розглянувши справу за позовом Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, м. Харків в інтересах держави в особі' Текст ' 3-я особа ' Текст '

до ТОВ фірма "Багачанка", с. Високий Харківського району Харківської області 3-я особа ' Текст '

про розірвання договору оренди та виселення

та по зустрічній позовній заяві ТОВ фірми "Багачанка", с. Високий Харківського району Харківської області

до Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, м. Харків

про визнання права володіння та про заборону вчиняти певні дії

Позивач, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, звернувся до господарського суду Харківської області з позовною заявою до відповідача, ТОВ фірма "Багачанка", в якій просить суд :

- розірвати договір оренди № 17-Н від 05.03.1999 р. та додаткову угоду № 6 від 05.05.2004 р. до договору оренди № 17-Н від 05.03.1999 р.;

- розірвати договір оренди № 589-Н від 01.05.2002 р. та додаткову угоду № 2 від 01.05.2004 р. до договору оренди № 589-Н від 01.05.2002 р.;

- виселити товариство з обмеженою відповідальністю фірму "Багачанка" з нежитлових приміщень площею 640,2 кв.м. та площею 26,0 кв.м. по вул. Ромена Ролана № 7, літера "А-5" в м. Харкові;

- передати нежитлові приміщення площею 640,2 кв.м. та площею 26,0 кв.м. по вул. Ромена Ролана № 7, літера "А-5" в м. Харкові Управлінню комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради.

Судом також прийнятий до розгляду з первісним позовом зустрічний позов ТОВ фірма "Багачанка" до Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради про визнання права володіння ТОВ фірмою "Багачанка" нежитловими приміщеннями, розташованими за адресою : вул. Ромена Ролана, 7, літера "А-5" в м. Харкові, на підставі договорів оренди № 17-Н від 05.03.1999 р. та № 589-Н від 01.05.2002 р., та про заборону відповідачу за зустрічним позовом вчиняти дії, які можуть порушити право володіння ТОВ фірмою "Багачанка" нежитловими приміщеннями, розташованими за адресою : вул. Ромена Ролана, 7, літера "А-5" в м. Харкові, на підставі договорів оренди № 17-Н від 05.03.1999 р. та № 589-Н від 01.05.2002 р.

Представник позивача за первісним позовом підтримує позовні вимоги, викладені в позовній заяві, проти зустрічного позову заперечує.

Відповідач за первісним позовом проти позову заперечує, підтримує зустрічні позовні вимоги.

В слуханні справи оголошувалась перерва до 05.12.2011р. о 12:00 год.

У судовому засіданні представник позивача за первісним позовом заявив усне клопотання про продовження строку розгляду справи, у зв'язку з тим, що відповідачем надані додаткові документи щодо страхування спірного приміщення, тому позивачу необхідний час для надання запитів щодо того чи дійсно були укладені надані відповідачем договори та чи сплачувались відповідачем страхові внески.

Відповідно до ст. 69 ГПК України спір має бути вирішено господарським судом у строк не більше двох місяців від дня одержання позовної заяви, а частиною третьої цієї статті передбачено, що у виняткових випадках за клопотанням сторони, з урахуванням особливостей розгляду спору, господарський суд ухвалою може продовжити строк розгляду спору, але не більш як на п'ятнадцять днів.

Згідно ст. 43 ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Колегія суддів зазначає, що право оцінювати докази належить суду, позивач за первісним позовом не довів необхідності продовження строку розгляду справи, а за таких обставин колегія суддів вважає необґрунтованим клопотання позивача за первісним позовом про продовження строку розгляду справи.

Вислухавши представників сторін, розглянувши матеріали справи, колегія суддів встановила наступне.

Між ТОВ фірма "Багачанка" та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області були укладені договори оренди № 17-Н від 5.03.1999 року та № 589-Н від 1.05.2002 року з додатковими угодами до них.

Відповідно до умов договору № 17-Н від 5.03.1999 року та додаткових угод № 1, № 2, № 3, № 4, № 5 до нього ТОВ фірма "Багачанка" прийняло в строкове платне користування (до 05.03.2014 року) нежитлові приміщення загальною площею 640,2 кв.м., у тому числі на першому поверсі 350 кв.м., у цокольному приміщенні 290,2 кв.м., розташовані за адресою: м. Харків, вул.Р. Ролана, 7.

Відповідно умов договору № 589-Н від 1.05.2002 року та додаткової угоди до нього № 1 ТОВ фірма "Багачанка" прийняло в строкове платне користування (до 01.05.2008 року з правом пролонгації) нежитлове приміщення у п'ятиповерховому житловому будинку загальною площею 26,0 кв.м., розташовані за адресою: м. Харків, вул. Р.Ролана, 7, цокольний поверх.

Передача зазначених приміщень відбулась за актами приймання-передачі орендованого майна від 05.03.1999 року та від 01.05.2002 року.

рішенням XVII сесії Харківської міської ради IV скликання від 19.11.2003р. № 212/03 "Про комунальну власність міста" було затверджено перелік об'єктів, які прийняті до комунальної власності міста станом на 19.11.2003 року, відповідно до якого нежитлові приміщення, що є предметом зазначених вище договорів оренди, були передані до комунальної власності територіальної громади міста Харкова.

Згідно з вимогами діючого законодавства та норм законодавства, яке діяло на момент укладання договорів оренди № 17-Н від 5.03.1999 року та № 589-Н від 01.05.2002 року та додаткових угод до них, у разі зміни власника (наймодавця) до нового власника (наймодавця) переходять права та обов'язки колишнього власника (наймодавця), а договори оренди є чинними на весь строк дії договору ( ст. 770 ЦК України) .

З метою приведення орендних відносин у відповідності до діючого законодавства Управління комунального майна та приватизації звернулось до позивача з пропозицією підписати додаткові угоди до договору оренди №17-Н від 05.03.1999р. та № 589-Н від 01.05.2002р.

Однак запропоновані позивачем за первісним позовом проекти договорів не влаштували відповідача за первісним позовом, у зв'язку з чим ТОВ фірма "Багачанка" зверталась до господарського суду Харківської області з позовною заявою про внесення змін до договорів.

рішенням господарського суду Харківської області від 05.5.2004р. по справі № 45/113-04 позовні вимоги ТОВ фірми "Багачанка" були задоволені та до договорів оренди № 17-Н від 05.03.1999р. та № 589-Н від 01.05.2002р. були внесені відповідні зміни.

Таким чином, на цей час є дійсними договори оренди № 17-Н від 05.03.1999 року та № 589-Н від 01.05.2002 року з додатковими угодами до них з урахуванням змін, викладених у рішенні господарського суду Харківської області від 05.05.2004 року по справі № 45/113-04 за позовом ТОВ фірми "Багачанка" до Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради про внесення змін до договорів.

Посилання позивача за первісним позовом на укладені додаткові угоди № 6 від 05.05.2004 р. до договору оренди № 17-Н від 05.03.1999 р. та № 2 від 01.05.2004 р. до договору оренди № 589-Н від 01.05.2002 р. є безпідставним, оскільки як вже зазначено судом додаткові угоди № 6 від 05.05.2004 р. та № 2 від 01.05.2004 р. в редакції, що запропоновані позивачем за первісним позовом, не були підписані відповідачем за первісним позовом, а отже не були укладені.

Згідно ст. 649 ЦК України розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом, вирішуються судом.

Статтею 188 ГК України встановлено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Відповідач за первісним позовом не погодив запропоновані позивачем зміни до договорів оренди, а спір щодо зміни до таких договорів оренди вирішувався в судовому порядку.

Згідно ч.5 ст. 188 ГК України якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Аналогічна норма міститься в ст. 653 ЦК України, а саме якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Таким чином на даний час договори оренди № 17-Н та № 589-Н є діючими в редакціях від 05.03.1999 р. та від 01.05.2002 р. відповідно, з урахуванням змін, що внесені відповідно до рішення господарського суду Харківської області від 05.05.2004 року по справі № 45/113-04, а посилання позивача за первісним позовом на пункти додаткових угод, які не були укладені є безпідставними.

В обґрунтування своїх позовних вимог позивач за первісним позовом посилається на те, що відповідач порушив умови зазначених договорів оренди, а саме в порушення п. 4.1 договорів оренди орендарем не застраховано на весь строк дії договору оренди орендовані приміщення, в порядку визначеному чинним законодавством, також порушено п. 4.12 договорів, згідно до якого орендар зобов'язаний узгодити призначення приміщення з органами пожежної безпеки.

Крім того позивач за первісним позовом зазначає, що відповідач порушив умови договору щодо обов'язку своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Колегія суддів ще раз звертає увагу на те, що позивач послався на пункти спірних договорів в редакції додаткових угод, які не були укладені.

З наданої позивачем відомості нарахувань і оплат по договору № 17-Н від 05.03.1999р. та з пояснень сторін колегією суддів встановлено, що відповідач за первісним позовом в період з грудня 2007р. по лютий 2010 р. не здійснював оплату орендної плати. Однак з лютого 2010р. відповідач за первісним позовом повністю погасив існуючу заборгованість з урахування штрафних санкцій та до теперішнього часу сплачує орендну плату своєчасно та в повному обсязі.

Також з наданої позивачем відомості нарахувань і оплат по договору № 589-Н від 01.05.2002р. та з пояснень сторін колегією суддів встановлено, що відповідач за первісним позовом в період з жовтня 2007р. по квітень 2011 р. не здійснював оплату орендної плати. Однак з квітня 2011р. відповідач за первісним позовом повністю погасив існуючу заборгованість з урахування штрафних санкцій та до теперішнього часу сплачує орендну плату своєчасно та в повному обсязі.

З відомостей нарахувань та оплат орендної плати вбачається, що станом на 28.09.2011р., тобто на час звернення позивача з первісним позовом до суду, відповідач за первісним позовом не має заборгованості по оплаті орендної плати.

Відповідно до ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється в разі:

закінчення строку, на який його було укладено;

приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря);

банкрутства орендаря;

загибелі об'єкта оренди;

ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем.

Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Згідно зі ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Колегія суддів зазначає, що відповідно до зазначеної норми в разі невнесення наймачем орендної плати протягом трьох місяців підряд наймодавець має право відмовитись від договору оренди, тобто в такому випадку відмова наймодавця від договору оренди є його правом, а не обов'язком. Позивач мав право на відмову від спірних договорів оренди, коли відповідач не сплачував орендну плату, однак на момент існування такого права позивач за первісним позовом не скористався їм. В подальшому позивачем було прийнято виконання відповідачем своїх зобов'язань щодо оплати орендної плати за весь час прострочення, в тому числі зі сплатою пені, після цього позивач за первісним позовом більше року продовжував надавати послуги з оренди та приймати сплату відповідачем орендної плати, а отже позивач за первісним позовом втратив право на розірвання договору оренди з підстав несплати орендарем орендної плати протягом трьох місяців підряд.

Крім того колегія суддів зазначає, що статтею 782 ЦК України передбачено право наймодавця відмовитися від договору найму, якщо наймач не вносить плату, тобто не здійснює сплату орендної плати на теперішній час, та даною нормою не передбачено право наймодавця відмови від договору оренди, якщо наймач не сплачував колись орендну плату протягом трьох місяців підряд.

Стосовно посилань позивача за первісним позовом на те, що відповідач не застрахував об'єкт оренди та не надав договори страхування до позивача колегія суддів зазначає наступне.

Статтею 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" як в редакції, яка діяла на час укладання спірних договорів, так і на теперішній час, передбачено, що однією із істотних умов договору оренди є страхування орендарем взятого ним в оренду майна, обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Такі істотні умови передбачені сторонами в діючих договорах оренди № 17-Н від 05.03.1999 р. та № 589-Н від 01.05.2002 р.

Так, пунктом 5.6 Договору № 17-Н від 05.03.1999р. передбачено, що орендар зобов'язаний застрахувати орендоване майно на свою користь в місячний термін в порядку визначеному чинним законодавством та надати до орендодавця договори страхування майна, взятого в оренду, а пунктом 5.7 передбачено, що орендар зобов'язаний забезпечити заходи протипожежної безпеки орендованого майна.

Відповідно до п. 5.3 Договору № 589-Н від 01.05.2002 р. орендар зобов'язаний здійснювати заходи протипожежної безпеки орендованого майна, а пунктом 5.5 передбачений обов'язок орендаря протягом місяця після укладення цього Договору застрахувати орендоване майно на повну його вартість на весь строк дії Договору та надати до орендодавця копію страхового полісу.

Відповідачем за первісним позовом до матеріалів справи додана копія Договору добровільного страхування цивільної відповідальності власників або користувачів майна серії 220/01 № 063994 від 01.07.2008р., укладеного між ТОВ "Багачанка" та ПАТ "Українська пожежно-страхова компанія", відповідно до якого відповідачем було застраховано приміщення магазину за адресою м. Харків, вул. Р.Ролана, 7, на період з 02.07.2008р. по 01.07.2010р., а також копія аналогічного Договору серії 220/01 від 056751 від 17.05.2011р.

Оригінали зазначених договорів страхування оглянуті колегією суддів у судовому засіданні.

Відповідно до ст. 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Колегія суддів вважає, що надані відповідачем за первісним позовом Договори страхування нежитлових приміщень за адресою м. Харків, вул. Р.Ролана, 7, є належним та допустимим доказами, що підтверджують виконання ТОВ фірмою "Багачанка" умов договорів оренди щодо страхування орендованого майна.

Колегія суддів зазначає, що позивач за первісним позовом за весь час дії спірних договорів оренди не пред'являв до відповідача вимоги щодо неналежного виконання умов договору в частині забезпечення пожежної безпеки та страхування орендованого майна, не звертався до відповідача з запитом щодо страхування орендованого майна, а також позивачем не надана доказів незабезпечення відповідачем правил протипожежної безпеки в орендованих приміщеннях.

У судовому засіданні представник позивача за первісним позовом зазначає, що умовами спірних договорів не передбачений його обов'язок звертатись до відповідача з запитом щодо надання доказів страхування спірного майна, такі докази відповідач повинен надати самостійно. При цьому в судовому засіданні представник позивача за первісним позовом наполягав на відкладенні розгляду справи для перевірки наданих відповідачем договорів страхування, однак таке право або обов'язок позивача за первісним позовом також не передбачені умовами спірних договорів оренди.

Колегія суддів зазначає, що ненадання відповідачем до позивача договорів страхування орендованого майна, при наявності таких договорів, не є суттєвим порушенням умов договору та ніяким чином не вплинуло на права позивача та не обмежило його прав. Колегія суддів також звертає увагу, що укладення договорів страхування не на весь час строку оренди, а на певний час з наступним переукладанням таких договорів, не є порушенням умов договорів оренди в частині страхування орендованого майна, оскільки в даному випадку також здійснюється страхування майна на весь строк дії договору оренди.

Крім того умовами договору № 17-Н від 05.03.1999р. взагалі не передбачений обов'язок страхування майна один раз на весь час строку оренди.

Згідно ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно з ч.ч.1,3 ст. 291 ГК України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України (435-15) для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Згідно зі статтею 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Вказаний перелік підстав для розірвання договору найму на вимогу орендодавця є вичерпним та розширеному тлумаченню не підлягає.

Позивач за первісним позовом в обґрунтування своїх позовних вимог також зазначає, що відповідач не використовує приміщення за призначенням.

Так, на підставі Положення "Про управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради" 30.08.2011р. управлінням комунального майна та приватизації було проведено перевірку використання нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Харків, вул. Р.Ролана, 7 літ. "А-5".

Про проведену перевірку складений акт від 30.08.2011р., в якому зазначено, що на час проведення перевірки приміщення по вул. Ромена Ролана, 7, ТОВ фірмою "Багачанка" не використовувались та знаходились в занедбаному стані. При проведенні перевірки цілісність існуючих на приміщеннях замків не порушувалась, входи в приміщення опечатані.

Колегія суддів зазначає, що знаходження приміщень в зачиненому стані на момент проведення перевірки не свідчить про використання приміщень не за призначенням. З фотографій, що зроблені позивачем за первісним позовом при проведенні перевірки вбачається про розміщення в спірних приміщеннях відео прокату, а також наявні оголошення про здійснення продажу карток поповнення мобільних операторів, та про те, що об'єкт знаходиться під охороною.

Позивач за первісним позовом не повідомив відповідача про проведення перевірки, у зв'язку з чим на момент проведення перевірки відповідач не був присутній.

У судовому засіданні відповідач зазначає, що на час проведення перевірки в орендованих ним приміщення здійснювався за власні кошти підприємства капітальний ремонт, у зв'язку з чим приміщення було зачинене.

Виконання ремонтних робіт в спірних приміщеннях підтверджується договором будівельного підряду № 10/2009 від 10.12.2009р., укладеного з ТОВ "БудГрадЛТД", довідкою про вартість будівельних робіт за січень-липень 2011р., актом приймання виконаних будівельних робіт за січень-липень 2011р. (т. 1 а.с. 154-180).

Крім того в лютому 2010 р. була проведена перевірки ТОВ фірми "Багачанка" Контрольно-ревізійним відділом в м. Харкові КРУ в Харківській області, про що складена довідка № 123-10-090 від 12.02.2010р. Перевіряючими за результатами контрольних обстежень встановлено, що частина нежитлового приміщення за договором оренди від 05.03.1999р. № 17-Н загальною площею 58,0 кв.м. передана в суборенду та використовується суборендарями для розміщення:

- магазину фото товарів - 20,0 кв.м. (СПД ФО ОСОБА_4),

- лотку з продажу газетної продукції - 3 кв.м.(СПД ФО ОСОБА_5),

- магазину з продажу споживчих товарів - 20,0 кв.м. (СПД ФО ОСОБА_6),

- магазину з продажу продуктів харчування - 10,0 кв.м. (СПД ФО ОСОБА_7),

- магазину з продажу відео дисків - 5,0 кв.м. (СПД ФО ОСОБА_8).

Інші приміщення не використовуються, в зв'язку з аварійним станом приміщення та проведення на момент обстеження ремонтних робіт.

З викладеного та досліджених документів не вбачається про використання відповідачем за первісним позовом орендованих приміщень не за призначенням, проведення ремонту в орендованих приміщеннях також не свідчить про використання приміщень не за призначенням.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає, що позивачем за первісним позовом не доведено істотного порушення відповідачем за первісним позовом умов спірних договорів оренди, а за таких обставин відсутні підстави для розірвання спірних договорів оренди та виселення відповідача за первісним позовом з орендованих приміщень.

Враховуючи вищевикладене, первісний позов є нормативно та документально необґрунтованим та таким, що не підлягає задоволенню.

Стосовно вимог зустрічного позову колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Згідно зі ст. 397 ЦК України володільцем чужого майна є особа, яка фактично тримає його у себе, а статтею 398 ЦК України передбачено, що право володіння виникає на підставі договору з власником або особою, якій майно було передане власником, а також на інших підставах, встановлених законом.

Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Таким чином на підставі договору оренди відповідач за первісним позовом набув право користування орендованими приміщеннями.

Як встановлено судом спірні договори є на даний час діючими, а отже у позивача за первісним позовом відсутні підстави перешкоджати відповідачу в користуванні спірними приміщеннями.

Статтею 15 Цивільного кодексу України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до частини 2 статті 16 Цивільного кодексу способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов'язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом. Дана норма кореспондується з положеннями статі 20 Господарського кодексу України (436-15) , в якій передбачено, що держава забезпечує захист прав та законних інтересів суб’єктів господарювання та споживачів у спосіб та порядок, що визначається цим Кодексом та іншими законами України.

Колегія суддів вважає, що відповідачем за первісним позовом невірно обраний спосіб захисту його прав шляхом визнання права володіння та зобов'язання позивача за первісним позовом вчиняти дії, які можуть порушувати право володіння орендованими приміщеннями. Такий спосіб захисту не призведе до поновлення порушеного права і не може бути самостійним предметом позову.