 19.10.2006р. Пунктом 2 даного додаткового погодження строк дії вказаного договору продовжено до 09.12.2007р. Крім того, на підставі методики розрахунку граничних розмірів та порядку використання орендної плати за оренду майна, що є власністю територіальної громади м.Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради №4840-ІV 09.11.2005р. за договором оренди №3/7 від 21.10.2005р. за адресою: вул. В.Арнаутська, 6, орендна плата з 09.01.2007р. визначена у розмірі 5048,1грн., з врахуванням ПДВ.

Додатковим погодженням від 13.04.2007р. до договору оренди нежитлового приміщення №3/7 від 21.10.2005р., на підставі Закону про Бюджет 2007р. (489-16) , методики розрахунку, граничних розмірів та порядку використання орендної плати за оренду державного майна згідно Постанови Кабінету Міністрів України від 27.12.2006р. №1846 (1846-2006-п) за вказаним договором орендна плата з 01.01.2007р. визначена у розмірі 8825,62грн., з урахуванням ПДВ та індексу інфляції.

Посилаючись на неналежне виконанням умов зазначного договору позивач звернувся до відповідача із пропозицією від 11.02.2008р. вих№01-15/183 у строк до 20.02.2008р. сплатити заборгованість з орендної плати та пені, прибути до позивача для дострокового розірвання зазначеного договору оренди та передання приміщення за актом прийому-передачі.

Не отримавши відповіді на надіслану пропозицію, посилаючись на порушення відповідачем п.п.2.2., 2.4. договору №3/7 оренди нежитлового приміщення від 21.10.2005р. щодо своєчасної сплати орендної плати, позивач звернувся до суду із відповідним позовом про стягнення заборгованості з орендної плати за період з 01.04.2007р. по 31.03.2008р. у сумі 103214,50грн. та пені у сумі 6651,95грн.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення присутніх представників сторін, суд дійшов наступних висновків.

Позовні вимоги, які складають предмет спору, безпосередньо пов’язані із Додатковим погодженням від 13.04.2007р. до договору оренди нежитлового приміщення №3/7 від 21.10.2005р., укладеного між сторонами по справі, у зв’язку з чим, суд, перш за все, вважає за необхідне надати правову оцінку зазначеному погодженню.

Приписами статті 203 Цивільного кодексу України визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: 1) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; 2) особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; 3) волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; 4) правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; 5) правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Частиною першою статті 215 Цивільного кодексу України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу.

Отже, відповідність змісту правочину Цивільному (435-15) та Господарському кодексам України (436-15) , іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства є однією з необхідних умов його дійсності, натомість його суперечність зазначеним вимогам і є підставою для визнання такого договору недійсним.

Відповідно до ч.2 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", Методика розрахунку, пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем та порядок використання орендної плати визначаються: Кабінетом Міністрів України - для об'єктів, що перебувають у державній власності; органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.

Будь-які зміни до наведеної норми Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , який є спеціальним законом, що регламентує правовідносини оренди державного та комунального майна, не вносились.

Згідно ч.5 ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування наділені повноваженнями зі здійснення правомочностей щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують всі майнові операції, можуть здавати ці об'єкти в оренду, визначати в угодах та договорах умови їх використання.

Відповідно до ч.1 ст. 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" правовий статус місцевого самоврядування в Україні визначається Конституцією України (254к/96-ВР) , цим та іншими законами, які не повинні суперечити положенням цього Закону.

Чинною станом на день розгляду справи є Методика розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, затверджена рішенням Одеської міської ради від 09.11.2005р. №4840-ІV "Про нову редакцію Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м.Одеси". Відповідно до п.8 затвердженої Методики, розмір плати за оренду нерухомого майна на рік встановлюється у відсотках від експертної вартості цього майна.

Частиною 3 ст. 762 Цивільного кодексу України визначено, що договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Статтею 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Доказів внесення відповідних змін до Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м.Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради від 09.11.2005р. №4840-ІV, позивач суду не надав.

Посилання позивача на внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786 (786-95-п) , у зв’язку з прийняттям Закону України "Про державний бюджет України на 2007рік" (489-16) , не приймається судом до уваги в якості підстави, передбаченої ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки відповідно до ст.19 цього Закону Методика розрахунку та порядок використання орендної плати для об'єктів, що перебувають у комунальній власності визначається органами місцевого самоврядування.

При цьому, Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна, що затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786 (786-95-п) відповідно до ч.2 ст. 19 Закону "Про оренду державного та комунального майна", розроблена з метою створення єдиного організаційно-економічного механізму справляння плати за оренду державного майна та не розповсюджується на комунальне майно.

Предметом регулювання Порядку перегляду договорів оренди нерухомого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 18.01.2007р. №43 (z0099-07) є процедура перегляду договорів оренди нерухомого майна за договорами оренди, укладеними Фондом державного майна України, його регіональними відділеннями і представництвами, а також Фондом майна АР Крим і державними підприємствами. Отже, дія вказаного Порядку не розповсюджується на комунальне майно.

Щодо посилання позивача на розпорядження Кабінету Міністрів України від 23.05.2007р. №301-р (301-2007-р) Про індикативні ставки орендної плати за використання комунального майна, суд зазначає наступне. Як вбачається із змісту зазначеного розпорядження, ним, відповідно до статті 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік", рекомендовано органам місцевого самоврядування застосовувати у 2007 році орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств та нерухомого державного майна, під час визначення розміру орендної плати за комунальне майно.

Таким чином, прийняття зазначеного розпорядження не зумовлює автоматичне розповсюдження на комунальне майно затверджених Кабінетом Міністрів України орендних ставок без внесення органом місцевого самоврядування, у даному випадку Одеською міською радою, відповідних змін до нормативних актів, що регулюють відносини, пов’язані з орендою комунального майна.

Оскільки після 09.11.2005р. Одеською міською радою не вносились зміни до Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, то й підстав у позивача для зміни орендних ставок не виникло.

Пунктом 1 ст. 83 Господарського процесуального кодексу України передбачено право господарського суду визнати недійсним повністю чи у певній частині пов'язаний із предметом спору договір, який суперечить законодавству. Встановивши, що зміст договору суперечить чинному законодавству, господарський суд, згідно з п.2 роз'яснення Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням угод недійсними" від 12.03.99 р. N 02-5/111 (v_111800-99) , та керуючись ч.1 ст. 83 ГПК України, може за власною ініціативою визнати цей договір недійсним повністю або частково.

Зазначене право суду Вищий господарський суд України також відзначає у інформаційному листі від 14.07.2004р. №01-8/1270 (v1270600-04) "Про деякі питання, порушені у доповідних записках про роботу господарських судів України у 2003р. щодо застосування норм Господарського процесуального кодексу України (1798-12) ", вказуючи, що якщо при вирішенні спору буде встановлено, що зміст договору суперечить чинному законодавству, господарський суд повинен за власною ініціативою визнати цей договір недійсним повністю або у певній частині (див. також постанови Верховного Суду України від 09.12.2003р. зі справи №32/206 та від 20.01.2004р. зі справи №8/113-2003). При цьому, таке право суду, на відміну від права виходу за межі позовних вимог (п.2 ч.1 ст. 83 ГПК України), не залежить від наявності відповідного клопотання.

За таких обставин, суд доходить висновку про протиправність здійснення позивачем перерахунку розміру орендної плати, виходячи з підвищених орендних ставок за використання нерухомого державного майна, передбачених Постановою Кабінету Міністрів України від 27.12.2006р. №1846 "Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна" (1846-2006-п) , у зв'язку з чим Додаткове погодження від 13.04.2007р. до договору оренди нежитлового приміщення №3/7 від 21.10.2005р. слід визнати недійсним.

Враховуючи вищевикладене оцінка дійсних прав та обов’язків сторін здійснюється судом саме за умовами, визначеними сторонами в Додатковому погодженні від 09.01.2007р. до договору оренди нежитлового приміщення №3/7 від 21.10.2005р., відповідно до якого орендна плата з 09.01.2007р. визначена у розмірі 5048,1грн., з врахуванням ПДВ на підставі методики розрахунку граничних розмірів та порядку використання орендної плати за оренду майна, що є власністю територіальної громади м.Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради №4840-ІV від 09.11.2005р.

В свою чергу, як вбачається з матеріалів справи, відповідач здійснював оплату орендної плати несвоєчасно та не у повному обсязі, про що свідчать надані позивачем розрахунки заявленої до стягнення заборгованості, що спростовує твердження відповідача про те, що заборгованість з орендної плати утворилася тільки після підписання сторонами Додаткового погодження від 13.04.2007р.

Враховуючи зазначене, а також те, що Додаткове погодження до договору від 13.04.2007р. яким визначено збільшення розміру орендної плати судом визнано недійсним, судом здійснено власний розрахунок заборгованості з орендної плати виходячи з розміру, визначеного додатковим погодженням від 09.01.2007р. та, з врахуванням часткової оплати за спірний період 34000грн., позовні вимоги підлягають задоволенню в сумі 39110,24грн.

Відповідно до ч.2 ст. 615 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов’язання не звільняє винну сторону від відповідальності за порушення зобов’язання.

Відповідно до ч.1 ст. 549, п.3 ч.1 ст. 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов’язання настають наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки –грошової суми, яку боржник повинен сплатити кредиторові у рази порушення ним зобов’язання. Згідно ч.3 ст. 549 Цивільного кодексу України, пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов’язання за кожний день прострочення виконання. При цьому, відповідно до ст.ст. 1, 3 Закону України "Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов’язань" від 22.11.1996р. платники грошових коштів сплачують на користь одержувачів цих коштів за прострочку платежу пеню в розмірі, що встановлюється за згодою сторін. Розмір пені, передбачений ст.1 вказаного Закону, обчислюється від суми простроченого платежу та не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня.

Згідно ч.6 ст. 232 Господарського кодексу України нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов’язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов’язання мало бути виконано.

За несвоєчасне внесення орендної плати Орендар сплачує пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочки (п.5.2 Договору).

З врахуванням викладеного та висновків суду про задоволення позовних вимог щодо стягнення заборгованості з орендної плати, розрахованої виходячи з розміру, визначеного додатковим погодженням від 09.01.2007р., перевіривши поданий розрахунок пені, позовні вимоги про стягнення пені у розмірі 6651,95грн. підлягають задоволенню в частині стягнення у сумі 3565,13грн., розрахованої помісячно з 01.04.2007р. по 31.03.2008р. з врахуванням вимог ч.6 ст. 232 ГК України та здійснених відповідачем проплат.

Розглядаючи заявлені позивачем вимоги щодо розірвання договору оренди суд зазначає наступне.

Згідно ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди безпосередньо передбачені ст. 764 Цивільного кодексу України, ст. 17 Закону "Про оренду державного та комунального майна" та опосередковано нормою ч.4 ст. 291 Господарського кодексу України, згідно з якою правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільного кодексу України (435-15) .

Відповідно до ст. 764 Цивільного кодексу України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму (оренди), то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Аналогічна норма міститься в ч.2 ст. 17 Закону "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до якої у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Зі змісту зазначених правових норм вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. При цьому такі заперечення мають бути висловлені ним як до закінчення терміну дій договору оренди, так і протягом одного місяця після закінчення цього строку. Передбачений порядок подання однією із сторін заяви про припинення або зміну умов договору, вимога про дотримання якого є способом захисту прав як орендодавця так і орендаря на майно, передане в оренду.

Пунктом 2 Додаткового погодження від 09.01.2007р. до договору оренди нежитлового приміщення №3/7 від 21.10.2005р. строк дії вказаного договору продовжено до 09.12.2007р.

Як вбачається з матеріалів справи, позивачем не направлялися відповідачу повідомлення про припинення договору оренди та останнє не було отримане позивачем від відповідача.

Отже, враховуючи викладені правові положення норм, спірний договір оренди поновлювався на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором та діє на час розгляду справи.

Частиною 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі, зокрема, невиконання сторонами своїх зобов’язань.

Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

В абзаці другому пункту 13 роз’яснення президії Вищого арбітражного суду України від 25.05.2000р. №02-5/237 (v_237800-00) "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) зазначено, що підставою для розірвання договору може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов’язань, передбачених ст.18 Закону України "Про оренду держаного та комунального майна".

Згідно з ч.3 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", п.5 ст. 762, п.1 ст. 530 Цивільного кодексу України орендар зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі вносити плату за користування приміщенням.

У відповідності до ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Враховуючи неодержання позивачем відповіді на пропозицію у встановлений законом строк з урахуванням часу поштового обігу, ним обґрунтовано, у відповідності з п.4 ст. 188 Господарського кодексу України, передано спір на вирішення суду.

Враховуючи вищевстановлені обставини щодо порушення відповідачем умов пп.п.2.2, 2.4 договору стосовно внесення орендної плати щомісячно до 15 числа поточного місяця, що зумовило звернення позивача первісно з пропозицію, та й з даним позовом про розірвання договору внаслідок порушення відповідачем його умов, тому укладений між сторонами договір оренди №3/7 від 21.10.2005р., у відповідності до ч.2 ст. 651 Цивільного кодексу України, ч.3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" підлягає розірванню.

Водночас у відповідності до ч.1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі розірвання договору оренди, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Згідно з ч.4 ст. 291 Господарського кодексу України та ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов’язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Згідно з п.4.7. даного договору після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, Орендар зобов’язався у 15-ти денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду та відшкодувати Орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об’єкта оренди.

З огляду на викладене та висновки суду щодо розірвання договору оренди №3/7 від 21.10.2005р., враховуючи вищезазначені норми матеріального права, умови договору, вимога позивача про виселення відповідача з нежилого приміщення підвалу, з нежитлового приміщення підвалу, загальною площею 262,5кв.м, розташованого за адресою: м.Одеса, вул.В.Арнаутська, 6, підлягає задоволенню.

Відповідно до вимог ст.ст. 32, 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. При цьому, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Згідно ст.ст. 44, 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на відповідача пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 32, 33, 44, 49, 82- 85 Господарського процесуального кодексу України, суд

1. Визнати недійсним Додаткове погодження від 13.04.2007р. до договору оренди нежитлового приміщення №3/7 від 21.10.2005р., укладене між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та суб'єктом підприємницької діяльності-фізичною особою ОСОБА_2.

2. Позов задовольнити частково.

3. Розірвати договір оренди нежитлового приміщення №3/7 від 21.10.2005р., укладений між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та суб'єктом підприємницької діяльності-фізичною особою ОСОБА_2.

4. Виселити суб'єкта підприємницької діяльності-фізичну особу ОСОБА_2 (код НОМЕР_1; адреса: АДРЕСА_1) з нежитлового приміщення підвалу, загальною площею 262,5кв.м, розташованого за адресою: м.Одеса, вул.В.Арнаутська, 6 на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (код 26302595; адреса: 65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1).

5. Стягнути з суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_2 (код НОМЕР_1; адреса: АДРЕСА_1) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (код 26302595; адреса: 65039, м.Одеса, вул. Артилерійська, 1) заборгованість з орендної плати у сумі 39110 (тридцять дев’ять тисяч сто десять)грн.24коп., пеню у сумі 3565(три тисячі п’ятсот шістдесят п’ять) грн.13коп., витрати по сплаті державного мита у сумі 512(п’ятсот дванадцять)грн.75коп. та інформаційно-технічного забезпечення судового процесу у сумі 45(сорок п’ять)грн. 94коп.